资产评估公式

资产评估公式收益法资金时间价值复利终值F=P*(1+i)n复利现值P=F*(1+i)-n后付年金终值F=A*[(1+i)n-1]/iF=A*∑(1+i)n-1后付年金现值P=A*∑(1+i)-nP=A*[1-(1+i)-n]/i先付年金终值F=A*[(1+i)n-1]/i *(1+i)先付年金现值P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)递延年金现值(m期后n期)P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)-mP=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i -A*(1+i)-m永续年金现值P=A/i年偿债基金(每年末应存金额)A=F*i/[(1+i)n-1]年资本回收额(每年应还本付息额)A=P*i/[1-(1+i)-n](一)纯收益不变1.永续:P=A/r2.有限A*[1-(1+r)-n]/r(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限:P=R i(1+r)-i] +A/r*(1+r)-n2.有限:P=R i(1+r)-i] +A*[1-(1+i)-(n-m)]/i *(1+i)-m (三)纯收益按等差级数变化1.递增无限:P=A/r +B/r22.递增有限:P=(A/r +B/r2)*[1-(1+r)-n] -B/r*n(1+r)n3.递减无限: P=A/r -B/r24.递减有限: P=(A/r -B/r2)*[1-(1+r)-n] +B/r*n(1+r)n注意计算收益年限n=A-(n-1)B(四)纯收益按等比级数变化1.递增无限:P=A/(r-S)2.递增有限:P=A/(r-S) *{1-[(1+S)/(1+r)]n}3.递减无限:P=A/(r+S)4.递减有限:P=A/(r+S) *{1-[(1-S)/(1+r)]n}(五)已知未来若干年后资产价格P=A*[1-(1+r)-n]/r *P n(1+r)-n成本法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值(一)重置成本1.价格指数法重置成本=资产的历史成本*价格指数重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数)*100%环比价格变动指数=(1+a1)(1+a2)*…*(1+a n)*100%2.功能价格类比法重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)X(二)实体性贬值1.观察法实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率)实体性贬值=重置成本*实体性贬值率2.使用年限法⑴资产利用率=(实际利用时间/法定利用时间)*100%⑵实际已使用年限=名义已使用年限*⑴⑶总使用年限=⑵+尚可使用年限⑷资产实体性贬值率=⑵/⑶*100%⑸实体性贬值=(重置成本-预计残值)*⑷(三)功能性贬值1.超额运营成本⑴超额运营成本⑵净超额运营成本=⑴*(1-所得税税率)⑶资产剩余寿命⑷折现:功能性贬值=⑵*折现系数2.超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本(四)经济性贬值经济性贬值率=[1-(可被利用的生产能力/原设计生产能力)X]*100%经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)*[1-(1+i)-n]/i森林资源资产评估成本法1.重置成本法(幼龄)⑴株数调整系数K1株数保存率(r)=林地实有保存株数/造林设计株数当r≥85%, K1=1当r＜85%, K1=r⑵树高调整系数K2K2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高⑶E n =K *i(1+P)n-i+1K:林分质量调整系数C i:第i年生产成本(年初)2.费用价值法(改良)2B n=A(1+P)n +i(1+P)n-i+1A:林地购置费M i:第i年林地改良费(年初）市场法1.市场倒算法/剩余价值法(成,过熟)E n=W-C-FW:销售总收入C:木材经营成本F:木材生产经营利润2.市场成交价比较法E=K*K b*GK:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数K b:物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价G:参照物市场交易价格收益法1.收益净现值法(经济林)E n =(A i-C i)/(1+P)n-i+1]A i:第i年的收入(年末)C i:第i年的成本支出(年末)u:经营期n:林分年龄(评估时)2.收获现值法(中龄,近熟)⑴存在间伐B u=K *[A u+D a(1+P)u-a+D b(1+P)u-b+…]/(1+P)u-n -C i/(1+p)i-n+1]⑵无间伐B u=K *[A u/(1+P)u-n] -C i*[1-(1+P)-(u-n+1)/P]A u:主伐时纯收入(年末) D a、D b:间伐纯收入(年末)C i:第i年营林生产成本(年末)u:经营周期3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体)⑴林木评估E n=A/PA:年平均纯收益(年末)⑵林地使用权①无限:B u=R/P②有限:B u=R/P *[1-(1+P)-n]R:林地年平均地租收益n:林地使用权的使用年限4.林地期望法(同龄,永续皆伐)B u={A u+D a(1+P)u-a+D b(1+P)u-b+…-C i(1+p)u-i+1]}/(1+p)u-1 -V/PC i:第i年营林生产直接费用(整地,栽植,抚育)V:年均营林生产间接费用(先将各现金流复利现值,再计算偿债基金,再计算永续年金现值)矿业权评估1.折现现金流量法P=(CI-CO)t*(1+i)-t]⑴确定计算年限⑵计算每年现金流入CI①销售收入②回收固定资产残值(各回收期及最后一期期末)③回收流动资金(最后一期期末)④回收抵扣设备进项税额(生产首年及设备更新年)=设备含税价/(1+17%)*17%⑶计算各年现金流出CO①无形资产投资(土地使用权费于评估基准日流出)②流动资金(生产期第一年流出)③经营成本(每年年末)④销售税金及附加(每年年末)⑤企业所得税=(销售收入-总成本费用-销售税金及附加)*所得税税率2.折现剩余现金流量法P=(CI-CO-I p)t*(1+i)-t]I p:投资合理报酬⑴计算各年现金流入⑵计算各年现金流出⑶计算投资合理报酬①资产净值=(年初资产净值+年末资产净值)/2②投资报酬=资产净值*投资报酬率⑷确定折现率:无风险报酬率⑸计算剩余现金流量现值3.剩余利润法P=(E-E i)t*(1+i)-t]E:年净利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-企业所得税E i:开发投资利润=当年资产净值*投资利润率4.收入权益法P=SI t*(1+i)-t] *KSI t:年销售收入=产量*产率*销售价格K:采矿权权益系数收益法主要评估参数确定1.可采储量评估利用的资源储量=∑基础储量+∑资源量*可信度系数(可信度系数也可叫设计利用率)3可采储量=(评估利用资源储量-评估利用资源损失量)*采矿回采率可采储量=控制(露天)可采储量+推断(地下)可采储量2.相关年限(矿山服务年限T)⑴金属矿种和有指标要求的化工,建材等矿产T=Q /A(1-ρ) (Q=总的-已开采的)A:矿山生产能力Q:可采储量ρ:矿石贫化率⑵非金属矿种T=Q/AT=Q /A*KK:储量备用系数⑶石材矿按荒料计:T=Q sx /Q h(1+K d)按板材计:T= Q sx*ηb / Q b(1+K d)Q sx:荒料可采储量Q h:年生产荒料量Q b:年生产板材量K d:吊装运输损失系数ηb:板材率⑷石料矿T=Q*K*β /AK:地质影响系数β:松散系数3.产品方案与采选(冶)技术指标采矿回采率=1-采矿损失率=采出矿石量*(1-矿石贫化率) /(评估利用的资源储量-设计损失量)4.销售收入⑴金属矿产品①以原矿: S q=Q y*P y②以精矿: S q= Q js*P js= Q y*γ*P js= Q y*αε/β *P js= Q y*α0(1-ρ)ε/β*P js ③以精矿中金属: S q= Q js*β*P jj= Q y*γβ*P jj= Q y*αε*P jj=Q y *α0(1-ρ)ε*P jj④以冶炼金属产品: S q= Q s*P s= Q y*αεεy/βy* P s= Q y*α0(1-ρ)εεy/βy* P sQ y:原矿产量 P y:原矿价格Q js:精矿产量 P js:精矿价格P jj:精矿金属价格Q s:金属产品产量P s:金属产品价格γ:精矿产率= Q js/Q yα:原矿品位α=α0(1-ρ)α0:地质品位β:精矿品位ρ:矿石贫化率=(地质品位α0-采出矿石品位)/地质品位ε:选矿回收率=产率γ*精矿品位β /原矿品位αεy:冶炼回收率βy:金属产品品位⑵非金属矿产品①一般非金属: S q=Q y*P y= Q js*P js②煤矿: S q=∑不同牌号煤产量*不同牌号煤价格③石材:荒料S q=荒料产量*荒料价格=原矿产量*成荒率*荒料价格板材S q=板材量*板材价格=原矿产量*成荒率*板材率*板材价格5.投资⑴单位生产能力投资估算法I=I d*A*η1*η2I d:参照物矿山单位生产能力投资A:评估对象矿山生产能力η1:时间差异调整系数η2:地域差异调整系数⑵生产规模指数法I1=I0(S1/S0)n*η1*η2I0:参照矿山固定资产投资额S1:评估对象矿山生产能力S0:参照矿山生产能力n:生产能力指数⑶比例估算法I=I1/fI1:评估对象矿山某主要工程的投资额f:参照矿山某主要工程占参照矿山固定资产投资的比例6.成本费用总成本费用=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用=(制造成本+制造费用)+管理费用+财务费用+营业费用经营成本(付现成本)=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性质维简费-利息支出成本法适用于预查和普查阶段的探矿权评估1.勘查成本效用法(预查)P c=C r *F=[U i*P i)*(1+ε)]*F=[U i*P i)+C]*FC r:重置成本U i:各类方法完成的实物工作量P i:各完成的实物工作对应的现行价格和费用标准F:效用系数= f1*f2f1:合理性系数f2:加权平均质量系数ε:间接费用的分摊系数C:间接费用2.地质要素评序法P=P c*α=[U i*P i)*(1+ε)]*F*j =[U i*P i )+C]*F*jαj:第j个地质要素的价值指数α：调整系数=j4①确定评估方法②计算直接成本③计算重置成本=直接成本*(1+ε)④确定效用系数 f2=∑(该类工作项目重置成本*该类工作项目效用系数)/∑工作项目重置成本⑤计算探矿权评估价值=重置成本*效用系数⑥探矿权价值=基础成本⑤*调整系数(勘查成本效用法:②-⑤,地质要素评序法:②-⑥)市场法1.可比销售法⑴详查以上探矿权及采矿权P={P i(μ·ω·t·θ·λ·δ)]i}/nP i:参照物成交价n:参照物个数μ:可采储量调整系数ω:矿石品位(质级)调整系数t:生产规模调整系数θ:产品价格调整系数λ:开采条件调整系数δ:区位与设施调整系数⑵勘查程度较低探矿权P={P i(P a·ξ·ω·v·φ·δ)]i}/nP a:勘查投入调整系数ξ:资源储量调整系数v:物化探异常调整系数φ:地质环境与矿化类型调整系数调整系数=1-(1-评估对象的可比因素评判值/参照物的可比因素评判值)*该可比因素权重2.单位面积探矿权价值评判法P=S*P a’ S:评估对象勘查区面积P a’:单位面积探矿权价值3.资源品级探矿权价值估算法P=Q d·ε·ω·cQ d:资源储量ε:单位资源品级价值ω:资源品级c:矿业权价值占资源毛价值的比例无形资产评估收益法⑴评估值=R i*K*(1+r)i]K:无形资产分成率R i:第i年使用无形资产带来的收益⑵评估值=R i*(1+r)-i]R i:被评估资产的第i年的超额收益无形资产超额收益的确定1.直接估算法⑴价格增加(P):R=(P2-P1)Q(1-T)⑵销量增加(Q):R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)⑶成本降低(C):R=(C1-C2)Q(1-T)⑷前三项都变化:R=[Q2(P2-C2)-Q1(P1-C1)](1-T)2.差额法R=净利润-净资产总额*行业平均净利润率3.分成率法无形资产收益额=销售收入(利润)*销售收入(利润)分成率*(1-T)销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率成本法1.自创无形资产重置成本⑴核算法重置成本=成本+期间费用+合理利润⑵倍加系数法重置成本=[(C+β1V)/(1-β2)](1+L)C:物化劳动消耗V:活劳动消耗β1:创造性劳动倍加系数β2:科研平均风险系数L:投资报酬率2.外购无形资产重置成本重置成本=账面成本*(评估时物价指数/购置时物价指数)3.无形资产贬值率的估算贬值率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)*100%计算机软件评估市场法V=αβV’α:生产率调整系数β:价值调整系数V’参照物价值成本法(主要)P=C1+C2C1=M*WC1:开发成本C2:维护成本M:工作量(人/月)W:单位工作量成本(月工资)商誉的评估1.割差法评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评5估值之和2.超额收益本金化价格法商誉的价值=(企业预期年收益额-行业平均收益率*该企业的单项资产评估值之和)/适用资本化率=(被评估企业单项资产评估值之和*(被评估企业预期收益率-行业平均收益率)/适用资本化率被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和*100%债券评估上市债券评估评估值=债券数量*评估基准日债券的市价(收盘)非上市债券评估1.到期一次还本付息P=F*(1+r)-nF:债券到期时的本利和单利:F=A*(1+m*i)复利:F=A*(1+i)mr:折现率A:债券面值m:计息期限i:债券利息率2.分次付息,到期一次还本P=R i*(1+r)-i]+A(1+r)-nR i:第i年的预期利息收益i:评估基准日距收取利息日期限n:评估基准日距到期日期限股票评估普通股价值评估1.固定红利P=R/r R:股票未来收益额r:折现率股票收益=每股股利或收益/每股面值2.红利增长型P=R/(r-g)R:评估基准日后的第一次股利g:股利增长率g=再投资比率*净资产利润率优先股价值评估1.不卖,永续P=R i*(1+r)-i]2.出售,有限期P=R i*(1+r)-i]+F(1+r)-nF:优先股的预期变现价值企业价值评估收益法一.企业永续经营1.年金法①各年收益相等P=A/r②各年收益不等P=R i*(1+r)-i]÷{[1-(1+r)-i]/r }÷r2.分段法①从n+1年起收益相等P=R i*(1+r)-i]+[(R n/r)(1+r)-n]②从n+1年起收益增加P=R i*(1+r)-i]+{[R n(1+g)/(r-g)](1+r)-n}二.企业有限经营P=R i*(1+r)-i]+ R n(1+r)-n折现率及资本化率投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率的估测1.风险累加法风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率2.β系数法R r=(R m-R f)*βR r:被评估企业风险报酬率R m:投资报酬率(市场期望报酬率)R f:无风险报酬率β:系数=某公司的风险水平/市场组合的风险水平R q=(R m-R f)*β*αα:企业特定风险调整系数折现率的计算㈠股东全部权益价值1.净资产或所有者权益价值=企业整体价值-付息债务2.对应收益额=净利润或净现金流量(股权自由现金流量净现金流量=净利润-折旧及摊销-追加资本性支出3.折现率:权益资金的折现率R=R f1+(R m-R f2)*β*αR f1:现行无风险报酬率R f2:历史平均无风险报酬率㈡企业整体价值1.企业整体价值=所有者权益+付息债务=总资产-非付息债务2.对应收益额：净利润或净现金流量+扣税后全部利息3.折现率：权益资金和全部带息负债综合折现R=E/(D+E)*K e + D/(D+E)(1-T)*K d6E/(D+E):权益占全部资本权重D/(D+E):债务占全部资本权重K e:权益资本要求的投资回报率(权益资本成本)K d:债务资本要求的投资回报率(债务资本成本)D:全部债务㈢投资资本价值1.投资资本价值=所有者权益+长期负债2.对应收益额:净现金流量+长期负债利息*(1-T)3.折现率R=E/(D+E)*K e + D/(D+E)(1-T)*K dD:长期负债㈣部分股东权益价值部分股东权益价值=股东全部权益价值*股权比率+控股权溢价或减去少数股权折价市场法现金流价值比率=被评估企业的市场价值FMV/被评估企业年现金流CF价值比率=资产价值/与资产价值密切相关的指标1.盈利类价值比率①全投资价值比率销售收入价值比率=(股权价值+债权价值)/销售收入EBIT价值比率=(股权价值+债权价值)/EBITEBITDA价值比率=(股权价值+债权价值)/EBITDA无负债现金流价值比率=(股权价值+债权价值)/无负债现金流②股权投资价值比率P/E价值比率=股权价值/税前收益股权现金流价值比率=股权价值/股权现金流2.资产类的价值比率①全投资口径价值比率总资产价值比率=(股权价值+债权价值)/总资产价值固定资产价值比率=(股权价值+债权价值)/固定资产价值②股权投资口径价值比率P/B价值比率=股权价值/净资产价值3.其他特殊类价值比率仓储量价值比率=(股权价值+债权价值)/仓库储量装卸量或吞吐量价值比率=(股权价值+债权价值)/装卸量或吞吐量专业人员数量价值比率=(股权价值+债权价值)/专业人员数量矿山可开采储量价值比率=(股权价值+债权价值)/矿山可开采储量盈利类价值比率盈利类价值比率M=资产价值/盈利类指标=1/(r-g)=市场价值FMV/FCF1价值比率风险因素修正M s=1÷[1/M g+(r S-r G)+(g G-g S)]S:被评估企业G:可比对象r:全投资折现率g:预期增长率7。