房地产投资信托基金

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详解房地产投资信托基金

作者：付鹏

来源：《大众理财顾问》2015年第04期

经过一系列的尝试与探索，REITs想要在我国实现长足发展，仍面对一些挑战。目前，REITs在我国尚处于培育期，对于未来的发展，一条至关重要的法理是，顶层制度的建立将是发展的根本。

日前，住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出要积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。文件指出：“REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。”

1 ;两大运作模式

究竟什么是REITs？其实，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式，需要基础资产未来有持续稳定的现金流，因此REITs标的物业通常为写字楼、商场等商业地产。

从发起方式上看，REITs有两种模式，一种是投资管理机构通过向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于地产物业，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者分配红利;另一种是原物业持有人将旗下物业资产打包成证券化产品设立专业的REITs ，并以其未来的现金流作为标的物，将其均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。REITs运作流程如图所示。

2 ;四种分类方式

根据组织形式，REITs分为公司型和契约型两种。公司型REITs以《公司法》为依据，具有独立的法人资格，通过发行股份筹集资金，自主进行基金的运作。契约型REITs则以信托契约为依据，通过发行受益凭证筹集资金，基金管理人受托对房地产进行投资管理。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，相对来说契约型REITs更加灵活。 龙源期刊网

房地产信托投资基金

房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

基本信息

中文名称

房地产信托投资基金

外文名称

REITs

属性

房地产证券化的重要手段

领域

房地产证券

目录

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房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

特点

REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。 起源

研究报告

RESEARCH REPORT

房地产投资信托基金研究

课题研究员 毛志荣

深圳证券交易所综合研究所

2004.1.16深证综研字第0089号

房地产投资信托基金研究

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内容提要

本报告考察了近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信

托基金(REITs)产品，通过对REITs产品特性及相关立法的分析比较，

结合我国房地产业、房地产融资状况和法律制度的现状，分析我国发

展REITs产品的市场环境和路径选择。

1.美国REITs的发展模式基本上是在税收法律条款下的市场型模

式。从税收的角度，确立REITs的税收优惠条件。REITs行业根据税

法和市场状况，在结构、经营策略等方面作出相应的决策。

2.亚洲国家的模式主要是通过建立类似于美国REITs条件的专项

法规，对REITs产品提出设立条件和监管要求，强调REITs结构中各

参与方的条件和责任。

3.美国REITs的结构创新和演变是相关税法演变以及REITs对市

场变化作出应对的结果。亚洲REITs的结构是满足法规要求的结果，

REITs在亚洲没有形成由市场环境所致的结构变异。

4.REITs在投资特性上是具有固定收益产品和中小盘股票特征的

投资产品。对收入的高分红要求使其具有固定收益的特征；房地产作

为REITs的投资目标决定了其收益的相对稳定性；REITs的投资收益

表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高；其收益与其房地产投资信托基金研究

－II－ 他金融资产的相关度较低。

5.根据GAAP会计准则的净收入计算不能真实反映REITs的现金

流的情况。对REITs的合理评估是运营资本（FFO）评估方法。FFO

是传统的净收入计算加上折旧和分摊，再调整由资产销售而产生的收

益或损失。

6.发展我国REITs产品的可以为房地产商提供银行外融资渠道，

缓解由于迅速发展的房地产业对银行房地产贷款产生的压力，降低银

行由于房地产贷款比重过高所带来的风险；同时REITs产品有助于发

英国房地产投资信托基金（REITs）

英国 REITs 的特点：

1 REITs在英国必须至少持有三处房产用于房产租赁业务

2 REITs总资产至少75%必须用于房产租赁业务，利润总额中至少75%来源于房产租赁业务

3 REITs 为投资者的租金收入和物业投资资本收益都提供了所得税减免

4 对REITs 的海外资产没有限制，可以在任何国家和地区投资房地产

英国 REITs 设立的法律规定：

1 英国 REITs 可以是一个拥有母公司的集团公司（或一家单独上市的房地产投资信托）。母公司必须是封闭式的公司。

2 母公司可以在英国以外的任何地方注册，但该英国 REITs必须是英国纳税企业，并在指定的证券交易所上市。

3 母公司必须拥有该英国REITs集团中一个成员企业至少75%的股份。任何此类成员企业也可拥有持股权75%以上的子公司，但母公司最终必须拥有集团所有子公司至少50%的股份。

4 英国 REITs 所持有40%以上股权的公司/集团如果在英国拥有投资房产，那么英国REITs也可以选择将其股权对应的收入和收益份额纳入英国 REITs 制度。

英国REITs设立规则

资金要求：

法规对于最低投资额没有硬性规定，但限制该房产投资信托基金的母公司所发行的股票类型为普通股。信托基金可有无投票权的优先股，包括无股票权的可转换优先股。

融资要求

1 法规规定，任何英国房地产投资信托基金的租赁业务所获得的租赁利润必须至少达到其1.25倍融资成本（如利息，费用，债务中断成本）。2009年金融法中新增了豁免房地产投资信托基金所面临意外财务困难的条款。

2 任何对英国REITs 的贷款都应按照正常的商业条款进行，其利率不得随着业绩的改善而增加。

目前的上市要求

1 英国的REITs必须在英国税务机关认可的全球证券交易所上市，不是在中小型企业上市的英国三板市场（AIM）（注：该规定于 “2012年金融法案” 颁布并实施）。