住宅专项维修资金管理探讨

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戌　物业管理　Ｃｍ　舳舡　晒　

关于住宅专项维修资金划转的几点思考　

——以武汉市为例　

阙小虎武汉大学经济与管理学院　

一、武汉市维修资金归集使用现状　

武汉市从２０００年开始启动商品住宅专项维　

修资金的统一归集管理工作，从十余年来住宅专　

项维修资金的总体情况来看，一方面是住宅专项　

维修资金归集额和使用额逐年递增，另一方面资　

金使用率偏低。　

２００１－－２０１０年武汉市住宅专项维修资金归　

集总额达到４７３０８６万元，其中业主缴纳３０２１９９　

万元，由开发商缴纳１７０８８７万元。从各年度归集　

情况来看，除２００８年受金融危机影响略有下降　

外，其他年份的归集额都呈增长态势，年均增长　

率达到１０８．３３％，可以说是高速增长。　

从使用情况来看，截止到２０１１年２月底，全　

市申请使用商品房住宅专项维修资金４５７起，总　

计金额４３７３．１２万元。总的来看，住宅专项维修　

资金使用额逐年上升，特别是从２００８年开始，维　

修资金使用量大幅度增长，每年基本上都是以　

５０％以上的速度增长。　

但从武汉市商品房住宅专项维修资金使用　

情况来看，一是使用规模很小，二是资金使用率　

很低。截至２０１０年ｌ２月３１日，武汉市累计归集　

商品房住宅维修资金４７３０８６万元，但经业主申　

请使用的资金只有３５７２．６８万元，仅占到累计归　

集维修资金的０．７５％。　

二、武汉市住宅专项维修资金管理面临的主　

要问题　

从实际情况来看，武汉市住宅专项维修资金　

主要面临着维修资金归集难、使用难、续筹难、维　

修资金保值增值渠道单一等几方面问题。　

（一）住宅专项维修资金归集难　

维修资金归集难体现在两方面：历史遗留造　

一一…Ｌ一——一一一——一．一一——一…一—～一　．…　一　７２１２ｏ１￣７上半月刊　综合版　成的归集难和现存制度导致的归集难。历史遗留　

的归集难问题主要是指政府直管房和单位自管房　

维修资金归集难。房改房维修资金主要是由售房　

单位管理，由于售房单位交存部分是从售房款中　

住宅专项维修资金管理廉政风险点

在我看来，住宅专项维修资金管理廉政风险点是一个至关重要的话题。在日常生活中，我们经常听到有关住宅维修资金管理不当、廉政风险暴露的新闻，这些问题不仅涉及个人利益，更关乎社会稳定和公平正义。我们有必要对住宅专项维修资金管理的廉政风险点进行深入探讨，以期能够更好地加强管理、预防风险。

1. 规范性的廉政风险

住宅专项维修资金管理中存在的第一个廉政风险点是规范性问题。在许多地方，由于相关管理制度不够健全、监管不够严格，导致了各种规范性问题的出现。资金使用范围不清晰、监管责任不落实等，这些问题都可能为违规行为提供了空间。建立健全的管理制度、加强监管力度，是预防这类廉政风险的关键。

2. 透明性的廉政风险

另一个廉政风险点是住宅专项维修资金管理的透明度问题。在一些地方，由于信息披露不及时、不完整，导致了维修资金使用过程中的不公开、不透明，为行为的滋生提供了便利。提高资金使用的透明度，加强对外公开，是预防廉政风险的另一项重要举措。

3. 激励性的廉政风险

激励机制不健全也是住宅专项维修资金管理中的廉政风险点之一。在一些地方，由于绩效考核不到位、激励机制不完善，导致了管理者和工作人员的监管意识不强、对廉政风险的忽视。建立健全的激励机制、完善绩效考核体系，对于提高管理者和工作人员的廉政意识至关重要。

4. 风险防范的切入点

面对以上廉政风险点，我们应该从源头抓起，采取有效的措施进行风险预防。要健全管理制度，明确资金使用范围和程序，严格规范管理行为。要加强监管力度，完善监督机制，确保维修资金的合理、合法使用。要提高信息公开透明度，让社会公众及时了解维修资金的使用情况，有效监督资金使用过程。要建立健全的激励机制，完善绩效考核体系，激励管理者和工作人员提高廉政意识，自觉遵守廉政规定，杜绝违纪违法行为。

住宅专项维修资金管理的廉政风险点是一个既复杂又严峻的问题。只有正确认识问题所在，并采取有力措施，才能有效预防风险，确保住宅专项维修资金的安全、合理使用。希望未来能够在相关管理层的共同努力下，逐步规范和完善住宅专项维修资金管理，为社会各界营造一个公平、透明的管理环境。住宅专项维修资金管理是一个涉及社会各界利益的重要领域。在这个过程中，廉政风险是一个非常重要的问题。在许多地方，由于相关管理制度不够健全、监管不够严格，导致了各种规范性问题的出现。资金使用范围不清晰、监管责任不落实等，这些问题都可能为违规行为提供了空间。建立健全的管理制度、加强监管力度，是预防这类廉政风险的关键。

南京市高层住宅设施设备专项维修资金交存标准

一、背景介绍

南京市高层住宅的建设持续增加，随之而来的是大量设施设备的投入和日常维护需求。为了保障高层住宅设施设备的正常运行和长期维护，南京市出台了高层住宅设施设备专项维修资金交存标准，旨在规范和保障专项维修资金的使用和管理。

二、专项维修资金的定义和意义

专项维修资金是指用于解决高层住宅设施设备故障、老化和改造等问题的资金。南京市规定高层住宅业主应每年向物业公司交存一定比例的专项维修资金，以应对设施设备的突发维修需求。这一制度的实施对于保障高层住宅的安全和舒适度具有重要意义。

三、南京市高层住宅设施设备专项维修资金交存标准

随着大城市高楼林立，南京市明确了高层住宅设施设备专项维修资金的交存标准。按照相关规定，高层住宅业主应当按照其住房面积的一定比例交存专项维修资金，以确保每户都能承担相应的维修责任。

四、专项维修资金的使用和管理

南京市规定，专项维修资金由物业公司进行统一管理，并应建立专门的账户进行存放和使用。这些资金应当专项用于高层住宅设施设备的日常维护、紧急维修和改造升级等方面，而不得挪为他用。这一管理制度的建立，有助于提高专项维修资金的使用效率，保障高层住宅设施设备的正常运行。

五、个人理解与观点

作为社会的一员，我对南京市高层住宅设施设备专项维修资金交存标准的实施深表认同。这一举措不仅有助于保障高层住宅设施设备的正常运行和长期维护，也提高了业主对物业管理的信任度。专项维修资金的合理使用和管理，将更好地保障高层住宅的居民生活质量，体现了政府对市民安全和福祉的关注。

总结回顾

南京市高层住宅设施设备专项维修资金交存标准的制定旨在规范和保障专项维修资金的使用和管理，为高层住宅的设施设备维护提供了有效的保障。专项维修资金的交存标准明确了业主的义务和责任，通过合理使用和管理，有助于提高高层住宅设施设备的运行效率和安全性。在今后的实践中，相信南京市将不断完善这一标准，为市民的居住环境带来更多的保障和便利。

理论纵横－　大小，一律采取“代建制”，选择专业性的队伍组织实施建设。　四、结语　仆经营性　政府投瓷项目　匿　是古禁兰！　≥　——～—／　ｌ雨　否　］　耍　其它方式　否　图２项目管理模式选择程序　不同的项目应根据各自的特点选择适宜的项目管理模式，在　我国非经营性政府投资项目管理复杂、多年来存在业主缺位、“三　超”现象严重的情况下，“代建制”这种项目管理模式无疑是制约　较有效的一种新型模式。但是，首先应从思想上认识到“代建制只　是一种项目管理模式，并不是万能的、放之四海皆准的”，应结合　区域及项目特点对代建制这种项目管理模式进行完善，甚至于在部　分特殊情况下采用其它的项目管理模式实施效果会更好。基于此观　点，本文提出了非经营性政府投资项目管理模式选择的一些观点，　希望能为代建制的实施提供一些参考。　参考文献：　［１】胡丈亮，霍卫世．建设工程项目管理模式的比较和选择［Ｊ】．　西部探矿工程，２００７（１９）．　［２ｌ郝建新，刘金兰．发达国家及地区的政府投资项目管理［Ｊ］．水　利水电技术，２００４，２２０（３０）．　［３】Ｍａ　ｒｋ　Ｋｏｎｃｈａｒ，Ｖｉ　ｃｔｏｒ　Ｓａｎｖｉｄｏ．Ｃｏｍｐａ　ｒｉ　ｓｏｎ　ｏｆ　Ｕ．　Ｓ．Ｐｒｏｊｅｃｔ　Ｄｅ１ｉｖｅｒｙ　Ｓｙｓｔｅｍｓ［Ｊ］．Ｊｏｕｒｎａ１　ｏｆ　Ｃｏｎｓｔ　ｒｕｃｔｉｏｎ　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ　ａｎｄ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，１９９８，ｌ２４（６）：１１Ｏ－ｌ１　３．　［４］Ｃｈｕａ，Ｄ．Ｋ．Ｈ．ａｎｄ　Ｓｏｎｇ，Ｙ．Ｂ．　（２　０　０１）　“Ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ　Ｓｔａｔ　ｅ　Ｍｏｄｅ１　ａｎｄ　ｉｔ　ｓ　ＡＰＰ１ｉ　ｃａｔｉｏｎ　ｉｎ　Ｃｏｎ　ｓｔ　ｒｕｃｔ　ａｂｉ１ｉｔＹ　Ａｎａ１ｙｓｉ　ｓ　ｏｆ　Ｃｏｎｓｔ　ｒｕｃｔｉｏｎ　Ｓｃｈｅｄｕ１ｅ，”Ｐｒｏｃｅｅｄｉｎｇｓ　ｏｆ　ｔｈｅ　８ｔｈ　Ｉｎｔｅｒｎａｔｉ　ｏｎａ１　Ｃｏｎｆｅｆｅｎｃｅ　ｏｎ　Ｃｉ　ｖｉ１　Ｓｔ　ｒｕｅｔｕｒａ１　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ　Ｃｏｍｐｕｔｉｎｇ，Ｅｉ　ｓｅｎｓｔａｄｔ，Ａｕｓｔ　ｒｉａ，Ｓｅｐｔｅｍｂｅｒ，２００１．　［５】Ｓａ　ｉ—ｏｎ　Ｃｈｅｕｎｇ，Ｔｓｕｎ—ＩＰ　Ｌａｍ，Ｙｕｅ—Ｗａｎｇ　Ｗａｎ，Ｋａ—Ｃｈｉ　Ｌａｍ．　（２　Ｏ０１）．“Ｉｍｐｒｏｖｉｎｇ　ｏｂｊｅｃｔｉｖｉｔＹ　ｉｎ　ｐｒｏｃｕｒｅｍｅｎｔ　ｓｅＩｅｃｔｉｏｎ”．　Ｊｏｕｒｎａ１　ｏｆ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｉｎ　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ，Ｖｏ１．１７，Ｎｏ．３，Ｊｕｉｙ，２　００１．　＿　１｝勿业专项维修资金＿ｌｌ　０　‘‘追缴；Ｉｌ　＿问题的思考与　于　汪惠敏　（广西桂林市物业维修资金管理中心，广西桂林５４１０００）　摘　要：专项维修资金制度建立已经十余年了，但是在落　实过程中，由于各地执行时间、代收标准的差异和管理不　规范导致代收维修资金出现不同程度“追缴难”的问题，　本文就本人学习实践科学发展观活动中结合从事物业专项　维修资金管理工作的实际，对专项维修资金的代收追缴问　题提出一些浅显的思考与对策，和同行们一起探讨。　关键词：专项维修资金；追缴难；对策　中图分类号：Ｃ９１２．２　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７１－８０８９（２０１１）０２—００５９—０２　专项维修资金：是指专项用于物业（住宅）共用部位、共用设　施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。　建立专项维修资金制度的意义：　上世纪九十年代以来，随着我国城镇住房制度改革的不断深　化，房地产业的迅猛发展，人民生活水平的不断上升，居民个人拥有　住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位承担住房维修　的状况相应发生了根本性改变，房屋维修、更新、改造和管理责任逐　步变为现在的房屋所有权人业主承担。房屋共用部位、共用设施设　备是否完好、运行是否正常，关系到毗连房屋、整栋楼字、整个物业　小区的正常使用和居住安全。由于这些共用部位、共用设施设备由多　个相关业主区分所有，在发生维修或更新改造事项时容易出现维修费　用归集上的困难，使其损害部位不能及时得到维修和更新改造，从而　影响物业使用安全，降低物业的使用寿命。因此，建立一笔经常性的　保障资金，保障物业共用部位、共用设施设备及时得到维修和更新改　造，事关各物业小区业主的共同利益和社会公共利益。　专项维修资金代收追缴工作的始末：　第一阶段：国务院下发《深化城镇住房制度改革加快住房建设　的通知》，建设部、财政部颁发《住宅共用部位共用设施设备维修基　金管理办法》，要求各地建立专项维修资金机制。　第二阶段：各省市按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设　施设备维修基金管理办法》要求，出台地方性文件，要求开发建设单　位对本地的专项维修资金进行代收。　第三阶段：开发建设单位代收代缴方式问题凸显，又存在风　险，追缴代收维修资金工作遇到困难。　一、代牧专项维修资金出现“追缴难”的原因思考　对代收的专项维修资金“追缴难”问题一直是维修资金管理工　作初期的重点、难点，也是影响和制约了专项维修资金管理事业科学　发展的重要因素。本人通过学习实践科学发展观的调查研究，深入分　析了追缴工作中存在的问题，认为造成维修资金“追缴难”的主要原　因有以下几点：　原因一：维修资金代收时间跨度大，初期管理不到位，执行标　准不统一，无正式统一的票据，造成了一定的历史遗留问题　：　林市　朗