房地产项目前期运作流程
一、房地产投资决策
1、项目的选择
要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观房地产市场做全面、深入的调研，还必须对项目做可行性研究分析： 1）房地产有效需求量：从市场供应量和需求量两方面综合考虑。
预测需求量可以从以下三方面着手，一是国家宏观经济形势对房地产业的影响；二是区域经济发展对房地产业的影响；三是目标城市、目标地区房地产供求现状及走势、价格走势、成本走势、效益走势。
2）政府政策和宏观经济环境：必须考虑国家法律和政府政策允许的投资范围、投资导向及优惠政策、政府对城市规划及规划的控制水平，对房地产的行业管理方式、法定投资程序及向房地产业征收的税费。
3）投资者的实力：自己的投资经验及投资管理经验，筹资、融资能力。
4）可能获取土地的位置及规划条件：不同的地段位置有不同的特点和不同的用途，适合于不同的项目，项目的类型应该与地段相吻合。同时要考虑城市建设的发展规划和计划。
5）项目投资收益率
上述五个要素是项目选择时必须考虑的基本要素，但最终决定选择哪个项目，还必须结合可行性研究分析才能做出。
2、项目的可行性研究
可行性研究的内容：
1）投资环境研究：指政治、经济、法律保障环境。
2）市场调研及预测：总量包括市场现状和发展趋势、街区功能的配置和变迁、社会商业利润和社区文化及地段、交通等。
3）具体包括同类楼盘的供应量、空置率、实际价格，同类楼盘中哪些楼盘的销售情况具有代表性，同类楼盘中哪个地段的楼盘最好销为什么？买家最感兴趣的是什么，最好销的户型和面积是什么等。
4）项目开发用地及街区调查：土地状况、拆迁、市政情况、周边相邻单位及用地情况。街区调查包括街区的单位、性质、规模、常住及流动人口的文化水平、职业、街道宽度及交通状况、经济发展水平等。
5）项目规划设计方案及工程建设成本测算：投资者在规划设计前，必须根据市场调研的结果提出规划设计要求，包括小区总体建筑规划要求、建筑风格、绿化及街景要求、采光通风和色调要求、安全系数要求、结构和布局设计要求、设备要求、管线要求、成本控制要求等。
6）开发建设计划及组织：前期开发计划、工程建设计
划、建设场地布置和施工队伍选择。
7）营销方案：包括经营方案和销售方案两部分。
8）经营方案根据投资策略、投资者实力和市场预测情况，可分为出售和出租以及二者相结合三种方式。
9）销售方案包括预售与建成后现房出售两种运作方案。销售方式－自销还是委托销售、销售策略、价格策略、广告宣传、销售进度等。
10）投资估算与资金筹措：资金投入、现金流量等，资金筹措方式包括投资者自有资金、发行股票与债券、银行贷款、预收购房款等4种。
11）风险分析：政治风险、经济风险、市场风险、政策风险、自然风险。
12）经济、环境、社会效益评价
13）可行性研究的结论及建议
3、开发项目的资金筹措
1）企业自有资金：尽管“永远不使用你自己的钱”通常被说成是发展商的第一信条，但事实上，绝大部分房地产开发企业或是利用现有的自有资金支持项目的开发，或是努力通过多种途径扩大自己的资金基础。尤其是国内地产开发投资的特性本身就要求发展商必须有一定的自有资金投入。
2）银行信贷（间接融资）：实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”举例说明：
3）假定某发展商现有自有资金3000万元可投入房地产开发项目，当前房地产开发投资的收益率（投资利润率）为每年20％，贷款利润为
每年10％。如果发展商不向银行贷款或不能得到贷款，则只能承担总投
资额3000万元的开发项目，如果开发周期为2年，则发展商可获取的开
发利润为1200万元，自有资金年平均收益率为20％。但如果开发商以抵
押贷款或其他贷款方式从银行贷入7000万元，则他就可以承担总投资额
为1亿元的开发项目，假设此时开发周期为3年，则其开发利润为10000
万元×20％×3＝6000万元，扣除付给银行的贷款利息7000万元×【（1
＋10％）×1.5-1】＝1076万元之后，得净利润4924万元，此时，发展
商自有资金年平均收益率为【（4924÷3000）÷3】×100％＝54.7％。
4）从上面的例子可以看出，同样是3000万元的自有资金，如
不向银行贷款，则其每年的净收益仅有600万元，如果向银行贷款则每年
的净收益1641万元，比不利用银行贷款时可多收入1041万元。
5）社会集资（直接融资）：发行房地产股票、发行公司债券
6）其他融资方式：预收定金或购房款、各类企事业单位的自有资金、各类信托基金、银团联合贷款、借助有经济实
力的公司合作开发、与有实力的工程承包商合作开发等。
二、房地产开发的前期工作
我国的房地产开发程序大体分为八个阶段：
①项目建议书阶段
②项目建议书经批准后，进行可行性研究，编制可行性研究报告。
③勘察设计阶段
④开工准备阶段
⑤施工阶段
⑥竣工验收阶段
⑦租售阶段。
⑧使用阶段。
①～④项常被称为项目开发的前期工作。
1、项目用地的取得方式：根据政府的七十一号文件，以后土地的取得一律采用拍卖的方式。
2、开发项目手续办理及规划方案的确定
1）立项：项目建议书以及项目可行性研究的审批为项目立项阶段。
立项批复的内容包括项目建设地点、四至范围、建设内容、建筑面积、投资规模、土地使用权获取方式、市政状况以及各项税费等。
2）办理《建设用地规划许可证》：项目选址确定后，进入用地审批阶段。用地审批的内容包括，现场查勘、征求意见（环境保护、消防、文物管理等）、提供规划红线、审查总平面图、核定用地面积、核发建设用地规划许可证。
3）办理《建设工程规划许可证》：一般为建设申请、确定规划设计条件、方案审查、建设审批等步骤。
4）办理《国有土地使用证》：到县以上房屋土地管理部门办理土地使用手续，签订项目土地出让合同。一般的做法是付清40％地价款后获得临时土地使用证，付清全款后申领正式土地使用证书。
7）办理《建设工程开工证》：
8）办理《商品房预售许可证》
3、开发项目委托设计
