福州SOHO公寓调研

东二环泰禾广场SOHO
定位：海西第一商务集群顶级soho
东二环泰禾广场
项目地址 晋安区塔头路、化工路 与连江路交汇处 占地面积 172376㎡
总建面积
二期SOHO 体量 标准层高
576475㎡
137600㎡ 4.5m
容积率
SOHO户数 主力产品 开间进深 园林景观 交房时间 预计开盘时间
3.34
约2992 40-60㎡ —— —— 2016年底 2014年11月
6万方商业区
酒店
开间3.5-4M，进深 7.5-8.5M
—— 2016年6月30日 二期2014年9月底
项目占地90亩，容积率为2.9，绿化率5%左右，计容总建159000㎡，规 划1栋酒店（1#），3栋14层SOHO办公楼（2-5#），以及商业街区。
SOHO产品配比
面积段 30-40 40-50 合计 套数 216 936 1152 优势
潜在供应（万 ㎡） 7.13 25 1.23 25 3.1 17 4 15 13.76 10 11.7 4.2 5.5 15
中心 东二环泰禾广场 中海寰宇天下 万科又一城 正荣财富中心 群升江山城 信通中心 华润万象城 富力中心 融信双杭城
中心
（33.36万㎡）
王府城
正荣二化项目 次中心
三盛CITY
1#
10万方集中商业
项目占地29003㎡，容积率为4.28，计容总建124161㎡，规划2栋普通住 宅，1栋SOHO办公楼（1#），以及集中式商业。
SOHO产品配比
面积段 —— —— 合计 套数 户型未公开 —— 优势
开发商
均价/报价
华辰集团
20000元/㎡（毛坯）
交房时间
开盘时间
2016年下半年
预计2014年12月
开发商 均价/报价
优劣势分析 劣势 1、项目所在区域板块偏居住属性，商务氛围欠缺
1、项目位于奥体中心西侧，未来发展潜力大 2、自身配备6万方商业，为SOHO提供配套 3、4.5米挑高，可做两层使用
王府城SOHO
定位：4.5米挑高，5A级SOHO
王府城 项目地址 总建面积 SOHO体量 标准层高 总层数 建筑风格 台江区八一七路和工 业路交界路口处 124161㎡ 12285㎡ 4.5m 21F(1-5F商业） 现代 占地面积 容积率 SOHO户数 主力产品 开间进深 园林景观 29003 4.28 约246套 45-60㎡ 开间3.8-4.3米 进深11-12米 ——
占地面积 容积率 SOHO户数
56988㎡ 4.2 约3600户
标准层高
总层数
4.5m
25F 超现代 三盛集团 22000元/㎡（毛坯）
主力产品
开间进深 园林景观 交房时间 开盘时间
45-59㎡
开间3.5M，进深1012M 现代 2016年底 2014年10月
3万方商业街区
项目占地85.48亩，后期改动容积率为4.2（原2.5），计容总建239349 ㎡ ，规划1栋酒店（7#），5栋25层SOHO办公楼（1-6#），以及商业区。
SOHO产品配比（1#、2#）
面积段 40-50 50-60 合计 套数 1152 288 1440
建筑风格 开发商 均价/报价
优劣势分析 优势 1、项目位于南江滨，坐拥一线江景资源 2、项目邻近海峡金融街商务区及东部办公区，便于后期人流 导入 3、4.5米层高，可做两层使用 4、自身配备3万㎡商业区及一栋星级酒店，为SOHO提供配套 劣势 1、目前区域成熟度不足，交通便利性不够，周边配套相对 缺乏 2、SOHO体量庞大，后期销售存在压力
SOHO SOHO精装标 ㎡ 17500元/ 准1500元/㎡ 1700018000元/㎡ 16000元/㎡ 毛坯
东二环泰禾 广场二期
6098
576475㎡
137600㎡
2992
46-60㎡
奥体SOHO
6245
159000㎡
48000㎡
1152
4.5m
40-42㎡
毛坯
王府城
-----
124161㎡
12285㎡
次中心
（62.9万㎡）
闽江世纪城
东二环泰禾广 场
正荣二化项目 万科又一城 正荣财富中心 群升江山城 中海寰宇天下 信通中心 融汇温泉城 合计
奥体SOHO
阳光城大都会
近郊
（44.3万㎡）
近郊
已开盘 未开盘
5.4
2.5 165.56
3
福州重点SOHO项目概况
福州市区重点在售SOHO概况
竞品项目 土地楼面价 （元/㎡） 总建 SOHO体量 SOHO户数 总层数 标准层高 主力面积 均价/报价 装修
2013年 12.2 19.2 17279
2014年1-10月 15.7 8.7 15634
10000
供需：2010年福州soho尚处于起步阶段，而后2011-2012随着住宅调控，大量投资需求外溢至商业市场，soho亦随之火爆，供需齐升，供
求趋于平衡,其中2012年全年成交达39.9万㎡。而2013年由于新增供应有限，在售项目去化19.2万㎡，供需比为0.6，市场呈现明显供不应求， 主力成交项目为蓝波湾、凯隆橙仕公馆、东二环泰禾广场等项目；14年1-10月市场SOHO在售量较少，销量为8.7万㎡；
SOHO产品配比
面积段 55-57 72-75 合计 套数 320 160 —— 优势 1、地处闽江北商务区，规划前景好 2、毗邻万宝商圈，周边各类配套成熟 3、路网发达，公交、自驾均便利 4、品牌房企，开发写字楼经验充足
建筑风格 开发商 均价/报价
优劣势分析 劣势 1、SOHO产品层高仅3.3米，无挑高设计，竞争力不足
均价：福州历年SOHO价格呈“V”形波动，2011-2012年受大规模市场放量以及外围项目占据成交主力拉低了市场整体均价，产品的日益
稀缺以及市中心主力成交项目的双重影响下，导致2013年soho价格涨幅明显，达17279元/㎡，14年1-10月受海西佰悦城、融汇温泉城等项目
影响价格下滑至1.56万元左右。
SOHO整体供需结构
从产品供求上看，目前客户需求与产品供应契合度较高，40-50㎡小面积产品主导供需
近年市区主要在售SOHO产品线供需情况
500000 400000 300000 200000 100000 0 30以下 30-40 40-50 50-60 供应量 60-70 70-80 去化率 80-90 90-100 100以上 96% 83% 97% 93% 86% 73% 120% 100% 59% 50% 80% 60% 40% 20% 0%
优劣势分析 劣势 1、区域成熟度目前相对不足，尤其是商务氛围方面 1、项目为福州当前最大城市综合体，发展潜力巨大 2、自身商业体量巨大，为SOHO提供配套 3、周边路网发达，公交、自驾均便利 4、4.5米层高，可做两层使用
阳光天地奥体SOHO
定位：国家地标商圈中的万能SOHO
阳光天地奥体SOHO
5# 3# 2#
富力中心
定位：海西地标商务集群
富力中心
写字楼
项目地址
台江区闽江北中央商 务区·上浦路东侧
占地面积
69817㎡
LOFT SOHO
总建面积
LOFT SOHO体量 标准层高 总层数
352479㎡
71274㎡ SOHO：3.3m LOFT：4.5m
容积率
LOFT SOHO户数 主力产品 开间进深 园林景观 交房时间 开盘时间
二期soho
总层数 建筑风格 开发商 均价/报价
26F（3栋） 16F（1栋）
超现代 泰禾集团 17000-18000 元/㎡（毛坯）
项目占地500亩，容积率为3.0，总建150万㎡，二期规划4栋SOHO，一
栋星级酒店、5万方商业及10余栋高层住宅
SOHO产品配比
面积段 —— —— 合计 套数 户型未公开 —— 优势
2
SOHO市场潜在供应
潜在供应
目前福州SOHO产品可预测潜在供应量约165.56万㎡，即使以近几年SOHO市场最好的12 年成交量39万㎡计算，消化周期也要4年，潜在压力巨大，未来竞争格局极为严峻Baidu Nhomakorabea
融汇温泉城
SOHO潜在供应分布
区位
项目
富力中心 华润万象城 王府城 融信双航城 奥体SOHO 三盛CITY 闽江世纪城 阳光城大都会
三盛CITY
11581
239349㎡
170400㎡
3600
25F SOHO：21F LOFT：22F 26F（3栋） 16F（1栋） 14F
4.5m SOHO： 3.3m LOFT：4.5m 4.5m
40-50㎡
2200025000元/㎡
毛坯
富力中心
6700
352479㎡
71274㎡
1090
60-70㎡
福州市SOHO公寓调研报告
2014 年 11 月 30 日
1
近年SOHO市场公寓概况
SOHO整体供需分析
近年福州市区SOHO供求量价走势图
60 50 40 30 20 10 15000 20000
0
供应 成交 均价
2010年 9.4 6.1 16189
2011年 51.1 17.6 15320
2012年 37.6 39.9 15167
4.2
约1090套 57-75㎡
SOHO：21F LOFT：22F
超现代 富力集团 17500元/㎡ （精装1500元/㎡）
开间4.5-5米 近深13-15米
—— 2016年底 2014年11月
约1万方底商
项目占地69817㎡，容积率为4.2，计容总建352479㎡，共规划5栋办公楼 ，其中3栋甲级写字楼、1栋SOHO，1栋LOFT。
246
21F
4.5m
45-60㎡
20000元/㎡
毛坯
融信双杭城
6069
930000㎡
250000㎡
60000
33F
4.5m
41-46㎡
20000元/㎡
毛坯
三盛City
定位：福州首个滨江CLUB综合体
三盛City
2#
3# 1#
5#
6# 酒店
项目地址 总建面积 SOHO体量
仓山区南江滨西大道 （三盛巴厘岛东侧） 239349㎡ 170400㎡
优劣势分析 劣势 1、开发商口碑差，前期开发项目负面影响严重
1、项目位于市中心核心地段，毗邻各大核心商圈 2、周边路网发达，公交、自驾均便利，同时1号地铁线 2015年底开通，交房即可享受地铁
4
福州重点SOHO平面图
三盛City
奥体SOHO
富力中心
项目地址
仓山区海峡奥体中 心西侧(盘屿路)
占地面积
60000㎡
总建面积
SOHO体 量 标准层高 总层数 建筑风格
159000㎡
48000㎡ 4.5m 14F（底商2层） 现代 阳光城集团 16000元/㎡（毛 坯）
容积率
SOHO户数 主力产品 开间进深 园林景观 交房时间 开盘时间
2.9
1152 40-42㎡
60%
从供应层面上看：40-50㎡面积段产品占据了市场供应主流，其次为30-40㎡面积段和50-60㎡面积段，其供应产品主要 由东二环泰禾广场、阳光城SOHO、蓝波湾等项目；
从需求层面上看： 与供应产品线相符，主力成交产品亦集中在40-50㎡面积段，去化率高达97%，呈现供需两旺，主要
由五四北泰禾广场、东二环泰禾广场、阳光城SOHO等项目成交。50-60㎡产品亦去化良好达93%，仓山万达广场、中央第 五街、阳光城SOHO等项目成交。