论房产抵押登记的法律效力问题研究

第1篇一、案例背景在我国，抵押贷款作为一种重要的融资手段，广泛应用于房地产开发、企业生产经营等多个领域。

然而，由于法律规定的不足和监管的疏漏，重复抵押现象时有发生，给金融机构和借款人带来了巨大的风险。

本案例将分析一起典型的重复抵押法律漏洞案例，以揭示其背后的法律问题。

案例一：甲公司重复抵押贷款案甲公司为一家房地产开发企业，由于项目资金需求量大，甲公司在向乙银行贷款1亿元用于项目开发的同时，又向丙银行申请贷款2亿元。

甲公司为了确保贷款的安全，将同一宗土地使用权向乙银行和丙银行分别进行了抵押登记。

乙银行和丙银行在发放贷款前，均对抵押物进行了尽职调查，但均未发现重复抵押的情况。

不久后，甲公司由于资金链断裂，无法偿还乙银行和丙银行的贷款。

乙银行和丙银行均要求行使抵押权，对抵押物进行处置以清偿债务。

然而，由于抵押物已被重复抵押，乙银行和丙银行在处置抵押物时产生了争议。

二、法律分析1. 重复抵押的法律规定根据《中华人民共和国物权法》第一百九十四条规定：“抵押权人可以就抵押物的全部或者部分行使抵押权。

抵押物被重复抵押的，抵押权人可以按照抵押权设立的时间先后确定抵押权的顺序。

抵押权顺序相同的，按照债权比例受偿。

”2. 重复抵押的法律漏洞（1）抵押登记制度不完善本案中，甲公司将同一宗土地使用权向乙银行和丙银行分别进行了抵押登记。

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定，抵押权自登记时设立。

然而，我国抵押登记制度存在一定的漏洞，如登记机关工作人员疏忽、登记信息不准确等问题，导致重复抵押现象难以被发现。

（2）抵押权人尽职调查不足本案中，乙银行和丙银行在发放贷款前，均对抵押物进行了尽职调查，但均未发现重复抵押的情况。

这表明，抵押权人在尽职调查过程中存在不足，未能充分了解抵押物的真实情况。

（3）法律保护力度不足本案中，乙银行和丙银行在行使抵押权时，由于抵押物已被重复抵押，导致债权无法得到充分保障。

这反映出我国法律在保护抵押权人利益方面存在不足。

目录略论债的相对性之突破房地产抵押权效力的探讨浅谈善意取得制度中应注意的几个问题论原物与孳息的区分原则略论债的相对性之突破阳朝锋引语债的关系主要对债的特定的当事人产生法律约束力，只有债的一方当事人能够且只能向另一方当事人提出特定债的请求或提起诉讼，债的特定当事人以外的第三人不享有债权，也不承担债务与责任，此之谓债的相对性。

债的相对性规则在古罗马法中就已确立，《学说汇纂》对债的解释为：“债不是以某物或某劳务为我所有，而是使别人给予某物、做某事或给付某物，”即蕴含了债的相对性思想。

近现代大陆法系民法法典化，大量吸收了罗马法的精华，债的相对性亦被作为一项原则性规定纳入债法。

在英美法系，因无债的概念，债的相对性也就是合同的相对性。

债权相对性与物权绝对性的区分，构成了近现代民法物权一债权体系发展完善的重要逻辑基础。

但是债的相对性原则从来都不是绝对的，特别是随着现代市场经济的发展，恪守严格的债的相对性原则已越来越难以满足平衡社会利益、实现司法公正的需要，因而各国法律开始承认债的相对性原则的例外。

[1]债的相对性出现了若干突破，本文就此作一简要述评。

债的相对性突破之表现1. 代为清偿代为清偿，又称清偿代位，是指与债的履行有利害关系的第三人，代替债务人清偿债务而在其清偿范围内取得债权人权利的制度。

第三人的代为清偿行为，可基于法律的规定，也可基于当事人之间的约定，但不管出于何种原因，代为清偿都突破了债的相对性原则，主要表现在两个方面：(1).第三人履行了依债的相对性只能由特定债务人履行的债务，突破了债务履行主体相对性的限制;(2).第三人在代为清偿后，于其清偿范围内，取得债权人的地位和权利，对债务人享有求偿权，突破了债权请求主体相对性的限制。

当然，以代为清偿的方式突破债的相对性，并非可以任意为之，它须满足一定的条件：(1).必须依债的性质可由第三人清偿;(2).债权人与债务人之间没有不得由第三人清偿的特别约定;(3).代为清偿不违背公序良俗，[2]不损害债权人债务人利益。

When your destiny wants you to grow up, it will always arrange some people or things that make you uncomfortable to stimulate you.简单易用轻享办公（页眉可删）房产纠纷常见的法律问题有哪些？导读：房产纠纷包括未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力；房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行；夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款等常见法律问题。

1、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力物权法规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

”就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。

引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。

2、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。

买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

3、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。

在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。

在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产法律纠纷案件也日益增多。

房地产法律纠纷涉及土地、房屋买卖、租赁、抵押、权属登记等多个方面，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。

本文将通过对一起房地产法律纠纷案件的分析，探讨房地产法律纠纷的成因、特点、处理方法以及防范措施。

二、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）于2010年取得一块土地使用权，用于开发住宅项目。

项目于2012年建成，开发公司取得了房屋所有权证。

然而，在房屋交付过程中，部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体裂缝、漏水、地基下沉等。

购房者认为开发公司未履行合同约定，遂向法院提起诉讼。

三、案件分析1. 案件成因（1）开发公司对房屋质量把控不严。

在项目建设过程中，开发公司可能存在管理不善、监督不到位等问题，导致房屋出现质量问题。

（2）购房者对房屋质量认知不足。

购房者可能对房屋质量要求不高，对房屋验收流程不够重视，导致质量问题在交付时才被发现。

（3）合同约定不明确。

合同中关于房屋质量、交付时间等条款可能存在模糊地带，导致双方产生争议。

2. 案件特点（1）案件涉及面广。

本案涉及房地产开发、建筑施工、购房者等多个主体，法律关系复杂。

（2）证据收集困难。

房屋质量问题往往需要专业鉴定，证据收集难度较大。

（3）赔偿金额较高。

房屋质量问题可能导致购房者遭受经济损失，赔偿金额可能较高。

3. 处理方法（1）调解。

法院可以组织双方进行调解，促使双方达成和解。

（2）判决。

若调解失败，法院将依法判决，确定双方权利义务。

（3）鉴定。

对房屋质量问题进行专业鉴定，为判决提供依据。

4. 防范措施（1）加强监管。

政府部门应加强对房地产开发、建筑施工的监管，确保房屋质量。

（2）明确合同条款。

开发商在签订合同时，应明确房屋质量、交付时间等条款，避免争议。

（3）购房者提高法律意识。

购房者应了解相关法律法规，提高维权意识。

四、结论房地产法律纠纷案件在现实生活中较为常见，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。

共有房产的抵押是否必须经过全体共有人同意才能有效共有房产的抵押是否必须经过全体共有人同意才能有效?未经共有人同意房产抵押是否有效甲与乙原系夫妻，二人在某市经济开发区共计a、b两套房屋，均已办理房屋所有权备案。

根据房产证记述，两套房屋的所有权人均为甲，共计人为乙。

2021年3月6日，甲与乙因感情不和协议再婚，并就子女扶养及财产处置展开了签订合同，其中a房屋由甲定居，b房屋由乙定居，但两套房屋仍为双方共计财产，其产权二人各享一半。

2021年7月12日，甲假造了再婚协议一份，内容为a房屋归甲所有，b房屋归乙所有。

甲ych假造的协议与离婚证至房产管理部门办理房产更改备案，房产管理部门为其颁授了崭新房产证，列明a房屋为甲个人所有。

后甲ych房产证至中国建设银行某市分行办理了抵押贷款，以a房屋并作抵押向银行借款20万元。

乙获知后判令法院，主张a房屋为其未经共有人同意房产抵押是否有效甲与乙原系夫妻，二人在某市经济开发区共计a、b两套房屋，均已办理房屋所有权备案。

根据房产证记述，两套房屋的所有权人均为甲，共计人为乙。

2021年3月6日，甲与乙因感情不和协议再婚，并就子女扶养及财产处置展开了签订合同，其中a房屋由甲定居，b房屋由乙定居，但两套房屋仍为双方共计财产，其产权二人各享一半。

2021年7月12日，甲假造了再婚协议一份，内容为a房屋归甲所有，b房屋归乙所有。

甲ych假造的协议与离婚证至房产管理部门办理房产更改备案，房产管理部门为其颁授了崭新房产证，列明a房屋为甲个人所有。

后甲ych房产证至中国建设银行某市分行办理了抵押贷款，以a房屋并作抵押向银行借款20万元。

乙获知后判令法院，主张a房屋为其与甲的共计财产，甲以该房屋抵押未经其同意，侵犯了其合法权益，命令法院裁决证实甲与银行的房产抵押违宪。

关于本案房产抵押的效力问题存在三种不同意见：第一种意见认为，该房产抵押有效。

因为甲以a房屋抵押借款时，该房屋登记为甲所有，为甲的个人财产，甲有权将上述房屋抵押；第二种意见认为，该抵押无效。

最高院公报：房屋预告抵押登记不能取得抵押权（2014）|法客帝国收藏人：小法666光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第9期，P36～40）转载必须醒目注明出处法客帝国按：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”、《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

”仅根据上述规定，抵押预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权（优先受偿权），在理论和实务上一直都有争议，在司法实践中甚至存在截然相反的判例（对于各地区的相关相反判例，法客帝国将陆续推送）。

这对保障债权人利益，尤其是为预售商品房提供贷款的商业银行而言，存在极大的不确定性风险，下面这则刊登在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海市第二中级人民法院的二审判例，认为预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

本案终审日期为：2012年10月26日。

关注法客帝国（Empirelawyers）传播法治正能量！【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。

带租约限制的房地产抵押价值评估方法研究案例：甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地，并在其上建设一栋办公楼。

1997年底甲公司将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。

2000年底，甲公司由于资金紧张将此房地产到银行办理抵押贷款，贷款期限两年。

那么，在评估该房地产抵押价值时，应如何判定租约对其抵押价值的影响呢?一、带租约限制的房地产的主要类型房地产抵押估价的对象为法律法规规定可以抵押的房地产，对此《担保法》和《物权法》等都有明确规定。

同时，《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

”由此可见，租赁关系并不影响抵押权的设定。

在估价实践中，带租约的房地产估价项目很普遍，至少一半以上的商业房地产都带有租约，根据出租人、出租对象的差异可以把带租约限制的房地产分为两种类型：1．土地及房产属于同一产权主体，产权人对房地产进行出租，包括商业门面、办公楼、私人住宅、厂房、仓库等物业。

譬如商业房地产等收益性物业多为出租使用，有的剩余租期长达十余年，房地产交易并不能改变承租人享有的各项权利和义务。

这种情况下，对出租人权益的评估，可以采用市场法或收益法评估该房地产的价值，然后扣除租赁权价格；对承租人权益的评估是租赁权的评估，可以采用收益法。

2．出租人仅出租土地，承租人在出租人的土地上建设了永久性建筑，有的还办理了房屋所有权证。

在这种情况下，对于出租人权益的评估中包括对有租约限制的土地使用权的评估；对承租人权益的评估，要根据租约到期后该房产的不同归属情况进行评估。

二、现行带租约限制房地产抵押价值评估方法的缺陷对于带租约限制的房地产抵押价值评估，目前并没有比较完整的条文规范。

事实上，租约租金对房地产价值的影响是客观存在的，这种影响可能是正方向的，即增加房地产价值；也可能是负方向的，即减少房地产价值。

根据“买卖不破租赁”原则，目前只有在《房地产估价规范》中提到“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。

第1篇一、引言在我国的法律体系中，房产抵押是一种常见的担保方式，用以保障债权人的权益。

然而，在实际操作中，由于抵押权实现过程中可能出现的争议和纠纷，使得债权人的权益难以得到有效保障。

为了解决这一问题，我国法律规定了一种特殊的公证方式——房产抵押赋强公证。

本文将从房产抵押赋强公证的定义、法律依据、程序、效力等方面进行详细阐述。

二、房产抵押赋强公证的定义房产抵押赋强公证，是指公证机构根据债权人的申请，对抵押合同进行公证，并赋予该公证具有强制执行效力的公证。

在抵押权实现过程中，一旦发生纠纷，债权人可以依据该公证文书直接向人民法院申请强制执行，从而保障债权人的合法权益。

三、法律依据1.《中华人民共和国公证法》2.《中华人民共和国担保法》3.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》四、房产抵押赋强公证的程序1.申请公证债权人向公证机构提交以下材料：（1）抵押合同原件及复印件；（2）抵押物的权属证明；（3）借款合同及还款计划；（4）借款人的身份证明；（5）其他与公证事项有关的材料。

2.公证机构受理公证机构对债权人提交的材料进行审查，符合要求的，予以受理。

3.公证机构调查核实公证机构对抵押物的权属、抵押合同的真实性进行调查核实。

4.出具公证文书公证机构对调查核实结果进行审核，认为符合法定条件的，出具具有强制执行效力的公证文书。

5.送达当事人公证机构将公证文书送达当事人。

五、房产抵押赋强公证的效力1.强制执行力房产抵押赋强公证具有强制执行力，债权人在抵押权实现过程中，可以直接依据该公证文书向人民法院申请强制执行。

2.优先受偿权在抵押权实现过程中，债权人对抵押物的优先受偿权得到法律保障。

3.保全证据房产抵押赋强公证具有保全证据的作用，有利于维护债权人的合法权益。

六、房产抵押赋强公证的优势1.提高债权实现效率房产抵押赋强公证使得债权人在抵押权实现过程中，无需经过繁琐的诉讼程序，即可实现债权。

第1篇摘要：抵押登记是担保物权的重要体现，其法律后果直接关系到债权人的权益保障。

本文将从抵押登记的概念、注销抵押登记的法定情形、注销抵押登记的法律后果等方面进行探讨，以期为相关法律实践提供参考。

一、抵押登记的概念抵押登记是指抵押权人为保障其抵押权，在抵押物所在地的人民政府不动产登记机构办理的登记手续。

根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权自登记之日起设立。

二、注销抵押登记的法定情形1. 抵押权消灭：抵押权因主债权的消灭、抵押物的灭失、抵押权人放弃抵押权等原因而消灭，抵押登记应当注销。

2. 抵押权实现：抵押权人通过拍卖、变卖抵押物等方式实现抵押权，抵押登记应当注销。

3. 抵押登记错误：因登记机关的过错导致抵押登记错误，抵押权人可以申请注销抵押登记。

4. 抵押登记无效：抵押登记不符合法定条件，抵押权人可以申请注销抵押登记。

5. 抵押权人同意：抵押权人同意注销抵押登记的，抵押登记应当注销。

三、注销抵押登记的法律后果1. 抵押权消灭：注销抵押登记后，抵押权人不再享有抵押权，抵押物的所有权恢复到抵押人。

2. 债权人权益受损：抵押登记注销后，如果抵押物被抵押人转让、出租或者抵押权人放弃抵押权，债权人可能无法通过抵押权实现债权，导致其权益受损。

3. 抵押物价值下降：抵押登记注销后，抵押物的价值可能会因市场变化、抵押物本身的瑕疵等原因下降，从而影响债权人的利益。

4. 法律责任承担：抵押权人、抵押人、登记机关等在注销抵押登记过程中，如有违法行为，应承担相应的法律责任。

5. 抵押物所有权恢复：抵押登记注销后，抵押物的所有权恢复到抵押人，抵押人可以自由处分抵押物。

四、案例分析案例一：甲公司以其房产为乙公司提供抵押担保，双方在抵押登记机关办理了抵押登记。

后来，甲公司偿还了乙公司的债务，乙公司同意注销抵押登记。

此时，甲公司房产的所有权恢复，可以自由处分。

案例二：甲公司以其土地为乙公司提供抵押担保，双方在抵押登记机关办理了抵押登记。