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经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等。
一、经济发展国内生产总值的增长是反映经济发展的一个重要指标。
也是是对一个国家或地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。
GDP增长说明社会总需求也在增加。
社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
二、居民收入居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。
通常，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。
至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。
所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。
但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格。
三、物价反映一般物价变动的主要指标有居民消费价格指数和生产资料价格指数。
居民消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数。
人民币对内贬值对外升值揭秘购买力与汇率和货币互换协议人民币为啥对内贬值对外升值？在生活中，人们感觉到在国内，人民币越来越不值钱；而在国外，人民币越来越值钱。
其实，前者是讲人民币在国内的购买力，后者则关涉汇率。
货币购买力和汇率常常听到不少人抱怨：“不是说人民币升值了吗？那么钱应该更‘值钱’了吧？但我为啥感觉钱越来越不值钱呢？”这里我们先举一个例子，来解开大家的困惑。
李大妈在市场上买大米时，发现此时大米已经是3.30元/斤了，她记得这种大米在2005年为1.90元/斤，因此，可算出该大米的物价指数为1.74，8年期间年平均上涨9.2%。
就购买大米的能力而言，与2005年的1000元相比，2013年的1000元已缩水至576元，即人民币对内贬值了。
但当李大妈去中国银行买外汇时，她又看到当前汇率已是6.17元人民币兑换1美元，她用1000元可购入162.07美元。
她记得8年前8.28元人民币兑换1美元，当时1000元人民币只能购得120.77美元。
8年来，人民币对美元累计升值超过34%。
今天，她手中的人民币可换更多的美元，就交换美元而言，汇率上升使人民币越来越值钱了。
这就是物价上升带来的人民币对内贬值和汇率上升带来的人民币对外升值。
这个例子说明货币购买力和汇率是两个不同的概念。
货币购买力指单位货币在某一价格水平下能购买商品及支付服务费用的能力。
汇率则指两种货币的兑换比率。
在生活中，人们感觉到，在国内，人民币越来越不值钱；而在国外，人民币越来越值钱。
其实，前者是讲人民币在国内的购买力，后者则关涉汇率。
在国内为什么钱越来越不值钱多年来，由于国内的经济增长更多地依靠投资，依靠大量增加的信贷投放，致使我国的货币投放量无论同我们自己过去比，还是与世界各国相比，都有着较大数量的超发。
到今年第一季度为止，广义货币(M2)已经超过100万亿元，2002年年初为16万亿元，10多年中增长超过5倍。
我国的货币总量与GDP之比已超过200%，我国的经济总量为世界第二，大约为美国的1/3，而货币投放量比经济总量第一的美国高出1.5倍，位居世界第一。
房地产价格影响因素研究【摘要】房地产业作为国民经济中支柱产业，对经济的发展有着举足轻重的作用。
近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。
房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。
本论文从房地产价格的相关理论出发，主要从影响房地产价格的有关因素的角度展开分析，分析各因素对房价的影响。
【关键词】房地产；价格；影响因素引言进入21世纪以来，中国的房地产业飞速发展，房地产总体规模不断扩大，但区域发展不平衡。
在国家减少土地供给的情况下，房地产价格不断创出新高，甚至部分地区涨幅过大。
房地产价格的走高，一方面是土地价格上升和建筑材料升级换代等成本上涨的原因，另一方面是自住房制度改革以来不断释放的住房需求拉动的结果，包括因我国实际利率为负值而激发的投资、投机需求的拉动等。
尽管美元加息、中国利率不可避免的进入上升通道，但在居民强大的购房需求刺激下，房地产价格仍将处于上升通道，涨速会有所回落。
按照欧美国家的经验，当房价收入比超过6倍时，通常被认为房价已经过高，房价收入比超过10倍则被认为房价有严重的泡沫。
按照此标准来衡量，中国部分城市（尤其是北京、上海、深圳等一线城市）的房价早在2003年前就已经出现严重的泡沫，而2009年底的房价已经让人难以理解了，因为北京、上海的房价收入比已经超过15倍。
因此房地产价格的波动不仅关系到居民的生活水平，而且对整个社会经济的发展具有重要的影响。
分析房地产价格波动及其特征，有助于全面、系统地了解房价波动规律，从而促进我国房地产市场的持续健康发展。
一、房地产价格变化特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。
房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
人民币若贬值8类人损失惨重 5大行业将受益（详细)一、8类人损失惨重第一类：股市受牵连有股民分析师称，历史上,人民币与A股走势多数存在高度相关。
在人民币升值的大趋势下，人民币贬值或伴随着A股的下跌。
两者有关联的原因是：一方面，人民币贬值引发本币资产估值下降，导致金融、地产等相关板块走弱，拖累整体大盘；另一方面，人民币贬值预期一旦形成，将导致热钱流出，A股所处的流动性环境会迅速趋紧。
有机构报告指出，人民币大幅贬值可能对航空企业、部分境外融资负担较重的房地产企业带来较大财务负担,进而给相关股票估值乃至局部区域房地产销售价格。
应对策略：有分析师指出，从2012年经验看，防守性行业如公用、电讯和医疗表现不受宏观不确定性和货币波动的因素影响.第二类:房产投资者有房产的人们资产或将缩水有一个“巧合":人民币持续升值的9年，也是中国房地产价格持续上涨的9年。
2005年,人民币启动升值后出现了一个清晰的信号:对美元长期升值。
在理论上会有大量的美元进入中国，换成人民币资产，以规避相对的美元贬值。
这些美元进入后，以一定资产形式存在.其中较多是买房产.过去数年房价大涨的原因之一是人民币升值。
在这个升值的过程中，拥有房产的人们，资产迅速升值。
房产升值的预期，又激发了更多人买房的欲望。
若人民币贬值，有投资者担心,会有资产撤出房产,尤其是那些早期从海外涌入国内的资金，会因人民币贬值而流出中国,或不敢再轻易进入中国市场，多种作用助推国内住房资产价格下跌。
近年来,李嘉诚不断传出退出大陆的传言,甚至有人撰文称“别让李嘉诚跑了”，然而这也阻挡不了李嘉诚不断出售大陆资产。
10月26日，李嘉诚旗下长实地产发布晚间公告称，已与买方签订就出售Mapleleaf Developments的全部已发行股本协议。
根据公告,出售标的Mapleleaf Developments为长实地产以及李嘉诚海外基金会共同持有。
而Mapleleaf Developments间接拥有和记黄埔地产（上海)陆家嘴有限公司，后者持有上海世纪汇广场。
第1篇一、引言近年来，我国房价持续上涨，引起了广泛关注。
房价上涨不仅影响了居民的住房需求，也对社会经济产生了深远影响。
本文将分析房价上涨的原因，并提出相应的解决方案。
二、房价上涨原因1.供需矛盾（1）人口增长：我国人口基数庞大，城市化进程加快，人口持续流入一线城市和部分二线城市，导致这些城市的住房需求不断增长。
（2）土地供应不足：一些城市土地资源紧张，土地供应量不足，导致土地价格飙升，进而推高房价。
（3）房地产开发商囤地、捂盘：部分开发商为了追求高额利润，囤地、捂盘现象严重，导致市场供应不足，房价上涨。
2.金融因素（1）信贷政策宽松：近年来，我国货币政策宽松，房贷利率较低，刺激了购房需求。
（2）投资渠道单一：我国居民投资渠道相对单一，房地产市场成为首选投资渠道，推动了房价上涨。
3.政策因素（1）土地财政：部分地方政府过度依赖土地出让收入，导致房价上涨。
（2）户籍制度：一线城市和部分二线城市户籍限制严格，导致人口流入受限，房价上涨。
4.市场预期（1）恐慌性购房：部分购房者担心房价继续上涨，产生恐慌性购房行为，推高房价。
（2）炒房行为：部分投资者利用资金优势，炒作房地产市场，导致房价上涨。
三、解决方案1.优化供需结构（1）增加土地供应：合理规划土地供应，增加住房用地供应，缓解供需矛盾。
（2）推进保障性住房建设：加大保障性住房建设力度，满足中低收入家庭住房需求。
2.加强金融监管（1）调控房贷政策：适度提高房贷利率，抑制投机性购房。
（2）加强信贷风险防控：加强对房地产开发商的信贷监管，防范金融风险。
3.完善政策体系（1）调整土地财政：优化财政结构，减少对土地出让收入的依赖。
（2）放宽户籍制度：逐步放宽一线城市和部分二线城市的户籍限制，引导人口合理流动。
4.打击炒房行为（1）加强房地产市场监管：加大对炒房行为的打击力度，规范市场秩序。
（2）提高房产税：合理调整房产税政策，抑制投机性购房。
5.培育多元化投资渠道（1）拓宽居民投资渠道：鼓励居民投资股市、债券等多元化投资渠道，降低对房地产市场的依赖。
宏观调控下的房地产业发展研究房地产业是我国经济发展的重要支柱，对国民经济贡献非常大。
但是，这个产业在发展过程中也面临着一些问题和风险，例如过度投资、泡沫化、环境污染等。
为了调节房地产市场的发展，保持其持续稳定健康发展，宏观调控是必不可少的。
一、宏观调控对房地产市场的作用1. 控制房价波动。
宏观调控主要聚焦在房价的抑制，特别是抑制房地产市场波动过大的情况。
经济周期的不断变化、人民币汇率、利率等宏观因素的连带作用，进而牵动了房地产市场的发展和房价的波动，如果没有宏观调控，房价将会飞涨，占用了民众大量收入和资产。
2. 调整土地供应和开发。
宏观调控可以调整土地供应和开发，通过控制土地供应和开发速度，防止私人开发商过度投资和一味盲目开发，保持土地的适度利用和基础建设的合理发展。
3. 调整人口流动方向。
宏观调控能够调整人口流动方向，有效控制人口流动速度和方向，调整房地产开发的合理路径，避免新兴城市大规模开发，以及在旧城改造项目方面的投资过大，从而满足人口的居住需求。
4. 稳定房地产市场的发展。
宏观调控的主要目的是为了稳定房地产市场的发展，让房地产市场得以平稳、安全和有序的发展，从而促进城市和经济的可持续发展。
二、宏观调控的相关政策措施1. 调整二手房市场。
通过调控二手房市场，对房价形成的直接制约，防止房价暴涨，同时也降低了市场共振效应，减少波动；对房屋税收方面的调整，增加了房地产市场的稳定性。
2. 增加住房保障。
宏观调控不单单是限制房价飞涨，还要增加保障性住房供应，在保障人们住房需求的同时也加强了房地产市场的稳定性。
3. 加强土地管理。
宏观调控的土地政策还要考虑基础设施建设和城市规划，这样才能使房地产产业与城市和人民生活紧密联系，调整土地供应和开发，保证资源利用的环保和效益，并提高土地市场的有效性和公平性。
4. 改善人口流动。
通过宏观调控调整人口流动原则，防止人口流动过快和一些地方出现浪费土地和无效资源，从而使城市规模和居民规模合理，低碳环保地发展。
第３９卷第１３期２００９年７月
数学的实践与认识
Ｖ０１．３９Ｎｏ．１３
ＭＡＴＨＥＭＡＴＩＣＳＩＮＰＲＡＣＴＩＣＥＡＮＤＴＨＥＯＲＹ
人民币汇率波动与我国房价关系的实证分析陈婕，路静，高鹏，董纪昌
（中科院研究生院管理学院，北京１０００８０）摘要：分析了汇率影响房价的机锎，利用人民币实际有效汇率、房地产价格指数和银行同业拆借利率共３０
组数据（２００５，０７～２００７，１２）建立了向量自回归模型（ＶＡＲ）。并使用协整、Ｇｒａｎｇｅｒ因果检验，脉冲响应分析对人民币拒率波动与我国房地产价格之间的关系进行实证检验．研究结果表明，人民币实际有效茫率对房地产价格产生正向影响。人民币升值是引起房价上涨的格兰杰原因．在现阶段。控制因人民币升值而进人中国的境外资金过度流入房地产市场，有利于保持我国房地产价格稳定．关键词：房价Ｉ汇率－向量自回归模型；协整；格兰杰因果检验
ｌ引言２００５年７月２１日以来，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度．截至２００８年５月２１日，人民币对美元汇率中间价为６．９５９７。已累计升值达１６．５３％．人民币升值使以人民币标价的资产的预期投资回报率增加，资本的逐利性使大量游资进入中国以获取超额回报．房地产消费品与投资品的双重属性以及高投入、高回报的特点，更是获得了国际资本的青睐．随着房地产投资行为的日益国际化，房价与汇率之间的联系势必更加紧密，在这种情况下对人民币汇率与房价之间的联动关系展开理论分析和实证检验具有重要意义．本文在文献回顾的基础上分析了汇率影响房价的机制，采用计量方法对人民币汇率波动与房价之间的联动关系进行了实证检验．文章的结构安排如下：第一部分是引言，第二部分是汇率对房价影响的理论与实证回顾，第三部分是指标选择和模型构建，第四部分是实证检验，最后是结论和政策建议．
２汇率与房价联动关系的理论与实证回顾新开放经济宏观经济学认为资本市场和外汇市场是具有互动关系的系统，外部冲击会通过外汇市场的传导引发资产价格的变动．一般而言，人民币升值会通过财富效应、流动性效应、预期效益影响房价，如图１所示．１）财富效应．人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加．人民币升值使得从国外进口的商品价格走低，相对于人民币未升值前，公众可购买的物品和资产名义总额相应增加，财富的增长会促使公众增加消费．住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价．２）流动性效应．流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加．我国对资本市场管制较严，但是房地产可以纳入管理相对宽松的经常项目，因此，大量因人民币升值而进
收稿日期：２００９—０２—２８
万方数据７４数学的实践与认识
入我国的资金会流向房地产市场．当国外投资者把外币兑换成人民币时，会导致我国货币供给增加，这种“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨．一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨的幅度会更大．３）预期效益．预期效应会明显放大流动性效应和财富效应．当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价．而且，这种以投机为目的的“热钱”很有可能会引发内地民间资金跟风入市，进一步使房价走高．在人民币升值完成后，境外投资者将持有的房地产在价格上涨后出售并兑换成外币，便可获得货币升值以及房价上涨的双重收益．
—＿１预期效应Ｈ外资流入ｔ－－４影响供需卜——一
１Ａ．比ｆｌＳＹｔ‘值卜刊进羔若薰：
－－Ｉ房价变动叫墅引通货膨胀Ｉ－－－！影响供需卜
图１人民币升值影响房价路径图在汇率与房价关系的实证研究上，国内外学者也进行了一些尝试．ＮｏｒｍａｎＧ．Ｍｉｌｌｅｒ、ＭｉｃｈａｅｌＡ．Ｓｋｌａｒｚ和ＮｉｃｈｏｌａｓＯｒｄｗａｙ（１９８８）利用最小二乘方法检测了ＩＥｉ元对美元汇率与
美国檀香山房价的关系，结果发现日元对美元汇率每上升１０％，檀香山房价大约会上涨２７％．ＥａｒｌＤ．Ｂｅｎｓｏｎ等（１９９７）采用多元回归方法检验了加拿大投资者对美国两个住宅房
地产市场（华盛顿、罗博茨）的影响，经验分析表明加拿大元的升值增加了加拿大人对罗伯茨房地产的需求，这导致了更高的交易价格．ＥａｒｌＤ．Ｂｅｎｓｏｎ等（１９９９）采用ＡＲＭＡ方法，利用美国１９８４－－一１９９４年的汇率数据对美国贝灵汉美市的累积房价指数进行了检测，结果发现汇率对房价具有显著影响：汇率每上涨１０％，房价指数上涨７．７％，但是这种效应存在三到六个月的滞后．杜敏杰、刘霞辉（２００７）在资本资产定价模型的基础上，建立了房价变动与汇率变动之间的局部均衡模型，该模型证实了在汇率一次性变动的情况下，汇率因素取代房地产预期收益因素成为房价变动的重要驱动力．周京奎（２００６）将建立了房价与利率、汇率、人均可支配收入的计量经济模型，采用２００１年９月至２００５年１２月的季度面板数据检验了汇率与房价的关系，实证结果显示汇率对房价有正向影响，即人民币汇率升值会导致房价下跌．赵晓丹（２００７）年采用２０００，＇－－２００５年的季度房价、人民币实际有效汇率、国内生产总值、城镇居民可支配收入建立了时间序列模型，实证结果显示人民币汇率与房价之间存在负相关关系，实际有效汇率每下降１％，房价会上升１．００００２３％．由此可见，不同的学者根据不同的模型、不同的数据得出了不同的结论，反应了汇率波动与房地产价格之间关系的复杂性．２００５年７月我国汇率改革之后，人民币汇率浮动弹性增大，这有可能导致我国人民币汇率与房价之间的互动关系发生改变，而本文的目标就在于实证分析我国汇率改革以来二者之间的相互关系．
万方数据１３期陈蔗，等：人民币汇率波动与我国房价关系的实证分析
７５
３指标选择与模型的构建一般而言，研究汇率对房价的影响可以从两个角度入手：一是从开放经济模型出发，进行理论推导和计量检验；二是在房价指数与汇率之间建立模型，并进行计量检验．本文从第二个角度研究汇率对我国房价的影响，为了提高实证研究的有效性，将采用协整、格兰杰因果检验、脉冲响应分析对我国的房价和汇率之间的关系进行分析．本文的目的主要是分析汇率改革以来我国房价与汇率之间的联动关系，因此采用２００５年７月至２００７年１２月间的房价、汇率、利率共３０组样本数据检验房价波动与汇率之间的关系．其中，房价用房地产销售价格指数表示，将环比数据调整为以２００５年７月为基期的定基数据．利率数据以三个月的银行同业拆借利率表示，以上数据均来自中经网产业数据库．考虑到双边汇率仅能反应同单个国家的经济关系，因此本文中的汇率采用实际有效汇率（ＲｅａｌＥｆｆｅｃｔｉｖｅＥｘｃｈａｎｇｅ
Ｒａｔｅ）．实际有效汇率将中国的主要贸易伙伴的货币加权计算，因而能更
能真实的反应人民币的总体波动程度及其在国际贸易和国际金融中的总体地位．该数据采用国际清算银行计算的实际有效汇率，以２０００年为基期，采用间接标价法，因此指数上升表示人民币升值，而指数下降则表示人民币贬值．由于对变量进行自然对数变换后不改变原序列的协整关系，并能消除时间序列中存在的异方差现象，所以对汇率、房价以及利率进行自然对数变换，实证分析时均采用变量的对数形式．从图２可以看出，以２００５年７月为基期的房价指数呈现了明显的上升趋势，这反映了我国房价不断走高的现实．图３描绘了我国银行同业拆借利率先开始大幅下跌，自２００５年１１月份以后不断上涨，在经历了从２００６年７月份到２００７年７月份将近一年的调整后，再次大幅上涨．从图３可以看出，２００５年７月汇率改革以来，我国人民币实际有效汇率波动增大，总体上呈现了上升趋势，这说明２００５年７月至２００７年１２月之间以一揽子货币表示的人民币升值了．
２００５～ｆ．｝７２００６ＭＤｌ２∞６Ｍ了７２００７ＭＤｌ２００７Ｍ曰Ｅ互固∞∞Ｍ叮２００刖Ｄ１２００６ＭｔＹ扣ａ７ＭＤｌ２００７￣１０７
Ｅ五四
图２房价变动趋势图３利率变动趋势将房价、实际有效汇率、利率分别用Ｐｒｉｃｅ、ＲＥＥＲ和Ｒ表示，则房价和汇率之间的ＶＡＲ关系模型可表示为方程（１）：＾Ｅ—Ｃ＋∑ＡＫ一，＋毛（１）
ｉ＝１其中，ｙ。为ＬｎＰｒｉｃｅ、ＬｎＲＥＥＲ币ｆｌＬｎＲ所构成的列向量，Ａ为系数矩阵，Ｃ为截距项，岛为随机
万方数据７６数学的实践与认识
３９卷
误差矩阵。ｔ表示时期．ｉ表示滞后期，足表示最大滞后阶数．这里对最优滞后阶数的选取是基于无约束的ＶＡＲ模型的残差分析来确定的，即根据ＡＩＣ与ＳＣ准则确定．
４实证检验１）平稳性检验在对时间序列数据进行计量分析时，首先要对各变量进行平稳性检验，否则。直接对非平稳的时间序列进行回归将导致谬误回归（ｓｐｕｒｉｏｕｓｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ）现
象．采用ＡＤＦ检验方法分别对变量Ｐｒｉｃｅ、ＲＥＥＲ、Ｍ进行单位根检验，利用Ｅｖｉｅｗｓ５．０软件，检验结果见表２．
Ｅ蝈图４人民币有效汇率变动趋势由以上的单位根检验结果可以看出，所有时间序列变量的ＡＤＦ统计量的绝对值均高于５％的临界值水平，原序列在５％的显著性水平下均是不平稳的．将三个变量进行一阶差分后，所有变量的ＡＤＦ统计量在５％的水平下显著，故原序列的差分序列在５％的显著性水平下均是平稳序列．因此可以得出结论Ｐｒｉｃｅ、ＲＥＥＲ、Ｒ都是一阶单整序列，即Ｉ（１）．衷１变量的单位根检验（ＡＤＦ检验）
注，＜Ｃ，Ｔ，Ｋ）分别代表所设定的检验方程古有截距、时问趋势和滞后阶数，Ｎ指不含Ｃ或Ｔ．滞后阶数由ＡＩＣ最小原则确定．＊＊＊，＊＊，＊分别表示在１％．５％，１０％水平的临界值．
表２变量的协整检验（Ｊｏｈａｎｓｅｎ迹检验）
注：＊表示在５％的显著性水平拒绝原假设２）协整检验Ｅｎｇｅｌ和Ｇｒａｎｇｅｒ（１９８７）指出，如果序列都是同阶积整的，那么两个或多个非平稳序列的线性组合可以是平稳的，即存在协整关系，这种平稳的线性组合可以被解释为变量之间长期稳定的均衡关系．如果房价、人民币实际有效汇率、利率之间存在协整关系，那么我们可以
万方数据
