关于商品房预售制度的几个法律问题
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试析商品房预售合同法律制度
试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。
预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。
文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。
[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。
这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。
在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。
[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。
这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。
该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
我国商品房预售监管制度的法律问题
商品房 预售 ， 是商 品房 开发 商与购 房者 约定 ， 在 商品房 建造 出现诚 信危机 。 另一方面 ， 房地 产开发 商退 出预售 市场 的退 出机 完成之 前 ， 由购房 者支付 一定 预付款 或者 定金 ， 在将 来一定 的 曰 期完成 房 屋所 有权 的转移 的交 易行 为 。商 品房预 售有 以下 几 点 特征： 预购 人在 签订合 同时 只是得 到 了合同标 的的一 种期 待权 ， 制也 不完善 ， 《 公 司法》 规 定的有 限责任 制度 ， 商 品房于 贞 售商 在出 现经 营 困难 或者 信用危 机时 承担责 任较 小 ， 由于 法律 没有 明规 定， 一些 不符合 国家规定 以及 不适应 市场规律 的房地 产企业 退出
的 安全顺 利进 行 。
些年 的飞速 发展 ， 市场 需求 的大大增 加 ， 加上 国家 宏观调控 对 房 息 ， 与之 相应 的， 商 品房 预购人 因无法获 得真 实信 息 ， 不 能做 出合
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
屋买卖 的 加强 ， 越 来越 多的房地 产 开发商选 择预售 方式 ， 这 也 成 理判 断， 出现盲 目购房 的现象 ， 这 在 民法上 是显 失公平 ， 无 法保障 为我 国各 大城市最 主要 的房 屋销售 模式 。 二、 商 品房 预售监 管制 度法律 现状 目前我 国规制 商品房预 售的法律 体系 比较完善 ， 但 随着经 济 的 发展 ， 法律 的滞 后性特 点显 现 出来 ， 商品 房预售 制度无法 全 面 预购 人 的合 法权益 。 因此 ， 要 维护预 购人 的合 法利益 必须 建立严 格 的信息 披露制 度 以及 相关 的监管 制度 。
商品 旁预售 制度源 自于香港 ， 我 国 内地 的房地产 业起 步晚 ， 冲突 的部 分， 仅披露 有利于 公司 发展及 利益 的有效 信息 ， 甚 至有
浅谈我国商品房预售法律制度问题
一
屋预售市场，允许其参与市场竞争，对于信用等级较低 ，不满 足 相关 要求 的企 业 ， 责令 整改 ， 符 合相关 要求 后再 开放 预售 市场 ， 企 业 未满 足预售 市场 准人 的要求 时 ，仅能进 行现 房 的销售 。 《 公 司法 》中对商品房预售法人有限责任 的规定 ，虽然要 求 比较严格 ，但是却表现出了市场退 出机制 的缺陷。公司在标 的商品房出现瑕疵或者相关合 同承诺无法实现时 ，现有的法律 很难追究相关责任人的责任，只有通过 “ 揭开公司面纱”破 除 法 人 承担责 任 的限制 ， 才能追 究实 际投资 人 、 控制 人 的法律 责任 ， 使 其 免 于 逃避 法 律 责任 ，真 正 为 预售 房 消 费者 的 合 同权 益 保 驾
建设 过 程 中的各 种 报告 、房屋 市 场 价格 及 影 响 因 素等 信息 通 过 开 发商要 向政府 提供楼 盘数 量 、 我 国没 有 建 立商 品房 交 易市 场 信 息 披 露制 度 ，商 品房 预售 政府 披露 的方 式 向消费 者公 开 。 信息 不 对 称 。开 发 商 披露 信 息 时根 据 本 公 司 的情 况 ，规 避 与其 面积、建设环境 、建设蓝图等信息 ，将预售房的详细信息透 明
商品房预售商在出现经营 困难或者信用危机时承担责任较小 ， 施监督与管理 ，避免因信息混乱干扰购房者的消费决策。 由于法律设有明规定，一些不符合国家规定以及不适应市场规 明确信息披露 内容 ，实现信息公开化。明确信息披露的内 律 的房 地产 企 业 退 出 预售 市 场 出现 困难 ，有 的 甚至 会 利 用这 一 容对于保障消费者全面了解交易信息 ，保障交易安全。政府应 法律漏洞逃避相关法律责任 ，最终在预售房出现相关的法律 问 该建立健全商 品房预售信息披露和监管政策 ，将房地产相关法 律法规 、政府相关部门的监管职责、开发商的信用等级、房屋 题时 ，房屋买受人的合法利益无法得到应有的保障。
屋预售市场，允许其参与市场竞争，对于信用等级较低 ，不满 足 相关 要求 的企 业 ， 责令 整改 ， 符 合相关 要求 后再 开放 预售 市场 ， 企 业 未满 足预售 市场 准人 的要求 时 ，仅能进 行现 房 的销售 。 《 公 司法 》中对商品房预售法人有限责任 的规定 ，虽然要 求 比较严格 ，但是却表现出了市场退 出机制 的缺陷。公司在标 的商品房出现瑕疵或者相关合 同承诺无法实现时 ，现有的法律 很难追究相关责任人的责任，只有通过 “ 揭开公司面纱”破 除 法 人 承担责 任 的限制 ， 才能追 究实 际投资 人 、 控制 人 的法律 责任 ， 使 其 免 于 逃避 法 律 责任 ，真 正 为 预售 房 消 费者 的 合 同权 益 保 驾
建设 过 程 中的各 种 报告 、房屋 市 场 价格 及 影 响 因 素等 信息 通 过 开 发商要 向政府 提供楼 盘数 量 、 我 国没 有 建 立商 品房 交 易市 场 信 息 披 露制 度 ，商 品房 预售 政府 披露 的方 式 向消费 者公 开 。 信息 不 对 称 。开 发 商 披露 信 息 时根 据 本 公 司 的情 况 ，规 避 与其 面积、建设环境 、建设蓝图等信息 ，将预售房的详细信息透 明
商品房预售商在出现经营 困难或者信用危机时承担责任较小 ， 施监督与管理 ，避免因信息混乱干扰购房者的消费决策。 由于法律设有明规定，一些不符合国家规定以及不适应市场规 明确信息披露 内容 ，实现信息公开化。明确信息披露的内 律 的房 地产 企 业 退 出 预售 市 场 出现 困难 ，有 的 甚至 会 利 用这 一 容对于保障消费者全面了解交易信息 ，保障交易安全。政府应 法律漏洞逃避相关法律责任 ，最终在预售房出现相关的法律 问 该建立健全商 品房预售信息披露和监管政策 ，将房地产相关法 律法规 、政府相关部门的监管职责、开发商的信用等级、房屋 题时 ，房屋买受人的合法利益无法得到应有的保障。
商品房预售与现售的分界
商品房预售与现售的分界一、商品房预售与现售的立法解析（一）部门规章与现行法律的冲突现行《城市房地产管理法》第38条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
该法同时在“房地产交易”一章中又规定了商品房预售制度，是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。
而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售，且将现售定义为：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
可见，《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界，并非登记领取权属证书。
从这一点上看，建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。
事实上，考察房地产相关立法规定，不难发现：《商品房销售管理办法》关于商品房现售的规定与《城市房地产管理法》的上述规定并不冲突。
（二）商品房现售不等同于房地产转让首先，《商品房销售管理办法》规定的商品房现售，仅是与商品房预售相对应的一种销售方式。
有观点认为，《城市房地产管理法》关于“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定是为防止期房转让，其实不然。
《城市房地产管理法》第46条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
此条应属委托性或授权性规范。
虽然国务院办公厅在20XX年转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[20XX]26号）中明确：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。
但究其原因，是在部分地区商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等背景下，行政主管部门为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决市场运行中的矛盾和问题，为实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格作出的规定，并非《房地产管理法》明文禁止。
因此，从立法目的来看，“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定不等同于禁止期房再行转让。
商品房预售登记若干问题
浅议商品房预售登记若干问题摘要：商品房预售又称期房买卖或者楼花买卖，也就是人们俗称的”炒楼花”，是商品房买卖过程中一种特殊的销售模式。
与现房销售相对应，它是房地产开发商将正在建设中的房屋按建筑设计的图示出售给购房人的一种房屋买卖形式。
目前我国法律对商品房预售登记虽有规定，但还存在不尽合理之处，本文希望通过对商品房预售是否应强制登记，预售的商品房能否再转让，以及”一房二卖”纠纷的解决等问题的探讨，促进商品房预售登记制度的发展与完善。
关键词：商品房预售强制登记一房二卖一商品房预售登记概述商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的或者已经建成但尚不完全具备交付条件和产权转移条件的商品房预先出售给买受人，由买受人根据预售合同支付定金、部分或全部房款的行为。
目前商品房预售的情况大量存在，期房预售既能及时回笼资金，又给购房者多一个选择，它已经成为商品房销售的一种典型方式，对于推动我国房地产市场的进一步发展发挥了不可替代的作用。
但在实践中也发生开发商毁约，损害购房者利益的情形。
为了通过对商品房预售合同的管理，进而对房地产开发企业商品房预售进行管理和监控，以保护预购人的合法权益，防止”一房多卖”等违规行为的发生，我国现行法律和行政规章中规定对商品房预售行为应当进行预售登记。
二商品房预售是否应当强制登记我国《合同法》第4条规定”当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。
商品房预售合同是一种买卖合同。
商品房预售中的预告登记制度实质上限制了契约自由，主要是限制了预售人选择合同相对人的自由，并因此而进一步限制了其他几项自由。
虽然根据债权的平等性和相对性，法律并不禁止就同一标的物设定内容相同的多项债权，预售人享有就同一商品房签订多个买卖合同的自由，但此时因预告登记制度，这项自由其实是丧失了，体现在这项自由上的利益也不能得到保护了。
契约自由原则之下，法律不应该干预人们缔结合同的权利，而应在一方当事人违反缔约规则或不履行合同义务时，为另一方提供救济的途径。
浅析我国现行商品房预售许可制度现状及其不足
商 品房 预 售许 可 制 度 的 立法 意 义 行政许可 ， 是指基 于当事人申请 ， 行政主体经过对 申请的审查而决 定是否准许或认 可当事人所申请 的活动或资格的行政行为。１ Ｉ ］ 商品房预 售许可是行政许 可的一种 ，其 实质是法律基于种种考量对开发商从事 商品房预售活动的资质提出一定 的要求 ，并对其 行为过程设置一系列 的约束条件。商品房预售许可制度作为行政许 可权在具体事务上的应 用 ，其立法意义在于维护行政许可权所立足的公共利益 ，政治权力是 “ 每个人交 给社会的他在 自然状态 中所有的权力 ，由社会交给他设置在 自身上面的统治者 ， 附以明确或默许 的委托 ， 即规定这种权力应用来为 他们谋福利和保护他们 的财产” ２ 。１ ］ 在商品房预售事务上 ，商品房 预售制度的内在缺陷为开发商提供 了机会谋取暴利 ， 而置消费者 的财产利益于危险境地 。 就商品房预售许 可阶段而言 ， 如若不加以有效合理的法律规 制 ， 消费者 的财产利益将面 临以下风 险： １ 开发商 隐瞒其在建设 中的房地产上 的权属状况 ， （） 如是 否缴纳土地 出让金 ，获得合法有效的土地使用权或是否获得合法有效 的规划许可及施工许可，而这些都关系到房地产开发建设能否持续至 房屋建成 以及建成之商品房能否获得合法产权 ，导致消费者最后虽然 已经支付合同对价却不能获得标 的物 ；２ 由于房屋正在 建设 而尚未竣 （） 工， 消费者难以获取有关房屋 的的构造 、 面积 、 质量 、 装饰 、 设备 、 配套设 施及周边环境等完全信息 ，并且不能经 由实际检测确定某些被提供信 息之真实性。 开发商借此夸大宣传， 进行欺诈或 以模糊信息使消费者产 生 重 大 误 解 ，消费 者 可 能 因此 作 出错 误 选 择 或 者 开发 商 为 了少 承 担一 些合同义务， 而省略有关房屋信息的重要事项 ， 消费者的居住生活利 使 益受损 ；３ 开发商隐瞒有关预售商品房 的重要财务信息 ， （） 如预售商 品 房上同时还存在追索开发商 的抵押权 ，消费者籍 由合同产生的债权难 以与之对抗 ， 可能最终丧失对商品房的产权 ；４ 房地产开发建设是资 （） 金密集型行业 ， 如若开发商没有相应资质和雄厚的资金实力 ， 极可能导 致房屋建设不能完工 。 消费者提前支付了对价 ， 却没能获得房屋 。 其间 开发商破产或借机卷款潜逃 ， 消费者甚至不能通过 司法救济弥补损失。 因此 ，商品房预售许可制度作为规制开发商进入商 品房预售市场的法 律手段 ， 应结合实际 ， 设置合理有效的规范消除消费者 自身难以克服 的 信息不对称阻碍以及提 高预售市场的准入 门槛 ，保障开发商是在优胜 劣汰的情形下进入 ，尽量消除之后因开发商 自身能力不够而导致 的房 地产开发风险。 二 、 国 现行 商 品房 预 售许 可 制 度 的 法律 规 定 我 商 品房预售许 可制度主要体现在《 城市商 品房 预售管理办法 》 ， 中 其 内容主要有 ：１规定了商 品房预售应 当符合的条件 。 已交付全部土 （） “ 地使用权出让金 ， 取得土地使用权证书 ； 持有建设工程规划许可证和施 工许可证； 按提供预售的商品房计算 ， 投入开发建设 的资金达到工程建 设总投资的 ２ ％以上 ， 已经确定施工进度和竣工交付 日期” （ ） ５ 并 ；２ 规定 申请商品房预售许可应提交的资料。“ 商品房预售许可 申请表 ； 开发企 业的《 营业执照》 和资质证书 ； 土地使用权证 、 建设工程规划许可证 、 施 工许可证 ；投入开发建设的资金 占工程 建设总投资的 比例符合规定条 件的证 明；工程施工合 同及关于施工进度 的说明 ；商品房 预售方案 ” ； （） ３ 规定 了商品房预售许可的程序 。 房地产管理部门当场 出具受理通知 书 、 商 对 材料 实 质 内容 的 真 实性 负责 、 地 产 管 理 部 门应 在 受 理 之 开发 房 日起 １ ０日内作 出决定 、 对不予许可 的说 明理 由及商 品房预售许可的公 示 ；４） （ 明确规定“ 未取 得《 品房预售许 可证 》 ， 得进行商 品房 预 商 的 不 售” 。擅 自预售商品房的 ，城 市房地产开发经营管理冬例》 《 规定由县级 以上人民政府房地产开发主管部 门责令停止违法行为 ， 没收违法所得， 可 以并 处 违法 所 得 ５ 以下 的 罚 款 。 倍 此外 ， 今年 ４ 月发布的《 关于进一步加强房地产市场监管完善商品 房 预 售 制度 有 关 问 题 的通 知 》 对 商 品 房 预售 许 可 增 设 了相关 要求 ： １ （） 合理确定商品房项 目预售许可 的最低规模 和工程形象要求 ，以栋为单 位 办 理 ；２ 规 定 预 售方 案 包 括 项 目的基 本 要 求 、 设 进度 安 排 、 售 房 （） 建 预 屋套数 、 面积预测及分摊情况 、 公共部位和公共设施的具体范围 、 预售 价格及变动幅度 、 预售资金监管落实情况 、 住房质量责任 承担主体和承
法学专业毕业论文商品房预售法律问题初探
法学专业毕业论文商品房预售法律问题初探商品房预售法律问题初探商品房预售是指开发商在房屋建设项目尚未竣工前，就以签订预售合同的方式，提前向购房者销售未完成的房屋。
作为我国房地产市场的常见销售模式，商品房预售涉及广泛的法律问题。
本文就法学专业毕业论文的主题——商品房预售法律问题进行初步探讨。
一、房地产预售合同的基本要素房地产预售合同是商品房预售过程中，开发商与购房者之间达成的一种合同协议。
根据我国《合同法》，房地产预售合同的基本要素包括合同的当事人、合同的内容、合同的形式等。
合同的当事人应明确包括开发商和购房者的身份信息，并确保双方的权利和义务明确清晰。
合同的内容要详细规定房屋建设工程的进度、质量、配套设施等重要事项，保证购房者的知情权。
此外，预售合同在法律形式上要求采用书面形式，并依法办理合同备案登记。
二、商品房预售的法律风险及防范措施虽然商品房预售在推动房地产市场发展和满足购房者个性化需求方面具有一定优势，但也存在一定法律风险。
其中较为突出的问题包括预售合同的霸王条款、非法捂盘、无证预售等。
为了保护购房者的合法权益，应采取相应的防范措施。
一方面，监管部门应加强对开发商的资质审查和项目备案审核，严厉打击不当行为。
另一方面，购房者在签署预售合同前要仔细阅读合同条款，了解自己的权益，并可委托律师参与合同谈判，确保合同的公平性和合法性。
三、商品房预售中的履约问题及解决办法在商品房预售过程中，开发商的履约问题时有发生。
对于购房者来说，合同中约定的建筑工期延误、房屋质量不达标等问题可能导致其权益受损。
此时，购房者可依据预售合同的约定，要求开发商进行相应的违约责任承担。
同时，监管部门应及时介入，加强对履约问题的监督，保障购房者的合法权益。
四、商品房预售中的纠纷解决机制建立商品房预售纠纷在我国房地产市场中愈发普遍，尤其是在预售合同履行过程中产生的纠纷。
为了有效解决商品房预售纠纷，需要建立完善的纠纷解决机制。
一方面，应加强相关法律法规的制定和完善，确保法律适用的完整性和及时性。
关于我国商品房预售有关法律问题的研究
关于我国商品房预售有关法律问题的研究摘要：文章着重研究和分析了我国商品房通预售许可证制度、商品房预售合同是否有效的确认、预购商品房的转让问题等有关商品房预售的相关法律问题。
关键词：经济管理；房地产；商品房；预售；法律商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。
预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。
因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。
1 商品房预售许可证制度商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
我国《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。
我国对商品房的预售采取许可证制度。
采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。
《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件： 1.1取得土地使用权证书已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。
房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易，所以取得土地使用权证书是基础，是第一要件。
1.2持有建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。
根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
论我国商品房预售合同的法律问题
本科毕业论文（设计）题目：论我国商品房预售合同的法律问题学部：学生姓名：年级：专业年级：指导教师：职称：完成时间：中国··成果声明本人的毕业论文是在大学学院XX学部XXX老师的指导下独立撰写并完成的。
毕业论文没有剽窃、抄袭、造假等违反学术道德、学术规范和侵权行为，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本声明的法律结果由本人承担。
论文作者签名：日期：年月日目录成果声明 (2)引言 (5)1商品房预售合同概述 (5)1.1商品房预售的概念 (5)1.2商品房预售合同的法律特征 (6)2商品房预售合同的效力 (7)2.1典型案例 (7)2.2案件争议焦点及其分析 (9)2.3此类纠纷的法律解决方法 (9)3商品房预售合同应包含的具体条款 (11)3.1典型案例 (11)3.2案件争议焦点及其分析 (12)3.3此类纠纷的法律解决方法 (12)结论 (13)参考文献 (14)摘要：商品房预售制度起端于香港，1954年香港立信置业公司首创商品房预售制度。
在香港房地产行业的起步阶段，由于当时香港人口的过快增长，住房面积严重医乏，香港政府和开发商面临着较大的资金瓶颈问题，为解决这一问题，商品房预售制度逐步形成且不断发展。
商品房预售制度的出现，不仅在一定程度上减轻了预购人支付巨额购房款的经济负担，更解决了开发商资金不足的难题。
我国首先在深圳等沿海地区采用商品房预售制度，随之在全国各地城市推广。
本文运用文献分析法、案例分析法对商品房预售合同相关法律问题进行探讨。
首先，运用文献分析法介绍了我国商品房预售制度的设立背景，并对商品房预售及商品房预售合同做进一步的分析。
其次，运用案例分析法引出实际问题，也是法理上存有争议的问题。
关键词：商品房预售；商品房预售合同；法律Abstract: The pre - sale system of commercial housing starts in Hong Kong, and in 1954, the first commercial housing pre - sale system of Lixin Real Estate Company in Hong Kong. In the initial stage of the real estate industry in Hong Kong, the Hong Kong government and developers faced a large bottleneck problem due to the rapid growth of the population in Hong Kong and the serious shortage of housing area. To solve this problem, the pre-sale system of commercial housing was gradually formed Growing. The emergence of commercial housing pre - sale system, not only to a certain extent, to reduce the pre - purchase people to pay the huge amount of money to buy money, but also to solve the problem of insufficient funds for developers. China's first in Shenzhen and other coastal areas using commercial housing pre-sale system, followed by cities throughout the country to promote. This paper discusses the legal issues related to the pre - sale contract of commercial housing by means of literature analysis and case analysis. First of all, the paper introduces the background of the pre - sale system of commercial housing in China, and makes a further analysis on the pre - sale of commercial housing and the pre - sale contract of commercial housing. Second, the use of case analysis leads to practical problems, but also the legal issue of controversial issues.Key words: commercial housing pre - sale； commercial housing pre - sale contract引言商品房预售合同的纠纷，在我国目前的房地产纠纷中是最为常见的，我国的整个社会经济环境中都充盈着各种经济交易，合同也就是各类交易的保障，而我国的合同法对房地产领域的商品房预售合同确实做出了特别的规定，但是法律是一个准则，在现实生活的实践当中，会遇到各个类型的问题，仅仅依赖法规法条对于实践中的问题确实比较难以解决。
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关于商品房预售制度的几个法律问题自开始建立商品房预售制度及有关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化治理和健康进展的轨道。
然而，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地点进展不够平稳，有关地点政府主管部门的治理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地点的商品房预售经营和治理活动还处于纷乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止，由此产生的纠纷和诉讼案件屡屡见诸报端。
有如此一个比较典型的案例：1999年在南方某市，开发建设一大厦项目的A公司与B公司签订了一份预售该大厦三层房屋的《房屋预售合同》。
随后，A公司将《房屋预售合同》在该市的房地产交易治理所办理了“预售登记”。
后因该项工程系早自1996年就长期停建的“半拉子”工程，该市有关部门报请市政府批准，按照有关处置积压房地产的法律法规的规定，代为处置并拍卖给第三人C公司。
C公司投入巨资续建竣工，并报经该市规划报建部门批准将该大厦改名后，预备上市销售。
然而，该市房产治理部门以该大厦原有的《房屋预售合同》的“预售登记”尚未撤销为由，拒绝为C公司办理房屋产权登记。
B公司得知该楼已续建竣工并将上市销售的消息后，也向当地法院起诉A公司和C公司。
认为其与A 公司签订的《房屋预售合同》已办理了“预售登记”，要求法院判决确认B公司对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。
二、咨询题的存在针对目前商品房开发企业的预售经营活动、政府主管部门的监督治理工作及商品房预售法律制度中存在的咨询题，笔者做了一些调查研究和分析，现提出来以供商榷。
必须有充分估量和平复的推测。
第四、我国有关商品房买卖及预售的有关法律法规公布实施已有十多年，然而对这些法律法规的有关宣传和普及工作则显得专门薄弱。
不但众多的购房消费者知者甚少，房地产开发商所知不多，就连许多地点政府的房产治理部门和土地治理部门也不清晰如何执行，不明白如何依法进行治理。
如我国南方某省的商品房预售市场专门大，但几乎所有的房产治理部门和土地治理部门还都尚未开展商品房预售合同的登记备案工作和商品房预售所得款项专款专用的监督治理工作。
三、咨询题的解决第一，要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确懂得和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。
地点各级人民政府，专门是市、县级政府依法具有房产行政治理和土地行政治理职能的行政执法部门，更应当熟悉和把握。
关于商品房预售合同。
商品房预售合同，确实是房地产开发商将这种在建的商品房预售给购房人，并由购房人支付购房定金或价款，双方自愿协商所签订的合同。
这种合同与商品房现房买卖合同不同，具有以下法律特点：第一、合同的主体，作为预售人必须是具备商品房预售条件的商品房开发企业；而作为购房人则必须是明知购买的不是现房第一、商品房开发的预售登记，是指房地产开发商，在其开发的商品房差不多具备其他预售条件，为取得合法进行商品房预第二、是两种登记的目的和作用不同。
预售登记的目的是要经房产治理部门审核批准后，发放《商品房预售许可证》，以保证商品房预售经营行为的合法性，是国家实行许可证治理制度的要求。
而登记备案则是使商品房预售合同能够在政府职能部门的监督下，应当全面履行并办理有关的产权过户手续的备案监督制度之必需。
第三、商品房开发的预售登记与商品房预售合同的登记备案尽管差不多上登记，然而，所同意登记的政府主管职能部门不同。
预售登记是向房产治理部门申请的预售许可登记。
而登记备案则是向房产治理部门和土地治理部门两个政府主管部门的登记。
第五、是两种登记的时刻不同。
商品房开发的预售登记必须是在开发商开展商品房预售经营活动之前进行。
商品房预售合同的登记备案则是对差不多开展商品房预售经营并与购房人签订商品房预售合同之后，对合同进行的登记。
第六、是两种登记的法律依据不同。
商品房开发的预售登记，依据的是我国《都市房地产治理法》第四十四条第一款第（四）项的规定，而商品房预售合同的登记备案依据的则是该法条的第二款规定。
第七、我国《都市房地产治理法》规定的预售登记制度和登记备案制度，差不多上法定登记制度。
即实行的是登记主管部门法定、主管部门职能法定和登记程序法定的原则。
非法定部门不得越权受理登记，无法定职权部门办理的登记或非依法定程序进行的登记，均不具有预期的登记法律效力。
需要明确的是，我国《都市房地产治理法》第四十四条规定，办理商品房开发预售登记的法定部门是“政府房产治理部门”，而办理商品房预售合同备案登记的是“政府房产治理部门和土地治理部门”两个法定部门。
任何房地产交易治理所或房地产交易中心，都不具备这种法定职能。
因为，《都市房地产治理法》第六条第二款规定：县级以上地点人民政府房产治理、土地治理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府指定。
可见，省级以下的省会市、地区、地级市和县及政府，都无权擅自决定、指定或改变同意商品房开发预售登记与商品房预售合同登记备案的治理部门。
地点各级房地产交易治理所，即使有地点房产治理部门或土地治理部门的内部认可，都不是法律授权的受理商品房预售登记或商品房预售合同登记备案的法定部门，其所作的任何商品房预售登记或商品房预售合同登记备案，差不多上违法和无效的。
商品房预售的前期预备工作。
在那个时期，开发商第一必须预备好可用于公示的：1、具备商品房开发经营资格和商品房预售经营条件的文件和证明，以向购房人明示其是否差不多具备合法进行商品房预售经营的主体资格。
商品房开发商托付中介服务机构销售或预售的，还必须明示中介服务机构是否具备合法中介资格的证明文件和《商品房销售托付书》。
2、预备好将向购房人明示的《商品房销售治理方法》、《都市商品房预售治理方法》和《商品房预售合同示范文本》。
3、预备好将要预售的商品房有关情形的材料及售楼讲明书。
如设置样板房的，应当讲明与将要实际交付的商品房是否一致。
4、做好售楼广告和宣传。
售楼广告和宣传一是要符合国家的《广告法》和《房地产广告公布暂行条例》等有关规定；二是要保证广告、宣传的内容必须真实、合法、科学和准确，广告与宣传所明示的事项应当与合同约定的内容相符。
5、聘请和培训从事商品房预售的有关宣传、咨询和服务人员，以做好有关介绍、讲明、讲明和提供资料等工作，保证商品房预售工作的正常开展。
商品房预售及协商签订合同。
在那个时期，开发商应当做到的事项有：1、按照购房人的要求，如实介绍在建商品房的状况，如实提供预售商品房的有关材料，提供国家关于商品房预售的有关规定和《商品房预售合同示范文本》等。
2、双方按照《商品房预售合同示范文本》进行协商在那个时期，购房人应当注意慎重审查和核对合同条款的约定与开发商在广告、宣传资料中明示的有关装修标准、使用材料及配套设备如电梯等是否有不明确，可能发生误解的内容。
慎重签订《预定合同》或《定金合同》，以防此类“陷阱”。
注意有的开发商提供的商品房预售合同文本，并非国家建设部制定的《商品房预售合同示范文本》，认真审查开发商自己拟定的商品房预售合同文本，有无明显不公平条款或霸王条款。
在那个时期，购房人专门需要注意的是，在开发商交付房屋时，要按照双方签订合同的约定和开发商的广告、宣传资料进行核对、验收，发觉咨询题应及时交涉解决。
如某都市的一个房地产开发商，在其预售商品房时，与购房人签订的《商品房预售合同》明确约定有“高级实木门”和“瑞士集团的豪华电梯”，但在交付房屋时，“高级实木门”变成了一般的夹板空心门，“瑞士集团的豪华电梯”变成了国产电梯。
四、依法规范治理1、要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。
专门是两个许可证审查发放制度。
政府在商品房预售经营的宏观治理中，要从“执政为民”的高度，严格执行国家的《土地治理法》和《都市房地产治理法》，严格把握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。
专门对那些长期停工、时停时建而不能确定施工进度保证施工的连续性，不能保证竣工时刻的工程，要建立商品房预售许可证的停用、收回和撤销制度，在开发商已不具备或丧失商品房预售条件时，应暂停其商品房预售资格；在开发商于一定的期限内不能复原或重新具备商品房预售条件时，应依法收回或撤销其商品房预售许可证，并进行公示。
2、要清理商品房预售合同“登记备案”的受理单位，对那些违法受理、无权受理“登记备案”的单位，严令取缔。
同时，完善依法受理商品房预售合同“登记备案”部门及其职能，建立购房消费者对其商品房预售合同是否“登记备案”的查询、质询制度，方便购房消费者进行查询和投诉。
完善在商品房预售合同发生购房人主体变更、换房，解除合同退房等情形下的变更或撤销合同登记备案的程序。
3、要建立和完善政府有关部门对商品房预售房款专款专用的监督检查制度。
定期检查，定期公布，对违反专款专用行为做到及时发觉、及时监督纠正，或依法处罚。
4、要建立商品房预售必须公布事项的监督检查制度。
防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺诈购房消费者。
5、要建立商品房交付和产权登记发证的监督检查制度。
防止预售商品房的开发商拖延交付房屋或不配合购房消费者办理产权登记的现象。
五、依法监督1、我国《都市房地产治理法》第六条规定：国务院建设行政主管部门、土地治理部门按照国务院规定的职权划分，各司其职、紧密配合，治理全国房地产工作。
县级以上地点人民政府房产治理、土地治理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
因此，地点政府的房产、土地治理部门要依法履行对商品房预售治理的行政执法职能，明确有关内部职能部门或机构。
如《商品房预售许可证》的审核发放机构，《商品房预售合同》的“登记备案”机构，对商品房预售款项专款专用的监督机构等。
禁止非法定部门或机构滥行权益以扰乱政府职能部门对商品房预售经营活动正常的监督、治理秩序。
没有建立有关结构的，应赶忙建立；没有明确相应机构职能的，应赶忙明确；对违法进行“登记备案”活动的，应当赶忙清理。
2、地点政府的房产、土地治理部门在明确职责和具体治理机构的基础上，要建立和依法行使监督治理职能的内部治理制度及其工作程序，体现依法、公布、公平和便民的原则。
建立和完善有关工作的岗位责任制。
正因为商品房预售是商品房买卖的一种新的交易形式，商品房预售合同也是商品房买卖合同的一种专门销售形式，在商品房预售经营活动的进展中，还会显现一些新情形和新咨询题及可能损害购房消费者合法权益的新的表现形式，尚需要持续地研究和解决。
只要我们能够按照商品房预售市场进展的需要，持续地完善商品房预售的法律制度，政府的有关主管部门依法履行监督治理的法定职能，开发商依法进行商品房预售经营，购房消费者认真审查和签订合同，就能够幸免更多的纠纷，共同促进我国的商品房预售市场的健康进展。