房地产开发企业囤地行为风险警示

海南房地产开发拿地难将遏制囤地炒地行为————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：海南房地产开发商拿地难将遏制囤地炒地行为今年3月出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”。

日前，国土资源部总规划师胡存智更在发言中指出，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。

对此，不少海南的房地产开发商表示，胡存智的发言表明土地市场将作进一步调控，这将在一定程度上增加开发商的拿地难度，并将再度增加开发商的资金链压力。

海大源专家分析，一旦拿地门槛抬高，开发商拿地的成本增加，许多开放商投资时就会更加谨慎。

一些囤地投资商也将因此受到一定打压。

同时，还将促使一些开发商转型，促进房地产市场更加合理化与规范化。

同时，拿地难加上房子不好卖的情况，会促使开发商尽快卖出手中的房子以便回笼资金，维持后续的开发投资。

在一定层面上，可能会带来海南楼市价格的松动。

海大源专家指出，从全国土地市场情况来看，部分城市土地调控效果不大，土地空置严重、地价上涨也过快。

尽管目前海南房屋销售量下跌，楼市面临销售困难的局面，但不少开发商拿地的速度却没有减慢。

拿地困难，这将在一定程度上促使开发商对已经囤积的土地进行开发，以使得自己能够尽快回笼资金。

但是从长期来看，可加快开发商们对已有地块动工的时间。

届时，大量的商品房投资建设起来，对维持房产市场的稳定和保证房源的供应充足都将起到很好的作用。

海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。

“海大源”以务实、高效、创新的管理实战团队，凝聚和融入了一批专业化实战派业内精英、名牌高校精英、资深高级管理顾问以及热爱海南、熟悉海南的具有丰富实践经验高校博士、教授专家团队，并与著名的北大纵横咨询有限公司等一批成长性、服务性和专业性俱佳的专业机构形成了策略联盟。

土地储备运行中的风险及对策城市土地储备制度是一种创新，是城市土地改革的客观要求。

首先，有利于加强国家对土地供应的调控。

使得城市政府完全垄断了土地一级市场，土地储备机构，而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或经过开发后进入储备，然后按计划从储备机构出租和出让土地。

从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制，调控新增建设用地的总量和开发成本，最终达到适时调控房地产市场的目的。

其次，有利于提高土地的利用效率，缩短房地产开发周期。

土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。

成立土地储备机构以后，收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库，在此基础上政府统筹安排用地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资本化，有利于盘活存量、闲置土地。

第三，有利于进一步规范土地交易市场，避免协让出让中的暗箱操作，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。

原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种，但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右，其它两种出让方式所占比例相对较小。

土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主，协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少，有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。

第四，有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。

土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”，从目前国有土地交易方式的变化看，招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本，实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。

银行利用实行土地储备的有利契机，利用与土地中心的合作关系，加强金融产品创新，为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务，形成新的利润增长点。

企业囤地行为对地方政府土地开发的影响及应对策略随着中国经济的飞速发展，企业对土地的需求也越来越大。

许多企业为了保证自己的发展，会采取囤地行为，即在不需要用到的情况下大量购买土地并保存。

这种行为虽然有助于企业的发展，但对地方政府的土地开发带来了一定的影响。

本篇文章将分析企业囤地行为对地方政府土地开发的影响，并提出应对策略。

一、企业囤地行为对土地开发带来的影响1. 土地资源浪费企业囤地行为会导致土地资源的浪费。

一方面，企业会购买大面积的土地作为储备，这些土地往往处于不使用的状态，难以进行有效利用。

另一方面，企业在囤地过程中会将土地价格推高，导致其他有实际需求的企业或个人难以购买到土地。

这些囤地行为使得许多土地无法得到充分利用，给资源的合理配置带来了困难。

2. 土地供需失衡企业囤地行为还会导致土地供需失衡。

通过囤地，企业可以占据大面积的土地，形成一种不合理的土地使用格局。

这可能会导致一些本来可以得到土地支持的项目无法得到实现，使得土地供应和需求之间的平衡受到破坏。

3. 地方政府收入减少土地使用权是地方政府的主要收入来源之一。

而企业囤地行为会导致土地的使用率下降，从而使地方政府的土地收入减少。

这种现象反过来会影响地方政府的发展战略和公共服务能力。

二、对企业囤地行为的应对策略1. 改善土地供需关系应对企业囤地行为，必须改善土地供需关系，鼓励土地的合理利用。

一方面，需要规范土地市场，推动土地使用权的交易流程简化、透明化，并加强对企业囤地行为的监管和限制。

另一方面，要激发土地的多重功能，让土地在不同领域、不同需求之间流动起来，提高土地使用率和效率。

2. 提高土地使用效益为了防范企业囤地对土地资源带来的负面影响，有关方面应该采取一系列措施提高土地使用效益。

例如，制定更科学的土地规划，优化土地使用结构和用途，减少土地浪费；推动土地与公共设施、基础设施等各种资源的协同利用，提高土地的多重效益。

3. 加大绩效考核力度为了激发地方政府对土地的合理利用，应该加大对有关方面的绩效考核力度。

上市房企囤地大起底10年内雪藏近12亿平方米土地
佚名
【期刊名称】《国土资源》
【年(卷),期】2010(000)010
【摘要】囤,现代汉语词典上的解释是＂储存＂,中性动词。

那么,＂囤地＂呢？土地,对于开发商来说是最重要的生产资料。

＂囤地＂本来是房地产开发商正常的市场行为。

但曾几何时,在房价日益高涨带来的情绪压力下,＂囤地＂被视作意在让房价脱离民众购买力的＂奸商诡计＂,而被加以贬义。

伴随政府对开发商土地开发监管的加强,＂囤地＂又成为了政府、开发商与民众之间的博弈象征。

【总页数】3页(P20-22)
【正文语种】中文
【相关文献】
1.土地新政能否遏制房企囤地? [J], 杨育谋
2.土地新政能否遏制房企囤地 [J], 杨育谋;
3.谁在囤地?上市房企囤地大起底 [J], 刘德炳
4.房企你慢慢囤,土地是没刺的玫瑰? [J], 刘鹏
5.62家上市房企净利润总额791亿近七成房企税费超利润税费是净利润1.22倍,地方政府比房企赚得更多? [J], 贾国强
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房地产开发企业囤地行为风险警示土地储备是影响房地产企业业绩的重要因素，也是其抗风险能力的重要表征,开发商闲置土地的主要动力在于囤地生钱。

房地产企业每年购置土地面积的增长率远远高于开发土地面积的增长率，这意味着每年有大量土地被囤积。

一、房地产开发企业囤地现象分析据国土资源部提供的最新调查数据显示，目前全国闲置房地产用地高达1万公顷左右。

事实上，中小房地产企业面临资金成本的压力，购置土地后通常会迅速开发，以保证现金流的基本平衡；而房地产上市公司凭借其雄厚的资金实力和强大的融资能力，成为囤积土地的主要力量。

因此，从某种程度而言，全国房地产企业囤积土地现象实际上是房地产上市公司囤积土地状况的反映。

当下资本市场有对土地储备的追逐和激励使得大量上市公司拼命地囤积土地，全然不顾中央政府关于处理闲置用地的相关规定，不但大量赚取土地剪刀差，而且在资本市场上大获其利。

相当一部分准备上市的公司，也都是先要囤够大量土地，而后才能上市。

故囤地现象最严重的是已经上市的房地产企业或准备上市的房地产企业或是有国有背景的主业非房地产的企业，这些企业财大气粗，也具备与地方政府谈条件的实力。

反而非上市企业，大部分民营房地产企业，这些企业资金有限，谈判砝码较少，或没囤地或囤地少。

囤地问题比较复杂，不仅在开发商的原因还有地方政府的原因。

相关政策没有配套、经济形势影响，比如宏观经济的变化也会对其资金来源等方面有一定影响和限制。

二、房地产开发企业囤地风险警示虽然人们一贯认为，在严重的通胀预期面前，投资不动产是抵抗通胀的可靠避风港，但就目前的现实而言却未必如此。

基于对房价、地价泡沫化担忧不断加剧的事实，政府对土地供应节奏和市场秩序将加大调控的可能性与日俱增，所有这些都会提高开发商的投资成本或直接改变供求关系，形成新的拿地风险。

综合来看，开发商囤地的政策风险正在加剧累积。

经专业研究和综合分析，我们认为房地产开发企业囤地风险极大。

特此提出以下警示.以便纳税人谨慎操作,免除无谓的、隐性的、巨额的经济损失和行政处罚。

房地产开发企业囤地行为风险警示土地储备是影响房地产企业业绩的重要因素，也是其抗风险能力的重要表征,开发商闲置土地的主要动力在于囤地生钱。

房地产企业每年购置土地面积的增长率远远高于开发土地面积的增长率，这意味着每年有大量土地被囤积。

一、房地产开发企业囤地现象分析据国土资源部提供的最新调查数据显示，目前全国闲置房地产用地高达1万公顷左右。

事实上，中小房地产企业面临资金成本的压力，购置土地后通常会迅速开发，以保证现金流的基本平衡；而房地产上市公司凭借其雄厚的资金实力和强大的融资能力，成为囤积土地的主要力量。

因此，从某种程度而言，全国房地产企业囤积土地现象实际上是房地产上市公司囤积土地状况的反映。

当下资本市场有对土地储备的追逐和激励使得大量上市公司拼命地囤积土地，全然不顾中央政府关于处理闲置用地的相关规定，不但大量赚取土地剪刀差，而且在资本市场上大获其利。

相当一部分准备上市的公司，也都是先要囤够大量土地，而后才能上市。

故囤地现象最严重的是已经上市的房地产企业或准备上市的房地产企业或是有国有背景的主业非房地产的企业，这些企业财大气粗，也具备与地方政府谈条件的实力。

反而非上市企业，大部分民营房地产企业，这些企业资金有限，谈判砝码较少，或没囤地或囤地少。

囤地问题比较复杂，不仅在开发商的原因还有地方政府的原因。

相关政策没有配套、经济形势影响，比如宏观经济的变化也会对其资金来源等方面有一定影响和限制。

二、房地产开发企业囤地风险警示虽然人们一贯认为，在严重的通胀预期面前，投资不动产是抵抗通胀的可靠避风港，但就目前的现实而言却未必如此。

基于对房价、地价泡沫化担忧不断加剧的事实，政府对土地供应节奏和市场秩序将加大调控的可能性与日俱增，所有这些都会提高开发商的投资成本或直接改变供求关系，形成新的拿地风险。

综合来看，开发商囤地的政策风险正在加剧累积。

经专业研究和综合分析，我们认为房地产开发企业囤地风险极大。

特此提出以下警示.以便纳税人谨慎操作,免除无谓的、隐性的、巨额的经济损失和行政处罚。

国土部示警商业地产潜在库存风险
作者：暂无
来源：《中国房地产业》 2016年第3期
日前，国土部下属中国土地勘测规划院发布了去年四季度全国主要城市地价监测报告，报
告预测今年土地市场情况时特别提出，在近些年市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，
一些地区商服地产的库存亦不容忽视，商服地价的上升动力稍显不足。

150 个主要监测城市中的重点监测城市土地市场，年末起色还是相对明显的。

数据显示，
这类城市去年四季度地价总体水平为5295 元/ 平方米，较上一季度增长1.01%，较上年同期增长4.29%。

商服、住宅和工业地价水平分别为8867 元/ 平方米、7835 元/ 平方米和1013 元/ 平方米；环比增速分别为0.87%、1.47% 和0.34%。

报告分析称，纵观全年，多层级各方面的政策累进加力，去库存的明确指向促进了楼市年
末回暖，但整体地价并未同步表现出明显变化, 去年四季度住宅地价的环比增速较上一季度微
幅放缓，仅有局部热点城市受限于供需状态的长期紧张，表现为持续升温态势，主要体现在一
线城市及个别二线城市。

近期，有分析人士逆势分析称，对于那些挤破头也难在一二线城市土地市场分一杯羹的中
小房企来说，这时选择“投靠”商业地产也许能破釜沉舟重获生机。

但随即便有专家反驳表示，近几年十余家百货上次的关店潮直接导致商业地产去库存形势不容乐观，尚泰百货去年接连撤
出沈阳、杭州、成都的万象城；万达百货在沈阳、宁波、青岛等地也相继关闭；乐购在山东的
6 家店全部关闭，可见商业地产似乎也并不能成为房企的避风港。

研究·探讨 中华民居2014年2月·194·基于“囚徒困境”解析房地产企业土地囤积行为徐蔓（重庆市地产集团 400014）摘要：近几年来我国城市化进程加快，房地产行业受到流动人口的影响，进一步加快了发展速度。

虽然当前我国房地产行业已经有较高的水平，但是在其发展的过程中也存在着很多的问题，比如土地囤积现象。

土地囤积是我国房地产行业由来已久的现象，它是众多房地产企业博弈中的产物。

关键字：囚徒困境；房地产企业；土地囤积；影响因素；风险自进入21世纪以来，我国就在房地产行业中开始大力整改土地政策。

时至今日，经过短短的十年时间，我国土地政策做出了一系列改革，并取得了很大的成就。

土地的价格越来越真实可靠，房地产企业获取土地的途径也发生了巨大的变化，以往那种通过关系、人情获得土地的方式逐渐被取代。

政府加强了对房地产行业的控制，使房地产企业购置土地以及开发土地变得更加规范。

不过，随着近几年来“地王”现象的出现，大量的土地被他们以超过周边市场均价的楼面价格取得并囤积，这使得很多人开始质疑当前我国的土地供给模式，对未来房价的走势堪忧。

房地产企业购买和囤积土地的目的主要有两点，其一是为了房地产的持续开发，其二是为从房地产市场中获得更多的土地增值收益。

本文首先分析了当前我国土地囤积现状简述，然后分析了刺激房地产企业进行囤地的主要因素以及囤地的危害，最后分析了遏制房地产企业囤地行为的对策。

一、当前我国土地囤积现状简述 近几年，我国各地区房地产行业的“地王”囤地现象日益严重，土地的出让价格也在不断飙高，不论是大城市，还是小城市，房地产企业的整体情况都是如此。

我们不难看出，在土地出让的背后是日益严重的土地囤积行为。

从二十世纪末到二十一世纪初，我国房地产企业所购置的土地面积平均每年以18%左右的速度增长，而土地开发面积的平均增长速度却比土地购买面积的增长速度少了近5个百分点。

由此可见，大量的土地被房地产企业囤积。

房地产开发法律风险与防范措施房地产开发是一个风险较高的行业，涉及到众多法律问题。

本文将探讨房地产开发的法律风险，并提出相应的防范措施。

一、土地法律风险与防范措施在房地产开发中，土地是核心资源，也是法律风险较大的方面之一。

以下是一些常见的土地法律风险和相应的防范措施：1.违法用地风险：开发商必须确保项目土地使用权的合法性，避免购买违法用地或使用没有取得合法土地使用权的土地。

开发商应仔细核实土地产权证书和相关文件的真实性，与政府部门取得土地使用权。

2.土地纠纷风险：房地产开发也常常面临土地纠纷的风险，如土地被其他人占用、土地权属争议等。

开发商应在合同中明确约定土地权属，并选择可靠的土地调查机构来估算土地价值和调查土地权属。

3.土地规划变更风险：土地规划的变更可能会导致项目无法按照原计划进行，给开发商带来损失。

开发商应在购买土地前仔细研究土地规划，并与政府相关部门进行沟通，确保土地规划的稳定性。

二、建设工程法律风险与防范措施建设工程是房地产开发的重要环节，也存在着一定的法律风险。

以下是一些常见的建设工程法律风险和相应的防范措施：1.施工质量风险：施工质量问题可能导致工程质量不合格，给开发商和购房者带来经济损失和法律纠纷。

开发商应在合同中明确规定施工质量标准，并选择有资质的建筑公司进行施工。

2.工程拖延风险：工程拖延可能导致项目延误交付，增加开发商的成本并引发购房者的不满。

开发商应在合同中明确工程进度，并对工期进行严格的监督与管理。

3.建筑安全风险：建筑安全事故可能导致人员伤亡和财产损失，并引发法律纠纷。

开发商应严格按照建筑安全标准进行施工，并购买合适的保险来应对可能的风险。

三、销售合同法律风险与防范措施销售合同是购房者和开发商之间的重要依据，也存在着一些法律风险。

以下是一些常见的销售合同法律风险和相应的防范措施：1.合同条款不明确风险：合同条款的不明确可能导致双方在权益、义务等方面存在纠纷。

开发商应在销售合同中明确规定房屋面积、交付标准、售后服务等内容，以保障购房者的权益。