银泰中心酒店式公寓定位报告

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酒店式公寓深度调研报告

北京棕榈泉国际公寓
装修标准运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ）号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京）项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称物业地址总占地面积总建筑面积总层数开发商设计单位施工进度交付时间租售性质租售价格客户性质
北京富顿中心朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层北京昆泰房地产开发集团华成国际建筑工程有限公司竣工 2003年全部售完，21世纪不动产代理租赁一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年）大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘

某商业写字楼项目定位策划报告

某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。

在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。

我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。

2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。

这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。

在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。

3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。

此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。

4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。

包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。

我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。

5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。

同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。

以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。

通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。

谢谢阁下的审阅与支持。

此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。

在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。

银泰in77 A区考察报告

人性化设计
空间布局充分考虑了人的需求，如舒适的购物环境、便捷的交通流线等，为顾客提供舒适的购物体验。
绿化与景观设计
立体绿化
银泰in77 a区采用立体绿化设计，利用屋顶、墙面等空间进行绿化，增加绿地面积，美化城市环境。
景观节点
在建筑设计中，银泰in77 a区注重景观节点的营造，通过水景、雕塑、植被等元素，创造出富有艺术感的景观空间。
a区内有多个高端品牌旗舰店、时尚精品店和潮流服饰店，提供丰富的购物选择。
娱乐设施
金融服务
a区内有电影院、KTV、电玩城等娱乐场所，为消费者提供多样化的休闲方式。
a区内有多家银行、证券公司和保险公司等金融机构，方便消费者办理各类金融业务。
人流量分析
a区地理位置优越，位于市中心繁华地段，人流量较大。
线上线下融合
线上购物平台的兴起使得线下实体商业面临挑战，但线下商业在体验和服务上具有优势，银泰in77 a区应积极探索线上线下
融合发展模式。
绿色环保理念
随着社会对环保问题的关注度提高，绿色、环保、可持续发展的理念逐渐深入人心，银泰in77 a区应注重环保和可持续发展
。
a区未来规划
01
02
03
商业业态升级
05
银泰in77 a区运营情况分析
商户经营状况
商户数量与分布
银泰in77 a区共有各类商户200余家，涵盖了时尚零售、餐饮、休闲娱乐等多个领域。各商户在空间布局上呈现出多样化的特点，满足了不同消费者的需求。
商户经营状况评估
根据实地考察和数据分析，大部分商户的经营状况良好，销售额稳步增长。其中，时尚零售和餐饮类商户表现尤为突出，成为拉动整体销售额增长的主要力量。

上海酒店式公定位报告(120p)

本案开发机遇与风险并存
住宅
商办
高端酒店及酒店式公寓聚集预示着片区未来将会导入大量高端居住人群，给本案带来较大的市场机会；
酒店及酒店式公寓信息来源：易居cric系统
但像万豪这样世界级酒店集团大体量产品的介入给本案开发带来较大的风险，需要关注自身开发节奏。
5 项目前期物业分析
本案大盘效应明显，完善的社区配套、便利的交通资源及高科技环保技术引入使其房价处于新城绝对高位，区域标杆形象已经建立
• 三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员 • 松江规划局负责新城规划审批人员 • 松江地区楼盘，包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员…… • 新城重点商业及酒店式公寓，包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员
2. 我们调研了以下楼盘：
• 9号线沿线酒店式公寓，包括上海风景、佘山假日半岛…… • 松江地区重点在售楼盘，包括御上海、保利西子湾、绿地诺丁山、德邑小城、乐莫苑、奥林匹
市场现状
新城区域住宅开发早期发展迅速，但办公氛围匮乏，传统酒店式公寓面临诸多挑战和风险
项目核心目标
如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？
2 项目面临问题解析本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造
区域突破
超越竞争
产品塑造
•松江新城早期”空城效应 “所带来后遗症如何医治？
3 项目地块现状分析
9号线松江大学城站出站即达本案，项目具备极佳的交通资源和昭示性，周边未来将有完善配套支撑
会展及科技孵化区
欢乐谷配套区
本案
9号线站点
市民广场
松江客运中心
•项目在本片区中位置极佳，9号线出站过天桥即达，嘉松公路沿线，通达性便利。南侧是已建成的市民广场，无论在视野景观还是风水都属上成；

成都重庆商业综合体考察报告

酒吧、特色餐厅等设施
国际品牌服饰、世界名品店、数
码广场、超市、餐饮名店、美食
广场外，还包括国际电影院、动
感电玩城、高级商务会所等。
恒大中心（HDCentre）办
公楼
恒大中心总体量约6万平方米开启“纯租赁”模式，以单一产权，保证企业经营管理与维护的统一性。这种模式是商务地产革新与国际商务新趋势。也将带来良好的客户质量和更高品质的物业服务。纯租凭业态，统一管理，统一运营，别于传统写字楼的专业化物业服务，最大限度地保证物业的高端商务品质。超国际甲级写字楼为企业稳定发展护航，充分保证入驻企业形象，高端企业入驻首选。
IFS国金中心商场
IFS国金中心商场
成都国际金融中心定位：共八层的超级购物中心，将汇聚近300 个品牌将成为成都最高档次、最具规模和影响力的地标性建筑物，将引进数百个成都最具代表性的商铺，其中包括世界上出名的国际名牌、港澳名牌，再加上其九龙仓本身之马哥孛罗酒店等，有望成为西部较具影响力的商贸中心，
维拓记——成都-重庆商业综合体考察
成都-第一天
恒大广场 IFS国金中心商场
远洋太古里
成都恒大广场
恒大广场位于提督街99号，成都中央商务区CBD核心原点，毗邻城市东西主干道蜀都大道核心段总府路，，占地52亩，总投资超过56亿元，由国际级购物中心（TheONE)、超甲级写字楼（HDCentre恒大中心）、顶级住宅及超五星级酒店（St.Regis瑞吉）组成，汇集各国美食和国际知名品牌，奢华的酒店服务、高标准的住宅享受、全新的购物体验以及高品质的写字楼物业品质、将成为成都全新的地标级城市综合体。项目总体量430,000平方米，项目裙楼1-5层及B1层为100,000平米购物中心。4栋塔楼分别为42,000平米酒店，60,000平米写字楼及2栋144,000平米高级公寓。三座塔楼修成后，还将专门修建面积12万平方米的三层地下停车场，共有机动车停车位1533个，非机动车车位2000个，停车问题可以完全解决。

北京城市高端公寓市场分析

8.0
人保大厦：76,362 ㎡银泰大厦：75,307 ㎡ 37,018 ㎡柏悦府：17,410 ㎡，共28套
柏悦居：39,212 ㎡，共216套
52166 ㎡柏悦府、柏悦居写字楼酒店、商业 63层，249.9米，长安街沿线最高建筑 44层，比国贸Ⅰ、Ⅱ座高30米左右比建外SOHO高一倍左右
均价为13302元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨2.9%。
成交面积（万平方米）
250
成交套数（右轴）
20000 18000
200
16000 14000
150
12000 10000
100
8000 6000
50
4000 2000
0
0
20 08 .1 0
20 08 .1 1
20 08 .1 2
20 08 .6
银泰中心在《福布斯》的广告 ——2006-11-1
银泰中心在《环球企业家》的广告 ——2006-12-1
21
营销动作·公关活动
营销活动北京银泰中心铂金赞助精华品牌全球峰会北京银泰中心举办香港预售展览新闻发布会银泰中心获“最具城市名片价值的地标性建筑” 北京银泰中心柏悦府获“年度豪宅设计大奖” 国际精英圣诞新年盛会银泰中心领跑“企业责任” Swatch全球最大陀飞轮精品店入驻北京银泰中心Park Life 首届银行家高峰论坛银泰中心成为白金赞助伙伴科技创新构筑精品—银泰中心项目北京银泰中心刷新北京第一高楼记录 249.9米北京银泰中心柏悦居香港热销创价格新高银泰中心欲与国贸试比“高” 京城最贵住宅CBD银泰中心九成买家有海外背景京城最贵住宅银泰中心夺冠 [2008-1-9] [2005-5-20] [2006-4-19] [2006-9-18] [2006-10-8] [2006-12-20] [2007-5-28] [2007-7-11] [2005-6-22] [2005-12-16] [2006-4-27] [2006-11-9] [2007-5-30]

房地产项目定位报告

未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道（城市重要干道）
往大雁塔容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、双拼别墅
经济价值分析大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院，届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公园：规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区：坡地地形更能发挥景观优势：通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景的分析，得出本项目的属性定位及市场站位

银泰中心-酒店式公寓定位报告

套数户型区间
客梯数
21套 400—1600平米
3部
银泰中心操作模式——面向涉外高端商务人士需求
客户主要来源于国外及港、澳地区，所占比例为70%左右，客户职业主要以私营企业主、商人为主，比例占到65% ；面向涉外高端商务人士，实现高价格和高形象的突破，成就CBD第一公寓市场地位。
40年产权公寓市场——公寓发展阶段，投资属性产品，尚未进入一线物业市场阵列
涉外需求牵引下的公寓契机——以涉外公寓需求，牵动市场，支撑高价高速
国际公寓高端市场占位——细分市场梳理高端产品线，奠定国际公寓的市场高端地位
主力面积区间主力销售均价
类别高层电梯豪宅（含公寓豪宅）
物业形态
开发状态在售项目居多，后续规划项目相对较多在售项目居多，后续开发量较少
小面积公寓能否承载银泰品牌下的高端使命，能否实现整盘的价值最大化？
困局之思1：酒店式公寓角色——木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂
银泰中心： ——成都里程碑式的精神领袖型建筑； ——成都的世界级建筑封面之一。顶级综合体物业： ——国际甲级写字楼； ——华尔道夫酒店； ——顶级奢侈品商业； ——260-380平米公寓豪宅； ——100平米以下酒店式公寓。木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂：
2011年以前典型公寓项目 2012年典型公寓项目
2011年前市场供应以60平米以内中端小户型产品为主，且供销两旺； 2012年综合体公寓物业仍以100平米以下产品为主，其中铁狮门晶融汇为68-94平米，AFC中航国际广场为 47-76平米等；潜在供应 40年产权公寓仍以 100平米以下小面积物业为主，本案 1000余套的酒店公寓压力堪忧。

国际城南：成都国际化城市名片；顶级城市综合体：顶级城市综合体，含国际甲级写字楼、世界最豪华最著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、公寓豪宅和酒店式公寓等。

北京银泰中心简介

北京银泰中心简介北京银泰中心（Beijing Yintai Centre）位于建国门外大街2号，地处北京中央商务区(CBD)核心地带，北临长安街，东接三环路，踞国贸桥“金十字”西南角。

根据首都规划委员会规划，长安街两侧建筑限高250米，北京银泰中心中央主楼高249.9米、63层，是长安街上的最高建筑。

其建设与规划，经国务院总理办公会审批，曾连续多年列为北京市重点建设项目。

简介概要北京银泰中心主楼由极致尊贵的精品型酒店北京柏悦酒店（Park Hyatt Beijing）和现代豪华公寓柏悦居(Park Hyatt Residences)和专属府邸式公寓柏悦府(Park Hyatt Penthouses)组成；两侧对称配置186米、44层的超甲级智能化写字楼银泰写字楼和人保写字楼，三栋方形高塔品字矗立，呈鼎足之势；悦•生活(Park Life)把三幢塔楼连接在一起，其中4层(地上3层、地下1层)为商业配套设施，荟萃顶级奢华品牌旗舰店、会议宴会设施、中西餐饮和健身休闲等设施，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。

建筑数据开工日期 2004年5月竣工日期 2008年3月结构类型中央主楼纯钢结构东西两侧写字楼钢、钢筋混凝土结构建筑高度 249.90米占地面积： 31,305平方米总建筑面积： 349,998平方米地上总建筑面积： 263,998平方米地下总建筑面积： 86,290平方米团队名单开发商：北京银泰置业有限公司全盘物业管理公司：凯悦国际酒店集团写字楼物业管理公司：第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司楼层规划北京柏悦酒店------极致尊贵的精品酒店北京银泰中心拥有的凯悦酒店及度假村集团在大中华地区首家精品酒店——北京柏悦酒店，是凯悦集团在中国投资并全盘管理的第一个项目，凯悦集团也是北京银泰中心功能定位顾问和装修设计总监。

凯悦旗下的“凯悦”、“君悦”和“柏悦”三品牌，均昭然展示最高质量的服务，给予客人完美舒适和尊贵的感受。

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