房地产测绘服务技术方案

工程技术　ＳｏＩＥＮＣＥ＆ＴＥＯＦＩＮＯＬＯＧＹ　—２０￣０—Ｎ０．２６ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ圆圈　Ｕ　跚　深度探讨房产面积测绘技术及测算问题解决方案　苏国权　（广西南宁方迅飚风房地产测绘有限公司　南宁　５３０２００）　摘要：本文基于笔者多年从事房产面积测绘的橱关工作经验，以房产面积测绘技术为研究对象，研究分析了房产面积曩ｌ绘中常规测量方　法与数字测算方法，探讨了房产面积测绘中可能存在的同蠢和解决方方案，相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借薹意义。　关键词：房产面积洲绘　问题　对策　房产平面圉　中圈分类号：Ｐ２　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２—３７９１（２０１　Ｏ）０９（ｂ）一Ｏ０５５—０１　近年来。随着我国市场经济的发展和　住房制度改革的深化，商品房作为一种高　价　耐用的特殊商品进人了流通领域，商品　房交易市场日趋活跃，时至今日，城市住宅　薷求更显示了其强劲的张力，其中商品房　施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工　面积、商品房销售建筑面积均逐年增长。　１房产测绘技术研究　１．１常规测量方法　ｌ；１．１直接量测法　直接量测菡是通过实地量测房屋（或地　物）边长、角度等要素，将需要计算面积的　图形分割成若干使乎计算的简单图形（包　括规则图形和不规则图形）　应用几何图形　面积计算公式计算出房产面积。图形计算。　对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、　梯形　扇形、圆、椭圆等规则几何图形，则将　实地量出的几何要素套入相关几何公式，　即可得出其面积。不规则图形计算。将不规　则图形划分成若干三角形和梯形，实地丈　量出有关要素尺寸，然后按照几何公式计　算面积。　１．１．２图上量测法　（１）求积仪法。将图纸固定展放在平滑　的水平图板或桌面上，采用求积仪量出所　求面积。使用求积仪时，图板要安置平稳，　图纸不能有褶皱或裂痕，求积仪极点位置　选定时，两臂应尽量垂直　对于较大面积，　可将图纸分块计算。（２）方格网法。将透明毫　米小方格纸萦在需要量测的图形上，查数　其所占小方格数，再根据每个小方格所代　表的实地面积，求出整个图形面积。（３）三斜　法．将图形分割成若干三角形，并量出三角　形底与高，计算出每个三角形的面积，最后　得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，　三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成　同底三角形。　１．２数字测算方法　数字测算方法，是采用数字测绘技术　先测绘出房产平面图，然后再按照坐标法　计算出房产面积。测算步骤如下。　１．２．１测绘数字房产平面图　（１）测设图跟导线。居住区竣工后，沿居　住区道路布设导线网。全站仪现场观测和　采集数据后，输人微机。利用导线平差软件　进行总体平差。（２）测绘底层平面图。在各导　线点安置全站仪，测设房屋底层外墙勒脚　以上的角点坐标，将采集的数据输人计算　机后，编绘出底层平面图。（３）测绘各层平面　图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各　层与底层不同之处，将有关数据输人计算　机，编绘出各层平面图。（４）测绘分户平面　图。使用经检定的钢尺或手持测距仪，现场　量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，　将有关数据整体平差后输人计算机，编绘　出分户平面图。　１．２．２计算房产面积　多边形面积计算：　Ｓ＝去∑　（　一　一　）　（１）　厶ｉ＝１　房产面积具体计算步骤如下。　（１）计算每层建筑面积。将每层平面图　的各角点坐标输人公式（１），即可计算出每　层建筑面积。（２）计算整栋建筑面积。各层建　筑面积之和即整栋建筑面积。（３）计算分户　套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标　输人公式（１），即得出分户套内建筑面积。　（４）计算公用建筑面积。将公用部位的平面　图角点坐标输入公式（１），即得出公用建筑　面积。（５）检查分户套内建筑面积和公用建　筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑　面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行　粗差检查。如两者相等，则无粗差。（６）计算　分户建筑面积。先按照权属分割协议或有　关规定，按比例分摊公用建筑面积。再将该　户套内建筑面积加上该户应摊的公用面　积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑　面积之和与整栋建筑面积是否相等。　２房产面积测算问题及其解决对策　２．１未封闭，外墙两角有柱子的凸阳台面积　计算方法　对于这类阳台笔者认为是按半面积计　算的。有开发商提出异议，认为应按全面积　计算，理由是：该套房屋为一套房屋且一个　产权人自用，有柱，有顶盖，２０００年国标《房　产测量规范》中没有明确表示这样的房屋　部位面积的计算方法，但ｌ９９１年《房产测量　规范》中有明确说明按全面积计算。所以，　应执行ｌ９９１年《房产测量规范》标准按全面　积计算。　但笔者认为２０００年国标《房产测量规　范》关于商品房面积计算的宗旨之一是首　先按房屋部位和功能区分部位类型，再按　部位类型执行２０００年国标《房产测量规范》　标准。无论按部位还是功能来讲它都是阳　台，既然是阳台类，就应该执行２０００年国标　《房产测量规范》标准按阳台的计算方法计　算半面积。　２．２四周合围为一幢房屋的门洞的认定　自建设部房地产司负责人就《商品房　销售管理办法》的实施予以明确解释为多　幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程　的地下室都不计人共有建筑面积后，房地　产开发商开发的市场性商品房，东西南北　房屋相连，城镇建设规划许可证批为一幢　房屋，实地也是一幢房屋，四周各有一门　洞，开发商要求计算面积。　笔者认为不能计算面积，依据是：四个　门洞不仅仅是为该幢房屋使用的，而更多　的是为来此购物和做其它事情的客户服务　的。而客户是不定的、随时变化的。对建设　部房地产司负责人的解释应该理解为：其　功能仅为一幢房屋全体业主或一幢房屋以　内部分业主服务的共用房屋部位可计人分　摊面积，以一幢为认定基础，按照谁受益谁　分摊的原则计算。笔者理解，所谓服务的对　象最终是人，而不是房屋面积，只是为了房　产管理的延续性、永久性和更加合理化而　使用房屋面积分摊体现而已。说到底这类　门洞应该归为道路，所以不计算面积。这种　类型房屋的对外（不是为一幢房屋全体业　主或者一幢房屋内部分业主专用）公用电　梯间无论是否营业性，都不应计人分摊面　积。　２．３产权面积　规范》与建筑工程建筑　面积《规范》（简称《建规》）之间的区分　对于这一点，房地产开发企业的技术人员　尤其应该高度重视。笔者认为《建规　适用　于地上及地下建筑物面积的计算，主要在　建筑工程承包合同的订立、竣工决算以及　核定单方造价上发挥作用。《规范》则用于　房屋产权面积的测量。对于《规范》的理解　应把握以下几个方面：具有上盖；具有维　修；结构牢固；层高在２．２ｍ或２．２ｍ以上；可　作为人民生产或生活的场所。只有具备上　述条件的房屋才能计算产权面积。　２．４避免计算过程中产生的偶然误差　房屋产权面积的测算过程需要通过计　算房屋的总建筑面积、各户套内建筑面积　以及分摊系数，最终才能得出产权面积。由　于每个计算过程以及每步的计算结果在小　数点后位数的取含上不规范，也会产生误　差。通常，所有面积计算结果应保留到小数　点后至少三位，一般取四位；共有面积分摊　系数应保留到小数点后六位一所有面积的　计算结果保留到小数点后两位。　参考文献　【１］ＣＨＳ００１—９５．房产测量规范【ｓ】．　【２】章书寿．地籍测量学【Ｍ】．南京：河海大　学出版社，１９９１．　科技资讯ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ　

房屋测绘技术实施方案

一、引言。

房屋测绘技术是指利用测绘仪器设备对房屋进行精确测量和绘制，以获取房屋的准确空间位置和形状信息。在建筑设计、土地规划、房地产开发等领域，房屋测绘技术具有重要的应用价值。本文将就房屋测绘技术的实施方案进行详细阐述，旨在提高房屋测绘工作的效率和准确性。

二、技术设备。

1. 测绘仪器，选择精度高、稳定性好的全站仪、GPS定位仪等测绘仪器，保证测绘数据的准确性和可靠性。

2. 计算机及软件，配备高性能计算机，并安装专业的测绘软件，用于数据处理和绘图。

三、测绘流程。

1. 前期准备，根据测绘任务的要求，确定测绘范围和精度要求，做好测区的准备工作。

2. 控制测量，设置控制点，进行控制测量，获取基准点的空间坐标。

3. 数据采集，利用测绘仪器对房屋进行实地测量，获取房屋的空间数据。

4. 数据处理，将采集到的数据导入计算机，利用测绘软件进行数据处理和分析，得出测绘结果。

5. 绘图输出，根据处理后的数据，进行绘图输出，生成测绘成果图。

四、质量控制。 1. 数据质量控制，对采集的数据进行严格的质量控制，确保数据的准确性和完整性。

2. 测绘精度控制，在测量过程中，严格控制测量精度，保证测绘结果符合要求。

3. 绘图质量控制，对绘图过程进行质量控制，确保绘图的准确性和清晰度。

五、应用推广。

1. 建筑设计，房屋测绘技术可以为建筑设计提供精确的空间数据，为设计师提供可靠的依据。

2. 土地规划，在土地规划中，利用房屋测绘技术可以实现对土地利用的精确规划和管理。

3. 房地产开发，在房地产开发中，房屋测绘技术可以为开发商提供详细的房屋信息，为项目开发提供支持。

六、总结。

房屋测绘技术是一项重要的测绘工作，对于建筑设计、土地规划、房地产开发等领域具有重要的意义。通过科学合理的技术设备、严格规范的测绘流程和质量控制，可以保证测绘工作的准确性和可靠性，为相关领域的发展提供有力支持。

房产测绘方案

1. 背景

房产测绘是指利用测绘技术对房产进行精准测量和绘制出相应的地形、地貌以及物理地理等信息，用于验证房产的真实情况和精准测算房产的价值。在不同领域具有广泛的应用，例如地图制作、房地产、城市规划和土地利用等。

2. 测绘方案

房产测绘方案是实现房产测绘目的的具体执行计划，包括以下几方面的内容：

2.1 测绘目标

测绘目标是测绘方案的立足点，明确了所需要测绘的对象、目标和要求。根据不同的用途和检测要求，测绘目标可以分为以下几种：

• 土地：用于土地权属确认、地质地貌及土地利用调查等；

• 建筑物：用于建房前的坐标控制、原有建筑物的立面图、平面图等；

• 道路：用于交通规划、道路工程设计、交通流量监测等；

• 水利：用于水资源管理、水文监测、溯源和治理工程等。

2.2 测绘技术

测绘技术是执行测绘方案中最重要的环节，是保证数据精度和准确性的关键。常见的测绘技术包括： • GNSS测量：全球导航卫星系统测量技术，主要通过GPS、GLONASS、北斗等卫星信号进行位置测量；

• 高精度测量仪：包括全站仪、电子经纬仪、激光距离仪和激光测距仪等，主要用于测量高精度控制点及地形要素；

• 遥感影像技术：包括卫星遥感技术和航空摄影测量技术，用于获取高分辨率的影像数据进行特定地区的测量，如土地利用调查、城市基础设施规划等；

• 软件平台：包括土地测绘管理系统、道路交通规划设计软件和三维监测模拟软件等，主要用于数据处理、分析和结果可视化等。

2.3 测绘标准

测绘标准是保证测绘数据质量和可靠性的重要保障。房产测绘标准主要包括以下几个方面：

• 数据标准：规范测量精度、数据格式、坐标系和数据分类等；

• 测量规范：系统化规范测绘工作流程和方法；

• 质量管控：完善测绘现场监测流程，确保数据质量和标识；

• 标准化质量评估：测绘数据的质量统一按照标准进行评估。

3. 测绘流程

房产测绘流程是指按照测绘方案实施测绘工作的详细步骤，包括以下几个环节： 3.1 前期准备

土地和房产测绘实施方案

一、前言。

土地和房产测绘是保障国家土地资源合理利用和房地产市场有序发展的重要环节。为了确保土地和房产测绘工作的准确性和规范性，制定本实施方案，以指导相关工作的开展。

二、测绘前准备。

1.明确测绘范围，根据实际需要，明确土地和房产测绘的范围和具体任务，包括测绘区域的地理位置、面积大小等。

2.调查研究，在测绘前进行必要的调查研究工作，了解测绘区域的地形地貌、自然环境、土地利用状况、房产分布情况等相关信息。

3.技术准备，准备好测绘所需的技术设备和工具，包括测量仪器、绘图工具、GPS定位设备等。

三、测绘实施。

1.测量定界，根据测绘范围，进行测量定界工作，确定测绘区域的边界和范围。

2.地形测量，采用现代测量技术，对测绘区域的地形地貌进行精确测量，获取地形数据。

3.建筑测绘，对房产进行测绘，包括建筑物的结构、面积、高度等相关信息。

4.数据处理，对采集到的测绘数据进行处理和分析，生成测绘成果图和相关报告。

四、质量控制。

1.数据准确性，对测绘数据进行严格的质量检查，确保数据的准确性和可靠性。

2.成果图审定，经过数据处理后，成果图需经专业人员审定，确保符合相关标准和规范。

3.报告编制，编制测绘报告，详细记录测绘过程和结果，提供技术支持和参考依据。

五、成果应用。

1.土地规划，测绘成果可用于土地规划和土地利用管理，为城市规划和土地资源管理提供科学依据。

2.房产交易，测绘成果可用于房产交易和产权确认，保障房产交易的合法性和安全性。

3.资源管理，测绘成果可用于资源管理和环境保护，为相关部门提供决策支持。

六、总结。

土地和房产测绘是一项复杂而重要的工作，需要科学规划和严格执行。本实施方案旨在指导和规范土地和房产测绘工作的开展，确保测绘成果的准确性和可靠性，为国家土地资源管理和房地产市场发展提供有力支持。希望相关部门和人员认真执行本方案，做好土地和房产测绘工作，为国家经济社会发展做出积极贡献。