房地产评估报告
以重庆江北区紫御江山楼盘房地产处于销售状况进行评估分析：
一、受理评估业务
1.评估目的：房地产销售
2.评估对象：
（1）、房地产权利状况
根据委托方提供的《房屋所有权证》知,估价对象房屋所有权人为陈刚根据《房屋所有权证》中"设定他项权利摘要"之内容,2016年11月10日该房产以人民币780000元的权利价值,全部销售给冯玉,截止估价时点,该房产存在该项销售权利。
（2）、周边环境
江北嘴CBD定位为重庆市中央商务区的商务中心区，兼容商业、服务业居住等多种功能，是未来城市形象展示的窗口，而紫御江山占位于江北嘴CBD核心，领驭着北滨路的整线繁华。紫御江山是难得的可坐享城市一线江景楼盘之一。项目位居两江交汇处，背山面水，坐拥稀缺江山自然景观，80%的户型可以“零距离”观赏到山城美丽的一线江景，所拥有的城市资源可称作城市少有。
二、价值定义
本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在销售权利,于二○一六年十一月十日的房地产市场价值。
三、评估方法
常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.
1.由于重庆市紫御江山项目在江北区北滨路附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.
2.由于重庆市紫御江山项目在江北区北滨路附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.
3.本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.
四、评估计算过程、
(一)、采用市场比较法测算房地产市场价格
1、比较实例选择
选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.
实例A:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧,土地用途为住宅,建筑面积为103平方米,交易价格为11000元/m2,日期为2016年11月.
实例B:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧,土地用途为住宅,建筑面积为98.5平方米,交易价格为10400元/m2,日期为2016年11月.
实例C:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧,土地用途为住宅,建筑面积为110平方米,交易价格为10800元/m2,日期为2016年11月.
2、编制比较因素条件说明表
3、编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:
(1)日期修正
所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.
(2)区域因素:
商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.
(3)个别因素:
建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.
主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.
设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.
根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
4、编制因素比较修正系数表
取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较法测算的市场价
单价：（10670+10584+10395）/3=10549.67元/m2
总价：10549.67*82=865072.94元
(二) 采用收益还原法测算房地产市场价格
1、月租金确定
根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析,选取与估价对象最具相关性的实例,并分别进行实地查看,调查,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在3600元/ 套/月时有一定的市场竞争力,所以本报告按3600元/套/月租金进行测算.
2、年有效租金收入的测算
（1）估价对象的年租金毛收入为: 3600×12=43200元
（2）年有效租金收入
根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况较好,年空置率按15天即0.5/12=4.17%计算,能客观反映估价对象在目前现状的市场环境中的正常租赁市场状况,考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的1%,则年有效租金收入为: 43200×(1-4.17%)×(1-1%)=40984.57元
3、客观运营费用
税费
根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号文)中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定,委估对象为个人出租居民住房,符合上文暂减规定,因此按5%房产税,营业税测算.
A、房产税
按年有效租金收入的5%计算. 40984.57×5%=2049.23元
B、两税一费(营业税,教育费附加,城市建设维护税)
按年有效租金收入的5.5%计. 40984.57×5.5%=2254.15元
上述税费合计:2049.23+2254.15=4303.38元
（1）物业维修费用
根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的1.0%,则物业维修费为: 40984.57×1.0%=409.85元
（2）物业管理费
