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房源的开发与维护我们这个行业有三个方面是我们必抓的，第一个：人员，第二个：盘源，第三个：客源，人盘客。
我们为什么第一个先讲盘源呢？正常情况应该先讲人，可为什么在中宇先讲盘呢？举个例子，我们招聘的人当中有新人，新人他要想的是我在北京要生存，在北京要生存需要多少钱？如果是北京人，1000元每月没有问题；如果是外地人则要租房，这个生存成本就上去了，起码要2000元，但我们的经纪人才1200元每月，他挣的钱是远远不够的，他就要考虑了，公司提供的资源，能不能使我挣到钱，首先公司得教挣钱的方法，第二个我们的盘源和客源，但更重要的是盘，有了盘你就不愁客，有了客但没有盘你就不能成交，所以是盘大于人，在公司发展初期盘大于人，在公司发展中后期人大于盘、客，也就是怎么留人。
我们中宇现在不是留人，而是留盘。
只有有了盘，才能让我们招到人。
中宇目前招不到，就不会有盘客，因为没有去收集盘客。
所以大家在今天要回忆大家在盘上开发的情况，一定要多了解。
讨论阶段房源开发的渠道分为直接渠道和间接渠道，直接渠道是直接的、最容易把握的。
间接的渠道比如每天广告，还有就是说我们外面的一些传媒广告，之所以称其为间接的媒体广告是因为其覆盖的人员情况要小、被翻看的几率要小，所以其效果比直接的渠道所取得的效果要差一些。
概括来说只要你主动去疏通的渠道就是直接的渠道，以贴条为例，如果你想贴条这条开发渠道通畅，你就要疏通贴条人的意识，和他说明贴条是有效，为什么有效，这样他再去做的效果比起你不和他说要好。
所以对于直接的渠道，你一定要讲明白，经纪人才会去做，并且做好。
间接的渠道比如：网络、转介绍、同行共享等，它们的管理相对于直接渠道的管理更为复杂，因为它距离我们又远了，那我们的管理半径就大了。
我们的端口管理部门是帮我们协调端口网站的，我们发给业务员端口，发出去上房的渠道，但这个渠道是不是有效的，这是个关键的问题。
一个项目的业主他看到什么样的帖子他会高兴呢？第一个是看到和自己房子同面积的房子高兴。
房产中介怎么开发房源作为一名房产经纪人;开发房源是经纪人的基本功之一;房源是房产中介生存的根本;房源越多;市场地位越高开发房源注意事项：房源开发途径及技巧：1、店面接待：如果有客户过来要第一时间迎上去;吐字要清晰;要主动留下客户的电话号码；小区名字;确切单元号;东西户;面积等情况2、商圈精耕：最重要的就是核心商圈的开发;即发派报要和附近周围的保安;物业;电梯工;居委会等等搞好关系;物业业主名单物业管理人员做好沟通;可以以房源成交后的比例给予提成;业主名单可以找装修公司获取等3、老客户回访：对已经成交的或以前未成交的客户进行回访;可能会有新的收获;可能他们的朋友要卖房呢;作为房产经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道;推荐自己从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息；4、网络开发：网络开发房源是现在开发房源技巧中最重要的一个技巧;在网络上寻找房源有很多渠道;各大房产平台每天都有大量的房源在发布;58同城、赶集网、聊城房产网、搜房网、微信本地生活公众号单多多、好房通;房蚁;微信朋友圈等5、派单塞条：又称扫楼;进小区是十分刺激十分有成就感的事;斗智斗勇;要真正容入其中才可以找到乐趣；广告粘贴派发社区广告牌及室外允许张贴的地方;名片的发放6、开发业主自卖房源：不要急于说出自己是中介;首先了解房源的具体情况;不要回避自己是中介解释自己对这个片区的房源较为了解并且手上已有成熟的客户;而且已有成交交易有卖出;介绍自己公司的实力与自己的专业水平等；7、靠人际关系开发房源：要维护好人际关系;比如身边的朋友;亲戚;同学及其他接触群体均是我们的开发的对象；利用自己良好的服务赢得客户信任;主动寻求客户的转介绍;是开发房源的最有效方式；8、中介无间道：以客户名义去同业公司咨询或者上门打探房源地址;假装客户上门拜访；房东和客户委托到期或委托给其他中介买卖的房屋也可以劝客户换经纪人或经纪公司等；9、驻守小区社区活动在下班以及人流大的时间驻守房源的维护当我们开发到一套房子后;下面的工作就要不断地维护房东的关系;增加彼此的信任程度;如同到银行去存款;存款不断增加;需要时才可以支取..我们要在房东的心里;建立我们自己的感情帐户;当我们不断存钱;也就是不断地维护房东的情况下;成交的时候才会有比较大的谈判空间..房源维护的目的是了解房产;更重要的是获得房东的信任;获得了信任;也就获得了销售的主动权..房子的成交;不仅是买卖双方对于价格的认可;更重要的是对于经纪人的认可..维护的流程：1．房源信息录入..在得到一套可出租/出售的房源后;做的第一件事就是把信息准确详细的录入系统系统;以便同事和自己的查询;也为日后的跟进维护打好基础..需要详细录入的信息包括：城区/片区/楼盘名称/幢座/房号/楼层/总层/房型/面积/朝向/用途/交易/状态/报价/底价/装修/配置/看房等等;在备注里可以写明房子的特征;如：满五年、急售、带租约、卖点、规避点、可售性等..总之;一个原则：越详细越好..2．分析房源..录入以后;需要进一步分析房源..只有分析以后;才能预测房子的成交周期和所采用的跟进节奏..流程：①在系统、网络中查找同小区/或同品质小区的出房情况和价格..做对比..②在系统中查找已成交的记录;做对比..③分析房东售房的原因;了解可售性..④找出房子的卖点和规避点..⑤计算房子的税费和贷款情况..⑥提出合理的报价范围..3.物业勘察..流程1一个人物堪：①预约房东..话术：为了更好的给客户推荐;我们首先需要了解房子;并拍照片;一切为了尽快卖掉房子..②整体浏览房子;拍照片;赞美房子..③填写物堪表..流程2集体物堪：①整体浏览;拍照片..②房源经纪人描述房产：具体信息..③集体讨论房子的优劣势..④分组演练..⑤早会提问;复习..4．签委托..①直接邀约签委托;到店里或去房东家..②以物堪签委托;物堪后;直接签..③以带看签委托;客户走后;签委托..流程：①房屋的基本状况：位置/面积/户型/装修/时间/家具等②售房原因：换房/投资/移民等③价格制定：同类房源出房/尊重房东定价/房东定价原因④税费/贷款：房子需要交的税;和可以贷款额;买方准备的自备金..⑤买卖交易的流程：步骤;时间等⑥我们的服务：房源暴光/价格磋商/交易流程跟踪等⑦屋主的义务：看房方便/提供相关资料和数据/预期成交时间⑧赞美房子;赞美房东..了解房东的家庭和兴趣等;建立关系..⑨表示感谢;再次说出自己的名字;道别..5．面谈..经纪人对于一套优质的房源;需要尽可能多的了解房东;了解房源;也要让房东了解我们;了解交易的流程;了解我们公司..只有在互相了解的情况下;才能建立更好互信关系;才能加速房子的成交..所以要与房东面谈沟通;每一次沟通都会有一个或多个目的..其中包括：①房源基本信息..②售房原因..③市场出房情况..④价格调整..⑤政策法规..⑥市场状况..⑦磋商;转意向等..⑧关心房东的个人生活或家庭..⑨近期客户看房的反馈..⑩交易的流程..⑪我们所付出的努力..⑫赞美..⑬对于加速房子销售的建议..⑭要求转介绍..⑮销售的进程..⑯兴趣;爱好..⑰过户;贷款;公证等配合..当然;还会有更多的沟通点;一切的目标都是为了建立更好的关系;为了建立管道;建立信任;也是为了更好的销售房产;实现我们工作的价值..6．暴光..方法：①做行销简报..有专门的行销简报的表格;填写好;交给秘书;由各店秘书统一在系统中发布..受众对象是全体同事..②在网络上发布..经纪人有自己的端口;可以暴光房源..③做DM单..每两个月;公司会统一做一期DM单;为了更好的暴光房源;也是经纪人的一个销售工具..④做报纸房源..每周的例会上;回讨论出一个店的优质房源7．关系维护..在日常工作中;一个非常重要的版块就是维护关系..可以通过多种方式：电话/信息/E-MAIL/面谈/拜访等..沟通的内容和面谈相仿：①房源基本信息..②售房原因..③市场出房情况..④价格调整..⑤政策法规..⑥市场状况..⑦磋商;转意向等..⑧关心房东的个人生活或家庭..⑨近期客户看房的反馈..⑩交易的流程..⑪我们所付出的努力..⑫赞美..⑬对于加速房子销售的建议..⑭要求转介绍..⑮销售的进程..⑯兴趣;爱好..⑰过户;贷款;公证等配合总结：房源的开发和维护是贯穿在经纪人每天的工作中;如果想有好的业绩;就要有足够的优质房源..我们工作的价值在于让更多的人拥有更好的家;在于帮助房东出售掉房子;帮助客户买到称心的房子..要有一个信念：因为我们的存在;让世界变得更美好..。
