大连市城市住宅区物业管理项目接管暂行办法

大连市城市住宅小区物业管理标准发布日期：2006—08—28(大房局发［1998］86号1 998年10月26日）为加强我市住宅小区物业管理，更好地发挥住宅小区的使用功能，并使其保值和增值，不断提高小区居民的生活质量，根据国家、省、市物业管理法规、规章和规范性文件规定，制定本标准.一、综合管理1、小区实行专业化管理，由物业管理企业对小区房屋、设施、设备、绿化、卫生、治安、环境实行统一的社会化、专业化、经营性管理.2、小区按规定程序成立了业主委员会(管理委员会），并有规定整的工作制度和会议制度。

业主委员会(管理委员会)按规定要求,定期组织召开业主、使用人大会(代表大会）、业主委员会（管理委员会）会议。

会议决议、决定和会议记录存档备查。

．3、物业管理企业与业主委员会（管理委员会）签订了《物业管理委托合同》，合同文本规范，合同双方贵、权、利明确。

4、小区交付使用时，严格按照综合验收标准验收,有完整的验收档案，交接手续完备.5、小区各项管理制度完善，管理规定、公约分发到户，并对制度、规定执行情况定期检查,有检查记录.6、物业管理企业机构设置、人员配备合理，有企业发展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任，考核办法完善。

7、物业管理人员经物业管理专业培训，持证上岗，佩戴服务标志牌,遵守职业道德，文明用语，规范服务，整体素质较高o8、有争创全国城市物业管理优秀示范住宅小区的规划与具体实施方案，并组织实施。

9、各种档案资料、报修养护记录、财务结算应用计算机操作。

二、房屋及维修管理1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现2、小区内房屋幢号、行政街号、管理号、单元号有明显标志,并设有引路方向平面图。

3、房屋零修、急修及时率达98％以上，合格率达100％，险情排除及时率达100%.有维修记录和回访记录。

4、房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录.5、房屋完好率达98％以上。

6、定期对房屋安全状况进行检查，发现不安全隐患，请主管部门进行安全鉴定。

大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见（大政发〔2014〕40号）各区、市、县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：物业服务行业关系千家万户，是社会管理的重要组成部分。

经过多年发展，我市物业服务行业在提高城市管理水平、改善人居工作环境、增加就业、促进社会和谐稳定、推动现代服务业发展等方面发挥了重要作用。

为了更好地满足市民需求，切实提高物业服务水平，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，现就促进物业服务行业发展提出如下实施意见：一、工作目标及原则（一）工作目标。

努力构建监管体制健全，政策体系完善，服务质量优良，市场主体成熟、行为规范、供需平衡、竞争有序的物业服务业体系。

用3至5年的时间，基本实现物业服务的规范化、市场化、专业化，物业管理水平明显提高，城市人居工作环境明显改善，业主满意度明显提升。

（二）工作原则。

坚持业主自我管理与政府扶持监管并行的原则，实行“大家事、大家管”；坚持物业管理属地化、物业服务市场化的原则；坚持基础服务、专项服务和市场化专业服务相结合的原则。

二、完善物业市场监管体制（三）调整物业市场监管体制。

实行市、区政府、街道办事处、社区居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的市场监管体制，实现“纵向到底、横向到边，分工明确、权责一致，齐抓共管、服务到位”的市场监管格局。

市物业行政主管部门负责制定行业政策和发展规划，对全市物业活动实施监督管理；区政府应明确区物业行政主管部门，负责辖区物业服务行业的行政管理；街道办事处应明确物业管理工作机构，承担业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常管理工作；社区居委会负责对辖区住宅小区的物业服务工作进行监督指导，列席业主委员会议事和决策会议。

大连市实施《物业管理条例》办法（2018年修正）文章属性•【制定机关】大连市人民政府•【公布日期】2018.07.23•【字号】大连市人民政府令第105号•【施行日期】2018.09.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文大连市实施《物业管理条例》办法（第105号令）（2009年8月13日大连市人民政府令第105号公布；根据2018年7月23日大连市人民政府令第154号《大连市人民政府关于修改32件市政府规章的决定》修正）第一章总则第一条为了实施国务院《物业管理条例》，结合大连市实际，制定本办法。

第二条大连市行政区域内，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，适用本办法。

第三条市及县（市）区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构，负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责，负责与物业管理活动有关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。

居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会日常工作。

第四条鼓励依法成立物业服务行业协会。

物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范经营行为，培训从业人员，调解行业内部争议，维护会员合法权益，促进行业健康发展。

第二章业主及业主大会第五条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规、规章规定的其他权利。

辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（辽价发[1997]25号1997年3月24日）第一条为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，根据国家《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及省有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对其城市房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它相关的服务所收取的费用。

第三条本办法适用于我省范围内，具有收费资格的物业管理单位对城市住宅小区、高级住宅、别墅、商厦及写字楼提供社会化、专业化服务的收费管理。

第四条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管部门。

物价部门应会同物业管理行政主管部加强对物业管理服务收费的管理和监督。

第五条经物价部门确认，符合下列条件并按规定办理了《经营性收费许可证》的物业管理单位，具有收费资格，允许按规定的标准向小区居民收取物业管理服务费：（一）经当地工商行政管理部门登记注册；（二）经当地物业管理行政主管部门资质确认；（三）成立由产权人和使用人代表共同组成的、负有协调和监督职责的小区管理委员会或业主管理委员会；为商厦、写字楼等非住宅小区提供服务的物业管理单位的收费资格，需符合本条的（一）、（二）款项内容。

第六条政府鼓励物业管理单位开展公正的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第七条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

大连市城市公有房屋管理规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市人民政府关于印发《大连市城市公有房屋管理规定》的通知（大政发［１９９５］３２号）各区、市、县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：现将《大连市城市公有房屋管理规定》印发给你们，请遵照执行。

大连市人民政府一九九五年四月十三日大连市城市公有房屋管理规定第一章总则第一条为了加强对城市公有房屋的管理，保障公有房屋产权人、使用人和经营人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关规定，制定本管理规定。

第二条本管理规定适用于大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内的，产权属于国有或集体所有的房屋及其附属设施（以下简称公有房屋）。

公有房屋管理中的转让、抵押、协议租金的租赁、典当等，按照省、市有关房地产交易管理规定执行。

第三条大连市房地产管理局是市人民政府负责全市公有房屋行政管理工作的主管机关，其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和其他县（市）、区（含大连经济技术开发区、保税区、国家旅游渡假区）的房地产管理部门是所在行政区域内公有房屋行政管理工作的主管部门（以下简称公有房屋主管部门）。

第四条凡依照国家有关政策和法律、法规规定由人民政府所接管没收的房屋、纳入社会主义改造的房屋、经人民法院判决产权归国家所有的房屋、由财政投资建造和收购的房屋，以及按照国家有关规定产权属于国家所有的房屋，均属国家财产，由公有房屋主管部门依法行使产权人经营和管理的权利并承担相应的义务。

按照国家规定属于全民所有制单位和军队所有的房屋，由国家授权的单位依法行使产权人经营和管理权利并承担相应的义务。

大连市人民政府办公室关于印发大连市物业管理区域管理办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市人民政府办公室关于印发大连市物业管理区域管理办法的通知各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：《大连市物业管理区域管理办法》业经大连市第十六届人民政府第七十五次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

大连市人民政府办公室2020年6月15日大连市物业管理区域管理办法第一章总则第一条为加强我市物业管理区域管理，规范物业管理服务活动，根据《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《大连市物业管理条例》有关规定，制定本办法。

第二条本市行政区域内物业管理区域的管理适用本办法。

第三条市物业行政主管部门负责本市物业管理区域管理的监督指导工作。

各区市县、先导区物业行政主管部门负责本辖区物业管理区域划分、备案和管理工作。

街道办事处或者乡镇人民政府配合做好物业管理区域划分及调整相关工作。

第二章区域划分原则第四条物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。

第五条规划设计条件确定的项目用地范围，原则上划分为一个物业管理区域。

消防、照明、电气、监控、排水管网、道路、绿地等配套共用设施设备和物业服务用房共用的相邻项目，应当合并划分为一个物业管理区域。

规模过大、被市政道路分割且配套共用设施设备和物业服务用房能够分割、独立使用的一个项目，可以划分为不同的物业管理区域；影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。

大连市物业管理条例「全文」（2）大连市物业管理条例「全文」第十一条业主大会筹备组履行下列职责：(一)确定会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)参照市房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;(三)确认业主身份，核定业主的投票权数;(四)拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人;(五)做好会议的其他准备工作。

前款第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(四)项规定的事项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内书面公告。

第十二条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。

需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。

第十三条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十四条业主大会应当依法选举产生一个业主委员会。

业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。

业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人。

业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。

大连市物业产权人委员会登记备案管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市物业产权人委员会登记备案管理办法（大房局发[2000]12号2000年2月17日）第一章总则第一条为加强对物业产权人委员会的登记备案管理，维护物业产权人委员会的合法权益，根据《大连市城市住宅区物业管理办法》及有关法律、法规和规章的规定，制定本办法。

第二条成立物业产权人委员会，应在物业管理行政主管部门指导下，按照规定程序选举产生，并依照本办法的规定登记备案。

第三条物业产权人委员会必须遵守宪法、法律、法规和规章的规定，不得损害国家利益、社会公共利益和物业产权人、使用人合法权益。

第四条市房地产管理局以及县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门是本辖区内物业产权人委员会登记备案的主管部门。

市及县（市）、区、大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区物业管理办公室具体负责本辖区内物业产权人委员会的日常管理工作。

第二章管辖第五条商住写字楼及其他非住宅物业的物业产权人委员会，由市物业管理行政主管部门负责登记备案管理；住宅区物业产权人委员会，由所在区（市）、县物业管理行政主管部门负责登记备案管理。

第六条跨行政区域的住宅区物业产权人委员会的登记备案管理，由市物业管理行政主管部门负责确定登记备案管辖。

第三章成立登记备案第七条成立第一届物业产权人委员会，应当先成立筹备小组。

筹备小组由开发建设单位或原产权单位负责组建。

筹备小组可以由开发建设单位、原产权单位、物业管理企业和所在行政区域的街道办事处、派出所以及物业产权人代表组成，负责起草有关文件和成立第一届物业产权人委员会的准备工作。

大连市人民政府关于印发《大连市城市住宅区物业管理办法》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市人民政府关于印发《大连市城市住宅区物业管理办法》的通知（大政发〔１９９９〕１２３号）各区、市、县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：现将《大连市城市住宅区物业管理办法》印发给你们，请遵照执行。

大连市人民政府一九九九年十二月二十三日大连市城市住宅区物业管理办法第一章总则第一条为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。

本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

第三条本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物为物业管理；配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。

第四条大连市房地产管理局以及县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。

市及县（市）、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第一章总则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）:_________组织名称:______________________主任:__________________________办公地址：______________________联系电话：______________________受委托方（以下简称乙方）：_______企业名称：______________________注册地址：______________________联系电话：______________________(物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况物业类型：_______________________座落位置：______市______区______路（街道)_____号。

管理界限:东至___________ ;南至_______________ ；西至___________ ；北至_______________ 。

占地面积:___________平方米.建筑面积：___________平方米。

委托管理的物业构成细目见附表。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。

本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同,承担相应的责任。

第二章委托管理事项第四条房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位(基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面、______、_______。

第五条房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、________、_________ 。

第六条公用设施的维修、养护和管理,包括：非市政路、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场、_____ 、__________。

第七条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括:物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等.第八条公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。