养老地产市场研究报告(ppt,图文)

▪ 目前中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。
1.3亿 10.24%
1.67亿 12.5％
4.4亿 32.7%
2000年
2009年
2050年
11
1. 需求分析：老年人口规模巨大
上海、北京、天津、成都等重点城市老年人口规模巨大，老龄化水平高 出全国平均水平（2008年底数据）。
▪ 自1954年以来，国际上老年人通常指年满65周岁或超过65周岁的人，因为这个 年龄往往是被认为是退休的“标准”年龄；
▪ 按照中国现行规定的退休年龄，男性为60岁，女性为55周岁，因此，我国一般 把60岁及超过60岁的人定义为老年人，而将50岁—60岁的人称为 “准老人”；
▪ 人口学家将老年人按年龄段分成三种类型,即60-69岁为低龄老人,70-79岁为中龄 老人,80岁以上称为高龄老人。
1. 需求分析：老龄化程度地区发展不平衡
▪ 中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达 地区明显快于西部经济欠发达地区，以最早进入人口老年型行列的上海（1979 年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。
100
5%
50
13.3
0
0%
60岁以上人口数量（万）
60以上人口占总人口比
资料来源：以上城市2008年老年人口及老龄事业发展监测报告
12
1. 需求分析：老龄化进程速度惊人
▪ 中国处于快速老龄化阶段
– 第一阶段（2001年-2020年）：快速老龄化阶段 – 第二阶段（从2021年-2050年）：加速老龄化阶段 – 第三阶段（2051年-2100年）：稳定的重度老龄化阶段
刚性需求产品

老年人收入水平提高，其中保障型收入是主要收入来源。老年人的收入分为 两个方面:私人收入和公共福利。私人收入部分主要是私人储蓄，以及其他劳 动收入和资本性收入，如经营性收入、理财产品收入、房屋租赁收入等。公 共福利以基础保障为主，有退休金、养老金和社会救助等。2014年，中国城 镇老年人的收入达到23,930元，比2000年提高16,538元，扣除价格因素，年 均增长率为5.9%。其中主要收入来源是退休金、养老金等保障型收入，比例 为79.4%。老年人收入水平的提高，有助于养老生活品质的提升，追求更好的 居住环境。同时保障型收入使老年人收入水平保持稳定，老年人可以提前进 行可靠的消费规划，利好需要长期资金投入的养老地产发展。
02
行业发展环境
Professional presentation template
政策环境1
《中国老龄事业发展“十二五”规划》
《社会养老服务体系建设规划（20112015年）》
《关于加快发展养老服务业的若干意见》
政策环境2
《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的 指导意见》
提出加快推进医疗卫生与养老服务相结合， 到2020年符合国情的医养结合体制机制和政 策法规体系基本建立，所有养老机构能够以 不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务。 推动医疗卫生服务延伸至社区、家庭，鼓励 社会力量兴办医养结合机构。医用结合的理 念开始推行，为中国养老地产的发展增添了 医疗护理的服务维度。
《关于全面放开养老服务市场提升养老 服务质量的若干意见》
全面放开养老服务市场，放宽营利性养老机构市 场准入条件，鼓励社会力量以公建民营的形式参 与养老机构改革，推进居家社区养老服务全面覆 盖。市场的全面开放，使更多社会力量和资本进 入市场，产业结构更加合理，服务体系更加完善， 推动中国养老地产更快更好发展。

对教育配套与交通有较高要求，兼顾视野 和生活
希望孩子有更好的生活、学习条件，对教 育配套设施、交通有较高要求
交通+休闲配套 产品品质+休闲配套
教育+生活便利 生活便利性+教育
三代孩子 自理老人
家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛围，享受 天伦之乐，经济基础殷实
高收入，社会认同的成功人士，要体现社会地位
2019/11/29
20
◎适老化住宅
从由谁提供养老资 源的角度来看,家庭养老 是相对与社会养老来说 的,家庭养老是指由家庭 成员提供养老资源的养 老方式和养老制度,是代 际之间经济转移,以家庭 为载体,自然实现保障功 能,自然完成保障过程, 家庭养老促进代表交流, 给予老人精神归属感.。
◎养老公寓（老年公寓）
7
养老地产 的概念与
特征
2019/11/29
养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由 房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年 人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满 足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎 基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以 下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老 院、托老所等.
以老人医护 中心为核心 ,功能区配
套完善.
2019/11/29
养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一 种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.
理念先进
9
以休养为主的预防 性需求
2019/11/29
以医疗和护理相结合 的长期看护需求
以休养和护理相结合 的支持性需求
以及以医疗为主的精 细护理需求
普通社区配 套及养老设 施配套和集 约设置,提高 配套设施的 使用效率和 有效服务半 径,增加老人 与年轻人的 互动

养老地产专题研究
养老地产的定义:
对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。 借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的 地产。
养老地产发展机会挖掘:
1.人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。 2.国内养老地产的开发供应量不足。 3.政府政策的支持。
虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但 在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高 期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。
4.产品形态
①.国内养老地产的开发模式
国内养老地产 开发模式
模式 诠释 产品
CCRC社区
居住护理之家
住院照顾 护理之家照顾 机构式照顾
8 养老地产开发的 大核心战略问题：
1.创新核心：在于适老化设计! 2.养老配套和服务是关键！ 3.养老地产的运作模式和运营成本应精心测算! 4.国家提出的“居家养老”政策！ 5.迅速寻找项目的核心竞争力! 6.有弹性的设置土地开发控制模式! 7.认识入市风险并设定相应的解决方案! 8.在成本及溢价平衡间选择物业组合!
4.我国养老地产现状
现有的开发模式：按建设经营者划分为三种模式
政府 福利型
山东威海老年公寓
政府 收益性
北京香山老年公寓
企业 盈利型
北京太阳城
山东省标准最高的、 规模最大的社 福利型养老院 会福利服务机构
乡镇单位主办，海淀区民政局直接 盈利型型养老院，老年公寓 领导和管辖
由企业投资开发建设运营
老年公寓，养老社区
国内老年人居住模式
市 30.30% 6.20% 5.60% 37.10% 15.37% 1.60% 3.83%

养老地产市场研究报告
一、中国模式养老地产的发展机会
二、中国养老地产经典案例研究
三、国际养老地产经典案例研究 四、中聚营销关于养老地产的建议 五、打造养老地产的必备条件
一、中国模式养老地产的发展机会
一
三、国际养老地产经典案例研究
三、国际养老地产经典案例研究 四、中聚营销关于养老地产的建议 五、打造养老地产的必备条件 五、打造养老地产的必备条件 二、中国养老地产经典案例研究 一、中国模式养老地产的发展机会 四、中聚营销关于养老地产的建议 二、中国养老地产经典案例研究 五、打造养老地产的必备条件 一、中国模式养老地产的发展机会 一、中国模式养老地产的发展机会 三、国际养老地产经典案例研究 二、中国养老地产经典案例研究 一、中国模式养老地产的发展机会 一、中国模式养老地产的发展机会 四、中聚营销关于养老地产的建议 四、关于养老地产的建议
五、打造养老地产的必备条件
四、关于养老地产的建议
五、打造养老地产的必备条件 四、关于养老地产的建议 四、关于养老地产的建议 二、中国养老地产经典案例研究 一、中国模式养老地产的发展机会 一、中国模式养老地产的发展机会 一、中国模式养老地产的发展机会 四、关于养老地产的建议 四、中聚营销关于养老地产的建议 一、中国模式养老地产的发展机会 五、打造养老地产的必备条件 一、中国模式养老地产的发展机会 五、打造养老地产的必备条件 三、国际养老地产经典案例研究 一、中国模式养老地产的发展机会
一中国模式养老地产的发展机会一中国模式养老地产的发展机会二中国养老地产经典案例研究二中国养老地产经典案例研究三国际养老地产经典案例研究三国际养老地产经典案例研究四中聚营销关于养老地产的建议四中聚营销关于养老地产的建议五打造养老地产的必备条件五打造养老地产的必备条件一中国模式养老地产的发展机会一中国模式养老地产的发展机会一中国模式养老地产的发展机会二中国养老地产经典案例研究二中国养老地产经典案例研究三国际养老地产经典案例研究三国际养老地产经典案例研究四关于养老地产的建议四关于养老地产的建议五打造养老地产的必备条件五打造养老地产的必备条件

泰康之家申园
泰康之家申园-基本信息
位置 占地面积 建筑面积 绿化率 总户数 建设周期
功能服务
开发商
运营顾问
泰康申园地处佘山板块，是由泰康人寿投资建设的养老社区
上海市松江新城 91000㎡ 222000㎡ 35%
2400，一期800 2012年12月27日取地、2014年4月3日上海展示
馆揭幕、2016年6月开业运营（一期） 拟建社区服务设施：会所、医院、幼儿园、社区 商业；居住服务区分为独立生活、协助生活、专业护
上海养老市场调研分析
营销部
二零一五年六月
天地健康城
天地健康城-基本信息
地理位置 开发规模 开发商 投资公司 服务运营 产权年限 地价情况 开盘时间 交房时间 户型面积
产品设计 成交均价
服务配套
青浦区朱家角镇东南侧 占地面积107000平方米 建筑面积150000平方米
徳地置业发展（上海）有限公司
房型
面积
门市 价
优 惠价
套房（3室2厅）
120 平米
128 0元
68 0元
双人（1室1厅）
76平 米
980 元
48 0元
单人大床（1室1 厅）
50平 米
680 元
38 0元
早 餐
有
亲和源-配套
商业街
Ø建筑面积1450.3平米，沿街商铺，对外开放，商铺只租不卖，店面还剩下中间位 置2间小店铺，其他均以出租。 Ø沿街店铺包括，美容美发、饭店、超市、药店等。 Ø主要消费群体：周边小区居民、附近工人、亲和源内老人。
项目从2014年4月开盘。已累计成交337套，共36057㎡，成交总额4.4亿，成交均价12390元/㎡

老年人住宅产品与其他租售 性质的住宅产品混合设计在 一个生活社区内，突出自助 自理。
欧洲
国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起： 建筑元素的集合处理，让老 城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。年公寓不显孤独。
新加坡
一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一 住宅的户型设计及内部结构
位或两位老年人提供生活空间。
设计标准的特殊化考虑。
从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们 借鉴。
国际上养老社区分类
居住环境、 生活方式 居家生活型
独立生活型
辅助生活型
辅助医疗型
社区类型 连续照料 退休社区 活跃老年
社区
老年公寓
老年聚集 区
辅助生活 社区
家庭照料 社区
资料来源：中国老龄科学研究中心
根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的 10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。 其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将 由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例 将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。
生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体 制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活， 养老度假迫在眉睫；

雷迪森酒店 双拼效果图
法式庄园
现场实景图
10
销售动态
本项目前两期推出，销售周期较长，销售速度较慢，后续房源较充足，但 客户群数量有限，将面临较大的销售压力。
一期首开
一期二批次
客户群体：
Ø 该项目客群以桐庐当地为主，“三通一达”的老板及高层，针织类企业主等； Ø 背靠大奇山的优良景观资源，也吸引了部分来自杭州、上海的客户购买，但
桐庐大奇山郡
集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万 亩独具东方意境的世界级小镇——未来绿城集团的发展重点
项目位置 大奇山国家森林公园旁
发 展 商 杭州大奇山郡实业有限公司
类型/规模
物业类型 建筑风格 交付时间 配套规划
占地面积：约2000余亩 建筑面积：666800平方米
容积率：0.29 ，绿化率:36% ,产权:70年
规划户数:一期18户,二期59栋，总共规划284套
别墅\双拼
法式庄园\地中海风情排屋
2013.6.1一期交付，二期于2014年下半年交付
女足基地、五星级雷迪森度假酒店、高尔夫挥杆训练场、 世界级高端球类运动俱乐部
周边配套
大奇山国家森林公园、巴比松度假酒店、距桐庐县中心 约4公里
户型 推售
双拼283-315平方米 共207套 别墅600-1000平方米 共77套
一期再售排屋四联六联 14000-15000；养老公寓 6500元/平方；独立别墅未 销售
一期2009年开始销售， 目前剩余5套独立别墅， 排屋由于面积小总价低 销售较快；二期第二批 次以小面积排屋为主， 将于12月初开盘。
一期以杭州客 生活型别墅受 二期由于周边 主要针对德清 售，主打城市
沿湖部分、环境资源突

Thank you
Байду номын сангаас
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
最新养老地产市场调研分析报告
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯

2014-2019年中国各类养老机构和设施数量统计
30
25
20
15
10
5
0 2014 2015 2016 2017 2018 2019
各类养老机构和设施
同比增长（%）
为积极应对人口老龄化，有效解决养老问题，中共中央、国务院多次发文，在 顶层设计上做出规划和安排。
01 居家为基础
倡导老人“原居安老”，适老化改造供给要从“重点保障”向“普遍惠及”过 渡，逐步形成具有上海特色的标准体系、技术体系和管理办法。
多支柱、全覆盖、更加公 平、更可持续的社会保障体 系更加完善
养老服务体系 更加健全
居家为基础、社区为依托、 机构为补充、医养相结合
养老制度体系 更加完备
有利于政府和市场作用充分 发挥
社会环境体系 更加友好
支持老龄事业发展和养老体 系建设
“十三五”期间国家老龄事业发展和养老体系建设主要指标包括社会保障、养老服务、 健康支持、精神文化生活、社会参与、投入保障等
发展模式
Part
发展模式分析
机构养老
机构养老主要是指在支付一定费用后，老年人在政府和社会 各界举办的各种养老院、敬老院、护理院等 机构和设施中养老。
家庭养老
建立在传统血亲价值和血亲伦理之上的 养老方式，体现了中华民族尊老爱幼的传统美 德，与其他养老方式相比，优越性十分明显。
居家养老
居家养老是老年人在家中居住，接受由社区 提供养老服务的一种养老放肆
项目背景
民政部数据
2.9 8.3
4.3
全国各类养老服务机构和设施
注册登记的养老服务机构 社区养老机构和设施 社区互助型养老设施
744.8万张
各类养老床位