产城融合时代下,科技园区需要什么样的商业配套

产城融合时代下，科技园区需要什么样的商业配套

商业配套作为科技园区必不可少的组成部分，已经深入到园区工作生活的各个细小单元。产业园区的商业配套及生活配套体现着园区的规划水准和运营能力。传统园区在规划建设的过程中往往忽视商业配套的前期规划，直接影响园区后续招商入住进程及长期可持续发展需求。

产城融合背景下，一个成熟的科技园区需要构建一个能满足产业生产、研发、管理等产业功能以及居住、餐饮、休闲、娱乐等生活功能的复合型生态空间。这就要求科技园区商业配套既需要考虑社区型的基础配套，也要考虑员工娱乐生活上的多元化需求，同时要兼顾周边居民的服务需求，合理的业态组合、适宜的商业落位、不同业态物业工程条件前置考虑显得至关重要。

新时代的科技园区表现出功能复杂、需求多样、与城市联系更加紧密的特点，相对应的科技园区商业配套也应与时俱进，应满足以下几个条件：

1.基础生活配套完备

产业园区的核心都是人，衣食住行是人们生活的必须，这就要求科技园区要像社区一样具备种类较为完善的基础生活配套，以满足园区内创新从业者的日常工作和生活需求。

2.满足在园人群需求 基于科技园区就业人群年轻化、高收入、工作时间长的工作特征，也对园区提出了更多生活性配套设施方面的需求。在基础需求之外，种类丰富的能为园区人际交往和交流机会提供更多可能性的多元化、创意性、复合化、人性化的娱乐需求配套逐渐成为常规需求。

3.有效补充城市配套

在满足园区就业人群需求的同时，部分购物中心、图书馆等大型配套设施还能供周边居民使用，完善了城市的配套服务。除此之外，就业人群与城市居民在咖啡厅、图书馆、羽毛球场等场所中进行非正式交流的频率增加，有利于创新环境的形成，推动了新知识与新技术的扩散发展。

根据园区地理区位和受众群体的不同，园区商业配套大致有外向型、内外兼顾型、内向型三种类型，不论是那种类型，商业服务配套功能主要涵盖居住、餐饮、商业、文化、体育、医疗、教育等。

表 科技园区商业配套业态组合

园区规划建设阶段，商业品牌落位就需要纳入规划阶段。由于涉及到商业主体需满足各个业态的工程条件，大致的商场品牌业态落位必须提前确定。譬如，餐饮业态需要考虑油烟排放总量的设置以及燃气的设置；健身房、大型超市、体检中心等业态对于给排水、承重、柱距、层高等有各自的特殊需求，这些商业业态落位工作必须前置。这一阶段不需要确定每一个入驻品牌名称，但至少要确定是餐饮还是超市或是便利店等业态的具体类型。在具体落位的时候应遵循以下原则：

1.与园区总体定位匹配

园区总体定位决定了商业配套的整体档次和主要功能。通过商业整体定位，可以快速把握符合园区定位的消费群体，进而寻找符合消费群体的相关头部品牌或是特色品牌，作为园区商业招商的主导方向。

2.租金收益最大化原则

租金收益也是品牌落位的关键点，除了满足市场需求以外，商业项目经营的本质一定是利润最大化。因此，园区在选择品牌落位的时候也要充分考虑租金，通过调整不同业态面积配比来实现租金收益最大化。位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态，在满足亮点的要求下尽量分割面积将租金坪效最大化。

3.业态衔接便利性原则

科技园区商业配套的主力消费人群为在园办公人员，一些刚需、高频需求的业态譬如餐饮需要相对集中布置，也便于引流；零售业态需放在热区主入口、主通道；休闲娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流。 大原则之下，具体还要从功能匹配、人员导流、业态互补、体验亮点等多角度来完善品牌落位方向。充分考虑并发挥业态各自的特性如吸引人流、消化面积、贡献租金等以及人流量、硬件条件需求等。

商业项目的常规物业工程条件主要分为建筑要求和配套技术要求，建筑层面主要考虑面积、楼层、层高、柱距、楼板承重等，配套技术要求主要有给排水、供气、强电、暖通、电梯、停车位等。

科技园区商业业态组合中，餐饮是占比相对较高的业态，不同类型的餐饮品牌也会有所差异，但主要有以下需求要点： 除此之外，诸如健身房、体检中心、银行等业态需要优先考虑其需求特性。健身中心对于承重、楼层、柱距、供水等有相对特性需求，银行对楼层要求一般为1-2层、门面需求10米以上，而体检中心则对通风、安全防护、方便清洁有较高要求。