论房地产开发项目全面成本管理与控制研究

房地产建设项目质量成本管理与控制研究　彭伟清　（湖南路桥丰茂置业有限公司）　摘要：项目质量成本分析与管理水平是房地产企业质量经营的关键，也　是其质量管理有效性的标志。本文从房地产开发过程中各个阶段的成本构成　入手，对如何在房地产开发过程中进行成本管理与控制进行了阐述，为房地　产企业提高质量成本管理水平提供可行的方法与参考依据。　关键词：房地产质量成本管理控制　０引言　随着我国房地产行业的发展和住房制度改革的深入，房地产开　发企业要想适应激烈的市场竞争并取得良好的经济效益，就必须合　理地安排其产品和服务质量的投入产出，重视成本控制并提高成本　管理水平。此外，还必须从经营的高度来衡量自身的质量体系的有效　性，并且与销售量、资金周转额以及社会信誉等结合起来进行认识。　当前，房地产公司所拥有资源与所面临环境的差异性造成了成本管　理与控制中的诸多不确定性，也使得项目成本管理与控制成为行业　关注的重点与难点。　１房地产项目质量成本与成本管理控制　房地产项目质量成本也称为工程建设总投资费用，是指为建成　项房地产工程需支付或花费的投资。房地产项目质量成本包括控　制成本和损失成本，前者是企业为了保证和提高产品质量而导致的　费用，后者则包括因未达到产品质量标；隹，不能满足用户和消费者需　要而产生的有形的和无形的损失。房地产项目成本管理与控制涉及　到项目评估决策、选址支付土地使用费用、进行各类设计招标、工程　承包招标、现场施ＴＮ竣工验收、出售交付使用等各个阶段的投资管　理活动。以下本文提出了一些提高房地产项目成本管理控制水平的　具体措施：　１．１建立完整的质量成本核算体系我国房地产企业大部分还　没有建立完整的质量成本核算体系，质量成本数据的搜集就只能依　靠原始的手工方式，且没有统一的规范。完整的质量成本核算体系将　为质量成本建立科目，并列出成本指标明细，在企业质量成本测算时　可以直接获取质量成本数据。从而在一定程度上保证了质量成本数　据的真实性和可靠性。　１．２层次分析法的运用质量成本核算体系中可以使用层次分　析法（Ａｎａｌｙｔｉｃ　Ｈｉｅｒａｒｃｈｙ　Ｐｒｏｃｅｓｓ，简称ＡＨＰ）将质量成本的每一分　类指标更加细化，并将这些明细指标定位到每一个作业活动中，然后　根据指标的评价因素和评价标准进行量化分析、判断，选择恰当的核　算方案，并在实施过程中不断反馈信息，对方案进行修正和调整。这　样不但可以使质量成本数据更加全面，而且提高了成本数据的可靠　性和透明性。　１．３引入信息技术建立质量成本ＭＩＳ系统信息技术可以解决　很多质量成本核算手段与方法方面的问题。很多企业都已经建立了　企业管理信息系统（ＭＩＳ），可以在此基础上利用信息技术对质量成　本进行数据的收集和归纳，建立质量成本ＭｌＳ系统。这样收集的数　据不但准确、全面，而且也节省了人力资本，提高了企业质量管理能　力，使质量管理发挥更大的效用。　１．４建立房地产企业质量文化房地产项目成本管理与控制是　一个不可分割、相互联系的整体，应贯穿于项目建设从开始到交付使　用的全过程。只有把质量管理提升到文化的高度，使企业的管理层和　员工明白质量是企业的生命线，不可忽视；只有将质量深深根植在每　个员工的心里，根植在企业文化深处，才能发挥质量管理的最大效用　提高企业整体质量水平和竞争力。　２房地产项目开发各个阶段的成本控制　房地产项目的决策与评价要充分考虑项目与国民经济和社会发　展目标的一致性，在对现实宏观环境正确分析的基础上，考虑投资项　目的经济内部收益率，同时更要分析项目与宏观政治经济环境、现实　社会与人文环境的协调性。从房地产项目开发的根本目的来讲，在项　目决策阶段就应该进行项目成本管理与控制，并以此为项目开发以　后各阶段的基础和根本，直接影Ⅱ向着整个成本控制的科学性和合理　性。单从技术角度而言，决策阶段对建设标准水平的确定、建设地点　的选择、建筑物功能和类型的选择等，对项目的最终成本生成有着重　大影响，其影响程度可达８０％以上。　项目设计阶段的成本控制主要包括以下几个方面：①通过设计　招标和方案竞选从技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建　筑节能及环境要求等方面优化设计方案：②运用价值工程优化设计　方案，合理匹配工程造价成本与建筑产品功能；②推行限额设计，在　满足设计结构形式要求的基础上降低工程造价，同时注重优化设计　并兼顾功能提高；④利用图纸会审对图纸技术上的合理性、施工上的　可行性、工程造价的最经济性进行审核，避免因设计考虑不周或失误　而造成施工中的拖延和经济损失。　签订了完备的施工承包合同之后，将进入项目的施工阶段，这一　阶段的质量成本管理与控制涉及到项目工期成本、工程质量成本、工　程量变更成本以及施工材料的成本。工程项目施工过程中，不可预见　的因素或突发事件常常会对工期产生较大的影响，最为常见的是施　工中的一些技术难题，应引起投资方的充分重视。在施工过程中妄厂　格贯彻有关的质量体系，对每道工序都要认真监督管理，保证产品质　量合格，从而实现对成本的控制。同时还要充分发挥工程监理的作　用，采取有效措施管理好相关的现场人员及造价管理人员，完善职责　分工及有关制度，严格审核已签认的工程变更，关注各项变更对总投　资的影响，减少不必要的成本支出。在施工阶段，为了降低成本，可考　虑使用大宗的甲供材料，但要加强对甲供材料的现场管理，遵守施工　组织设计的工序及施工进度安排，合理堆放并减少搬运及损耗，降低　储存成本。　项目竣工后，要根据合同和实际现场签证进行最终的工程造价　结算。造价审计人员要认真核对施工阶段的增补项目或增减工程量，　并依照合同固定单价包含的内容，具体分析项目变更是否有必要重　新列项，是否已包含在原固定单价中。对于需新增项目或增减工程量　的，要根据工程量表中相关细目确定其单价。　３结语　房地产企业质量成本的高低不仅关系到房地产企业产品质量　的优劣，也关系到建筑物价格的高低。因而，质量成本测量与控制应　该是房地产企业加以重视的方面，不但要重视质量的提高和成本的　控制，更要重视质量成本的准确测量和均衡。房地产项目的质量成　本管理与控制应注重既能满足用户的要求，又能使企业获得较好的　经济效益。在施工中一味地追求高质量而不顾成本的做法是不可取　的。只有从项目建设的全过程着手，着眼全局、科学管理，才能将成　本管理与控制落到实处，取得较好的经济效益，并提升企业的市场　竞争能力。　参考文献：　…徐蓉，王旭峰工程造价管理ＩＭ］．上海：同济大学出版社２００５．　【２】中国人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法【Ｍ］．北京：　中国计划出版社２０００　１０．　【３］戚安邦．工程项目全面造价管理【Ｍ】天津：南开大学出版社２００２　【４］刘红莉浅谈房地产开发过程中的造价控制【Ｊ］山西建筑２００７　２１（７）：　２９０－２９１　（上接第６５页）　题较大，要相互查明原因，确保取得足额的结算收入。　成本管理是一项贯穿施工全过程的复杂工作，涉及各部门、各环　节及人、才、物各要素，稍有不慎，就可能失控。而每一个施工项目都　有其自身的特点，这就对施工企业和项目部的管理提出了更高的要　求。施工企业应坚持每个项目单独核算，落实项目成本，以项目成本　作为项目经理经济责任的重要考核指标，项目完工后，通过考核与分　析，确认项目成本完成情况，并认真实现奖罚，使施工企业的成本管　理走上一个新的台阶。

房地产开发项目的成本管理研究

摘要：成本管理是房地产开发项目管理的重点内容。房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资性及投资期限长等特点，加强房地产开发项目的分阶段及分步骤管理对实现项目目标及企业综合效益具有重要作用。本文简要分析了房地产开发项目中存在的问题及原因，并在此基础上提出了房地产开发项目全过程的成本管理办法。

关键词：成本管理；房地产；项目

中图分类号：tu7文献标识码：a文章编号：

近年来，我国房地产业的发展速度日益加快，目前，房地产已成为了我国国民经济的支柱产业。房地产市场日益规范化，但市场竞争也愈演愈烈，在房地产开发项目中，企业必须采取科学有效的成本管理办法，以提高房地产企业的经济效益，促进企业的发展。房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资及投资期限长等特点，这就决定了房地产开发项目成本管理具有高难度性。成本管理在一定程度上体现了企业的经营管理水平，加强房地产开发项目的成本管理不仅有利于提高企业经济效益，对企业综合效益均有重要意义。

一、房地产开发项目成本管理存在的问题

（一）项目开发成本管理认识不足

在房地产开发项目中，长期存在“重规模轻效益”、“重数量轻质量”和“重过程轻决策”等观念，在开发过程中，过分强调开发项目的规模大小，甚至以开发规模作为衡量房地产开发企业实力以及领导能力的主要指标，而忽视了其在生产效益中的规模。此外，部分企业开发的土地是通过各种模式或者其他的非市场途径所获取的，成本管理认识不足。

（二）缺乏科学的成本管理办法

部分房地产开发项目中，成本管理仅仅被认为是控制单项成本的工作，比如规划设计成本、土地成本、配套设施成本等，对这些成本的管理只是在审核拨付时简单地进行控制，但在项目选址、规划设计以及定位包装过程中，缺乏有效的管理措施，给项目施工及销售过程的成本管理造成了很大的困难。成本缺口使得企业不断地设法堵塞成本漏洞，而对成本漏洞的预防缺乏有效的措施，企业步入债务的恶性循环中。

房地产开发项目的成本管理与控制分析

随着房地产市场的不断发展，房地产开发项目的成本管理和控制变得越来越重要。成功的房地产开发项目需要一个合理的成本计划和控制系统，以确保项目的盈利能力和稳定性。

首先，成本管理和控制需要从项目的起始阶段开始。在项目策划和分析阶段，必须进行充分的成本分析，以确保项目的预算和目标是真实可行的。这包括确定项目的总成本，以及预算分配到不同的开支上，例如土地开发、建筑材料和劳动力。

其次，成本控制需要在整个项目的执行过程中持续进行。这涉及到捕捉和追踪实际开支，以确保它们与预算相符。必须确保每项开支都被准确地记录下来，以避免任何不必要的成本和浪费。这可能需要使用成本跟踪和分析工具，以确保项目团队能够及时发现和解决任何成本问题。

最后，成本管理和控制需要与风险管理一起考虑。项目可能面临的各种风险包括财务、市场、法律和技术，这些都可能会影响成本。必须在项目策划阶段制定风险管理计划，并在执行期间与成本控制紧密结合起来。

总之，房地产开发项目的成本管理和控制是确保项目成功的关键。项目团队必须在整个项目生命周期中进行仔细的成本规划和管理，以确保预算符合要求，任何成本都被记录下来，并且与风险管理紧密结合起来。只有这样，才能确保项目未来的可持续性和盈利能力。

ＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＩＮＦ０ＲＭＡＴｌ０Ｎ　

房地产开发项目管理及成本控制分析　

张家麟　（绿地集团房地产事业二部海珀置业有限公司　上海　２０００２３）　企业管理　

摘要：针对房地产开项目管理工作的内容结合实际情况，对成本控制在房地产开发项目管理中的运用进行了分析，以确保投资价款的合　理使用，提高工程的投资效益。　关键词：房地产　工程管理　嘎目成本管理　中图分类号：ＴＵ７１　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２－－３７９１（２０１０）０２（ｃ）一０１８０—０１　

１房地产开发项目管理的内容　

１．１房地产开发的前期工作　前期工作是指房地产企业的任何一个　

工程项目从获取到土地使用权开始到进入　

工程实体建设前的管理工作。简单地说就　

是自房地产企业土地竞标中标到工程实体　开始建设为止，这个阶段是管理的核心，最　

关键，在这一阶段的主要工作是规划设计、　

方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合　

同以及工程现场的实际情况勘查等，任何　

一项漏洞或错误都会对我们以后的管理造　

成工作上的被动和经济上的损失，这阶段　

对项目投资的影响程度在９５％以上。　１．２房地产开发的设计管理　

选择优秀的勘探设计单位，切忌因过　

分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏　

设计实力的设计单位。一定要以设计观念　先进，设计实力雄厚，成本控制合理等为依　

据择优选择设计单位承担设计任务。　

保持与设计人员的工作性沟通，随时　

掌握设计的进度，及时解决设计中出现的、　需由房地产企业确定的相关事宜，同时要　

把对于项目的设计要求、希望达到的目标　

等与主要设计人员进行沟通、探讨。　

要督促设计单位严格执行国家有关强　制性技术标准，注重提高工程的科技含量，　

并按要求进行施工图审查。房地产企业要　

以身作则，不要自行变更已审查批准的施　工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要　

改进图纸时，必须按照有关规定程序办理　

手续。　

１．３房地产开发的项目管理　施工合同管理。有效的施工管理也是