基准地价系数修正法、确定土地价格方法

土地估价基准地价系数修正法一.基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。

其基本公式如下:土地价格=基准地价×(1±K)式中: K――基准地价修正系数二.基准地价系数修正法估价步骤:1.搜集有关基准地价资料;2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价;3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数;5.进行交易日期等其它修正;6.求出待估宗地地价。

三.利用级别或区域基准地价评估3.1 待估宗地地价影响因素调查用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。

地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。

3.2 地价影响因素的修正系数计算根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值:K=K1+K2+K…… Kn式中:K――宗地地价影响因素修正值,K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。

3.3 基准地价的其它修正基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。

待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正:1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。

2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。

当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。

3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。

1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。

基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。

基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。

因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。

（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。

（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。

土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。

价格单位为元/平方米，币种为人民币。

此次的基准地价内涵如下表-1，。

表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。

江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。

土地使用权基准地价系数修正法1. 引言大家好，今天咱们来聊聊一个听起来可能有点晦涩的话题，但其实它跟咱们的生活息息相关——土地使用权基准地价系数修正法。

哎，你可能会想：“这听上去跟我有什么关系？”其实，土地价格就像咱们买菜一样，都是跟日常生活挂钩的，今天的菜价能让你乐开花，明天的房价也能让你心头一紧。

因此，了解这个修正法，有助于你在买房、卖地时不至于被人坑，咱们就一起揭开它的神秘面纱吧！2. 什么是基准地价系数？2.1 基准地价的定义首先，基准地价系数是个啥？简单来说，基准地价就是相关部门规定的一个标准价，就像是超市里标的价格，让你知道大致得花多少才能买到某样东西。

土地使用权基准地价系数修正法，顾名思义，就是根据市场变化，对这个价格进行一些调整和修正。

这就好比，你今天去买包子，发现老板涨价了，但你心里有数，知道他的包子还是值这个价的。

2.2 影响因素那影响这些基准地价系数的因素有哪些呢？可多了！像经济发展、周边环境、交通便利程度等等，都能影响土地的“身价”。

就拿交通来说吧，你住的地方离地铁近，那土地自然就贵得离谱；反之，如果远离市中心，那可能就得打个折了。

这就像咱们买衣服，品牌、材料、设计都会影响价格，不同的土地自然也是有高有低。

3. 修正法的必要性3.1 为何要修正？那么，为啥要有这个修正法呢？不修正就完事了吗？当然不是！社会在变，经济在动，土地的价值也得跟上节奏。

想象一下，如果基准地价一直不变，市场就会出现不合理的价格泡沫。

就像你看到的那些网红店，明明是个小摊子，偏偏要卖天价，这不是让人傻眼嘛！而且，合理的价格能让买卖双方都心里有数，大家都有个底，交易才能顺畅。

3.2 保护买卖双方更重要的是，这个修正法还保护了买卖双方的利益。

想象一下，假如你买地的时候价格完全不合理，结果之后土地增值了，你不就得心里窝火嘛！但有了修正法，相关部门会根据市场情况调整价格，让一切都在阳光下进行。

就像打麻将，咱们得遵守规则，才能大家都开心。

基准地价系数修正法的确定基准地价系数修正法，嗯，这个名字一听就觉得挺复杂的对吧？但其实呢，它就像你买东西时打折的那个过程，虽然听起来有点晦涩，但其实也不难搞懂，关键是得放平心态，慢慢来。

说白了，基准地价系数修正法就是用来调整我们土地价格评估时的一种方法。

哎，你可能会想，土地不就是有个固定的价格嘛，怎么还需要修正呢？其实不然！我们要知道，土地的价格是受很多因素影响的，位置啊、交通啊、周边环境啊、甚至是天气变化，反正一切能影响到土地的条件，都会让地价发生波动。

你想，地球上每一寸土地都不是孤立存在的，它们都是和周围的环境、设施、甚至挂钩的。

所以，基准地价系数修正法就是要对这种差异进行调整，确保我们评估出的土地价值更贴近实际情况。

比如，你如果看到一块土地的价格标得特别高，你难免会想，嘿，这块地是不是值那么多？如果按照基准地价来算，它可能就有些不太合理。

你看啊，土地的价格其实不是一成不变的。

你在北京、上海买房和在小县城买房，价格差距大得很吧？这就好比你去一个超级火的商场购物，折扣力度大，价格自然会高；可你去的是个冷冷清清的小店，虽然打折了，可就是那种门庭冷落的地方，顾客也少，所以价格也就低一些。

那基准地价系数修正法，实际上就是告诉你，如果这块地的环境比标准的地价更好，或者更差，那么就要对原本的价格进行一定的调整。

哎呀，说白了，这个系数修正法就是像给土地穿衣服一样，根据土地的“体型”和“气质”来决定要加点什么、减点什么。

比如说，你去逛街看见一件衬衫，可能标价是200元，但如果它在商场的折扣季，你可能就能拿到100元，或者它是某个大牌，设计感超强，价格就可能翻倍。

这就像是基准地价和修正系数之间的关系。

基准地价，是一个统一的起点，修正系数则像那折扣，或者加价的因素，它根据土地的特殊情况进行调整。

不过要说清楚，这个修正系数到底怎么算，还得看地块的具体情况。

像地块的交通条件、周边配套设施、土地本身的形状、以及它的使用功能等等，都会影响到价格。

基准地价系数修正法的基本公式
土地价格=基准地价×修正系数
其中，基准地价是根据土地市场的情况确定的一个基准价格。

修正系
数是用于调整基准地价的一个系数，它可以是小于1的值，也可以是大于
1的值。

修正系数的确定有多种方法，常用的方法包括半数法、加权平均法和
复合修正法等。

1.半数法：半数法是基于土地市场供求关系的一种修正系数确定方法。

它通过研究土地交易数据，找出交易价格的中位数，然后将该中位数作为
基准地价的修正系数。

2.加权平均法：加权平均法是基于土地市场供求关系和其他因素的一
种修正系数确定方法。

它通过考虑土地市场的各种因素的权重，将这些因
素的权重乘以相应的修正系数，然后将它们加总，得到一个综合修正系数。

3.复合修正法：复合修正法是一种综合考虑多个因素的修正系数确定
方法。

它可以考虑土地市场的供求关系、土地规划政策、土地开发难度等
多个因素，并将它们进行综合分析，得到一个综合修正系数。

除了以上几种常用的修正系数确定方法，还可以根据具体情况选择其
他方法，如利用回归分析等统计方法来确定修正系数。

需要注意的是，基准地价系数修正法是一种主观方法，其结果受到许
多因素的影响，包括数据的准确性、修正系数的确定方法以及分析师的主
观判断等。

因此，在使用基准地价系数修正法时，需要权衡各种因素，并
根据具体情况进行修正和调整，以得到更为准确的土地价格评估结果。

基准地价系数修正法估价的步骤：1、收集、整理当地基准地价成果在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：⼟地级别图、⼟地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等，并根据估价的需要加以整理，作为宗地估价的基础。

2．宗地级别及基准地价的确定根据待估宗地的位置、⽤途，对照前⾯所收集的⼟地级别图表、基准地价图表等，确定待估宗地所处的⼟地级别、该级别⼟地平均开发程度和基准地价内涵。

3．宗地影响因素调查分析与修正系数确定根据已经确定的宗地级别和基准地价内涵，对待估宗地进⾏⼀般因素和区域因素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项⽬。

4．年期修正的公式与⽅法基准地价对应的使⽤年期，是各⽤途⼟地使⽤权的出让年期，⽽具体宗地的使⽤年期可能各不相同，因此必须进⾏年期修正。

⼟地使⽤年期修正系数可按下式计算：y=[1－1/（1+r）m] /[1－1/（1+r）n]式中：y——宗地使⽤年期修正系数；r——⼟地还原率；m——待估宗地可使⽤年期；n——该⽤途⼟地法定出让年期。

5．期⽇修正的依据、参数确定、⽅法基准地价评估期⽇地价⽔平随时间迁移会有所变化，必须进⾏期⽇修正，把基准地价对应的地价⽔平修正到宗地地价评估期⽇。

期⽇修正⼀般根据地价指数的变动幅度进⾏，期⽇修正系数可按下式计算：y=宗地估价期⽇的地价指数/基准地价评估期⽇的地价指数6．容积率修正的依据、参数确定、⽅法基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，⽽同时，容积率对地价的影响极⼤，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。

因此，如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进⾏进⼀步修正，将平均容积率修正到实际容积率⽔平。

容积率修正系数按下式计算：Kij＝ki/kj式中：Kij——容积率修正系数；ki——待估宗地容积率对应的地价⽔平系数；kj——级别或均质地域内该类⽤地平均容积率对应的地价⽔平指数。

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

基准地价系数修正法评估结果为主基准地价评估是土地估价中常用的方法之一，通过基准地价系数修正法，可以快速、准确地评估土地价格。

本文将从基准地价评估、修正系数确定、土地使用年限修正、容积率修正、区域因素调整、市场行情分析、价格水平预测和案例实践应用等方面，详细介绍基准地价系数修正法评估结果为主的方法。

一、基准地价评估基准地价是指在某一城市或区域的土地，根据其自然、经济和社会条件所确定的同等级别的标准用地单位价格。

在进行土地评估时，通常采用基准地价作为基础，结合实际情况进行修正，得出最终评估结果。

基准地价的评估一般由政府或相关机构进行，根据不同区域的实际情况制定。

二、修正系数确定在进行土地评估时，需要针对不同的区域、用途、开发程度等因素进行修正系数的确定。

修正系数通常由政府或相关机构根据市场情况制定，也可以根据实际情况进行个别调整。

修正系数的确定需要充分考虑影响地价的各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。

三、土地使用年限修正土地使用年限是影响土地价格的重要因素之一。

在进行土地评估时，需要根据土地使用年限进行修正。

一般情况下，土地使用年限越长，土地价格越高。

在进行土地使用年限修正时，需要了解不同类型用地的法定最高年限和实际使用年限，根据实际情况进行修正。

四、容积率修正容积率是指一定范围内建筑面积与用地面积的比率。

容积率的大小直接影响到土地的利用方式和建筑密度，进而影响土地价格。

在进行土地评估时，需要根据容积率进行修正。

容积率修正需要考虑不同区域、不同用途的容积率限制，以及建筑密度等因素的影响。

五、区域因素调整区域因素是影响土地价格的重要因素之一，包括交通、基础设施、环境质量、城市规划等因素。

在进行土地评估时，需要根据区域因素进行个别调整。

区域因素调整需要考虑不同区域之间的差异和特点，以及市场需求和未来发展前景等因素的影响。

六、市场行情分析市场行情是影响土地价格的重要因素之一，包括供求关系、竞争状况、行业发展趋势等因素。

基准地价系数修正法的估价步骤基准地价系数修正法的估价步骤，其实听起来挺复杂，但咱们可以把它拆开来聊聊，轻松愉快地了解一下。

这种方法就像咱们平常买东西一样，先得了解价格，再来算算自己该出多少钱。

就拿咱们熟悉的房子来说，房子的地理位置、周边环境、甚至房子的朝向，都会影响它的价格，像个调味料，撒一点，味道就变了。

我们得找出一个“基准地价”，这是个基础价格，像是咱们做饭的底料。

有了这个，就能给自己打个底。

然后呢，接下来就要看一下具体的环境了，比如说，这片区域是不是正在开发，有没有新楼盘冒出来，或者说周围有没有热闹的商业街。

哎呀，这些都是直接影响价格的，算是个额外的调料。

像调料不够那就没味道，太多了又让人受不了，适量最关键。

咱们要把这些因素用系数来修正一下。

就好比咱们喝酒，酒量不够的话，加点水也能喝得舒服点。

每个地区的特点不同，所以修正系数也不一样。

比如，城市里的地段和郊区的地段肯定是有差别的。

这时候，就得把这些数值算上去，心里得有个谱，才不会被忽悠。

说到这里，有人可能会问，这修正法到底是怎么个过程。

其实也不复杂，咱们先收集所有的数据，像是区域的基本信息、周围的交通、学校、商场的分布。

这些都是相当重要的资料，缺一不可。

就好比吃饭前，得先把菜都准备齐全，才能好好享受。

准备好这些材料后，接下来就得进入计算的阶段。

计算的时候得用到之前提到的系数，把基准地价乘上这些修正系数。

这一过程就像调制饮料，得小心翼翼，不然调成了难喝的口味可就糟糕了。

每一步都不能马虎，尤其是在系数的选择上，得仔细斟酌，这可是关系到最后估价的“成败”。

估价出来后，当然不能就这么算了，得对比一下其他类似房产的价格。

这就像咱们买衣服，不光要看自己喜欢的款式，还得看看同款的价格是不是合理。

这样才能确定，自己的估价是否靠谱，是否符合市场行情。

如果最后算出来的价格和市场上其他房子的价格差别不大，那基本就可以安心了。

但如果差距大，那就得重新审视一下自己用的系数是不是合理，或者是不是漏掉了哪些关键因素。

基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法是一种常用的评估地价的方法，主要用于确定土地在市场上的实际价值。

下面是一个基准地价系数修正法的范例：
例子：假设某市A区内有一块土地，面积为1000平方米，按照市政府公布的基准地价系数为1.5。

根据基准地价系数修正法，我们可以计算出这块土地的实际价值。

步骤：
1. 首先确定基准地价系数。

基准地价系数是由市政府根据市场需求和供应情况等因素制定的，用于调整基准地价的一个修正系数。

2. 计算基准地价。

基准地价是根据市政府公布的地价表确定的，一般以每平方米的价格来计算。

3. 计算实际地价。

实际地价是基准地价经过基准地价系数修正后得到的结果。

即实际地价 = 基准地价 * 基准地价系数。

在本例中，基准地价系数为1.5，假设基准地价为1000元/平方米。

实际地价 = 1000元/平方米 * 1.5 = 1500元/平方米。

因此，这块土地的实际价值为1500元/平方米 * 1000平方米 = 1,500,000元。

需要注意的是，基准地价系数修正法只是一种评估地价的方法之一，具体的基准地价系数和基准地价可能会根据不同的地区和市场情况而有所变化。

因此，在实际应用中需根据具体情况进行调整和修正。