福建省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的实施和记录模拟试题

福建省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的实施和记录模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。

A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书E：借款合同2、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是。

A：7.02％B：7.04％C：7.50％D：7.85％E：借款合同3、下列属于流动资产的是。

A：长期投资B：固定资产C：无形资产D：应收账款E：执行层的组织协调4、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。

A：需求拉动型通货膨胀B：成本推动型通货膨胀C：结构失调型通货膨胀D：预期型通货膨胀E：执行层的组织协调5、是税收的关键特征。

A：强制性B：固定性C：无偿性D：有偿性E：执行层的组织协调6、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。

试计算该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%7、是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

A：廉租住房B：经济适用住房C：普通商品房D：工业用房E：房地产估价机构必须加盖公章8、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的__。

A．销售收入B．转让收入C．租金收入D．利息收入9、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。

该房地产目前的价值为（）万元。

A．923B．1111C．1353D．187210、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。

该宗地块上理论上应补交的地价为万元。

A：4000B：5900C：6800D：7200E：工业用地的监测点评估价格11、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。

A：5B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章12、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1 400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50 5元／㎡，则该宗土地的减价修正额为元／㎡。

A：50B：250C：300D：350E：工业用地的监测点评估价格13、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格14、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡．现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡．理论上应补地价．【2004年考题】A：78万元B：882万元C：1210万元D：1 272万元E：工业用地的监测点评估价格15、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。

A．政治环境B．国际环境C．自然环境D．技术环境16、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。

A：1 177B：675C：688．2D：1 200E：工业用地的监测点评估价格17、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。

A．低于B．等于C．高于D．无关联18、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理__。

A．转移登记B．变更登记C．初始登记D．注销登记19、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元／、3300元／、3500元／，则该城市2006年至2008年房价年平均增长。

A：9．04％B：13．86％C：109．04％D：113．86％E：执行层的组织协调20、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为．【2005年考题】A：40年B：43年C：47年D：50年E：工业用地的监测点评估价格21、投资者对房地产内部，使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性22、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。

A．147B．148C．149D．15023、棉子油中毒是指棉子中含的______引起的，这些物质存在于A．棉子酸，粗制棉子油中B．棉子酸，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中C．棉酚，粗制棉子油中D．棉酚，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中E．棉子酸，棉壳中24、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。

A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售25、房地产的投资对象包括__。

A．房地产直接投资和房地产间接投资B．土地、建成后的物业和在建工程C．商品房建设投资和土地开发投资D．固定资产投资和流动资产投资二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。

A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法2、建筑材料的力学性质包括等。

A：强度B：塑性C：硬度D：密实度E：耐磨性3、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。

A．土地使用权转让市场B．新建商品房租售市场C．土地使用权出让市场D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场4、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

A：住宅专项维修资金的存储利息B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益C：住宅共用设施设备报废后回收的残值D：物业服务企业的支出节余E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益5、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。

A：二者既有相同之处，又有质的区别B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任E：股票投资风险是很大的。

相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资6、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。

当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元。

则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。

A：1800B：2040C：2100D：2380E：借款合同7、在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照计算。

A：综合利率B：银行贷款利率C：银行存款利率D：折现率E：借款合同8、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E．长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势9、房地产置业投资的经济效果主要表现为等。

A：企业实力提升B：租金收入C：对社会贡献增加D：物业增值E：物业权益份额增加10、房产面积测量的精度要求是以作为限差。

A：误差的平均值B：误差的最大值C：中误差D：两倍中误差E：执行层的组织协调11、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

则理论上应补地价__万元。

A．1270B．1271C．1272D．127312、当开发项目用地面积一定时，__的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。

A．租售价格B．开发期C．容积率D．建筑密度13、假设开发法中，估价时点通常是指__。

A．开发完成后的房地产价值所对应的时间B．开发结束时的时间C．全部租售出去的时间D．购买待开发房地产时的时间14、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。

A：宪法具有最高的法律效力B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章D：行政法规的效力高于地方性法规、规章E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章15、W房地产开发企业的下列条件，__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。

A．注册资本在10万元以上B．注册资本在100万元以上C．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员D．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员E．有2名以上持有资格证书的专职会计人员16、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

A．属地管理原则B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房，地产管理部门办理产权登记D．房屋的所有权人和使用人为两个人17、下列职能中，属于保险基本职能的是__。

A．分散危险B．融通资金C．防灾防损D．分配资金18、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。

A：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积B：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积C：未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算D：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算E：房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算19、直接资本化法的优点不包括（）。