房地产市场的房地产证券化与金融创新

支持房地产金融16条措施

当前，中国房地产市场正处于重要调整期，防止调控过度及不适当的投资，根据省级地方政府的要求，4月14日中国政府发布《支持房地产金融发展十六条措施》，以稳定房地产市场价格和促进金融市场发展。

具体来说，十六条措施。

一是将重点完善创新性金融服务和产品，鼓励银行、证券、保险、互联网金融等相关企业加大投资，拓展房地产金融服务，丰富金融服务品类，提升中小企业融资平台化、财富管理服务定制化等新兴金融领域。

二是推进金融科技创新，大力发展房地产金融服务科技，加强金融科技创新支持、加快金融电子商务发展，建立房地产交易平台，为金融提供精准服务、智能服务和金融科技创新等增加技术含量。

三是完善房地产金融政策，对房地产金融服务支出，引导和化解风险，积极开发各种形式的定向融资，鼓励银行、资管企业等投资者拿出更多金融资金进行投资开发，稳定和保障房地产交易的需求。

四是鼓励政策性金融机构和社会投资者，全面改变房地产业和金融业的投资态度，加快金融产品创新步伐，支持中小企业和房地产市场等金融产品创新和开发。

五是推出完善的促进房地产金融发展保险机制，建立以保险为基础的房地产金融服务模式，促进金融市场参与者和投资者的利益共享，提升房地产金融服务的质量。

六是按照“风险对等原则”，建立高效规范的资产证券化运营机制，重组房地产管理模式，使房地产金融产品拥有更大的发展空间，双向结构更加顺畅。

七是从宏观视角，积极开展稀缺资金、国有资本投入等配套落实情况，增强房地产金融市场对资本的投资能力，让投资者有更多的出资机会。

八是加快金融企业和个体户的金融技术积累，积极建立金融信用信息共享网络，方便企业及企业间搜索、比较金融产品及企业间的合作机会。

九是建立一系列倒逼市场和环境可持续发展的金融机制，补充金融对可持续发展房地产事业的投资，实现经济和社会可持续发展。

房地产金融化的现状和问题

房地产金融化是指将房地产资产转化为金融产品，通过金融手段来融资、投资和管理房地产资产。随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融化也逐渐成为了一个热门话题。房地产金融化也伴随着一系列问题和挑战，需要引起我们的重视和关注。

一、房地产金融化的现状

房地产金融化的实质是通过金融手段去解决房地产开发和经营中的资金问题。实际上，在我国，房地产金融化已经广泛应用于房地产开发、投资、交易、融资等多个领域。房地产金融化的方式主要包括房地产投资信托、房地产证券化、房屋按揭贷款、房地产基金等。

房地产投资信托是一种通过信托机构发行受益证券，募集资金投资于房地产项目的方式。通过房地产投资信托，投资者可以通过购买受益证券来分享房地产项目的收益。

房地产证券化是指通过将房地产资产作为基础资产，发行相应的证券产品。通过房地产证券化，可以将房地产资产转化为证券化产品，吸引更多的资金参与到房地产市场。

房屋按揭贷款是指购房者通过按揭贷款来购买房屋，同时将房屋作为抵押物来获取贷款，这种方式也是房地产金融化的一种形式。

房地产基金是指通过募集资金，投资于房地产项目或房地产相关的金融产品，以获取相应的投资回报。

二、房地产金融化存在的问题

尽管房地产金融化已经在我国得到了广泛应用，但是也伴随着一系列问题和挑战。

房地产金融化可能会给房地产市场带来波动风险。过度依赖金融手段融资，可能会导致市场出现泡沫化现象，当金融市场出现波动时，可能会对整个房地产市场造成冲击。

房地产金融化可能会加剧房地产市场的不平衡。在传统的融资模式下，房地产开发商需要通过销售房屋来获取资金，因此需要考虑市场需求和供应的平衡。而通过金融手段融资，可能会导致房地产项目的扩张速度过快，加剧房地产市场的不平衡。

房地产金融化可能会加剧金融去杠杆的难度。随着我国金融市场的不断发展，金融风险的积累也成为了一个值得关注的问题。而房地产金融化可能会导致金融市场的杠杆率进一步上升，加大了金融去杠杆的难度。

第６卷第ｌ２期２００６年ｌ２月　１６７１－１８０７（２００６）１２—００５９—０２　科　技　和　产　业　Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　ａｎｄ　Ｉｎｄｕｓｔｒｙ　Ｖｏ１．６　Ｎｏ．１２　Ｄｅｃ．２０ｏ６　⑥２００６　Ｓｃｉ．Ｔｅｃｈ．Ｉｎｄ．　

我国房地产证券化问题浅析　

李磊孙鹏程史新伟　（中南大学商学院，长沙４１００８３）　摘要：本文分析了我国推行房地产证券化的意义和可行性，并针对当前推行所面临的障碍提出相应的对策。　关键词：房地产证券化；房地产；资产证券化　中图法分类号：Ｆ２９３．３　文献标识码：Ａ　房地产证券化，则就是把流动性较低的、非证券　形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资　产的金融交易过程，它使得投资者与投资对象之间的　关系，由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券　形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房　地产抵押贷款证券化两种基本形式…。其内涵要求是　为金融机构进行低成本融资，并增加资产流动性和安　全性，满足机构和个人投资者对证券投资的需求。　进人新世纪，我国的房地产市场进入了真正的　“资本为王”的时代。因此。房地产开发经营企业过去　单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统　融资体系显然已经不能适应新时期的需要．而借助资　本市场这个助推器、实现产业资本和金融资本的融合　将是一个必然的趋势。　房地产证券化也正是在这样的呼声中来到中国．　并成为房地产金融市场上的一大亮点。其精髓在于通　过有价证券的形式对原本价值大、周期长、位置固定　的房地产进行价值分割．既有效解决了开发企业融资　困境，又使中小投资者能够分享房地产投资的利益，　推动房地产投资与消费两方面的实现。　１我国推行房地产证券化的意义　房地产证券化作为一种全新的金融创新工具，在　我国推行。有着深远的意义［２］。总的来说集中在微观　和宏观两个方面。具体如下：　（１）有利于拓展房地产业资金来源、扩大房地产　业融资规模，构建良好的房地产运行机制。根据统计，　到２００５年，我国商品房空置量已超过７０００万平方米，　积压其上的国有商业银行贷款已超过２０００亿，再加上　新建的商品房，要想全面启动房市，约需要３５００亿元　的巨额资金。同时，在房市全面启动之后，为了保证房　地产业的持续稳定发展。近期内每年至少还得投人不　低于３呲元的金融支持。这样巨大的资金缺口仅靠　我国现有的住宅金融支持是远远不够的。而推行房地　产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受　银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立　良好的资金投人机制。　（２）有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。　随着资本的快速扩张，我国金融市场在融资结构、组　织结构和监管结构等方面均出现了许多问题。建立结　构均衡合理且风险控制机制完善的金融市场体系．已　成为我国金融市场发展战略转变的关键。资产证券化　通过资产支持证券的发行、金融市场职能的分解、金　融风险的合理再配置以及信用的多重繁衍。优化我国　金融市场的结构。房地产证券化作为重要的金融创新　工具，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我　国资本市场融资工具的可选择性。房地产证券化可使　筹资者通过资本市场直接筹资而无须　银行贷款或　透支。同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市　场的运作效率。此外。房地产证券化有助于促进证券　市场的完善。　（３）提高商业银行信贷资产的流动性，改善了银　行资产负债结构，提高银行的资本利用率，并且有利　于商业银行拓展资金来源，并增加中间业务收人。我　国的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间，银行资　产的流动性风险逐渐显现出来。而房地产证券化的一　个重要功能就是通过预先出售抵押贷款，提早回笼资　金．从而降低流动性风险。住房抵押贷款是一种期限　长、流动性差的业务，银行又很难在短期内对负债结　构做出相应的调整，抵押贷款证券化为金融机构根据　

宏观经济　。。‘‘。。。。。。。。‘。。。。　（　）　￣　Ｔ　Ｆ　：Ｍ。。。Ｐ‘Ｏ。。Ｒ’。Ａ。。Ｒ。。Ｙ。。Ｅ。Ｃ。。Ｏ。。Ｎ。。Ｏ‘。Ｍ。。Ｉ。Ｃ。。Ｓ。　

【摘要】随着我国房地产市场改革的逐步推进，金融业在　其中的作用显得愈加重要。其美键在于二者有效结合，协调发　展。文章试图从我国目前房地产金融业的现状问题入手，来探　讨房地产金融创新所面临的问题和相应解决办法。　【关键词】房地产　金融市场　房地产创新房地产金融　资产证券化　房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活　动。房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动　和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、　房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活　动。从形式上看，它包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直　接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包　括房地产资金融通活动，也包括地产融资活动。　房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动　所具备的共性，同时也具有作为服务与房地产经济活动产生的　特殊性。房地产金融的特殊性，可以归纳为以下几　：房地产贷　款金额大，偿还期长；房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全　性高，债权可靠；抵押贷款是房地产贷款的重要形式；房地产业　与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共　同发展的紧密关系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方　的特性所决定的；房地产业发展离不开金融业的支持；金融业　的发展需要房地产业与其相结合。　一、房地产金融基本情况　房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近　年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产　开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发　资金主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自　筹资金和其他资金。１９９８年以来，国家预算内资金、国内贷款、　债券、利用外资绝对值所占比均很低，且呈不断回落态势；房地　产开发资金中约有６０％左右来自于银行贷款，房地产开发企业　对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融体系而言，自　１９９８年来，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长　率，年均增长率为２０．０９％，高于同期全部金融机构贷款余额年　均增长率（１２．７１％）７．３８个百分点。　二、我国房地产金融存在的风险　依上所诉，我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外，　几乎还没有找到其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属　７０ｌ２　《当代经济｝２０１１年９月（下）　于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的资金长期　严重不足，开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面，在　中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题，这样就　容易形成金融风险。　１、风险过于集中于商业银行体系　由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个　金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对　落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地　产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷　款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资　金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行　中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落　后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行　房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。　２、个人住房信贷的发展可能存在违约风险　自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款　业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不　良资产率不到０．５％，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅　为ｏ．２４％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商　业银行普遍把个人购房货款看成优良资产而大力发展，银行应　该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起　个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状　况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必　给银行造成不良资产。　３、房地产金融在创新中存在部分问题　我国相关部门经过２０多年的探索，建立了以银行信贷为　主的房地产金融市场体系，为中国房地产的快速成长提供了重　要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐　渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及　房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地　产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法　满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在　一定制约，面临较大风险。　４、商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不　科学、不规范等问题　自１９９８年以来，一方面我国连续８年降息；另一方面，随着　住房市场化以后，