公租房建设项目可行性研究报告

公租房建设项目可行性研究报告****建筑设计院二○一二年四月目录第一章项目综述 (4)1.1项目名称及承办单位 (4)1.2研究工作的依据和范围 (4)1.3建设规模与内容 (6)1.4投资估算与融资方案 (6)1.5项目结论 (6)第二章项目建设背景与必要性 (8)2.1项目建设背景 (8)2.2项目建设必要性 (9)第三章市场预测与住房保障分析 (12)3.1公共租赁住房市场预测 (12)3.2住房保障分析 (13)第四章项目建设总体规划 (16)4.1项目建设规划方案 (16)4.2项目建筑形态和物业建设规划方案 (16)4.3项目建设户型规划方案 (16)4.4项目建成后价格规划方案 (17)4.5项目小区配套功能建设规划方案 (17)第五章场址与建设条件 (19)5.1项目选址 (19)5.2地势地貌 (19)5.3气候气象 (19)5.4水文条件 (20)5.5周边建筑物与环境条件 (20)5.6交通条件 (20)5.7公共设施条件 (20)5.8施工条件 (21)第六章工程建设方案 (22)6.1建筑设计 (22)6.2结构设计 (24)6.3给排水系统 (26)6.4电气系统 (29)6.5电讯设计 (34)6.6燃气工程 (36)第七章项目管理 (38)7.1质量管理 (38)7.2进度管理 (39)7.3合同管理 (39)7.4资金管理 (39)7.5现场管理 (40)7.6项目实施 (40)7.7建设工期 (40)7.8运营期管理 (41)第八章环境保护及消防安全 (44)8.1建设地点环境现状 (44)8.2主要污染物和污染源 (44)8.3治理方案 (45)8.4绿化 (45)8.5环境影响评价 (45)8.6消防及安全 (46)第九章节约能源措施 (47)9.1概述 (47)9.2节能规范和用能指标 (48)9.3节能措施及效果分析 (48)第十章工程招标投标 (51)10.1招标原则 (51)10.2招标范围 (51)10.3招投标程序 (51)第十一章投资估算与资金筹措 (55)11.1投资估算 (55)11.2工程项目资金筹措 (56)第十二章效益分析与评价 (58)12.1经济效益分析与评价 (58)12.2社会效益分析 (65)第十三章结论与建议 (67)财务附表：附件：第一章项目综述1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：****************公租房建设项目1.1.2项目承办单位项目承办单位：****************1.1.3项目拟建地点项目拟建地点：********规划的兴业北路与龙水路交叉口东北角1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发[2005]26号）；国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发…2007‟24号）；国家发改委《关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知》（发改投资[2007]3676号）；建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；建设部《关于印发城镇廉租住房工作规范化管理实施办法的通知》（建住房[2006]204号）；财政部、建设部、国土资源部《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综[2006]25号）；建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局《廉租住房保障办法》（建设部令第162号)；国家发展改革委办公厅、建设部办公厅《关于编报2008年新建廉租住房投资建议计划的通知》（发改办投资[2008]681号）；****人民政府办公厅关于印发《****人民政府贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见》的通知（筑府办发…2005‟65号）；非洲省人民政府贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》的实施意见（黔府发[2007）29号]；非洲省人民政府办公厅关于印发非洲省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法的通知(黔府办发[2008]33号)；《****城市总体规划（2009—2020）》；《****国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；委托人提供的其他有关基础资料、技术资料；编制人员调研资料等。

1.2.2研究工作范围根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资和建设，提供可靠的决策依据。

1.3建设规模与内容根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料，确定该项目建设内容为新建公共租赁住房及配套设施；总用地面积22631平方米；规划用地面积12755平方米；总建筑面积22054.2平方米；其中，六层高公共租赁租房3栋，总建筑面积10855.02平方米，共计174套，配套设施为地下商场5231.56平方米、地下车库及附属设备用房5599.59平方米、公共建筑368.03平方米。

设计容积率1.29，建筑密度14.18%，绿化率44.55%。

1.4投资估算与融资方案初步估算，项目总投资为7101.23万元，资金来源为建设单位自筹。

1.5项目结论搞好城市环境建设，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求。

该项目通过改善人居环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。

该项目将有力促进和提高城市现代化水平和文明程度，加速城市化进程，提升城市品位和知名度，项目的社会互适性明显，社会效益显著。

有利于改善低收入家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义。

在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。

第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设背景高举建设有中国特色社会主义伟大旗臶，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。

随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。

2.2项目建设必要性1、从法律角度看。

我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。

《宪法》第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。

我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。

每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。

从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。

2、从和谐社会角度看。

实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。

纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。

目前，我国改革发展正处在一个关键时期。

改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。

与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。

现在20％的富裕家庭占有社会总金融资产的55％，而20％的最低收入家庭只占有1.5％，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。

住房是人类最基本的生存条件之一。

我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。

以期达到全社会有居所的均好准则。

此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。

有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。

3、从安居乐业角度看。

安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。

作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措。

其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。

经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。

4、从城镇化及农民角度看。

有人说：房地产市场空间很大，还要涨20年。

因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。

要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。

如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。

应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。