2013中国房地产百强企业研究报告
中国房地产TOP10研究组
2013年3月
1研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十年。十年来，研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
2主要研究成果
2.1中国房地产百强企业十年发展
（1）顺势而为，销售额十年增长近16倍，市场份额提升至29.6%
2003年以来，百强企业的业绩增长速度远远超过同期的行业平均水平，领军行业发展。从销售业绩来看，百强企业销售额十年增长了近16倍，增速一直领先于行业水平；销售面积十年复合增长率达24.6%。在良好业绩带动下，百强企业的市场份额持续提高，行业地位持续巩固。
（2）全国拓展，平均进入城市超过15个，总资产复合增长率达39.4%
2003年到2012年，百强企业总资产十年间复合增长率达到39.4%，净资产十年来增长了15倍。规模的快速增长主要依托于其快速的跨区域发展，土地储备及主营业务规模持续扩大；截止2012年末，百强企业平均进入城市为15.3个，基本覆盖了主要一、二线城市及重点三线城市，且分布日趋均衡，为企业整体规模与实力的提升奠定了基础。
（3）收益稳定，净利润增长26倍，高效运营保障盈利质量
百强企业近十年的营业收入已增长了近18倍，十年复合增长率达到38.7%，净利润均值则增长了近26倍。百强企业一方面积极实施产品标准化，实现低成本的异地扩张，规模效应明显，另一方面则加强成本管控，有效控制了各项成本费用的增长，整体盈利质量一直领先行业水平。
（4）稳健运营，合理控制负债水平，现金流保持充裕
百强企业坚守财务安全底线、科学规划发展节奏，实现了持续稳健的经营。十年来，百强企业的资产负债率均值基本保持在65%-72%之间，剔除预收账款之后的有效负债率仍处
于较合理的水平；流动比率也一直处在1.72-2.15之间，高于行业均值。
（5）持续发展，土地储备均值达1083.7万平方米，分布结构趋于均衡
2003年以来，百强企业的土地储备规模保持了稳定增长，截止2012年底其均值已达1083.7万平方米。2010年调控以来，百强企业为了维持合理的存货结构，土地储备规模一直稳定在1000万平方米左右，基本能够满足其未来三年左右的开发需求。同时，百强企业土地资源的分布结构也更趋均衡。
（6）践行责任，关注公益与民生，推动社会和谐发展
百强企业向社会展示着一如既往的企业公民情怀。10年来，百强企业对国家税收贡献不断提升，为推动全国与地方社会经济发展做出了突出贡献。在保障房建设方面，百强企业也积极参与，为实现更多普通消费群体的安居梦想、促进行业的健康发展做出了重要贡献。
2.2 2013中国房地产百强企业研究
2.2.1 百强企业整体发展特点分析
（1）成功践行以价促量举措，销售业绩持续领先
中国房地产百强企业再度先于全国市场呈现显著的业绩上行态势，全年实现销售总额19079亿元，销售面积19010万平方米，分别同比增长16.7%和23.8%，高于全国平均水平6.7和22个百分点，市场份额达到29.6%。百强企业一方面灵活推盘、以价促量，另一方面迎合市场主流需求、主动调配产品结构，以刚需户型为推盘主体，“跑量”与“走价”相结合，有力保障了全年业绩。
（2）有效实施快速周转策略，资产规模质量齐升
百强企业2012年资产规模持续增长，总资产均值为543.0亿元，同比增长21.6%，净资产均值为151.7亿元，同比增长27.7%，资产增长质量明显提升。百强企业2012年的资产周转率、存量资产周转率均值分别为0.39、0.52，较上年升高了0.03和0.05，实现了资产增长与效率提升并行。
（3）强化管控降低成本费用，有效保障利润空间
2012年百强企业盈利规模持续提升，营业收入均值为180.2亿元，同比增长37.3%；净利润均值为25.2亿元，同比增长20.5%；百强企业总资产收益率与净资产收益率均值分别为5.8%和19.9%，较上年增加了0.4和0.3个百分点，同期成本费用利润率均值下降5.4个
百分点。尽管整体经济效益面临下行压力，但百强企业通过积极加强融资成本控制，实施标准化、规范化的开发方式，有效保障了盈利质量的稳定。
（4）土地投资聚焦核心城市，新开工量略有缩减
2012年，百强企业全年新开工面积均值为257.6万平方米，同比下降了0.7%，但仍明显高于全国的平均水平。多数百强企业保持了“以销定量”的拿地策略以适应市场变化，上半年谨慎拿地，下半年加快拿地节奏，有效补充优质土地资源，而经济活跃、居民购买力强、市场辐射范围广的一、二线城市成为百强企业实施深耕策略的重要选择。
（5）资产负债水平呈现回落，现金流收支趋平衡
2012年百强企业资产负债率均值较上年下降2.1个百分点至69.9%，五年来首度回落，资金风险得到一定程度缓解；2012年流动比率均值达到1.98，提升0.04。百强企业通过积极去库存，速动比率增长至0.61，短期偿债能力有了明显提高；百强企业2012年经营性现金流净额均值为6.2亿元，实现由负转正，整体现金流较充裕。
（6）多元融资充实资金实力，融资成本优势明显
百强企业2012年筹资活动现金流入平均为64.8亿元，同比增长22%，其中自筹资金均值较上年增长38.4%，内源性融资能力快速提升。百强企业平均获得银行授信额度达到71.3亿元，同比增长24.6%。百强企业一方面构建了多元化的融资体系，另一方面在资本市场的议价能力不断增强，融资成本优势明显。
（7）参建保障房设立公益金，全面履行社会责任
在保障房建设方面，百强企业积极倡导“责任地产”理念，强化房地产企业的社会责任感和历史使命感，成为当地保障房建设的核心力量；在纳税方面，百强企业2012年缴纳营业税金及附加均值同比增长30.8%，树立诚信纳税的业界典范；在慈善公益领域，百强企业已经逐步建立起系统化、规范化的“公益基金”发展模式。
2.2.2 2013中国房地产百强企业TOP10研究
中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，对企业规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究。
2013中国房地产百强企业“综合实力TOP10”
