云南滇池项目投资建议书

昆明滇池项目投资建议书贰零壹零年十一月一、借款人情况介绍1、项目概况昆明滇池旅游度假区土地投资开发有限公司（（以下简称“滇土投公司”）是昆明滇池旅游度假区国有资产投资开发有限公司（（以下简称“滇国投公司”）为完成大鱼片区10000亩土地中5000亩土地一级开发项目，与昆明红峰城市投资开发公司共同出资成立的项目公司。

滇土投公司的主要职能是对股东滇国投公司已收储的5000亩土地进行五通一平整理工作，整理成本为每亩20万元，5000亩土地所需资金10亿元，公司目前已到位3亿元，计划融资5亿元。

该项目的第一还款来源为项目征地拆迁整理后的地块推向市场招拍挂所形成的国有土地使用权出让收入。

根据昆明市国土资源局的标准，该地块挂牌的最低价为200万/亩，近期该地块周边市场的成交价均在400万/亩以上，预计5000亩土地出让至少能够取得100亿以上的收入。

第二还款来源为度假区国投公司全资子公司—云南名族村有限公司名下的土地使用权11.33万m2为抵押，预评估价值10.21亿元(折合600.55万元/亩），土地性质为出让方式取得的旅游用地，抵押率50%。

2、借款人简况及股东背景企业名称：昆明滇池旅游度假区土地投资开发有限公司企业类型：民营成立日期：2010年4月23日营业执照注册号：530100000022629注册资本：叁亿元法定代表人：邓茵注册地址：昆明市滇池路西贡码头8栋一楼2室经营范围：项目投资、土地开发及经营股权结构：司于2010年4月23日成立，属于新成立公司，无三年财务报表，无法进行信用评级。

股东背景1）昆明红峰城市开发投资有限公司（以下简称红峰公司）于2007年12月4 日向昆明市工商局注册登记，公司类型为自然人出资有限公司，注册资金20000万元，分别由自然人邓茵、苏伟斌货币出资18000万元和2000万元构成。

营业执照号：530100100035243，经营范围：房地产开发及经营。

法定代表人邓茵，女，1968年出生，1991年毕业于北京大学，1998年至2004年，任职于中央机构编制委员会办公室发展中心电子政务推广研究室副主任；2004年至2006年，任北京世纪星源总经理；2007年至今，任蒙古宏远电力公司董事长、总经理；任世纪星源公司董事长总经理；任四川平安矿业董事长兼总裁；任北京恒升泰基金管理中心董事长。

总经理苏伟斌，男，1974年出生, 1994年任江苏省常熟市新城房地产开发有限公司总经理；2005年11月至2007年9月任昆明普南特商贸有限公司执行董事兼总经理；2007年2月至今任昆明红峰伟业房地产开发有限公司执行董事；2007年12月4日至2010年4月22日昆明红峰城市开发投资有限公司执行董事；2010年4月22日至今昆明滇池旅游度假区土地投资开发有限公司董事。

2）昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理有限责任公司依据昆明滇池国家旅游度假区管理委员会（以下简称度假区管委会）《关于对昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理有限责任公司注册资本设臵的批复》（昆度管复【2009】29号），于2009年6月24日成立，是度假区管委会全资控股公司。

注册地址：昆明市滇池路滇池康城三组团一栋1号；法人营业执照号：530100000019278；组织机构代码证号：69085680-9；法人代表：罗建宾；注册资本金：30000万元；贷款卡编号：5301120000098446；经营范围：负责园区开发和建设的投融资；负责引导和促进重大产业项目开发、建设的投融资；负责新兴产业的开发和投融资；负责投资开发形成的存量国有资产运作；负责地方政府交办的其他开发投融资职能及参与土地收储和开发经营等。

国投公司截止2009年12月末，总资产为43.37亿元，负债为22.57亿元，净资产总额20.80亿元。

已具备了快速发展的基础和条件。

国投公司是经度假区管委会授权，代表管委会行使一级土地开发主体资格及国有资产投资经营管理和开发建设职能，在旅游度假区的建设中发挥着投资主体的作用，承担着度假区大量的土地收储、基础设施建设和项目的投资开发建设任务，是昆明滇池国家旅游度假区管委会唯一授权进行土地收储、项目开发、投资的实施主体。

公司现有职工50人，下设6个部，办公室、工程部、财务部、投融资部、资产管理部、审计部。

具有大学专科以上学历的达100%。

公司本着“广聚英才”的用人思路，实行灵活的企业运营机制，为进入公司的每个人创造了充分展示才华的机会。

公司拥有一批既有丰富企业管理实战经验又敬业的高素质企业管理团队，充分体现员工队伍年轻化、知识化、专业化、复合型的特点。

法定代表人：罗建宾，男，现年50岁，学历大专，1977年9月至1978年11月云南省煤矿机械公司一处工作；1978年11月至1988年5月昆明市公安局工作；1988年5月至1997年11月昆明市委组织部工作；1997年11月至2009年3月昆明五华区委工作，先后任区委组织部长、党委委员、区委副书记、区长、区委书记；2009年3月至今度假区管委会工作，任管委会主任、工委书记。

总经理：邱洪，男，47岁，学历：研究生，1980年12月至1988年6月在五华区人大常委会工作；1988年6月至1990年10月，共青团五华区委副书记；1990年10月至1996年7月，五华区西坝街道办事处副主任；1996年7月至2000年6月，五华区土桥街道办事处主任、党委副书记；2000年6月至2004年6月，五华区社保局局长;2004年5月至2008年3月，五华区房产管理局局长、党委委员、副书记、区城市房屋拆迁监督管理办公室主任；2008年3月至2009年6月五华区五华区房产管理局任局长、党委委员、副书记、2009年6月至今，度假区国投公司总经理。

二、项目情况介绍1、项目名称：昆明市呈贡县大渔片区土地一级开发项目2、项目地理位臵：项目位于云南省昆明市呈贡新区大渔片区，隶属于昆明滇池国家旅游度假区管辖，东临昆玉高速公路，南抵梅家山，西临滇池，北起七星山，距离呈贡中心区约8公里，距离南城高新技术产业基地约2公司，靠近新的昆明市政府行政中心。

本项目地块交通便利，与昆明主城区有良好的现状道路连接，可通过昆玉高速路、老昆洛路直接到达呈贡新城。

11月底完工的环湖东路全长23公里，起于滇池度假区，止于呈贡马金铺，成为连接主城与呈贡新城的又一条城市主干道。

具体位臵见下图：3、项目用地项目所在区域原多为耕地及湿地，部分为村镇建设用地及水域。

现拟规划为一个以旅游业为导向的、具有浓郁民族特点和水乡特色的综合性区域，突出山水环境，发展高端旅游业、服务业和创意产业，规划建设成为具有休闲度假、商务会议、文化创意、科技创意、居住、水环境保护等多种功能，国际一流生态标准的综合性旅游产业区。

大渔片区5000亩土地具体地块如表所示：序号地块面积（亩）1 大河A地块8642 新村B地块5463 月角C地块16564 大渔D地块12655 大渔E地块669合计50004、项目背景1）现代新昆明战略2003年5月底，云南省委、省政府召开了昆明城市规划与建设现场办公会，确定了“一湖四环”、“一湖四片”的现代新昆明城市发展战略。

提出以滇池为核心的“一湖四片”（主城片区、呈贡片区、晋城片区、昆阳－海口片区）、“一湖四环”（环湖截污、环湖生态、环湖交通、环湖新区）的现代新昆明发展战略。

建设现代化“新昆明”，呈贡新城的建设是重中之重，高质量的规划是新城建设龙头。

为了新城建设的高标准高起点，呈贡新城管委会借鉴发达国家新城建设先进经验组织了国内外多家规划设计单位完成了呈贡新城总体规划、专项规划、各片区的控制性详细规划，并编制《昆明城市轨道交通系列规划》，为呈贡新城的发展奠定了坚实基础。

2）昆明市政府鼓励民营资本参与土地一级开发2010年，昆明市委、昆明市政府分别发布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见》（昆发[2010]9号）、《关于社会资金参与土地一级开发整理项目办法的管理》（昆政发[2010]69号）、《关于昆明市土地一级开发整理管理办法》（昆政发[2010]74号）等文件，指出土地一级开发坚持政府主导、市场运作的原则，同时鼓励和引导民间资本以独资、控股、参股等方式进入基础产业，参与土地整理，并明确了社会投资人可与市级国有投资公司成立项目公司形式投入资金参与土地一级开发整理项目。

3）《大渔片区土地一级开发委托合同》签订为加快大渔片区建设及其沿线土地开发，积极推进新昆明建设，根据相关法律、法规，本着平等、自愿、诚实信用的原则，2009年11月 5 日，由昆明滇池国家旅游度假区委托昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理有限责任公司与红峰城投，签订了《昆明滇池国家旅游度假区大渔片区土地一级（联合）开发合作协议》。

协议约定由合作双方设立项目公司，对大渔片区土地进行一级开发。

2010年4月23日，经批复，红峰城投出资370万元，滇国投公司出资630万元，成立项目公司滇土投。

5、项目审批情况相关文件如下：昆明滇池国家旅游度假区管理委员会《关于授权度假区国投公司为度假区辖区及托管范围内土地开发一级开发主体资格的批复》（昆度管复…2009‟44号）；关于下发《2010年度昆明滇池国家旅游度假区土地储备供应计划》的通知（昆度管通[2010]44号）2010年1月11日《昆明滇池国家旅游度假区大渔片区土地一级（联合）开发合作协议》2009年11月5日；《云南省国土资源厅关于呈贡县大渔乡2006年度第一批集镇建设农用地转用及土地征收的批复》（云国土资复…2006‟285号文批准）；《云南省国土资源厅关于呈贡县大渔乡2008年度第一批城镇建设农用地转用及土地征收的批复》（云国土资复…2008‟90号文批准）；《云南省国土资源厅关于呈贡县大渔乡2008年度第二批城镇建设农用地转用及土地征收的批复》（云国土资复…2008‟98号文批准）6、项目总投资估算5000亩土地一级开发成本测算表7、资金来源计划滇国投前期已投入13.36 亿元，已完成了总投资的50%。

项目公司将主要对大河A地块等5 个地块进行五通一平整理工作，整理成本为20万元/亩，5000亩土地所需资金10亿元。

目前自筹资金已到位3个亿，计划借款5亿元，自筹2亿元。

8、项目财务评价根据昆明市国土资源局《关于下发昆明市房地产用地出让最低价标准（试行）的通知》（昆国土资用[2009]17号）：昆明主城区范围内的地价将按“54321”级差出售。

呈贡大渔片区位于四级区域，该区域商业用地出让最低价标准为200万元/亩。

5000亩土地3年至少可带来100亿的收入。

滇池度假区土地招拍挂的程序是：地块需到昆明市土地交易中心进行交易,交易资金由市土地交易中心转入滇池度假区财政局，财政局再将资金转入滇国投公司，滇国投公司扣除成本及滋生收益后，将其余部分转入滇土投公司。