中外养老地产开发、盈利、融资模式及案例
在房地产行业暴利盛行的年代，越来越多的人在思考未来房地产的发展方向，而养老地产无疑是一块诱人的大蛋糕。养老地产在我国地产界一直被认为“养老+地产”，是产业地产的一个分支，类似于商业地产、旅游地产。投资与收益的不匹配是困扰养老地产的核心难题，然而在政府、企业和金融机构的共同努力下，养老地产已经迎来盈利的曙光。
一、养老地产的兴起背景
根据2011年由杭州市民政局和浙江大学城乡规划设计院有限公司编制的《杭州市养老设施布点规划（2010-2020）》中对养老设施的定义为满足老年人各种物质与精神照料、医疗以及社会服务需求建立的居住建筑和公共建筑。一般认为，这是关于养老地产的最为接近的定义。从学术领域来说，养老地产最早的研究起于2009年。中国知网上收录我国学术界设计“养老地产”自2009年至今共有700余篇期刊论文。从实践上来说，2000年北京太阳城房地产有限公司以开发老年社区的名义拿下600余亩的地块，其中200亩用来建造老年公寓，此项目被认为是我国“养老地产”项目的开端。我们认为，养老地产的兴起主要有三个方面的因素，分别是政策、市场和人口。
（一）政策因素
在供给侧结构性改革的背景下和社会需求的刺激下，养老地产将迎来一个蓬勃发展的时期。2013年以来，养老产业扶持政策频出，解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧，中央和地方陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。例如，北京市国土局在2013年年初公布的全年5650公顷的供地计划里，第一次单独列项养老设施用地，供应100公顷。无独有偶，2013年年末，深圳市出台的新政中也打破养老用地政策限制，以办公用地基准地价标准的30%测
算，推出经营性养老设施用地。
另外，对由房地产开发商微利经营的老年地产应视同为非盈利单位，政府也会对其给予相关的优惠政策。具体地说，在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费、市政配套费用其他可减免的税费。例如河北省曾出台文件鼓励民办老年地产，地产项目可以享受以下优惠政策：
2013年融资租赁行业分析报告
2013年4月 目 录
一、处于朝阳期的融资租赁业 ................................................................ 6
1、我国融资租赁渗透率与国际比较差距较大................................................... 7
2、融资租赁发展和一国产业结构调整和技术革新息息相关........................... 9
3、城镇化工业化进程加快将推动我国融资租赁业快速发展......................... 12
4、制度逐步完善为我国融资租赁业的健康发展保驾护航............................. 15
5、投资建议：分享融资租赁成长盛宴............................................................. 16
二、融资租赁的简要介绍 ...................................................................... 17
1、什么是融资租赁............................................................................................. 17
（1）融资租赁的定义 ................................................................................................... 17
（2）融资租赁的主要形式 ........................................................................................... 19
一、租赁业务的自身特性一一租赁的几种基本盈利模式
（一）由销售演变而来――“厂商促销租赁”模式
融资租赁业务的最初是由制造厂商赊销自己的产品演变而来的，“厂商促销租赁（又称“厂商租赁”）是一种典型的租赁业务盈 利模式。
厂商租赁是设备制造厂商为与租赁公司、银行结成战略合作，利用租赁为购买其产品的客户进行融资，并进行后续设备资产管理 的一种业务模式，这种模式集融资租赁、银行批发式信贷、厂商批发式销售于一体，是一种强强联合、多方共赢的融资与销售模式。这 种模式下，各方合作紧密，项目在一个产业链条的平台上操作，更利于筹措资金和控制风险，因而容易成功。
（二）经营租赁的表外融资功能――“表外融资租赁”模式
在会计处理上，企业以经营租赁方式租入设备，则该设备不计入其固定资产，不在其账上计提折旧，企业未来所应支付的租金也 不记入企业负债，每期支付的租金，以费用的形式在税前列支。这样企业在不增加资产和负债的情况下实际上拥有了设备的使用权，即 实现了表外融资。这对关注财务报表的大型企业有着重要的作用。
（三）各国法规对租赁业务的优惠措施--“政策促进租赁”模式
美国、日本等许多租赁发达国家都有促进租赁业发展的优惠政策，有的国家还制定了专门的《租赁行业促进法》（如韩国），这 些政策使从事租赁交易的相关各方受到诸如投资税收抵免、加速折旧等好处。我国1996年发布的《关于促进企业技术进步有关财务税 收问题的通知》（财工字[1996]41号）规定：“国有、集体工业企业技术改造采取融资租赁方法租入机械设备，折旧年限可按租赁期限 和国家规定折旧年限孰短的原则确定，但最短折旧年限不短于三年。”这意味着承租企业可以进行加速折旧。既然有特殊优惠，租赁也 就成了一种需求，亦即模式。
既然租赁由厂商促销演变而来，厂商租赁是租赁业务的一种核心盈利模式，那么各租赁公司在其经营的行业领域上必有一定的专 业性一一租赁某一厂商或某一行业的产品。接着的问题是，哪些行业适合租赁？如何控制某一行业租赁的风险？
物流金融盈利模式研究
随着物流产业的发展，物流金融也逐渐成为了一种新兴的盈利模式，成为物流企业发展的重要支撑。物流金融通过发放贷款、提供融资租赁、提供保险等方式，为物流企业提供了资金支持和风险保障，帮助企业提高运营效率和降低风险，同时也能够从中获取一定的收益。
物流金融的盈利模式主要有以下几种：
一、贷款利息收益
物流企业需要大量的资金来支撑其运营，包括第一批货款、物流费用等等。而传统银行贷款流程繁琐、手续复杂，放款周期长，难以满足物流企业的资金需求。因此，物流金融机构可以通过提供“快捷、便捷、高效、灵活”的贷款服务来满足物流企业的资金需求，提供贷款并收取相应的利息，从中获得盈利。
二、融资租赁收益
物流企业的运营需要大量的固定资产投入，包括货车、叉车、仓储设备等等。传统的购买方式需要大量现金流，因此融资租赁这种金融服务模式就应运而生。物流金融机构可以为物流企业提供融资租赁服务，资助物流企业租用所需的固定资产，物流企业在支付租金的同时，物流金融机构也能获得相应的收益。
三、提供保险收益
物流企业在运营过程中，可能会面临各种风险，比如货物丢失、损坏等等。因此，物流企业需要购买保险来规避风险。物流金融机构可以将保险服务纳入到自身的服务体系中，提供一站式风险管理，为物流企业提供保险服务，并收取相应的保险费用，从中获得收益。
四、提供供应链金融收益
物流企业和其合作伙伴之间的供应链关系非常复杂，涉及到资金流、信息流和物流等多个方面。供应链金融可以为物流企业和其合作伙伴提供流程协调、信息交流、风险管理等方面的支持，为企业提供一种全方位的金融服务模式，从而获得一定的盈利。
总之，物流企业是物流金融盈利模式的重要用户，物流金融提供的金融服务可以为物流企业解决资金周转问题，降低其运营风险，提高各项运营效率，从而带来相应的收益。同时，物流金融机构也能够通过提供一系列金融服务来获取稳健的收益，实现利润最大化。
