中国商业地产六大模式报告

研究题目：

中国商业地产的融资模式研究

课题组成员：清华大学：王默 焦军 吴桐 方圆

人民大学：陈黎

研究内容：

一、 我国商业地产的发展现状及特点................................................1

二、 我国商业地产对资金的要求及目前的融资途经........................5

三、 境外商业地产的融资模式分析....................................................6

四、 我国商业地产证券化的可行性分析............................................8

五、 我国商业地产的REITS之路......................................................13

六、 中海商业地产的融资建议..........................................................18

一、 我国商业地产的发展现状及特点

1． 我国商业地产的发展现状

虽然中国的宏观调控主要面向住宅市场倾斜，但中国城市化进程的加速和

CPI的持续居高不下以及追求国际化和时尚化不可遏止的潮流，都给中国的商业

地产，无论是短期还是长期均带来了巨大的机遇和成长空间，但成长的烦恼也如

影相随，特别是近两年的中国商业地产呈现出一些新的走势和特点，行业或者企

业成长中存在的问题都值得关注和研究。

2007年全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元，增长25.8%，增速稳

定。房地产开发投资增长进一步加快，2007年全年完成25280亿元，增长30.2%，

高出同期城镇固定资产投资增长率4.4个百分点，增速上升7.4个百分点，远高

于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为21.5%。

2008年1-2月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为

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论中国现代商业地产的运营模式

作者：林欣

来源：《活力》2011年第11期

[关键词]商业地产；房地产调控

随着中国经济的高速发展，近年住宅地产价格也一样以火箭般的速度不断攀高。住宅地产与国民收入的比值也不断增高，国家自2009年底至今。出台了主要针对住宅地产商及消费群体的一系列调控政策。随之。部分专家和地产同业预言“半数地产商将在这样的新政下出局”。因此。一定比例的住宅开发商开始考虑转型商业地产。在调控大潮中寻找生机。

商业地产的资金链结构，操盘方式等与住宅地产存在很大的差别。商业地产本身也存在两种经营战略的比较，即一种以注重持有和经营为核心，在此我们简称之为“持有战略”：另一种以注重快速销售周转为核心，在此我们称之为的“出售战略”。

“出售战略”与住宅地产的开发和运营没有太多本质的区别。对资金实力不足和缺乏现代商业地产管理经验的中小房地产公司来说不失为特定发展阶段的“权宜之计”，本文对此不做讨论。仅就“持有战略”为主的运营模式做进一步的分析。

一、商业地产运营模式产生竞争优势的机理

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。商业地产开发与普通住宅开发的根本不同点。住宅型房地产的价值在项目完工的那一刻便已基本确定；而对商业地产的需求是一种“引致”需求，间接需求，即购物者，消费者的需要催生商业，商业的需要催生商业地产。

在商业地产的价值评估中。项目的区位特性和开发建设水平占有一定比例，但是对此价值的贡献更多的来自于项目建成后的运营方式、项目整体规划与市场的对接和吻合程度。

二、商业地产的运营模式

商业地产相比较住宅类地产，具有稀缺性，流通性，升值保值性，金融性。品牌性等特点，但投资规模大。利润率及开发风险较高。投资回收期长。商业地产是一个复合形的产业，它包括地产，商业，投资，金融等各个方面。“地产+商业”的运营模式主要有两种。

¨篇　Ｌ　中国高新技术企业　我国商业地产运营模式研究　移文／陆鸿敏　【摘要】　当前，商业地产经营模式的选择越来越受到房地产开发商的重视。在国际上商业地产的经营模式　中，大致为两大类，即出售产权和不出售产权的经营模式。不出售产权的经营模式是商业地产发展到成熟阶　段的必然产物，它是欧美国家商业地产中经常采用的模式。　【关键词】商业地产　运营　模式　作为房地产中的商业房地产主要包括酒店、超市、临街商铺、大　型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业　批发市场、Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ等。商业地产的形式多样。规模也有大有小。　规模大的商业地产项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地　产项目仅几百平方米，甚至更小。相对于住宅房地产而言，商业房地　产具有自己的特点：收益性强，经营方式多种多样，风险大，投资规模　大，经营管理要求高，经营内容多种多样等多种特点。国内的商业地　产的经营模式具体分为以下几种即：整体租赁不售产权的模式，分零　租赁不售产权的模式、整体租赁经营零售产权的返租模式、分零租　赁经营零售产权的模式。　一、整体租赁不售产权的经营模式　整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式。一些　规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模　式。对于此种模式的优势分析如下：１．产权、租赁关系明晰、简单。这　种方式由于不涉及产权的转让，仅仅是租赁方与承租方的关系，双　方责权利划分简单，有利于灵活的合作。２．无违规之嫌。操作安全简　便。与返租、回报、分红等涉及产权拆零的模式不同．整体租赁、不售　产权的方式不存在打擦边球等违规之嫌，操作安全简便．不易产生　法律漏洞等隐患。３．推广费用低。整体租赁只针对具有一定知名度　的零售业或专业商家，而不是对众多的中小商家进行招商。不售产　权也省却了与广大的中小投资者打交道的麻烦。这样大大节省了面　向公众市场的营销宣传费用。４、固定资产的增值。成功的商业地产　经营会带来双赢的良好局面，它能形成以其为核心的新商业圈．大　幅度提升该地区的人流量，达到商业地产自身的不断增值。５、不需　设立专门的经营公司和配备专业的商业人员。此种模式是整体出租　给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营．开发商每　年向商业企业收取约定的租金即可．商场的具体经营与管理则由整　体租赁的企业自己负责，所以对于开发商来说。不需设立专门的经　营公司和配备专业的商来人员。６、物业可进行抵押贷款．有利开发　新的项目。整体租赁可以使开发商获得较稳定的收益，但其租金不　会太高，资金回收慢是其弱点。开发企业要想继续发展就要不断开　发新的项目，以保证企业的持续发展。开发商可将出租物业向银行　抵押贷款，再加上整体租赁获得的稳定收益，滚动开发新项目。以获　得新的利润增长点。　二、分零租赁不售产权的模式　采用这种模式的商业地产一般称作大型购物中心或大型购物广　场，其规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，而尊重　顾客选择权使其能够实现一次性满足的需要，拥有足够数量的停车　场地则是其主要特点。此种模式的优势在于：ｌ、全业态的一站式购　物服务能够吸引各个层面的消费者，争取到最大的顾客群。大型购　物中心高度复合的业态代表着商业及商业地产发展的趋势。大型购　物中心更加注重顾客的感受和体验，更加注重人们购物行为与情感　交流的互动．个别ＭＡＬＬ项目巨额投入在客观上存在一定的商业风　险，但其提升商业档次、高效整合商业资源的有利形势是主流的，因　为它代表着全球最先进的商业业态，潜在的风险是可以通过合理规　划、优化资本运作、加大招商力度等手段有效降低或规避的。２、作为　城市建设的新亮点．易吸引政府及大众的关注。大型购物中心少则　十几万平方米，多则五六十万平方米，庞大的建筑体量使其成为城　市的地标性建筑物，其中核心主力店往往也是城市招商引资的重点　目标，这些都使其成为城市建设的新亮点。大量媒体的报导与宣传　也使其成为了大众关注的焦点。为项目建成后的商业经营打下良好　的基础。３、发达地区的大型零售商进入国内市场，使开发商在招商　时有更多的选择。根据ＷＴＯ协定。中国零售业将逐步向国际完全开　放，世界５００强中的商业企业等一批品牌公司将进人中国商业，为　城市商业发展、商业结构升级、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的发展提供了良好的　机会。众多国外强势零售企业的进入，也为开发商的招商工作提供　了更多的选择。　三、整体租赁．零售产权的返租模式　产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管　理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售．而所有权与经　营管理权可以实施分离。用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动　的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的商业地产。业内把　这种零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本　特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达ｌＯ一２Ｏ年固定化、　利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的　商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。这是　一种高收益高风险的经营模式。适用于大型封闭式商场。通过拆零　产权、销售旺铺回收了巨额资金。此种模式的优势如下：ｌ、管理型商　铺集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一　进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免　零售产权导致经营混乱的局面。２、对购铺投资者而言．管理型商铺　省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦。投资收益较为长久而　稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。３．从商业经营　角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形　象定位有着清晰的界定．有助于各经营商家人驻前对项目整体营运　风格、发展前景的了解和预测。做出正确的决策。４、既避免了临街式　独立商铺的无序经营．又回避了ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ对面积和经营业态　的规模化严格要求。未来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中　期，这将腾出大量中小规模的市中心土地，为管理型商铺的持续发展提供　土地供给，带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁．经营者们急　于找到新的经营场所。从而导致商业用房的需求加大。　（下转２１页）　一１９—　维普资讯 站零散装车．归并部分中间站的装车货物品类，重组站段装卸机具　归属权。修订配车方案和专用车底使用方案，归并开发一些技术直　达列车装车地，为调度指挥组织车流灵活机动调整创造便利条件。　改变菜单下达方式，由原来的只是港务局根据需要给铁路下达菜　单．改为首先由铁路局向港务局下达装车点存煤焦铁量、煤焦铁质　等情况的菜单．再由港务局根据实际情况向铁路下达菜单，有效地　缓懈菜单与装车不相匹配的局面。　合理调整编纽站分工，减少区段站的设置。进一步优化编组站　的作业分工，最大限度地组织直达列车，减少懈、编次数，加速车辆　周转。　调整机务运输纽织结构．继续推广机车长交路、双司机配班单　司机值乘、轮乘制．在运输繁忙区段试点将机车交路由肩回制改为　半循环制，充分发挥电力机车长交路的优势．减少机车出入段次数．　减轻对枢纽咽喉能力的干扰。提高枢纽到发线利用率。　（四）强化运输人员业务技术培训　强化对调度指挥人员和主要行车人员的理论培训和实际操作演　练，组织职工系统学习有关基本规章、技术管理标准和岗位作业标　准。对运输调度人员以运输方案、列车编组计划和运行图的培训为　重点，加强有关运输管理信息系统的应用培训。对运输站段行车人　员要以新技术、新设备的培训为主要内容，使职工尽快熟悉设备特　点．熟练操作技术。　（五）提高装卸作业能力　加强卸车组织，加强主要卸车站点的信息收集和反馈．加大夜　间卸车的组织力度，提高夜间卸车比重及全日卸空车绝对数，对超　期未卸车辆及时采取措施。　合理配空，密切注意货源动态，坚持重点必保的原则配空，尽量　组织卸后利用和近距离空车调剂，推行集中办理、分散装车的模式，　合理利用空车资源。　加强装车组织，根据卸车能力和接入重车情况，尽量做到均衡　装运，积极组织非限制区段的货源，严格控制限制口装车．大力组织　顺路装车和车种代用，提高车辆利用率。　（六）强化运输生产结合部管理　加强协调配合，实现岗位联劳。在确保安全的前提下，对各系统　技术作业中不适应运输结合部工作的环节、过程和标准适当进行调　整和补充，提高运输各系统、各工种间工作制度的关联性和耦合度．　努力减少作业中的”接口”误差，使各工种间实现有效的动态配合与　协作。　¨　器Ｌ　中国高新技术企业　（七）加强设备维修养护　机辆部门要加强检修基地建设，不断完善检修保障体系，大力　推广“异地检测、集中检修、扩大换件修”，逐步推进状态修的车辆维　修模式，提高机车、车辆的运用质量。工电部门要以设备天窗维修为　核心。推进养修分开，实行专业化集中修和状态修，在保证安全的前　提下，懈决好限速慢行间题；以良好的设备质量满足运输的需要。　（八）严肃运输组织纪律　严肃装车纪律、对限制口的装车必须按部运输局调度处下达的　装车去向组织装车，不经批准不准超装，对违令装车行为要严厉查　处。　严肃机车调整纪律。对上级调度发布的机车调整命令和方案，　下级调度要严格执行。　严肃排空纪律。按部批准的日班计划要求，完成部批准的排空　敞车计划任务。特别是必须保证第一班的排空计划必须达到全日计　划的４５％以上，不准以任何借口不排或少排，更不能私扣空车装车。　（九）加强运输企业机制建设　建立全方位的激励约束机制。以运输畅通、指标完成情况为重　点，实施调度部门的经济责任制考核；以压缩运用车为目的，实施运　用车考核．在主要技术站应有办理辆数、中时、停时、推峰、懈体、编　组、到达。出发等生产指标综合考核，实施机车安全正点竞赛考核；　实施行车设备综合“天窗”维修考核。形成纵向到底、横向到边，点面　结合的激励约束机制，充分调动各方面的积极性和创造性，共同开　展挖潜提效工作。　三、结语　总之．在既有线路条件下．最直接、最有效、最经济地提高铁路　运输能力的措施．只有通过铁路内部挖掘潜力，进而改善既有线路　运输能力紧张，提高运输效率，满足全社会客、货运输增长的需求，　顺利实现铁路跨越式发展。　参考文献　【１】许炳献浅谈铁路运输能力节约、节能环保，和谐发展——２ｏ０７中　国科协年会论文集一．２００７　ｆ２】胡松超，昊方针，推进点线能力协调，适应铁路运输发展．铁道运　输与经济，２００６（１１）　【３】李雏平．培育战略装车点，提高铁路运输能力　铁道运输与经济，　２００６（１１）　（作者单位系山东省威海市铁路局）　（上接ｌ９页）　四、分零租赁经营．零售产权的模式　分零租赁经营零售产权是一般中小型开发商在开发低层商　业楼盘和商业步行街的作法．它一般将营业用房分隔成ｌＯ一５Ｏ　平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺　由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则　可作为开发商自营物业。这种方式有利于资金的迅速回收，不利　于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一　经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营正常，二楼以上冷冷　清清的局面。如楼层不高则风险相对较低。此种经营模式优势在于：１．　对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高，相对来说　长远的隐患都不会太明显。２．开发商不必拥有商业的商业人　才．也不需要设立专门的管理部门和与商业公司打交道。商　业地产的后期经营与开发商的关系较小，相对就降低了长远　风险。３、对专业投资者来说，独门独户、产权完整的小商铺，它　的产权非常明晰。４、完全的物业控制权，可出租还可经营而且易变　现。５．对于开发商的招商能力要求不高。商铺一旦销售，即为购铺　者所有，后期的商业经营由投资者自行决定和负责，开发商不用过　多的关心。　（作者单位系杭洲市工业资产经营投资集团有限公司）　一２１—　维普资讯

三大主流商业地产典型发展模式解析

来源：互联网 时间：2011-05-06

当众多国内知名开发商开始介入商业地产领域之时，一个迫切需要解决的问题就是如何选择适合自身的开发模式。企业必须审时度势、量身打造适合自身企业的商业地产开发经营模式，否则盲目进入、跟风开发只能带来失败。

万达模式：订单商业的典范

万达自2001年开始进入商业地产领域，提出"先招商，后开发"的"订单商业地产模式"，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后"招商难"的问题。经过十余年的摸索、实践与积累，万达已经成为全国最大的专业商业地产开发商，目前持有物业面积达1000多万平方米。

作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的"订单商业"模式获得了极大成功，其优势主要在于：丰富的开发经验、超前的投资策略、独特的商业资源以及强大的销售能力等。首先，万达与沃尔玛、百安居等国际零售巨头结成战略合作关系，主力店的进入使万达项目的品牌价值得以提升：其次，连锁经营模式使万达商业地产实现了规模化开发、连锁化经营，使万达的知名度迅速提高；再次，可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。

堪称"订单商业"典范的万达，近期却不断被媒体披露一些前期项目在经营管理、商户招商方面存在问题，这让社会各界开始对万达模式乃至订单商业产生质疑。实际上，万达所面临的问题不单单是一个企业的问题，而是整个商业地产领域所需要解决的共同问题。首先是资金问题。商业地产是复合型产业，是地产、商业、金融等的融合体，是一个进入门槛很高的产业。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。所以，资金瓶颈是任何涉足商业地产的企业不可回避的问题。特别是对于以自持物业为主的商业地产地产开发，就更需要持续充足的资金链支撑。否则，即使进入商业地产领域，也不会走远。其次是人才问题。随着万达商业广场被不断复制，人才团队也必须不断跟进，否则销售、管理、经营就会出现问题。这也是转型商业地产的企业首先要面对的，因为商业地产不同于住宅开发，需要既懂地产开发又懂商业经营的复合型人才。