房地产投资信托基金(二)2024

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详解房地产投资信托基金

作者：付鹏

来源：《大众理财顾问》2015年第04期

经过一系列的尝试与探索，REITs想要在我国实现长足发展，仍面对一些挑战。目前，REITs在我国尚处于培育期，对于未来的发展，一条至关重要的法理是，顶层制度的建立将是发展的根本。

日前，住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出要积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。文件指出：“REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。”

1 ;两大运作模式

究竟什么是REITs？其实，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式，需要基础资产未来有持续稳定的现金流，因此REITs标的物业通常为写字楼、商场等商业地产。

从发起方式上看，REITs有两种模式，一种是投资管理机构通过向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于地产物业，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者分配红利;另一种是原物业持有人将旗下物业资产打包成证券化产品设立专业的REITs ，并以其未来的现金流作为标的物，将其均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。REITs运作流程如图所示。

2 ;四种分类方式

根据组织形式，REITs分为公司型和契约型两种。公司型REITs以《公司法》为依据，具有独立的法人资格，通过发行股份筹集资金，自主进行基金的运作。契约型REITs则以信托契约为依据，通过发行受益凭证筹集资金，基金管理人受托对房地产进行投资管理。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，相对来说契约型REITs更加灵活。 龙源期刊网

房地产信托投资基金

房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

基本信息

中文名称

房地产信托投资基金

外文名称

REITs

属性

房地产证券化的重要手段

领域

房地产证券

目录

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房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

特点

REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。 起源

房地产投资与投资风险(二)

(总分73, 做题时间90分钟)

(一)单项选择题

1.

房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是( )。

A．土地不会毁损 B．地上建筑物有耐久性

C．变现性差 D．土地使用权年限较长

SSS_SIMPLE_SIN

A B C D

该题您未回答:х 该问题分值: 1

答案:C

2.

房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。

A．增量供给 B．存量供给

C．潜在供给 D．总量供给

SSS_SIMPLE_SIN

A B C D

该题您未回答:х 该问题分值: 1

答案:A

3.

一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。

A．风险较大 B．收益率较高

C．流动性较好 D．投资回收期较长

SSS_SIMPLE_SIN

A B C D

该题您未回答:х 该问题分值: 1

答案:C

[解析] 短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。

4.

土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种( )。

A．长期投资 B．短期投资

C．风险投资D．金融投资

SSS_SIMPLE_SIN

A B C D

该题您未回答:х 该问题分值: 1

答案:A

5.

当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A．出售 B．抵押

C．转让 D．经营

SSS_SIMPLE_SIN

A B C D

该题您未回答:х 该问题分值: 1

答案:D

6.

同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( )。

A．保值性 B．增值性

房地产投资信托基金风险管理研究

摘要：近年来，我国房地产行业快速发展，推出房地产投资信托基金(简称REITs)将是房地产业和资本市场发展的必然趋势。但PElTs作为一种房地产证券化产品，兼具了房地产业、资本市场和基金运作管理等多重风险，立足于此，本文试图对RElTs的风险管理做出讨论，为中国房地产投资信托基金的发展提供参考依据。

关键词：房地产投资信托基金；风险

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

一、房地产投资信托基金的风险及成因

风险是金融产品的本质特征之一，房地产投资信托作为一种理想的房地产市场金融工具，除体现出收益的稳定性和投资的流动性等优点外，也同样存在一系列的风险。

(一)系统风险

系统风险是指收益变动中影响所有证券价格的因素，它属于不可分散风险。经济的、政治的和社会的变动是系统风险的根源，它们的影响使几乎所有的证券以同样的方式一起运动。本文将从经济周期风险、政策风险和法律风险3个方面予以具体说明。

1.经济周期风险

房地产业对国民经济的变化非常敏感。当国民经济扩张时。对空间的需求激增，使房地产市场出现供不应求，房地产投资信托基金所投资的资产价值升高，租金收入增加。此时，追求高利润的投资者纷纷入市，加大供给，反过来又刺激了国民经济的繁荣。当国家经济处在低谷时，房地产业将出现持续较长时间的房地产价格下降、出租率下降和楼盘滞销等现象，房地产投资信托基金所投资的资产的价值也就不可避免地受到影响，同时REITs所投资资产的租金收入减少，投资者必然会遭受损失。房地产价格和租金的下降，使投资者投资的积极性降低，将资金撤出使房地产需求下降。房地产行业就是如此周而复始的运行。

2.政策风险

世界上大部分国家的房地产市场和资本市场尚还处在发展阶段，政府对它们的监管缺乏经验，经常会针对发展过程中出现的问题制定政策和法规，比如产业和金融等方面的政策。REITs作为建，立在众多机制上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作。有一个政策法规出台和调整的过程，使得REITs面临巨