固定资产处置操作流程

固定资产处置操作流程

资产处置中的固定资产处置的操作流程

⽬录：

第⼀部分：资产处置的基本概念

第⼆部分：房产的正常交易过户及司法裁定过户的概念、业务流程及相关注意事项

第三部分：房产抵押流程及注意事项

第四部分：附件

第⼀部分：资产处置的概念

概述

资产处置，是指资产占⽤单位转移、变更和核销其占有、使⽤的资产部分或全部所有权、使⽤权，以及改变资产性质或⽤途的⾏为。资产处置的主要⽅式有：调拨、变卖、报损、报废以及将⾮经营性资产转为经营性资产。

资产处置范围

资产处置的范围按资产形态可划分为：股权类资产、债权类资产和实物类资产；

资产处置⽅式

资产处置的主要⽅式有：调拨、变卖、报损、报废以及将⾮经营性资产转为经营性资产等。

资产处置⽅式按资产变现分为终极处置和阶段性处置。

终极处置主要包括破产清算、拍卖、招标、协议转让、折扣变现等⽅式；

阶段性处置主要包括债转股、债务重组、诉讼及诉讼保全、以资抵债、资产置换、企业重组、实物资产再投资完善、实物资产出租、实物资产投资等⽅式。

此处仅讨论房产的正常交易过户与司法裁定过户的相关问题。

第⼆部分房产的正常交易过户及司法裁定过户的业务流程1.房产正常交易过户的概念及流程:

房产的正常交易过户是指在平等主体间以真实合法有效的意思

表⽰订⽴买卖合同继⽽成交的过程。1.1房地产买卖双⽅达成购买意向后应对买卖双⽅提供的资料进⾏审核（进⾏尽职调查），审核内容如下：

（1）、当事⼈提供的材料是否合法、有效;

（2）、房地产的权属是否清楚，有⽆权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

（3）、房产交易申请书填写的内容与提供的材料是否⼀致、⽆误;

（4）、受让⼈按规定是否可以受让该房地产;

（5）、买卖的房地产是否已设定抵押权;

（6）、买卖已出租的房地产，承租⼈是否放弃优先购买权;

（7）、买卖共有的房地产，共有⼈是否放弃优先购买权;

（8）、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

（其中注意的细节是关于房⼦状况的详细约定。了解房屋的准确⾯积，房屋的内部结构和装修⽔平以及房⼦的质量是否有问题。

由于有些房⼦年代⽐较久，有时会出现所售房屋实际⾯积与产权证上注明的⾯积不符，⽐如当时测绘的误差、某些赠送⾯积等。所以合同中约定出售房屋的⾯积应以现在的产权证上注明的为准，其他⾯

积都不该计算在内。屋内的设施也要实际查看核对,有些房产可能会出现⼟地证与房产证坐落不符的现象应在过户之前到当地派出所开具证明到房地局做变更以免延误过户时间。）1.2尽职调查之后双⽅应当签订房地产买卖合同，合同⽂本可以使⽤房屋⼟地管理局制定的⽰范⽂本，也可使⽤⾃制合同（⾃制合同须符合当地房管部门的要求），提交市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请。1.3办理房屋产权过户的⼿续双⽅应向房管局提交如下资料办理房产证：

1 、房屋所有权证；

2 、买、卖房屋申请表；

3 、房地产买卖契约；

4 、税收完税证明（⼀般所缴纳的税费有契税⼀般是房价的1.5%和印花税0.05%，如果⼟地是划拨的,还要缴纳⼟地转让⾦(当地政府确定的地价的3%),若⼟地是转让的,就不须缴纳。此外转让房产是写字楼还需缴纳公共维修基⾦。）；5 、营业执照；

6 、法定代表⼈资格证、⾝份证、委托书；

7 、受托⼈⾝份证或合法有效⾝份证件、印章；

8 、受让⼈⾝份证及合法有效⾝份证件；

9 、属全民单位房地产过户的，须提交上级主管部门同意买卖的证明；属集体单位或股份制单位房地产过户的，须提交职代会或董事会同意买卖证明； 10 、房产证原件。1.4取得房产证后如不是整栋楼过户的须到当地⼟地局指定的测绘部门进⾏⼟地测绘部门进⾏⼟地分割，然后持以下材料递交当地⼟地局办理⼟地证。1国有⼟地使⽤权转移登记申请书

2《国有⼟地使⽤证》

3转让合同

4董事会或股东会同意⼟地出让的证明

5法⼈⾝份证（复印件）

6年检后的营业执照副本及组织机构代码证（涉及第三⼈的第三⼈也需提供）

7法⼈证明书

8委托授权书及代理⼈⾝份证

9税收完税凭证

2.司法裁定过户的概念及流程（本流程与⼀般交易过户流程相同的不再赘述）：

司法裁定过户是指法院按照法定程序，运⽤国家强制⼒量，根据执⾏⽂书的规定，强制民事义务⼈完成其所承担的义务，以保证权利⼈的权利得以实现。执⾏⽂书包括发⽣法律效⼒的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执⾏的其他法律⽂书。它们⼀经确定，义务⼈即应⾃动履⾏。如拒不履⾏，权利⼈可申请法院强制执⾏。提出申请的权利⼈称申请⼈，被指名履⾏义务的⼈称被申请⼈，⼜称被执⾏⼈。

申请⼈是胜诉的⼀⽅，被申请⼈是败诉的⼀⽅。执⾏程序是民事诉讼程序的最后阶段。（本节只讨论双⽅在法院的协调下达成抵债和解的裁定过户）1、资产评估、

司法裁定过户的资产须经过法院指定或当事⼈双⽅认可的评估机构进⾏评估，以免抵债资产缩⽔或虚增有失公平。

资产评估分四部进⾏

第⼀步:双⽅初步沟通，明确估价基本事项包括:

（1）明确估价⽬的，由于同⼀房地产出于不同的估价⽬的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价⼈请求估价的⽬的是什么，以区分不同性质的估价。

（2）明确估价对象的范围，是房地合⼀的价值评估或是单纯的房屋、⼟地的价值评估，或评估⼀幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。

（3）明确估价时点，某房地产的估价结果，是表⽰该房地产在某⼀个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。

（4）明确估价报告交付的⽇期，交付估价报告的⽇期⼀般由委托估价⽅提出，也可由委托估价⽅和受理估价⽅协商确定。

第⼆步:办理委托⼿续

包括:

委托房地产估价的，应签订估价委托合同。估价委托合同是委托估价⽅和受理估价⽅权利和义务的确定，包括估价对象、估价⽬的、估价时点，需提供的资料，估价收费，估价报告书的交付及其他有关事项的相互约定

第三步:协助提供资料

包括:

由于估价对象和估价⽬的的不同，房地产估价所需的资料也不同。⼀般来说，委托⽅应提供的资料包括：

（1）产权资料

（2）房屋建筑资料

（3）估价机构要求的其它资料

第四步:⽀付评估费、领取评估报告

（评估报告于关键页都应加盖评估公司公章，对于评估总资产中涉及多个车位时，评估公司应针对每个车位给出单价及合计⾦额。）2、制定⽅案及签约

依据《执⾏规定》第86条规定，在执⾏中，双⽅当事⼈可以⾃愿达成和解协议，变更⽣效法律⽂书确定的履⾏义务主体、标的物及其数额、履⾏期限和履⾏⽅式(在达成和解的过程中，双⽅需要多轮谈判来确定标的物及其数额、履⾏期限和履⾏⽅式，针对不同的谈判对象、争议标的、进⾏的阶段需要⽤不同的谈判⽅式来达到⾃⾝的⽬的，在此不再赘述)。

⾃⾏和解协议具有强制执⾏的效⼒，但必须具备三个基本条件：1、协议的内容必须以原⽣效法律⽂书所认定的法律事实和判决内容为依据，属于执⾏债权，不能超出原判决，超出部分不具备强制执⾏效⼒。换⼀句更专业的话语来说，该执⾏债权须是民事执⾏根据即⽣效法律⽂书中所记载的债权⼈的权利。⽐如，原判决是⽀付30万元货款，⾃⾏和解协议把另外未经审判的5万元借款或者其他不同法律关系的债权也写进去，那么未经审判的部分就不具备强制执⾏的效⼒。2、协议必须是各⽅当事⼈真实的意思表⽰。

3、协议的内容合法，不能损害案外第三⼈的合法利益。

强制执⾏⾃⾏和解协议还是恢复执⾏原⽣效法律⽂书，视具体情况⽽定，可分四种情形：1、在⾃⾏和解协议中债权⼈作出让步的，⽐如放弃或减收债务利息，放弃部分本⾦，延长还款期限等等，如果债务⼈违反和解协议的，则执⾏原⽣效法律⽂书。此种情形居多数。2、债权⼈在和解协议中作出让步却⼜违反协议的，宜执⾏和解协议。在⾮⾦钱债务纠纷中或者以物抵债的情况下，出现债权⼈违反和解协议的可能性较⼤。3、以债务⼈追加利益给债权⼈为和解条件的，⽐如债务⼈以加付债务利息或担保换取延期，或者附加其他条件，或者由案外⼈提供担保或作保证，或者以物抵债等，在这种情况下债务⼈违反和解协议

的，则仍可执⾏和解协议。在这种情况下如果只执⾏原⽣效法律⽂书，则对债权⼈不公平，⽽债务⼈则可从其违约中再次获得不义利益。4、债务⼈在和解协议中作出让步⽽债权⼈违反协议的，则宜执⾏原⽣效法律⽂书。

3、资料交接

双⽅依照和解协议制定交接⼯作计划表、房产资料交接表、现场核查交接表等三个环节，并按之执⾏。4、持有以下资料到当地房产局办理法院裁定房屋过户。

应提交： 1 、房屋所有权证或房地产合法有效的证件、资料等⼿续； 2 、协助执⾏通知书、裁定书和判决书或⽀付令、调解书； 3 、属查封房屋须提交原查封单位的解封通知书； 4 、税收完税证明；5 、受让⼈⾝份证或合法有效⾝份证件。

5、取得房产证后如不是整栋楼过户的须到当地⼟地局指定的测绘部门进⾏⼟地测绘部门进⾏⼟地分割，然后持以下材料递交当地⼟地局办理⼟地证。1国有⼟地使⽤权转移登记申请书

2《国有⼟地使⽤证》

3裁定书或调解书

5法⼈⾝份证（复印件）

6年检后的营业执照副本及组织机构代码证（涉及第三⼈的第三⼈也需提供）

7法⼈证明书

8委托授权书及代理⼈⾝份证9税收完税凭证

房地产抵押流程及注意事项

现房抵押：

现房抵押的⼀般流程为：

第⼀步，债务⼈、抵押⼈配合债权⼈、抵押权⼈进⾏尽职调查后（见附件：尽职调查报告）订⽴抵押合同。

房地产抵押合同⼀般应具备以下内容：1．抵押⼈和抵押权⼈姓名（或者名称）、住所；

2．抵押物的座落、⽤途、结构、⾯积、价值、四⾄范围；

3．被担保的主债权的种类、数额；4．债务⼈履⾏债务的期限；

5．抵押担保的债权范围；

6．抵押当事⼈约定的其他事项。

根据担保法规定，房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记，抵押合同⾃登记之⽇起⽣效，⽽不是⾃抵押合同签订之⽇起⽣效

第⼆步，抵押双⽅签订抵押合同（见附件抵押合同）。债务⼈或第三者将⾃⼰依法拥有的房地产作担保。（此环节做⽹上抵押登记申请并打印申请书及房屋状况附表（范本见附件））

第三步，抵押双⽅；持主债权合同、抵押合同、抵押申请书、房屋状况附表、抵押物清单、房屋权属表、法⼈⾝份证明书、法⼈⾝份证复印件、委托授权书、董事会决议、房地产权利证书、⼟地证到房、地

产登记机构办理抵押登记⼿续（所需资料范本见附件）。

第四步，抵押权⼈保管房地产其他权利证明，抵押⼈保管已经注记的房地产权利证书。

第五步，债务履⾏完毕，抵押双⽅持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押⼿续。