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秦皇岛阿那亚项目考察分析报告营销中心2018.12.31调研背景秦皇岛阿那亚如何由不良资产，变成北京之海、度假天堂，成为秦皇岛市场领军项目？2012年8月底项目一期开售，市场反应非常冷淡，2012年销售额仅4000多万，被视为不良资产。
一年后，亿城作价2.6亿抛售阿那亚，低于其获取价款1.4亿。
2013年，秦皇岛天行九州旅游置业团队接盘阿那亚，通过搭建完备的生活体验系统，以旅游带动地产，两线互相渗透；开始了阿那亚的“第二种人生”，产品非常抢手，同比秦皇岛其他产品单价高出一倍以上，2017年销售额达30亿元。
阿那亚现已成为秦皇岛房地产市场领军项目阿那亚被誉为“旅游+地产”的网红文旅小镇当之无愧。
阿那亚的运营经历了从反面到正面的破局。
其“硬件+软服务+精神需求引发核裂变的”独特商业模式，研究阿那亚操盘手法，俨然已经成为业界热门事件。
阿那亚项目小结Summary【借鉴一：项目规划】景观资源最大化+特色组团打造+地标建筑打造。
将景观资源利用最大化，使配套、景观融为一体，打造原生态居住产品，彰显项目稀缺自然资源优势；建筑以组团分布，打造不同建筑风格及产品线，满足客群不同休闲度假需求；组团内注重地标建筑的打造，不停制造组团热点，持续带动销售。
【借鉴二·开发模式】配合产品推售逐步打造基础配套+精神配套，从打造一个优质的产品转变成打造一种生活方式，用互动、多元打造度假休闲的新形态！通过360度全资源配套的打造，以旅游带动居住置业。
除了地标为主要亮点之外，在旅居配套上，如配合高尔夫、温泉、马会、海上运动等多层次多玩法的旅游配置形成市场聚焦点；同时小众型私享产业驱动，如邻里中心、酒店会所、展馆、购物中心、医院、学校等增加社区张力。
从而让客户买到的不仅仅是一处房子，还让客户能在那里住、吃、喝、玩，还能看到未来在这里的生活。
【借鉴三·产品运营】从房地产业转变为文化创意产业，把社区产品运营前置，变配套建筑为收入工具，提供极致的休闲度假体验，做活配套，提供稳定的人气，促进销售。
秦皇岛阿那亚模式以社群构建+生活方式营造为核心驱动强体验区运营，通过社群构建及生活方式营造，实现物业销售变现案例链接项目概况：位于秦皇岛市南部北戴河新区，距离南戴河旅游度假区10公里、距离高铁北戴河站15公里，拥有2.5公里海岸线，项目2015年销售额约十亿元，是全国最成功的旅游地产项目之一。
市场表现：年销10亿，均价高出周边楼盘1倍，90%推荐购买率，销售额占同片区80%，除高尔夫所有设施都盈利。
⚫⚫⚫生活方式提供商重体验区打造及运营48个微信群做社群圈层一个国际旅游度假村+别墅产权出售用轻资产整合重资产用服务拯救房地产传统旅游地产发展趋势转型之路旅游和地产深入结合，把各种消费业态做足，形成消费聚集注重功能性服务结构导入由短期收益转向长期收益配套体系通过家庭厨房延伸、家庭空间的延伸、家庭餐厅的延伸、家庭书房的延伸等，构建完善配套体系⚫业主食堂⚫颜值图书馆⚫网红教堂（天主教）······产权酒店包租模式，通过租金与度假权益的结合，提高投资收益；托管经营，节约享受生活的成本。
⚫宗教文化主题⚫诗歌文化主题⚫名人文化主题······社群运营构建客户圈层平台，形成项目正向促进分享的关系网，通过共享、参与，形成有温度、有共鸣的社群⚫沂蒙小调⚫红歌唱响⚫诗歌朗诵······完善配套体系+独特度假产品+特色运营案例借鉴秦皇岛阿纳亚项目概况：用地面积约3300亩建筑面积63万方开工时间2012-2-1竣工时间2016-8-30物业类型别墅、公寓、洋房等高尔夫球场少量高层高层、洋房别墅别墅CLUBMED 酒店会所温泉马场阿那亚地处北戴河黄金海岸腹地，项目内有2.5公里海滩，被中国国家地理杂志评为中国最美八大海岸之一。
全中国最孤独图书馆，三联海边公益图书馆坐落在项目内；18洞标准杆纯正滨海林克斯高尔夫球场、全球著名度假品牌ClubMed 地中海酒店，已进驻阿那亚。
青建集团股份公司施工方案阿那亚文创小镇（二期）二标段工程临时用电方案（A-ld01）批准：审核：编制：青建集团股份公司2018年8月目录1 工程概况 (1)2 编制依据 (1)3 临时用电设计 (2)4 临时用电一般规定 (13)5 三级配电两级保护 (14)6 施工照明 (15)7 施工用电线路 (16)8 电器装置的选择 (17)9 使用与维护 (18)10 接地接零 (18)1 工程概况1.0.1 工程名称：阿那亚文创小镇（二期）二标段工程1.0.2 建设单位：秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司1.0.3 监理单位：秦皇岛秦星工程项目管理有限公司1.0.4 施工单位：青建集团股份公司1.0.5 建设地点：秦皇岛市北戴河新区1.0.6 结构形式：框架、剪力墙结构1.0.7 建设规模：建设概况见表1.1-1。
表1.1-1 工程整体建设概况表单位名称主要功能建筑类别层数（地上/地下）建筑高度（m）地上建筑面积（㎡）地下建筑面积（㎡）19#楼住宅多层6/120.227930.26/22#楼住宅多层5/118.995173.3623#楼住宅多层6/124.004832.8824#楼住宅多层6/124.004259.1925#楼住宅多层6/124.008203.53地下车库汽车库Ⅰ类汽车库-1 4.5/21000总计30272.29210002 编制依据2.1 现行相关规范、规程表2.1-1类别名称编号国家建筑工程施工现场供用电安全规范GB50194-2014行业施工现场临时用电安全技术规范JGJ46—2005 建筑施工安全检查标准JGJ59—2011 建筑施工计算手册《通用用电设备配电设计规范》GB50055-2011《工业与民用配电设计手册》第三版《低压配电设计规范》GB50054-20112.2 施工图纸及有关文件表2.2-1类别内容编号日期施工图纸建筑总平面布置图2018年7月3 临时用电设计3.1现场情况说明本工程建筑面积较大等特点，场区设置变压器2台，布置一级配电柜2台；分别位于场区西北侧与西南侧。
一切与房地产无关的项目新物种历经五年的心血打造，阿那亚品牌已覆盖多个城市，经营范围涉及地产开发，酒店管理，商业文化，投资等多个流多个领域，正逐渐成为北京中产生活方式的重要品牌。
阿那亚不算一个传统的房地产项目，马寅把它定义成房地产行业的一个新物种。
阿那亚是其六年以前正式接手的项目，我讲过很多次了，当年其实就想接手后卖掉，后来没卖成砸自己手里了，所以只能自己干。
2013年是让我最刻骨铭心的一个时代， 5月1号，正式接手的项目，接手之后，通过三个月的努力没卖掉，开始研究这项目到底应该怎么干。
当时这个项目承载式收购15个亿，有十个亿是信托资基金贷款，年利息15%。
大概我记得2013年那一年销售卖了7000万，贷款利息还了一亿五，然后开始转型。
旅游度假地产是重灾区，例如海南，2013年的-2014年，基本上整个海南哀鸿遍野，一片狼藉，哪都是烂尾楼。
最关键的一点，13年客户群体发生了质的改变，不是简单的你给他什么，他就要什么的阶段了，他们开始自己思考了，他们开始自己思考自己的真正的生活是什么。
去年30亿销售额，整个阿那亚服务型产业收入4亿，民宿的业主占了两个亿，剩下就是我们自己经营的酒店餐饮等相关的大概占了不到两个亿，服务性收入可以打平了。
阿那亚为何与地产无关，分三块来讲，一个是用户的洞察与拣选。
第二产品体系的搭建。
第三个是运营了。
用户洞察跟这个时代有很大的关系。
当年的时候，其实我接手这个项目是一期，基本上其实他已经当年的时候，其实做最早做传统旅游度假定定位的时候很简单，就是说要有一个五星级酒店，要有一个高尔夫球场。
最早的案例也是这样。
客户定位海边度假产品，客户群体是60后70后，甚至50后这些功成名就的人，他们才有时间有精力来消费这样的生活方式。
所以当时就定义在这样一个产品，之后发现客户根本不买账，开始慢慢地研究客户群体，到底是为什么会不买账这样的产品？发现，其实60后的人和我们以前想象的完全不一样。
这些人基本到了一个叫收割战略的状态了。
读阿那亚物业感想在读《阿那亚物业》的过程中，这本书给了我很大的触动，也给我带来了很大的启迪。
这本书的宗旨是：以爱为本的服务”——阿那亚式物业服务是这样做的、也是这样做的。
这本书让我更了解物业公司在面对客户时该如何应对：是服务态度要服务、是服务体系要服务……这样才能给客户提供一个良好的物业服务，才能提升小区居民生活质量。
那么在服务中如何才能做到有效呢？《阿那亚物业》里介绍：“阿那亚”（英文为 Academic)是一个以“爱”为中心、以亲情为纽带的现代物业服务组织。
它是基于对家庭生活的高度关注而产生并不断发展起来的社区服务组织。
在这里，社区成员会感受到自己跟别人的不同，也会对别人提出问题和建议；这种平等的关系将是一种相互尊重和平等合作的关系；这些都是值得我们学习和借鉴的地方！”这就是阿那亚的价值观和宗旨！一、“爱”的经营理念，成就未来。
有句话说得好：在商业竞争中要取得成功，就必须做好管理和技术方面的工作；只有在管理方面做好了，才能使企业更好的发展壮大。
只有做到管理和技术相结合，才能实现公司的可持续发展。
而我们要做的就是让管理工作发挥最大的作用，让企业从员工的切身利益出发，为业主提供高品质的服务，就必须以人为本，充分考虑到业主对生活品质的要求。
作为一家物业公司，服务好业主就必须做到两点：一要有高质量的服务质量和相应的管理水平；二要有先进文化引领。
如果因为没有高质量而导致业主不满，我们在对业主做服务时就不会有高远的追求，更不会有良好的口碑；同样我们在为客户提供服务时也不会有相应高水平的物业管理水平。
所以作为物业公司，无论从管理者还是员工在经营管理中一定要时刻将“以爱为本”这一理念贯彻到底。
只有做到这一点，才会在今后的管理和售后服务中赢得业主对生活品质要求越来越高的认可和支持；才会有越来越多的业主选择加入到我们中来！所以说阿那亚物业服务就是成功！二、专业品质服务，持续改善！阿那亚物业团队从各个角度、各个层面关注社区问题，提出解决方案。
阿那亚项目介绍阿那亚商业模式分析阿那亚介绍概括与现状阿那亚的创新探索阿那亚远景发展历程取得成绩社会影响和谐社区探索供给侧改革探索地产转型探索产业布局行业布局概括与现状阿那亚位于北戴河新区，占地3300亩。
坐拥2.5公里海岸线、湿地公园等自然资源；另有马会、水上中心；业主食堂；Club Med；孤独图书馆、海边礼堂、美术馆等Th活配套和精神建筑。
以完整体系，覆盖居民从日常到精神、个体到社群的多元需求。
阿那亚与居民一起，打造基于文化和价值观的新型亲密关系，实现更美人Th。
阿那亚位于北戴河新区黄金海岸，是一个先锋性、艺术性的人文度假社区，距离北京300公里，总占地3300亩。
阿那亚以一套完整的配套、建筑体系，覆盖居民从日常到精神、个体到社群的多元需求。
取得成绩数据2017全年度假服务收入超3亿；连续两年度假收入增长率超100%；全年销售额26亿；连续两年销售收入增长率超50%；全年销售套量、销售面积，均超过北京楼市第一业主规模一期别墅、洋房共205户二期观海公寓共680户三期小院、洋房共170户四期小镇北区公寓、洋房、别墅509户；小镇南区公寓、洋房、别墅800户安澜返租酒店公寓491户五期聆海小院435户B5文创小镇1400户已累计入住：2055户；未来将入住：近3000户接待量接待业主回家36670户，120428人次营销中心接待看房客户32866组，150875人次园区总接待车辆77555量2017年餐饮接待量782814人次2018年将接待业主回家约25万人次，餐饮接待量约150万人次社会影响2017年戏剧节，关注人数120万人次；2016年音乐剧，关注人数48万人次；2015至2017年，北京卫视特别关注栏目连续三年报导阿那亚社区戏剧；2015年央视《焦点访谈》报导阿那亚2016年北京卫视报导阿那亚社区生活节阿那亚孤独图书馆2015年一条视频为孤独图书馆拍摄的视频，累计浏览量已突破5.2亿次阿那亚一直是国内社会化媒体甚至国外媒体关注的焦点，它是中国中产阶级全新Th活方式的写照。
