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公墓近期销售情况汇报
近期公墓销售情况汇报。
尊敬的领导：
根据最近的市场调研和销售数据分析，我将向您汇报公墓近期的销售情况。
首先，从销售数量来看，近期公墓销售量有所下降。
这主要是由于市场竞争加剧，以及消费者对于公墓选择的更加谨慎。
同时，受到疫情影响，部分消费者对于公墓的购买意愿也有所减弱。
其次，从销售结构来看，近期公墓销售以小型墓地和骨灰盒为主，而大型墓地
的销售相对偏低。
这可能是因为消费者更倾向于选择经济实惠的小型墓地，而对于大型墓地的需求相对较少。
另外，近期公墓销售增加的潜在机会主要集中在墓地服务的增值产品和服务上。
例如，墓地景观设计、墓碑雕刻、墓地保养等增值服务受到了一定程度的关注和需求。
因此，我们可以通过加强这些增值产品和服务的宣传推广，来提升公墓销售的整体业绩。
此外，近期公墓销售也面临着一些挑战。
比如，公墓的位置选择、价格竞争、
公墓环境的改善等方面需要我们进一步优化和改进，以满足消费者的需求和期待。
综上所述，近期公墓销售情况整体呈现出一定的下滑趋势，但也存在着一些增
长的潜力和机会。
我们将继续加强市场调研，优化产品结构，提升服务质量，以期能够更好地满足消费者的需求，提升公墓销售业绩。
感谢您对公墓销售工作的关心和支持，我们将继续努力，为公司的发展贡献力量。
谨此汇报。
此致。
敬礼。
2024年墓地陵园市场需求分析概述墓地陵园市场是指用于安葬逝者和供家属祭拜的场所。
随着人们生活水平的提高和观念的变化，墓地陵园市场日益受到关注。
本文将对墓地陵园市场的需求进行分析，并探讨未来发展趋势。
墓地陵园市场的现状在中国，墓地陵园市场在近年来呈现出快速增长的趋势。
这主要是由于人口老龄化和城市化进程的推动。
随着人口数量的增加，墓地的需求也随之增加。
然而，有限的土地资源导致墓地供不应求的问题，使得墓地价格飞涨。
同时，人们的观念也发生了变化，越来越多的人开始寻求环保、实用和经济的解决方案。
墓地陵园市场的需求分析1. 土地资源的需求随着城市化进程的加速，可供建设墓地的土地越来越稀缺。
因此，需求方对土地资源的需求愈发迫切。
寻找新的土地资源用于墓地建设，或者在现有土地资源上进行合理规划和利用，成为一个重要的需求点。
2. 环保意识的需求在过去，传统的墓地建设往往会对环境造成一定程度的污染。
随着人们环保意识的提高，越来越多的人开始寻求环保型墓地陵园。
这种墓地利用自然资源或采用环保技术，减少对环境的破坏，满足人们对绿色生态的追求。
3. 实用性的需求墓地陵园的实用性是指能够满足人们对于墓地功能的需求。
现代人们对于墓地的需求不仅仅停留在安葬逝者的功能上，更加注重墓地作为一个场所提供的服务和便利。
比如，提供祭拜设施和服务、提供停车位、提供景观休闲空间等等。
4. 经济性的需求墓地市场的价格飞涨给一些家庭带来了经济负担。
因此，经济性也成为人们考虑的一个重要因素。
寻求价格适中的墓地，或者采用墓地共享的方式，能够满足人们对于经济性的需求。
墓地陵园市场的未来发展趋势1. 技术的应用随着信息技术和人工智能的发展，墓地陵园市场也开始应用相关技术。
比如，通过智能化管理系统实现墓地的信息化管理，提供墓地查询、维护等服务。
这将提高墓地管理的效率，满足人们对于便捷服务的需求。
2. 生态型墓地的兴起随着人们环保意识的提高，生态型墓地将成为未来发展的趋势。
墓地盈利状况分析二、公墓价格的具体组成部分下面我们来估算陵园建成所投入的成本。
1、土地取得成本6000万。
根据土地估价报告，宗地开发程度设定为宗地红线外“三通”及宗地红线内土地平整。
结合当地土地价格，暂定1000元/平方米，故土地取得成本为1000*202609.8=0元，即2.02亿。
2、土地开发成本1000万。
勘察设计与前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及三通一平等工程前期发生的费用，现在宗地已完成此阶段投入，故成本为0.基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、排污等项费用，预估1000万。
3、建筑安装工程成本3000万建设公墓的材料费和安装费，预估2000万；陵园其他构筑物的安装工程费，预估1000万。
4、公司运营成本2000万。
管理费用、财务费用、经营费用和税金、保险费用、股息、贷款利息、水电费等，预估2000万。
综上，陵园从取得土地到建成所需总成本为：2.62亿元。
本宗地总面积202609.8平方米，根据《公益性墓地建设标准》，道路、广场、停车场所占面积在5%-10%之间，绿地、园林小品、水面等占地面积在20%-25%之间，业务、办公、附属建筑占地面积<1.5%。
据此测算，陵园实际使用面积为73.5%，即148918平方米。
陵园中公墓的种类、档次各不相同，有低、中和高档之分。
根据同区位相关陵园的市场调查，低档陵墓占地大约1-1.44平方米（此处已含公摊面积，后同），价格15800元-32800元（已含管理费，后同），中档陵墓占地约1.6-2.5平方米，价格55800-98000元，高档陵墓根据其朝向、密度等，占地面积不尽相同，9-20平方米不等，价格也在20多万到100多万不等。
我们在此选取中档公墓作为价格核算的样本。
我们假设中档陵墓占地2平方米，价格选取平均值76900元/座。
实际使用面积148918平方米，即可建造74459座中档陵墓，总价00元，即57.26亿元。
一、现象：又是一年清明时。
在祭奠逝者、追思先人时，不少人或许会想，百年后，自己将叶落归根在哪里？本周，公共墓地“一穴难求”、墓地天价的消息不断传出，与此同时舆论对殡葬公共服务滞后和缺位的诟病也不断升温。
据广东媒体报道，广州墓地每平方米的均价早已超越了房价。
一块普通墓地售价在2万～6万元之间，而靠近市中心的墓区，墓地价格超过3万元，最高的达几十万元。
广州市房管局的数据显示，广州一手楼均价去年为每平方米13074元。
市民调侃，“死后住的地方比活时住的还贵，墓地价格堪比别墅！”在黑龙江，墓地价格同样不菲。
人民日报说，哈尔滨皇山公墓的墓位价格，介于2.56万元到22.8万元之间，而1991年开始建设时，第一批墓地最低只售2700元。
10年上涨10倍。
清明节前，青岛、济南等地一些陵园表示将对超过20年使用期限的墓地续收管理费，成为舆论关注的热点。
网络上，一则名为《雷人催款单：您的墓位已欠费》的网帖引发了网友共鸣。
房子买不起，墓地养不起，万一没有后人，将不知尸骨何存。
从天价墓地到墓地续费，公众的神经再次被刺痛。
不过，墓地的使用期限以及续费问题，并非问题的关键。
按民政部1992年出台的《公墓管理暂行办法》规定：经营性公墓的墓穴管理费一次性收取最长不得超过20年。
类似这种墓地租用政策，在国外也有，例如，英国、丹麦、芬兰、瑞典、德国等大多数欧洲国家。
问题在于，国外的墓地租用，价格要比国内低廉得多。
例如丹麦的阿瑟斯顿国家公墓，20年租期的价格相当于人民币不到4000元，当地每个家庭几乎都能轻松承受，即使有人支付不起墓地租金，政府也会妥善解决。
每块墓地的管理费约合人民币2570元/年，并且属可选项目，墓主也可以不交，由自己负责维护整修墓地和绿化保养、修剪等。
而在国内，公墓的租用价格简直可以用天价来形容。
昨日媒体报道说，长春一知名墓园一处豪华型墓地的价格高达288000元，相当于当地近45平方米的商品房价格，而在许多大城市，公墓动辄数万一平米已不罕见，并且价格只涨不跌，导致“抢墓”风气日盛。
墓地盈利状况分析第一篇：墓地盈利状况分析墓地盈利状况分析二、公墓价格的具体组成部分下面我们来估算陵园建成所投入的成本。
1、土地取得成本6000万。
根据土地估价报告，宗地开发程度设定为宗地红线外“三通”及宗地红线内土地平整。
结合当地土地价格，暂定1000元/平方米，故土地取得成本为1000*202609.8=202609800元，即2.02亿。
2、土地开发成本1000万。
勘察设计与前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及三通一平等工程前期发生的费用，现在宗地已完成此阶段投入，故成本为0.基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、排污等项费用，预估1000万。
3、建筑安装工程成本3000万建设公墓的材料费和安装费，预估2000万；陵园其他构筑物的安装工程费，预估1000万。
4、公司运营成本2000万。
管理费用、财务费用、经营费用和税金、保险费用、股息、贷款利息、水电费等，预估2000万。
综上，陵园从取得土地到建成所需总成本为：2.62亿元。
本宗地总面积202609.8平方米，根据《公益性墓地建设标准》，道路、广场、停车场所占面积在5%-10%之间，绿地、园林小品、水面等占地面积在20%-25%之间，业务、办公、附属建筑占地面积<1.5%。
据此测算，陵园实际使用面积为73.5%，即148918平方米。
陵园中公墓的种类、档次各不相同，有低、中和高档之分。
根据同区位相关陵园的市场调查，低档陵墓占地大约1-1.44平方米（此处已含公摊面积，后同），价格15800元-32800元（已含管理费，后同），中档陵墓占地约1.6-2.5平方米，价格55800-98000元，高档陵墓根据其朝向、密度等，占地面积不尽相同，9-20平方米不等，价格也在20多万到100多万不等。
我们在此选取中档公墓作为价格核算的样本。
我们假设中档陵墓占地2平方米，价格选取平均值76900元/座。
实际使用面积148918平方米，即可建造74459座中档陵墓，总价5725897100元，即57.26亿元。
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，人口老龄化趋势日益明显，殡葬行业作为与民生息息相关的行业，近年来得到了迅速发展。
墓园作为殡葬行业的重要组成部分，其经营状况直接关系到行业的健康发展。
本报告通过对某墓园的财务状况进行分析，旨在为墓园的经营决策提供参考，促进墓园的可持续发展。
二、墓园概况某墓园位于我国某市，成立于2000年，占地面积约1000亩，是一家集墓地销售、墓碑制作、殡仪服务、骨灰寄存等业务为一体的综合性殡葬企业。
墓园拥有多个墓型，满足不同客户的需求。
近年来，墓园的经营状况逐年提升，市场份额不断扩大。
三、财务分析（一）收入分析1. 营业收入某墓园2019年营业收入为5000万元，同比增长10%。
其中，墓地销售收入为4000万元，同比增长8%；墓碑销售收入为600万元，同比增长12%；殡仪服务收入为400万元，同比增长5%。
2. 营业收入构成分析（1）墓地销售收入：墓地销售收入占墓园营业收入的80%，是墓园收入的主要来源。
墓地销售收入增长主要得益于墓园墓型多样化、价格合理以及品牌知名度提升。
（2）墓碑销售收入：墓碑销售收入占墓园营业收入的12%，墓碑销售收入增长主要得益于墓碑市场需求的增加。
（3）殡仪服务收入：殡仪服务收入占墓园营业收入的8%，殡仪服务收入增长主要得益于墓园在殡仪服务领域的专业化和品牌化。
（二）成本分析1. 营业成本某墓园2019年营业成本为3000万元，同比增长5%。
其中，土地成本为1000万元，同比增长3%；建设成本为500万元，同比增长5%；管理费用为500万元，同比增长4%；销售费用为500万元，同比增长6%。
2. 成本构成分析（1）土地成本：土地成本占墓园营业成本的33%，是墓园成本的主要组成部分。
土地成本增长主要受我国土地市场调控政策的影响。
（2）建设成本：建设成本占墓园营业成本的17%，建设成本增长主要受墓园规模扩大和市场需求增加的影响。
（3）管理费用：管理费用占墓园营业成本的17%，管理费用增长主要受墓园管理人员的增加和福利待遇提升的影响。
墓地收费定价标准-概述说明以及解释1.引言1.1 概述：墓地收费定价标准是针对墓地使用费用的制定和执行的一项重要制度。
随着社会经济的发展和人口的增加，墓地资源变得愈加紧张，因此如何合理定价、严格执行墓地收费标准就显得尤为重要。
本文旨在分析当前墓地收费现状及制定定价标准的依据，提出一些建议性的定价标准，并展望未来可能出现的情况。
通过本文的研究和讨论，可以为墓地收费策略的完善和优化提供参考，促进行业的健康发展和资源的合理利用。
1.2 文章结构本文主要分为引言、正文和结论三个部分。
在引言部分，将对墓地收费定价标准进行概述，介绍文章的结构和目的。
在正文部分，将首先分析当前墓地收费的现状，然后阐述定价标准制定的依据，最后提出一些建议性的定价标准。
在结论部分，将对整个文章进行总结讨论，分析影响因素，并展望未来的发展方向。
通过对这些部分的全面探讨，可以更好地了解墓地收费定价标准的重要性和必要性。
1.3 目的本文旨在探讨墓地收费定价标准的相关问题，旨在提出合理的定价标准建议，以规范墓地收费行为，保障公众权益。
通过对墓地收费现状和定价标准制定依据的分析，结合相关影响因素的考虑，提出建议，以期为墓地管理部门和消费者提供参考和指导，实现墓地收费的合理、公平和透明，促进墓地管理的规范和有序发展。
2.正文2.1 墓地收费现状墓地收费是指公墓或私人墓地对墓地使用者收取的费用，主要用于维护墓地的管理、维护和服务等费用。
在当前社会中，墓地收费存在着一些普遍现状：1. 收费标准不统一：各地区、各公墓或私人墓地对墓地收费标准存在较大差异，有的收费较高，有的则较低。
这种情况导致了墓地收费的不透明性，也容易引发市场乱象。
2. 收费项目繁多：墓地收费项目繁多，包括墓穴费、墓碑费、维护费等，每个项目的收费标准也存在差异。
这给墓地使用者带来了困扰，也增加了使用成本。
3. 收费纠纷频发：由于墓地收费存在不规范或不清晰的地方，容易引发与墓地管理方或服务提供方之间的纠纷，给双方带来不必要的麻烦。
公墓价格情况汇报范文
公墓价格情况汇报
尊敬的领导：
根据市场调研结果，现就公墓价格情况向领导汇报如下：
公墓价格是指市政府出租给居民居住自有房产使用权的价格，由市政府定价并向居民收取。
它是根据不同区域、不同土地性质、不同市场需求等因素进行综合考虑的，主要有以下几个方面的情况：
首先，公墓价格与地区有关。
不同地区的土地供求关系和市场需求情况不同，导致公墓价格存在一定的差异。
在市中心地区，由于土地稀缺，公墓价格较高；而在郊区或偏远地区，由于土地资源相对充足，公墓价格较低。
其次，公墓价格与土地性质有关。
一般来说，农田转为公墓使用的土地价格相对较低，因为这类土地并不适宜农业生产；而将城市闲置土地改造成公墓，则需要进行大规模的基础设施建设和环境整治，因此价格较高。
再次，公墓价格与市场需求有关。
当市场对公墓的需求大于供应时，公墓价格往往会上涨；相反，如果市场供大于求，公墓价格则会下降。
因此，市政府需要根据市场需求进行合理的定价，以平衡供需关系。
最后，公墓价格还与公墓设施和服务水平有关。
高档公墓通常有更先进的设施和更优质的服务，价格相对较高；相反，普通公墓设施较为简单，服务水平较低，价格也较低。
综上所述，公墓价格受多方因素影响，地区、土地性质、市场需求以及设施和服务水平等都会对公墓价格产生影响。
为了确保公墓价格的公平合理，市政府需要密切关注市场变化，定期进行调研，并对不同地区的公墓价格进行动态管理，以满足居民的需求。
我们将继续关注公墓价格的动态变化和市场需求，并及时向领导汇报相关情况，以便市政府能够根据实际情况进行调整和管理。
谢谢！。
北京市民政局关于加强全市经营性公墓墓位价格规范管理的指导意见文章属性•【制定机关】北京市民政局•【公布日期】2017.11.03•【字号】•【施行日期】2017.12.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文北京市民政局关于加强全市经营性公墓墓位价格规范管理的指导意见各区民政局，市社会福利事务管理中心：为回应百姓关切，减轻群众殡葬负担，进一步加强全市经营性公墓墓位价格管理，促进殡葬事业可持续健康发展，根据国务院《殡葬管理条例》、《北京市殡葬管理条例》、《国家发展改革委、民政部关于进一步加强殡葬服务收费管理有关问题的指导意见》(发改价格〔2012〕673号)、《公墓管理暂行办法》(民事发〔1992〕24号)、《民政部、国家发展改革委、科技部、财政部、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部、农业部、国家林业局关于推行节地生态安葬的指导意见》(民发〔2016〕21号)、《北京市定价目录》(京发改规〔2015〕1号)的有关规定，特制定指导意见如下。
一、切实履行政府定价管理职责北京市民政局是全市经营性公墓的主管部门，对全市经营性公墓的价格进行管理，对经营者定价行为进行指导规范。
对价格明显偏高的，必要时要依法进行干预和管理，切实遏制虚高定价行为。
经营性公墓的墓位价格包含墓穴租赁费、墓穴管理费、墓地工料费和安葬费等费用。
墓穴租赁费和墓穴管理费实行政府定价管理，目前按照《北京市物价局、北京市财政局关于调整部分殡葬服务收费标准的函》(京价收字〔2001〕351号)进行收取。
墓地工料费和安葬费等实行市场调节价。
经营性公墓运营单位要成立价格管理小组，做好市场价格调研工作，进行殡葬消费社会调查，根据实际经营成本(综合考虑土地费用、墓穴建设费用、墓区基础设施配套费用、公墓管理费用和预留维护经费等因素)、有关税金及合理利润核定本单位墓位价格，并提交公墓主任办公会研究，形成会议纪要。
经营性公墓运营单位应当在墓位价格确定后10日内向同级民政部门备案，并抄送市民政局，接受价格监管。
关于当前房地产市场中经营性公墓的价格分析钱 聪 王 欢(华中师范大学经济学院 湖北 武汉 430079)摘 要 当前经营性公墓市场的价格高涨,损害了消费者的利益。
本文就经营性公墓的价格组成进行分析,对近年来公墓价格的实际情况进行说明。
对造成经营性公墓价格高涨的各种因素进行分析。
找出此番公墓价格飞涨的原因是本文的主要目的。
关键词 殡葬文化 经营性公墓 寡头垄断 土地成本中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1002-9788(2005)07-188-02中国是一个以孝立国的国家,百事以孝为先,反映出中华民族尊敬长辈的传统美德。
正是这一个孝字,使华夏文明得以产生并延续了几千年。
中国独特的墓葬文明也被很好的传承下来,改革开放以来,作为配套改革措施的殡葬改革对于我国社会主义物质文明和精神文明建设起到了不可或缺的推动作用。
但是近年来,却出现了一些不和谐的声音,损害了人民群众的合法利益,最主要的方面便是公墓价格的虚高。
因此,本文将着重对于近年来公墓价格的实际情况进行分析。
一、对经营性公墓进行价格分析的必要性(一)这是由我国公墓市场的宏观组成决定的目前,我国的公墓市场主要分为经营性公墓市场和非经营性公墓市场。
经营性公墓市场是市场微观主体(公司)在政府的宏观指导下为城市居民提供殡葬产品和服务的市场。
运作经营性公墓的微观主体是独立自主、自负盈亏的法人,对城市居民的殡葬需求提供商品化的服务,是以盈利为目的的市场化、公司化的经营主体。
非经营性公墓市场也就是公益性公墓市场,是指政府为某些特定对象提供殡葬产品,主要是为两类人提供:1,为国家的产生和发展做出过卓越贡献的个人;2,没有亲人的孤寡老人。
公墓用地以行政划拨为主,公墓价格以无偿或低价为主,具有公共产品的性质。
因此,在我国,广大普通城市居民对于公墓的需求是以货币购买为主要手段的,价格理所当然地成为居民购买公墓产品最为敏感的考虑要素。
(二)这是我国殡葬改革的必然要求殡葬改革的核心是关于殡葬服务的价格管理,包括经营性殡葬产品的定价机制、殡葬具体服务项目的审批、殡葬用地的取得方式等。
这些改革措施都是围绕价格进行的,无论是土地的取得,还是公墓成本的核算,都是以价格为中心。
殡葬改革的主要目的是以人为本,维护广大人民群众的利益,改善经济发展环境,建立和谐社会。
因此对于公墓价格的分析是十分必要的,这对于我国建立和谐社会、推动经济发展具有十分重要的意义。
(三)这是目前公墓市场存在的问题的具体体现1,公墓供给结构不合理由于公墓市场的微观主体以盈利为目的,公墓这种产品的消费刚性导致其片面追求公墓中高端市场的高利润,扩大中高端产品的供给,特别是高端产品,而人为的收缩低端产品的供给,导致公墓市场的整体价格飞涨。
2,单个公墓价格虚高现象公墓市场是个很特殊的市场,市场上产品提供者比较少,基本上是寡头垄断,产品供给具有稀缺性,在需求方面,由于传统文明的影响,广大人民群众对于殡葬具有很强的消费性,甚至不计成本。
这种畸形的供需状况,导致公墓价格水涨船高。
3,公墓市场服务项目收费混乱,标准不一根据有关文件规定,殡葬服务项目包括基本殡葬服务项目、自愿选择服务项目和丧葬附属用品销售。
殡葬单位不得强行提供自愿选择服务,不得强行配售丧葬附属用品。
但是,不少殡葬单位根本没有明码标价,对墓区的各种服务项目乱收费,增加了消费者的额外支出,损害了消费者利益。
二、对经营性公墓的价格组成进行实证分析根据我们对一些陵园的调查,我们发现大多数陵园都是由以下几部分构成:公墓区:主要是安放逝者的灵位,供其亲属前来祭拜。
包括公墓的实际占地和道路。
陵园的主要建筑物:骨灰墙廊、主、侧殿法事区、生活区、殡仪馆等。
陵园附属建筑工程:游览湖、喷水池、停车场等。
我们从中选取了一个比较典型的陵园作为示例来对公墓的价格进行分析:陵园的投资情况概述:陵园租用土地200亩,共计133400平方米,批租费用700万元。
构筑物用地67.54亩墓区实际可利用面积132.46亩。
工程建设投资具体如下:土地征用生地转为熟地费用为2100万元,基本建设投资共计2350万元。
这些基本情况用做计算公墓价格的重要依据,故在此与以披露。
(一)影响公墓价格的因素分析1、土地因素土地是公墓的物质载体,也是公墓的重要组成部分,并且有很大一部分资金投入到了土地的使用权中,理应成为公墓价格形成的基础。
2、建筑成本因素获得土地之后,需要在土地上建造建筑物,向消费者提供公墓以及其他一些基础设施。
消费者在享有这些产品的同时,应该缴纳相应的费用,这部分费用需要算入价格之中。
3、公司运营管理因素188学术沙龙 台声 新视角 2005 7消费者所得到的服务都是由公司的全体成员共同努力的结果,这些努力形成价值凝结于产品之中,如员工的工资,护墓管理费,维修费用等,也必须考虑到价格之中。
4、利润因素作为市场经济条件下的微观主体,为了维持公司的发展,必须要使公司保持在一定的盈利水平上,这是市场经济的规则,我们在制定价格的时候需要考虑。
5、地段朝向因素公墓的价格具有其特殊性,在不同的地方,价格不同,甚至在同一地方仅仅是朝向不同,价格也不一样。
6,竞争因素由于市场的公墓供求状况不同,竞争对手的实力不同等,导致公墓是一个竞争的市场。
市场的竞争程度不同,反映在公墓的价格上也有所不同。
当然,影响公墓价格的因素是多方面的因素共同作用的结果,其均衡价格的形成是多个利益主体重复博弈的过程。
在此,只是罗列几个比较重要的因素。
(二)公墓价格的理论组成部分1、涉及到土地方面的成本土地取得成本(700万):A,购买土地使用权的价款;B,在购买时由买方缴纳的税费(交易手续费,契税等)。
2,土地开发成本(2600万):勘察设计与前期工程费,包括可行性研究、规划、勘察、设计及三通一平等工程前期发生的费用;基础设施建设费,包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、排污等项费用;C,筹建费(含这一期间员工的工资、交通费、办公费等)。
3、涉及到建筑安装工程方面的成本(2350万)。
建设公墓的材料费和安装费陵园其他构筑物的安装工程费。
4、涉及到公司运营方面的成本(1918万)管理费用,财务费用,经营费用和税金等,具体包括:公司职工工资、办公费、差旅费、车辆使用费、职工教育费、广告费、合同签证费(前面的费用一般按照1项和2项中的部分成本之和的一定比例计提)、保险费、股息及贷款利息、企业所得税等。
5、开发利润公墓作为一种商品盈利是价格形成的组成部分。
现在,随着殡葬改革的深入进行,大部分的陵园都进行了公司化改制,成立股份有限公司,向市场提供公墓商品,这必然要求利润最大化。
(三)公墓价格的具体组成部分由于陵园中公墓的种类、档次等各不相同,有低、中和高挡之分,所以在此我们只选取中等的公墓(实际使用面积为1.6平方米)作为价格核算的样本。
这里涉及到公摊面积的概念。
从上面我们可以知道墓区的可利用面积为132.46亩,其中1/3为公共用地部分.为此需要把这一部分土地分摊到每一个公墓中。
A公共面积分摊系数的计算:公共面积/实际使用面积之和=1/2B公共面积的分摊计算:公共面积分摊系数*每户实际使用面积=1.6*0.5=0.8平方米1、上述二中的第一项涉及到土地方面的成本具体归集到公墓价格中的形态为公墓租用费。
具体计算如下:(700+ 2600+2350)万元/88218平方米*2.4=1537.10元2、二中的第2项实际上是墓型材料费和安装劳务费2800元左右。
3、涉及到公司运营方面的成本具体的就体现在所提供的服务上,如:安葬劳务费、公共设施维修费、护墓管理费、绿化费等。
由于这些费用是平均摊销的,因此应计算:1918万元/19600(这是陵园总的公墓数)=978.57元。
4、关于利润的计算:殡葬公司一般采用市场比较法,先估算出各档次公墓的预测销售价格,然后再根据成本和考虑其他影响价格的因素核算出不同的销售价格下的利润水平。
以样本公墓为例,首先考察同区位的类似公墓的市场销售价为9000-10000元,通过对价格的修正取中间值9500元,根据利润=销售价格-(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用),可得出利润=9500-5315.94=4184.06元,最后,可以计算出该类型公墓的利润率将近45%。
三、最后几点说明前面提到过,公墓的特殊性,所以不同档次的公墓价格还应进行不同幅度的调整,其调整原则如下:A公墓概况:结构、墓型、围墙等;适当增减20%;B装修标准:用料类型;C装修增减率为5%-15%D地段、层次、朝向增减率故而公式为:公墓的调整价格=成本核算的基准单价*(1+/-公墓装修增减率)*(1-折旧率)*(1+/-地段、层次、朝向增减率)*建筑面积这种计算公式给殡葬公司留下了更大的操作空间,由于高档公墓满足了现今富裕阶层的消费心理,销售利润率极高,殡葬公司更多地开发出用料昂贵、造型设计奇特和面积超标的公墓,造成了当今殡葬市场的价格虚高。
四、公墓价格虚高的原因分析当前公墓价格高涨的原因是多方面的,既有传统文化方面的因素,也有现实情况的反映,综合来说,有以下几个方面的原因:1,从传统文化方面看,中国独特的殡葬文化还深深地影响着消费者。
死者为大,以孝为先,这些思想使得中国的殡葬文化崇尚奢侈华丽,讲究气势宏大,只有这样才能体现对祖先的尊重。
这种消费心理促使公墓向高档化发展,大大超过了消费者的现实购买力。
2,从需求方面看,中国现在正在步入老龄化社会,再加上我国人口基数大,每年过世的人口总数很高。
对公墓的需求比较大。
3,从供给方面看,城市中规划的经营性公墓用地很少,远远没有满足消费者的需要,土地供应偏紧,拿地成本越来越高。
另外,由于利润空间比较大,公墓经营公司倾向于开发中高档类型的公墓,甚至有些公司专门只考虑购买力较强的客户,打着专门化的旗号,只开发高档公墓,造成公墓价格高企。
4,从材料价格上看,现今中国正处于原材料紧缺的年代,电、煤、钢材、水泥等原材料的价格飞涨,对公墓的建筑成本有一定的影响提供的服务看,公墓违规提供额外服务的现象十分严重,停车费、搬运费、场地租用费、火化费、工本费等,各种费用多达几十项,服务收费不透明,不合理也是造成公墓价格高涨的一大原因。
参考文献:[1]曹振良.房地产经济学通论[M].2002.[2]张水岳,陈伯庚.新编房地产经济学[M].2002.[3] 湖北省殡葬管理办法 .2000.[4] 武汉市殡葬服务收费管理办法 .1994.[5]柴强.房地产开发项目经济评价方法.2001.[6]柴强.房地产经济专业知识与实务.2000.189台声 新视角 2005 7 学术沙龙。
