2017年上半年台湾房地产估价师制度与政策：房屋征收的限制条件考试试题

2017年上半年台湾省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收的限制

条件考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题

意）

1、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。

A.价格分析

B.市场分析

C.产品分析

D.成本分析

2、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

口.自我形象

3、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。

A：变现性差

B：易受政策影响

C：依赖专业管理

D：效益外溢和转移

E：借款合同

4、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当

建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应__直线法计

算出的成新率。

A.大于

B.大于或等于

C.小于

D.小于或等于

5、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每 平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

6、某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为5.17%,国债收益率为3.5%,

房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17% C．7.75%

D．8.59%

7、下列有关物业管理招标方式,表述错误的是。

A：物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式

B：公开招标的优点是招标方有较大的选择范围

C：公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业

D：公开招标一般适用于规模较小的物业

E：执行层的组织协调

8、下列__不是影响房地产价格的国际因素。

A.世界经济状况

B.重要政治人物的健康状况

C.国际竞争状况

D.政治对立状况

9、投资利息估算只有在中才需要。

A：比较法

B：传统方法

C：现金流量折现法

D：收益法

E：工业用地的监测点评估价格

10、《房地产估价机构管理办法》规定，申请一级房地产估价机构有限责任公司

资质，其注册资本人民币在万元以上。

A：50

B：100

C：150

D：200

E：执行层的组织协调

11、关于下列数据表述正确的是__。

A．1

B．2

C．3

D．4

E．5

F．6

G．7

H．8

I．9

J．10

K．98

L．101

M．101

N．100

O．101

P．99

Q．102 R．97

S．102

T．99

12、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

13、房地产泡沫产生的基础是__。

A.投机需求膨胀

B.金融机构过度放贷

C.房地产市场中的过度开发

D. 土地资源的稀缺性

14、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元/m2,

报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元/近，报酬率为6%。 那么，甲的价格乙的价格。

A：高于

B：低于

C：等于

D：条件不足，无法确定

E：工业用地的监测点评估价格

15、不是影响房地产价格的区位因素是。

A：位置

B：交通

C：人文

D：环境

E：工业用地的监测点评估价格

16、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。

A.国内外市场环境调查

B.技术发展调查

C.市场需求容量调查

D.竞争情况调查

17、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定

18、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。

A.人民法院和拍卖公司

B.竞买人和买受人

C.人民法院和拍卖标的所有权人

D.拍卖公司和拍卖标的所有权人 19、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。

八：目标定价法

B：价值定价法

C：挑战定价法

D：成本加成定价法

E：借款合同

20、从事房地产经纪活动的基本条件是__。

A.取得房地产经纪人协理从业资格

B.取得房地产经纪人执业资格

C.取得房地产经纪人员相应执业资格证书

D.取得房地产经纪人执业资格并经注册生效

21、某宗地面积为5 000近，现状容积率为0. 8, 土地市场价值为4 000元/近，

拟进行改造.批准的规划容积率为5. 0,楼面地价为1 500元/近，则理论上应 补交地价。

A：1 250万元

B： 1750万元

C：2 050万元

D：2 150万元

E：工业用地的监测点评估价格

22、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。

人：法律上的许可性

B：要求上的准确性

C：经济上的可行性

D：技术上的可行性

E：工业用地的监测点评估价格

23、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/面，出 租的年末净收益为330元/近。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的 2%,该期房目前的价格为（）元阿屋

A：2 834

B：1 834

C：2 934

D：3.934

E：工业用地的监测点评估价格

24、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益,经计算未来3年收益分别为 93万元、100万元、120万元,从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元 左右,在该区域酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗估价对象房地产的价格为 __万元。

A.992.06

B.983.10

C.1080

D.832

25、下列不属于房地产区位因素的是__。

A.交通

B.用途

C.环境 D.楼层

二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符 合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5分） 1、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营,资本金为100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的 抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还 本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。

A．10%

B．11.27%

C．14.18%

D．22.55%

2、建筑物的物质折旧包括。

A：功能衰退

B：正常使用的磨损

C：环境恶化

D：意外的破坏损毁

E：经济衰退

3、某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允 许将容积率提高到5,楼面地价不变。应补地价为—元/m2。

A．350

B．300

C．200

D．150

4、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。

A：长期的原因

B：暂时的原因

C：局部的原因

D：全局的原因

E：难以避免的技术性原因

5、下列属于商品房预售条件的有。

A：取得土地使用权证书

B：持有建设工程规划许可证和施工许可证

C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25%以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期

D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%

以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期

E：取得《商品房预售许可证》

6、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。（2008年试题）

A：流动比率 B：借款偿还期

C：现金回报率

D：资产负债率

E：利息备付率

7、城市建设用地使用权以熟地出让时,出让地价款包括。

A：市政基础建设费

B： 土地出让金

C：征地拆迁费

口：契税

E：公建配套设施费

8、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A.投资利润率

B.资本金利润率

C.财务内部收益率

D.成本利润率

9、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有__。

A .可预测性

B.不可控性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可弯更性

10、住宅专项维修资金的使用须经同意。

A：房产管理部门

B：物业服务企业

C：业主委员会

D：业主大会

E：执行层的组织协调

11、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。

A：房地产拍卖数量多，价值高

B：房地产拍卖数量少，价值低

C：拍卖结束后续工作多

D：拍卖结束后续工作少

E：房地产拍卖法律性强

12、商品房销售中，禁止的行为包括。

A：返本销售

B：实名制购房

C：未取得商品房预售许可证收取定金

D：成套住宅分割拆零销售

E：预购人将购买的期房再行转让

13、城市用地分类中，工业用地包括。

A：工矿企业的生产车间用地

B：工矿企业的库房用地