万达商业模式
为什么万达广场能在短短的9年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形
成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么
万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么进入万达广场的商家都
能赚钱？
万达集团是中国商业地产的龙头企业，万达广场也成为中国商业地产的第
一品牌。万达广场在造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最
具生命力和竞争力的商业模式，定义、代表、诠释着中国商业中心。
（一）零风险的“订单商业地产”模式
商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都
是严峻考验，一招不慎，则可能满盘皆输。而且商业地产是以租金为现金流来
源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租
不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。
在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于万达首创
的“订单商业地产”模式，它使万达广场在设计之初就确定了大部分主力店及
联合发展伙伴，最大限度保证租金收益的实现。“订单商业地产”有五个秘诀：
一是联合发展。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，
约定好双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙
伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，
确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。
二是技术对接。在万达广场的设计阶段，万达集团和各主力店商家就有专人负
责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免
商家进场后的改建，减少浪费。
三是平均租金。万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、
其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，
保证发展速度和租金收益。
四是先租后建。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物
中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的
有效租赁面积。
“万达广场”模式城市综合体研究
王飞翔杭州华联置业有限公司
【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。
【关键词】商业地产万达广场城市综合体
综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。
创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。
持有物业面积９０３万平米。万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。 ｕｂｌｉｃＳ。
ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。
ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。
ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。
ＳＣＡ。
一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。
发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。
146勘察设计
自上世纪后期以来，世界许多城市开始对其城市中心区
建设进行重建、改建和改造实践。为了避免过去城市开发功
能单一、建筑杂乱无章、分散无序的错误，很多城市在旧城
改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则，因此提出了ＨＯＰＳＣＡ的概念。ＨＯＰＳＣＡ是所含
功能建筑的英文缩写，即酒店（Ｈｏｔｅｌ）、商务办公
（Ｏｆｆｉｃｅ）、停车场（Ｐａｒｋｉｎｇ）、购物（Ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ）、
会所（Ｃｏｎｖｅｎｔｉｏｎ）、高尚住宅（Ａｐａｒｔｍｅｎｔ）。ＨＯＰＳＣＡ的设计有着自身的特点，建筑师在设计之初所
完成的任务往往是一个咨询师的工作。主要是从项目属性、
项目定位、运营、业态布置这几个方面进行研究，而不是从
总平面、平面、立面、空间、功能、流线上入手设计。这时，建筑的商业价值体现极其重要。为了能使二者完美结
合，ＨＯＰＳＣＡ的设计必须是一个综合的、逆向的设计过程，
对于建筑师提出了更高、更多、更全面的要求。建筑的社会
性、经济性提升到了设计的首要位置，因此，设计的复杂程度较高，涉及面较广。宣城市星隆国际广场是一个典型的
ＨＯＰＳＣＡ项目，囊括所含的各种功能业态，建筑面积约５０万
平方米，将成为该市南部的商业、居住、购物、休闲中心。
作者作为主要设计人，经历了该项目从立项到实施的全过
程，因此本文以此为例对商业模式下的ＨＯＰＳＣＡ设计进行一
个初步的探究。
１．１成功模式的研究
成功模式的研究主要是区域商业中心的研究和项目未来
发展模式的借鉴。一般看来，ＨＯＰＳＣＡ一般选址在居民聚集区或新兴住宅区内。区域内集聚了十万以上居民，并呈快速
增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能
力，从而提供了项目的发展空间，其次对交通的依赖性极
强，交通畅，客源广，一般位于环线道路、高架道路、主干道附近，步行十分钟，可至轨道站点。
在建筑规模上，一般采用大跨度、大体量的建筑形式，
大型商业项目的规划建筑面积一般最小的有１０万平方米，最
商业模式分析之 天猫商城
一． 概述
商业模式是为了实现客户价值最大化，把企业运行的内部各要素整合起来，形成完整的高效率的具有独特核心竞争力的运行系统，并通过最优实现方式满足客户需求、实现客户价值，同时把系统达成持续赢利目标的整体解决方案.商业模式是企业进行赖以生存的业务活动的方法，决定了企业在价值链中的位置。
天猫商城隶属于阿里巴巴集团，起源于淘宝网的女人街,是淘宝网全新打造的在线B2C购物平台，为消费者提供100％正品保障、7天退换货、购物积分返现等优质服务。迄今为止，天猫已经拥有4亿多买家，5万多家商户，7万多个品牌.
本文从天猫商城的定位、特征、盈利模式等方面进行了分析，同时对天猫2014年的新战略发表了一定的看法，然后对天猫的发展提出了一些建设性的建议.
二． 分析
1. 定位分析
天猫——中国线上购物的地标网站,亚洲最大的综合性购物平台，2000品类，70000个品牌，100%正品保障，全新一站式购物体验。涵盖服饰鞋包，美妆护肤，家电数码，时尚大牌,母婴玩具，家具建材等品类,提供优质的品牌商品和服务,为消费者带来全方位引领潮流的生活时尚！
-—这是天猫首页上对自己的定位介绍.
天猫的商业模式是B2C，也就是通常说的网上商业零售，企业通过网上平台直接面向消费者销售产品和服务。这种模式节省了客户和企业的时间和空间,大大提高了交易效率.
天猫商城旨在依托淘宝网优势资源，整合上万家品牌商、生产商，为商家提供电子商务整体解决方案，为消费者打造网购一站式的服务,力争将以淘宝网为主的消费者平台升级为“无处不在”的供需双赢的消费平台。
与淘宝的“集市”模式相对应，天猫是一家大型“商城”，这里拥有各种国内外大品牌的旗舰店，也拥有刚刚起步的创业者的全新品牌，但终究是经过合格注册的商标，它比淘宝更加正规，更有保障，在琳琅满目，良莠不齐，鱼目混珠的互联网中树立起了一根信誉购物,安全购物，品质购物的标杆.
