国土评估价参考

关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)通知：___办公厅发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，___制定了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“《规范》”），现予以发布。

各省、自治区、直辖市国土资源主管部门、___和___应结合本地实际情况遵照执行，并转发至相关行业协会和土地估价中介机构。

为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、健全国有建设用地使用权出让定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。

在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。

如委托给土地估价中介机构，则应采用公开方式。

如需补缴地价款，则市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。

二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并符合《城镇土地估价规程》和《规范》。

市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。

三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。

报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。

四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。

从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。

国家计委国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知计价格[1994]2017号各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、土地（国土）管理局（厅）：为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。

现将有关事项通知如下：一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照"自愿委托、有偿服务"的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。

二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。

目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》（附表一）执行。

四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》（附表二）协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50％计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。

清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30％计收评估费；每宗地评估费不足300元的按300元收取。

土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。

六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。

各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。

对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30％。

七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。

八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的。

计价格[1994]2017号关于土地价格评估收费标准的通知国家土地局各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、土地（国土）管理局（厅）：为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。

现将有关事项通知如下：一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。

二、凡具有土地价格估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之各为收费总额。

目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》（附表一）执行。

四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》（附表二）协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费：每宗地评估费不足的300元的按300元收取。

清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费；每宗地价估费不足300元的按300元收取。

土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。

六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。

各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖区物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费。

对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。

七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。

八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的，由物价检查机构按国家有关规定查处。

国土局房产评估价根据国土局发布的最新数据，房产评估价作为一项重要的指标，对于房地产市场的发展和决策具有重要的影响。

本文将从国土局房产评估价的定义、评估方法和价值意义三个方面进行探讨，旨在深入了解国土局房产评估价的背景和作用。

首先，国土局房产评估价在定义上指的是根据房地产市场的供需关系和价格动向，对房地产进行评估和定价的一个参考指标。

通常以市场价格为基础，结合房屋的实际情况和地理位置等因素，对房产进行评估。

评估价的目的是为了提供一个公正、科学、合理的价格基准，以便购房者、开发商、金融机构等各方能够更好地了解房产的价值和投资风险。

其次，国土局房产评估价的评估方法多种多样，常见的有市场比较法、收益法和成本法等。

市场比较法是指通过对市场上同类房产进行比较，根据其相似性、地理位置等因素，确定一个相对合理的价格范围。

收益法是指通过对房产未来的潜在收益进行预估，结合市场利率和租金水平等因素，计算出一个可靠的评估价。

成本法是指通过对房产建设和维护所需的成本进行计算，结合折旧等因素，得出一个合理的评估价。

最后，国土局房产评估价具有重要的价值意义。

首先，对于购房者来说，评估价可以作为房产购买的依据，帮助其了解房产的价值和投资回报情况，从而做出明智的购房决策。

其次，对于开发商来说，评估价可以作为开发项目的参考，帮助其确定开发策略和定价策略，从而提高项目的市场竞争力和盈利能力。

此外，对于金融机构来说，评估价可以作为贷款审批的依据，帮助其判断房产的价值和贷款风险，从而更加科学地进行贷款业务。

综上所述，国土局房产评估价作为衡量房地产价值的重要指标，具有重要的影响和作用。

通过对房产的科学评估，可以为各方提供一个公正、合理的价格基准，帮助购房者、开发商和金融机构等各方更好地了解房产的价值和风险，从而推动房地产市场的健康发展。

收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。

该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。

现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。

（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。

土地价值评估报告（最新版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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土地估价报告项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司土地估价报告编号：承弘土（估）[2017]字第173号提交估价报告日期：二○一七年十二月二十八日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估二、委托估价方河北省平泉市人民法院三、估价目的本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。

四、估价期日2017年8月28日五、估价日期2017年8月28日至2017年12月28日六、价格定义1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格；2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定为工业用地；3、使用年限：工业用地法定最高出让年期为50年，估价对象终止日期为2056年9月20日，截止到评估基准日，估价对象剩余年期为年，本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定；4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”（通电、通路、通讯）及宗地红线内场地平整。

七、估价结果经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为：评估土地面积:平方米评估单价:250元/平方米评估总地价:万元大写金额:货币种类:人民币八、土地估价师签名姓名土地估价师资格证书号签名苏震江九、土地估价机构估价机构法定代表人签字：（机构公章）二○一七年十二月二十八日第二部分估价对象界定一、委托估价方河北省平泉市人民法院二、估价对象本次估价对象为平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地，土地用途为工业用地，土地面积为平方米。

国土局评估价
国土局评估价指的是对一定范围内的土地进行评估，确定其合理的估价，以便进行土地交易、土地征收、土地流转等行为。

具体来说，国土局评估价通常是指对土地的价值、市场价格、使用权价值等方面进行评估，以确定土地的合理价格。

国土局评估价的过程通常包括以下几个环节：
首先，对土地的位置、面积、土地类型等基本情况进行调查和了解，收集相关数据。

其次，结合土地所处的地理位置、交通便利程度、配套设施等因素，分析评估土地的使用价值。

然后，考虑土地的市场供求关系、各类地价指标和同类土地交易行情等因素，确定土地的市场价值。

最后，根据土地的使用权期限、土地类型、权属等因素，计算土地的使用权价值，作为评估土地价值的参考依据。

国土局评估价的主要目的是为了为土地的出让、转让、征收等行为提供依据，保障土地交易的合理性和公平性，保护土地资源的合理利用。

国土局评估价的结果通常是用于拍卖、成交等环节，用于制定土地的起始价格或交易的底价。

此外，国土局评估价还有助于土地的规划、开发、利用等方面的决策。

通过评估土地的价值，可以合理安排土地的用途，推
动城市的可持续发展。

总之，国土局评估价是对土地进行综合评估和估价的一项重要工作。

通过评估土地的价值，可以保障土地交易的公平性和合理性，促进土地资源的合理利用，推动城市的可持续发展。

四川省国土局、四川省物价局关于地价评估暂行办法文章属性•【制定机关】四川省国土局,四川省物价局•【公布日期】1991.11.26•【字号】•【施行日期】1992.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文四川省国土局、四川省物价局关于地价评估暂行办法（1991年11月26日）第一章总则第一条为了加强地土地管理，切实保护土地所有者、使用者的合法权益，推进土地使用制度的改革，根据国务院第91号令颁布的《国有资产评估管理办法》和国家有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条凡在四川省境内进行地价评估的组织，适用本办法。

国家另有规定的除外。

第三条本办法所称地价的指土地所有权和土地使用权在社会经济活动中，其可得利益反映出的价格形态。

第四条地价评估是指地价评估机构，根据委托或指定，按规定的程序、标准和方法对宗地地产进行评价和估算。

第五条国有土地使用权人在经济活动中涉及土地使用权转让、租赁、抵押的，应按本办法的规定先进行地价评估。

第六条地价评估工作应贯彻执行国家有关地价政策，遵守国家法律，遵循真实、公平、可行的原则，做到公正合理。

第二章地价评估组织管理第七条由国土、物价、国有资产等部门组成地价评估委员会，各级地价评估委员会代表各级国土、物价部门行使地价评审、确认职权。

并负责地价评估机构的业务归口管理；评估机构、人员的资格审批；地价评估的立项审批和审查确认地价评估成果报告。

地价评估委员会的办事机构设在国土部门。

第八条地价评估业务由国土部门具有地价评估资格的评估机构或经省地价评估委员认可的其它评估机构承担。

未经认可的单位，不得承担地价评估工作。

地价评估机构、人员的资格认证及其管理，由省国资局委托省国土局另行规定。

第九条地价评估机构应接受各级地价评估委员会，如实反映地产情况提供有关资料。

第十条地价评估机构应对用地单位和个人提供的资料和情况保密。

第三章地价评估程序第十一条地价评估按以下程序进行：地价评估机构重新确认，也可以向上一级国土部门地价评估委员会申请复议。

中估协发[2008]30号⼟地评估报告打分标准中国⼟地估价师协会⽂件中估协发〔2008〕30号关于推⼴⼟地估价报告质量评审标准的通知各省（区、市）⼟地估价⾏业协会：根据在2008年全国⼟地估价⾏业协会负责⼈联席会上达成的共识，在全⾏业执⾏统⼀的⼟地估价报告质量评审标准。

现将中国⼟地估价师协会（以下简称中估协）⼟地估价报告评分表及评估报告审查要点（见附件）转发你会，请组织施⾏。

全国执⾏统⼀的⼟地估价报告评审标准，是业内的⼀件⼤事，既可以整体加强从业⼈员的技术素质，也便于各地机构资信评级⼯作的开展，从⽽提升⼟地评估机构在社会上的认知度和诚信度。

为做好此项⼯作，通知如下：⼀、各地⽅在举办的各种继续教育活动中，可适当调整学时，增加此项内容的学习。

安排2009年继续教育计划时，⿎励跨省区联合举办有关此项内容的专题培训学习。

⼆、今后中估协在协助国⼟资源部监管⼟地估价市场、查处违法违规时，将对在中估协注册的机构及在省级协会注册执业的机构⼀视同仁，⼀律按此标准评审⼟地估价报告。

三、中估协将聘请本标准的起草专家举办专题讲座，届时请各地选派理解能⼒和授课能⼒强的技术⾻⼲参加，时间、地点、名额分配另⾏通知。

四、各地施⾏中的问题，请及时反馈中估协秘书处。

联系⼈：技术协调部陈光远联系电话：010-******** 传真：010-********附件1：⼟地估价报告质量评分表附件2：评估报告审查要点⼆○○⼋年⼗⽉⼋⽇附件1：报告评分表评审专家签名:评估机构名称：报告名称：报告编号：附件2：评估报告审查要点格式规范、内容全⾯是对⼟地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深⼊程度等⽅⾯。

为了使评审专家对各等级报告的评定标准有⼀个整体把握，以下从定性和定量两个⽅⾯加以说明。

需要特别强调的是，评分标准只是针对⼀般情况⽽⾔，在评审过程中，由于估价对象及估价⽬的不同，估价报告评审不可能完全套⽤同⼀模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。