房地产工程管理体系的建立与实施
第一讲：房地产工程时间计划管理
1房地产时间管理的政策风险
2房地产企业进度计划的核心理念－经营进度
3房地产项目进度计划管理的操作原则－向关键工作要时间，向非关键工作要资源
4计划管理的概念：什么是计划？
4.1《惠普POM》：计划是部门之间沟通的工具。
4.2计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。
4.3《惠普执行力》：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。
5房地产工程时间计划与现场施工进度的关系
5.1房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；
5.2现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；
5.3房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；
5.4影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。
6房地产工程时间计划的目的
6.1确保工程任务顺利完成
6.2保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通
6.3便于领导对开发过程进行监控与调整
7房地产工程时间计划智慧金钥匙
7.1计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。
7.2避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。
7.3计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。
7.4经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。
7.5执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。
8房地产开发的特点分析
8.1运作周期长：监控成本和监控难度高。
8.2外部接口多：协调和可控性难度高。
8.3手工操作为主：标准化和一致性差（分包体系、民工作业）。
8.4并行运作的单位多：协调和计划控制的难度大（多个单位在项目现场）。
8.5产品不可逆：前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错的成本高。
9房地产工程时间计划管理体系的内容
9.1房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配
置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。
9.2中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。
9.3某地产集团时间控制计划的28个节点，详见链接。
10房地产工程时间进度控制实例
10.1房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制
计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。
10.2案例：发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计
划。
10.3通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。
11房地产工程时间计划管理体系的现实意义：沟通平台、监控平台、知识平台
12房地产项目开工之前编制三级管理计划的意义：设置项目的基准计划。
13建立房地产工程时间计划管理体系的基础
14房地产工程时间计划管理的任务是什么？
14.1房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到
开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化
对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。
14.2通俗地说，房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划，从而指导生产。
15怎样编制房地产工程时间管理计划？
15.1房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶
段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。——通盘考虑的计划
是好计划。
15.2编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的
搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下，
考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制
出可行的各项计划。——符合企业实际情况的计划是好计划。
15.3房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需
要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发
项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是
新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。——符合市场规律的计划是好计划。
15.4计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。——能够操作执行的计划是好计划。
16如何测算房地产工程工期？
16.1房地产标准工期测算案例
17保证房地产工程进度的正确途径：一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。
18如何判断现场存在工程进度问题？人、机、料。
19如何有效执行工程时间计划？
19.1目标统一的甲方工程时间计划管理体系
19.2组织保障
19.3团队执行力
19.4资源支持
19.5技术支持
第二讲：房地产工程质量管理
1房地产质量管理的核心理念－产品质量
1.1兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。
1.2房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人
性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化）、建筑产品高新技术
应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。
2衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度
2.1客户对开发商质量与服务满意的四重境界：一次购买满意—重复购买－推荐朋友购买－以开发
商物业为荣。
2.2衡量工程质量的具体指标
3房地产项目质量管理与控制思路
3.1工程项目基本保证质量
3.2客户关注质量
