物流园区控制性详细规划及城市设计文本
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物流园区控制性详细规划及城市设计⽂本
⽂本⽬录
第⼀章总则............................................................... - 1 -第⼆章⼟地使⽤和建筑规划管理通则.......................................... - 2 -第三章总体布局 ........................................................... - 2 -第四章“城市四线”的控制 ................................................. - 7 -第五章指标控制体系....................................................... - 8 -第六章⼯程与专项规划 ..................................................... - 8 -第七章市容、环卫规划控制................................................. - 9 -第⼋章防灾减灾规划 ....................................................... - 9 -第九章规划实施与管理.................................................... - 10 -附表1 规划⽤地平衡表..................................................... - 11 -附表2 规划地块控制指标⼀览表............................................. - 11 -
第⼀章总则
第⼀条编制⽬的
为了贯彻《瑞安市域总体规划》意图，顺利实施《瑞安江南物流园区控制性详细规划》，落实规划分图图则规定的控规要求，提出规划管理及相关的控制标准，依据《中华⼈民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》，特制定本控制性详细规划⽂本。
第⼆条规划依据1、法律、法规、规范、规定及标准
《中华⼈民共和国城乡规划法》（2008年1⽉）；
《城市规划编制办法》（2006年4⽉）；
《城市⽤地分类与规划建设⽤地标准》（GBJ137-90）；
《浙江省城乡规划条例》(2010年10⽉1⽇)；
《瑞安市城市规划管理技术规定》（试⾏）；
其它国家、省、市有关法律、法规、规范、规定及标准。2、相关规划
《温州市现代物流发展规划》（2005年10⽉）；
《温州市⼗⼀五铁路公路规划》；
《温州市道路物流发展规划》；
《瑞安市市域总体规划》（2001－2020）；
《瑞安商业⽹点布局规划》（2005-2020）；
《瑞安市⼟地利⽤总体规划》；
《瑞安市公路⽔路交通运输“⼗⼆五”发展规划》；
《瑞安江南物流园区总体发展规划暨⼀期运营实施⽅案》（2010年5⽉）；
《瑞安市城市交通规划》（2005年）；
《瑞安市城市防洪规划》；
《飞云江流域⽔利规划》；
《瑞安市站前区控制性详细规划》（2007年5⽉）；
《瑞安市江南物流园区交通专项规划》（报批稿）；
《瑞安市江南物流园区城市设计》（报批稿）；
《瑞安市道路运输业发展规划》（2009年9⽉）；
《瑞安市公路⽔运交通建设规划》（2001-2020）；《瑞安市市域给⽔⼯程专项规划》—浙江省城乡规划设计研究院2006年4⽉编制；
《瑞安市市域排⽔⼯程专项规划》—浙江省城乡规划设计研究院2006年4⽉编制；
《瑞安市城市管线综合规划》—浙江省城乡规划设计研究院2007年7⽉编制；
《瑞安市综合通信管道专项规划》—浙江省城乡规划设计研究院2006年8⽉编制；
《瑞安市电⼒设施专项规划》—浙江省城乡规划设计研究院2007年7⽉编制；
规划区内其他已批项⽬。
第三条规划原则1、整体发展原则
2、⾃然⽣态原则
3、⾼效发展原则
4、持续发展原则
第四条规划⽬标
将瑞安江南物流园区建设成为物流设施集中、物流企业集聚、物流信息汇集、物流市场活跃的现代物流园区。
第五条规划范围
规划范围东⾄温福铁路，南⾄西太⼭，西⾄⽕车站路，北⾄飞云江。规划总⽤地⾯积446.14公顷。
第六条规划严肃性
规划范围内的规划设计、⼟地出让和⼯程建设应符合本规划，并严格执⾏本规划所规定的强制性内容（⽂本中⿊线加下划线的部分为强制性内容），同时应符合国家、省、市现⾏的法规以及其他专业技术标准、规范和规定。
第七条法律效⼒
本规划由⽂本、图则、说明、图集四部分组成。经批准后，⽂本与图则应具有同等的法律效⼒，⼆者同时使⽤，不可分割。
第⼋条解释权属
本规划⾃批准后⽣效，由瑞安市规划⾏政主管部门负责解释。
第九条合法性
⽂本经瑞安市⼈民政府批准之⽇起⽣效。
第⼆章⼟地使⽤和建筑规划管理通则
第⼗条本规划区的建设⽤地以物流仓储⽤地、商业⽤地、综合交通⽤地、居住建设为主，如需变更本规划区内⽤地性质则须经规划⾏政管理部门审核批准。
第⼗⼀条建设⽤地分类和适建范围
本规划涉及⼟地使⽤性质分类和代码均采⽤国标《城市⽤地分类与规划建设⽤地标准》（GBJ137-90）执⾏，建设⽤地的适建性应符合《瑞安市城市规划管理技术规定》的要求。
规划图⽂中出现的“RC”、“C1C2”、“C2W”、“M2W”、“C/R”为⾃定义⽤地，其中“RC”、“C1C2”、“C2W”、“M2W”为混合⽤地；“C/R”为兼容⽤地。混合⽤地应按不同性质建筑⾯积⽐例换算建筑容量指标；兼容⽤地其建筑容量控制指标应将⽤地按性质分类后按不同类型分别执⾏。混合⽤地和兼容⽤地的⽤地界线划分、⽤地性质的确定及⽤地⽐例的分配应在⼟地出让前的规划设计条件论证中明确，不再履⾏控规修改程序。
第⼗⼆条
本规划区内建筑的改建、扩建和新建，其使⽤性质应同所在地块规划的⼟地使⽤性质相符。第⼗三条
建筑物使⽤性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使⽤性质与所在地块的⼟地使⽤性质不相符时，必须经规划管理部门审查和核准，应符合《瑞安市城市规划管理技术规定》的规定。第⼗四条建设控制1、⼟地开发强度控制应符合《瑞安市城市规划管理技术规定》的要求，以及浙江省关于建设项⽬⽤地控制指标的有关规定。
2、建筑间距、建筑退让和建筑⾼度控制应按照《瑞安市城市规划管理技术规定》及图则执⾏；此外，住宅、⼩学和幼⼉园等必须满⾜《浙江省建设⼯程⽇照分析标准及技术规程汇编》的要求。
第⼗五条
以地块为整体成⽚开发时，地块⽤地界线及地块内的⽀路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中做适当调整，但其规模和配套设施项⽬必须符合分图图则中提出的控制指标要求。
第三章总体布局
第⼗六条规划定位
打造成为⽴⾜瑞安、服务温州、辐射浙南闽北区域，集铁路专线、基础物流、商品集散、保税仓储、物流商务、物流社区于⼀体的区域性物流园区。
第⼗七条规划结构“⼀核⼼⼆圈层七区块”
⼀核⼼：指物流中⼼区，为物流园区⽣产服务中⼼，主要包括物流⼤厦、物流企业总部、信息服务中⼼、产品展销中⼼等项⽬。
⼆圈层：即外圈层和内圈层，指物流主导功能区和辅助功能区。
七区块：指以各功能区特点，分为铁路专线区、物流商贸区、2个物流集散区、2个物流社区、滨江提升区共七个功能区。
第⼗⼋条规划规模1、⽤地规模：总规划⽤地⾯积约446.14公顷（4.46平⽅公⾥），其中城市建设⽤地⾯积约425.02公顷，⽔域及其它⽤地21.12公顷。
2、⼈⼝规模：总⼈⼝4.5万⼈，其中居住⼈⼝1.5万⼈。
第⼗⼋条规划⽤地布局1、居住⽤地（R）
规划区内居住⽤地以各村农居安置⽤地及相关配套服务设施为主。⽤地⾯积为30.44公顷，占建设⽤地⾯积的7.16％。
（1）住宅⽤地（R（安））
农居安置以原地改造、适当集中为主。⽤地⾯积约为24.24公顷。
（2）公共服务设施（R22）
公共服务设施⽤地包括⼩学、幼⼉园及社区服务及其他公共服务设施⽤地，总⽤地⾯积为3.32公顷。
⼩学：保留原云周⼩学。建设⽤地⾯积1.53公顷，规模26班。
幼⼉园：新建幼⼉园⼀所，位于⽀纬⼀路以东，次经三路以南。规模12班，⽤地⾯积为0.42公顷。
社区服务和其他公共服务设施⽤地：分布于物流园区南北两侧，⽤地⾯积为1.37公顷。2、商住⽤地（RC）
商住⽤地主要分布在次纬⼆路西侧，⿇车塘河南侧；为⾼旺村返回地⽤地，⽤地⾯积约4.12公顷，本规划暂定商业与居住⽤地⽐例为3:7。3、公共设施⽤地（C）
规划区内公共设施⽤地以商业⾦融业⽤地为主，其他公共设施⽤地为辅。为增加公共设施⽤地规划控制的弹性，公共设施⽤地采⽤⽤地分类标准中的中类进⾏分类，主要分为商业⾦融业⽤地、商办混合⽤地和商业/居住⽤地。总⽤地⾯积126.73公顷,占建设⽤地⾯积的29.82％。
（1）商办混合⽤地（C1C2）
为物流中⼼区⽤地，⽤地⾯积6.42公顷。（2）⾮市属办公⽤地（C12）
为⾏政办公⽤地，⽤地⾯积0.43公顷。
（3）商业⾦融业⽤地（C2）
主要为专业市场区、市场零售区⽤地，⽤地⾯积52.35公顷。
（4）商业/居住⽤地（C/R）
基本为旧村⽤地或返回地⽤地，⽤地⾯积为66.29公顷。该类⽤地为兼容性⽤地，可兼容商业⽤地及居住⽤地，本规划从商业⽤地⽅向进⾏引导，若选择为居住⽤地则需在该类⽤地中划分居住配套设施⽤地，以满⾜居住⽣活配套要求。4、物流⽤地（W）
主要为物流集散区⽤地，⽤地⾯积56.28公顷。考虑到仓储⽤地的规划控制弹性，本规划将其结合商业功能设置，⽤地性质规划为商业仓储混合⽤地(C2W)和⼯业仓储混合⽤地（M2W）。5、对外交通⽤地（T）
对外交通⽤地为铁路⽤地及其货运站场⽤地，总⽤地⾯积为62.38公顷。
铁路⽤地：为温福铁路⽤地，⾃南向北贯穿整个规划区。⽤地⾯积约11.18公顷。
货运站场⽤地：即分布在温福铁路西侧，新56省道南侧及北侧的两个货运站场，⽤地⾯积约51.2公顷。6、道路⼴场⽤地（S）
道路⼴场⽤地⾯积为93.74公顷，占建设⽤地的22.05%，其中包括道路⽤地⾯积81.90公顷，社会停车场库⽤地2.97公顷，⼴场⽤地8.87公顷。7、绿地（G）
规划绿地⾯积为53.25公顷，占建设⽤地的12.53%，⼈均绿地⾯积11.83平⽅⽶。其中公共绿地31.47公顷，⽣产防护绿地21.78公顷。
公共绿地中公园主要分布在物流中⼼区周围与飞云江沿岸，⽤地⾯积为14.70公顷；街头绿地主要为河流沿岸绿化控制带，⽤地⾯积为16.77公顷。
防护绿地主要分布在温福铁路两侧及红线宽度60⽶的交通性⼲道两侧，⽤地⾯积为21.78公顷。8、市政设施⽤地（U）
规划市政设施⽤地⾯积为2.20公顷，主要包括变电所、加油站、公交⾸末站、消防站。垃圾转运站布置在规划⽤地范围之外，⽤地⾯积为0.51公顷。
（1）变电所：110KV，布置于河流以南，规划六路以东，⽤地⾯积0.78公顷。
（2）垃圾转运站：布置于规划范围之外，位于西太⼭⼭麓，⽕车站路以南，⽤地⾯积0.51公顷。
（3）加油站：布置于新56省道与⽕车站路交叉⼝处，⽤地⾯积0.53公顷。
（4）公交⾸末站：布置于规划范围北端，次纬四路西侧，⽤地⾯积0.45公顷。
（5）消防站：布置于规划范围北端，位于公交⾸末站北侧，⽤地⾯积0.44公顷。9、⽔域和其他⽤地（E）
主要为河流⽤地，总⽤地⾯积为21.12公顷。
第⼗九条道路交通规划1、对外交通组织
园区对外交通主要依托温福铁路、新56省道、甬台温⾼速公路、龙丽温(绕西)⾼速和沈海⾼速接线。
温福铁路：位于园区东⾸，北起温州南站，南⾄福州站，全长298公⾥。
新56省道：东西向横穿园区内部，东向贯穿瑞安市，西向连接⽂成县，近期承当对外交通功能，⽕车站路以东路段远期将主
