吉林省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：会计假设考试试题

吉林省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：会计假设考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。

A．被保险标的

B．保险资金来源

C．保险的实施方法

D．保险责任承担的次序

2、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。该房地产的价格为万元。

A：313

B：329

C：417

D：446

E：工业用地的监测点评估价格

3、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

A．直接观察法

B．间接观察法

C．采访法

D．报告法

4、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值。

A：利润为零

B：允许的最低经济效益指标

C：最大费用

D：最大利润

E：借款合同

5、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

6、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。

A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途

B：所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准

C：产权档案未记录用途的，以实际用途为准

D：实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。

A．房地产开发企业的特点 B．城市区域功能

C．购房者的需求

D．城市地理环境

8、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为__万元。

A．695.83

B．681.25

C．715.83

D．718.75

9、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的__。

A．变现风险

B．政策风险

C．利率风险

D．市场供求风险

11、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。

A．转让

B．赠送

C．出让

D．买卖

12、所有权属于__。

A．从物权

B．动产物权

C．他物权

D．主物权

13、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。

A：自行拆迁

B：委托拆迁

C：政府拆迁

D：社会拆迁

E：房地产估价机构必须加盖公章

14、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/㎡，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/㎡，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/㎡，则该住宅楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比，。 A：前者高于后者

B：前者低于后者

C：前者等于后者

D：无法确定

E：执行层的组织协调

15、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元

A：2281.83

B：2474.60

C：3798.30

D：4119.18

E：工业用地的监测点评估价格

16、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。

A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准

B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件

C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质

D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费

E：房地产估价机构必须加盖公章

18、甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100，甲公司应当返还张某元。

A：60000

B：67000

C：83500

D：100000

E：执行层的组织协调

19、企业所得税实行比例税率，其税率是。

A：10％

B：18％ C：25％

D：33％

E：执行层的组织协调

20、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。

A：替代性

B：异质性

C：用途多样性

D：相互影响性

E：工业用地的监测点评估价格

21、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是__。

A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为

B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为

C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为

D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为

22、经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别是__。

A．动态指标更合适

B．是否考虑资金的时间价值

C．国外多用动态指标

D．静态指标简单

23、房地产估价是一种关乎__的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。

A．相关单位

B．个人

C．集体

D．相关单位位和个人

24、下列属于间接融资方式的是__。

A．政府发行债券

B．股票融资

C．银行借款

D．签署商业票据

25、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。

A．了解某宗房地产的出租人权益价值

B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C．了解某地区地震后房地产价值的变化

D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A．1838.00

B．1844.55

C．1845.87 D．1850.00

2、与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了。

A：运营成本

B：装修费用

C：土地费用

D：开发成本

E：借款合同

3、房地产投资的__特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A．相对较高的收益水平

B．易于获得金融机构的支持

C．能抵消通货膨胀的影响

D．提高投资者的资信等级

4、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。

A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

5、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。

A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场

D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

6、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。

A：总销量

B：价格

C：价值

D：总效用

E：执行层的组织协调

7、收益性房地产的价值高低主要取决于。

A：已经获得净收益的大小

B：未来获得净收益的风险

C：未来获得净收益的大小

D：目前总收益的大小

E：未来获得净收益期限的长短

8、下列符合房地产广告要求的有。

A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限