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2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
注意：1、该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年。
某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。
2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
（1）根据以下条件采用市场比较法（至少选择三个比较案例）测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
经调查该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。
第五章收益还原法题库1-1-8问题：[单选]利用收益还原法求算地价时，下列（）不是总收益产生的形式。
A.土地租金B.房屋租金C.房地出租的租金D.企业经营收益问题：[问答题,计算题]某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。
目前该建筑物重置价为1500元m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。
试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
问题：[单选]确定还原率可采用安全利率加上（）调整值的方法。
A.通货膨胀B.利息C.贷款利息率D.风险安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。
出处：古诗词 ;问题：[单选]从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（）获利率。
A.资本B.土地C.项目D.房屋从理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险调整值确定还原率的原因。
问题：[单选]收益还原法求得土地价格通常称为（）。
A.收益价格B.比准价格C.积算价格D.地租价格问题：[单选]（）理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
A.地租B.区位C.级差地租D.剩余价值问题：[单选]收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。
A.评估B.设计C.资本D.建筑。
（一）某家庭今后20年内的月收入为16000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，贷款成数为70%，该家庭有偿还能力的最大购买住房价格是多少？（二）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为20 年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，如果该家庭25％的收入购买上述住宅，该家庭须月收入至少为多少元？（一）某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计该宗房地产正常情况下每年的净收益8万元；该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（二）某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（三）已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。
请计算该宗房地产30年收益权利的价格。
（四）已知某宗收益性房地产30年建设用地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/ m2。
请计算该宗房地产50年建设用地使用权、报酬率为8%的价格。
（五）有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/ m2；乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/ m2。
假设报酬率为6%，请比较该两宗房地产价格的高低。
（六）某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/ m2。
该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。
假设除了使用期限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
第七章 收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n 为（ D ）A 、耐用年限B 、使用权年限C 、已使用年限D 、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ）A 、评估对象所产生的收益B 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C 、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益4、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ A ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零5、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ D ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a ×n D 、求不出 6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。
A 、B 、830.45C 、D 、7、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ C ）万元。
A 、B 、476.98C 、D 、8、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ B ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）A ． 4858B ． 5200C ． 2700D ． 626410、采用收益法测算房地产价格时，公式2r b r a V -=表示（ B ）。
2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
收益还原法估价师考试练习l (一)判断题1.地价一土地年收益/土地还原利率。
()2.土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3.只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4.一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5.综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/(L+B)不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
()6.还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7.在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8.城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租;相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10.收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11.收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12.利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13.用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14.有形收益是指具有实物形式的收益。
()15.房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16.国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17.承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18.一般空房损失属总费用计算范围。
()19.土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20.实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21.承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22.由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
收益还原法练习1.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的年资本化率为10％。
试选用所给资料估算该旅馆的价值。
2.目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。
该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售锐费为售价的6％。
如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则该写字楼目前的价值为多少。
3．某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。
该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。
一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／平方米和120元／平方米，运营费用率为25％。
该类房地产的资本化率为9％。
试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。
4．某酒店拥有的房地产占地面积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。
该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为l时)。
据当地资料，容积率每增加l，地价增长60％。
该饭店每月的客观净收益为15万元。
已知土地还原率r1＝6％，该饭店的建筑还原率取r2＝8％。
评估2005年8月该酒店房屋的价格。
5． 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
土地估价理论与方法-收益还原法1、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
A.供给与需求原则B.报酬递增递减原则C.替代原则D.协调原则2、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。
A.货币形式B.实物形式C.地价形式D.地租形式3、求取土地收益及确定（）是收益还原法的关键。
A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原率4、采用收益还原法评估土地价格时（），则选择如下公式：P＝a÷（r－s）。
A.土地纯收益按某一常量每年递增B.土地纯收益按某一常量每年递减C.土地纯收益按某一固定比率每年递增D.土地纯收益按某一固定比率每年递减5、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。
A.评估对象所产生的收益B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益6、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。
A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法7、确定还原利率采用（）加风险调整值的办法。
A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率8、收益还原法可用于（）。
A.评估土地价格B.评估房产价格C.评估不动产价格D.评估承租土地使用权价格9、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）。
A.土地租金B.房地出租的租金C.房屋折旧费D.利息。
某市一综合大厦，于1995年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000平方米；4～10层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4。
该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。
1998年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为 5.5元／建筑平方米·日，写字楼的实际租金为 3.5元／建筑平方米·日；同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场 5.0元／平方米·日(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼为 4.0元／日·平方米(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费30元／建筑平方米，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元／建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2％，该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原利率为8％，综合还原利率为9％。
公式与计算步骤1．计算公式计算房地产总价时，需采用有限年期公式V=a／r×[1—1／(1十r )n]计算房屋现值采用公式房屋现值=重置价格—折旧总额。
2．具体计算步骤题解思路：先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。
(1)计算大厦房地年总收益：商场年总收益=5.0×4000×75％×(1—5％)×365=520.125万元写字楼年总收益=4.0×7500×70％×(1—20％)×365=613.2万元房地年总收益=520.125十613.2=1133.325万元(2)计算房地出租年总费用：年总管理费=1133.325×5％=56.67万元年总维修费=3000×(4000+7500)×8％=276万元年总税费=30×(4000+7500)=34.5万元年保险费=3000×(4000+7500)×2‰=6.9万元年折旧费=[3000×(4000+7500)]÷48=71.875万元年总费用=56.67十276+34.5+6.9+71.875＝445.945万元(3)计算房地年纯收益：纯收益=1133.325—445.945=687.38万元(4)计算目前房地产总价值：总价值：a／r×［1—1／(1十r)n]其中a：纯收益687.38万元r：综合还原率9％n：房地产收益年限50—5=45年总价值=687.381÷9％×[1—1／(1+9％)45]：7479.52万元(5)计算大厦房产现值：重置价格：3000×(4000+7500)=3450万元房产现值=3450—71.875(年折旧额)×3(已使用年数) =3234.375万元(6)计算大厦所占用土地目前的地价：总地价=房地产总价—房产现值=7479.52—3234.375=4245.145万元单位地价=4245.145÷2875=14765.7元/平方米。
收益还原法考试试题及答案解析一、单选题（本大题21小题．每题1.0分，共21.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
）第1题一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元，该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。
A 1350B 1533C 1611D 1722【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 土地使用年期无限时的计算公式：P=a/r±b/r2式中：P、a、r含义同前；b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为。
，则第二年为a±6，第三年为a±2b，第n年为a±(n-1)b。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
应当是P=a/r+b/r2，带人公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
第2题预期收益原则可以在( )中得以运用。
A 成本逼近法B 市场比较法C 成本法和剩余法D 剩余法和收益还原法【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 剩余法和收益还原法都是应用了还原利率求算土地价格，都是依据预期收益原则。
第3题采用收益还原法评估土地价格时( )，则选择如下公式：P-a/(r-s)。
A 土地纯收益按某一常量每年递增B 土地纯收益按某一常量每年递减C 土地纯收益按某一固定比率每年递增D 土地纯收益按某一固定比率每年递减【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 根据我们前面所讲的公式六、纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式：土地使用年期无限时的地价计算公式P＝a/s式中：P、a、r含义同前；s——纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n-1。
第五章收益还原法题库3-1-8问题：[问答题,计算题]某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36m2，房屋建筑面积为34m2，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。
现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。
按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。
附加条件：房屋租金每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。
估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。
问题：[单选]某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7-1），若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为（）。
表7-1某市土地出让价格指数表A.102.36B.110.63C.112.99D.113.24以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数。
如果以上一个时期作为基期的，称为环比价格指数见表7-2。
表7-2定基价格指数、环比价格指数表问题：[单选]下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是（）。
A.人口密度控制、用地结构B.建筑物密度、容积率C.区域交通管制、用地结构D.公用设施条件、容积率/ 相亲网问题：[单选]市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将（）与在较近时期内已经发生交易的类似土地就交易实例进行比较。
A.类似土地B.比较宗地C.待估土地D.标准宗地问题：[多选]关于市场比较法的适用范围正确的是（）。
A.市场比较稳定，有大量交易案例的地区B.交易案例甚少或无交易案例的地区C.交易案例与待估地块有相关性和替代性D.交易案例与待估地块无相关性和替代性E.交易资料的可靠性问题：[问答题,计算题]某城市在一次估价中经过调查分析得知，需要进行情况修正的是交易情况修正。
第七章 收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n 为（ D ）A 、耐用年限B 、使用权年限C 、已使用年限D 、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ）A 、评估对象所产生的收益B 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C 、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益4、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ A ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零5、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ D ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a ×n D 、求不出 6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。
A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.647、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ C ）万元。
A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.488、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ B ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）A ． 4858B ． 5200C ． 2700D ． 626410、采用收益法测算房地产价格时，公式2r b r a V -=表示（ B ）。
A 、房地产净收益按一固定数额逐年递增B 、房地产净收益按一固定数额逐年递减C 、房地产净收益按一固定比率逐年递增D 、房地产净收益按一固定比率逐年递减11、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼客出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。
假若该写字出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( C )万元的贬值。
A．548．19 B．558．15 C．567．39 D．675．4012、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。
若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为( D )元／㎡。
A．3000B．4500C．5200D．560013、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于( B )万元。
A．280B．285C．290D．29514、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。
该商铺的价值为( A )万元。
A．521 B．533 C．695 D．71115、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/m2。
A、100B、300C、600D、90016、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。
该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（ C ）万元。
A、955B、864C、909D、91417、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ A）。
A、还原利率应较高，价值较低B、还原利率应较低，价值较高C、还原利率应较高，价值较高D、还原利率应较低，价值较低18、收益还原法中，净收益通常是指（ D）。
A、实际收益B、经营收益C、租金收益D、客观收益19、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ A ）。
A、类似写字楼的客观收益B、成本法C、该写字楼的实际收益D、无法估算20、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，费用为收入的30%，则计算所得的年净收益为（ D ）万元（一年以365天计）。
A、345B、394C、320D、27621、收益法中的运营费用率是指（ D）。
A、运营费用与潜在毛收入之比B、运营费用与总收益之比C、运营费用与净收益费用之比D、运营费用与有效毛收入之比22、剩余技术是依据（ D）价格。
A、土地收益求取土地B、建筑物收益求取建筑物C、房地收益求取房地D、房地收益单独求取土地或建筑物23、土地价格=[房地产纯收益－（ B）]÷土地还原利率A、土地纯收益B、建筑物价格×建筑物还原利率C、建筑物总收益D、房地费用24、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（ C ）万元。
A、417B、500C、460D、450二、收益期限的确定方式？？三、计算1、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是多少？解：A1=180*200*12*(1-30%)=30.24万元A2=200*200*12*(1-30%)=33.6万元V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)2+A2/(1+10%)3=77.72万元所以该门市现在带租约出售时的正常价格77.72万元2、某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。
1、选定评估方法。
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年税金=20×900=18000（元）（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额。
年贬值额=建筑物重置价使用年限 =2500×900 48=46875（元）（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率=2062500×8%=165000（元）6、计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7、计算土地使用权价值。
土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）P=2477407%×[1- 1 （1+7%）44]=3358836.15（元） 单价=3358836.15/500=6717.67（元）8、评估结果。
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。
