商品房购买的流程及注意事项

购买、制作标书流程及注意事项

一、看招标公告

1. 合格投标人的资格条件

如符合投标人的资格条件，准备购买标书所需准备的材料，仔细阅读，是否需要原件备查。

2. 购买标书的时间及方式

（1）时间：确定时间结点；

（2）方式：确定购买标书付款方式电汇或现金（电汇方式打印电子凭证，拿凭证去买标书）；公对公电汇

（3）地点：确定购买标书地点路线；

（4）标书买完后一般以电子邮件的形式发到所留邮箱（携带U盘备用）。

二、招标文件

（1）招标文件（标书）买完后，仔细阅读标书内容，了解开标时间、地点；

（2）了解投项目名称、项目编号、招标单位；

（3）确定是否需要现场踏勘，如需踏勘确定是否需要携带踏勘函及踏勘时间；

（4）确定是否需要交纳保证金，如需交纳保证金确定交纳保证金截止时间、方式、所打入的银行账号信息；

（5）仔细阅读废标条件；

（6）确定制作标书正、副本份数； （7）知道包装方式，封皮格式；

（8）读评标办法：了解此次评标的方法，评分标准和评分细则；

（9）仔细阅读标书后准备所需要的材料；

（10）制作标书严格按照招标文件给出的要求格式进行填写，不得更改。

（11）电子版标书制作完成后，到打印社再一次进行调整排版，进行打印封装；（标书中间不能出现空白页）

（12）封装后回到公司进行盖章、签字，每页逐一检查，漏盖漏签视为废标；

（13）盖章签字检查无误后，按照包装方法进行包封盖章。

三、开标

（1）确定开标时间、地点，了解开标流程；

（2）确定开标是否需要携带标书中所附的原价备查。

（3）授权委托人参加开标的，携带授权委托书及身份证。法人参加开标的，携带身份证。

购买“二手房”注意事项和交易流程

一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。

二要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。

三要弄清楚办理购买“二手房”的规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。

四要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。弄清房屋的年限，看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。

五要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况；全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。

买二手房注意事项

(1.)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2.)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

1

购买二手车注意事项

查车篇：

一、挑选车型和品牌

其实车型方面，假如是打算买一辆二手车自用的话，还是挑可靠性高的车型比较省钱省心。因为车辆是作为一个机电集成体，一个车型没有20、30年的被使用和持续改良是不可能保证是成熟的（这也是为什么国产汽车的品质要追上国外品牌汽车如此困难的根本原因之一）。一般来说，如某种车型的第N+1代肯定要比第1代的技术成熟，品质也更为可靠；在新车宣传时，宣称应用着更多新技术的车型肯定比装备着老旧技术的车型问题多。这种先天的设计和零件应用差异是决定车辆的整个生命周期的可靠性的基础性因素。此外，车辆为什么有个保修期呢？可以说，品质好的品牌都是保修期一过，车辆各种各样的故障就陆续而来了（品质不好的品牌就更不用说了），这是市场竞争的必然结果。零件可靠性做得比整个市场约定俗成的保修期长，对车厂来说是成本的负担，反之，则对车厂来说是品牌的削弱。其实二手车市场各品牌和车型的平均价格基本反映了这样的一个规律，为什么有些品牌的某些车型会比较保值，而某些品牌的某些车型却贬值幅度那么大，这就是答案。

那么车型和品牌如何选择，各位应该心中有数了。

二、查看车况

车辆真实状况的鉴定在目前国内还是一个尚未解决的难题。国内陆续出现一些宣称权威或敢担保的专业二手车车况鉴定机构，但缺乏车辆维修保养履历的基础性数据支持，很多隐藏的缺陷或重大修理的问题还是无法被有效发现（比如发动机进水把连杆打弯过，后来更换了曲轴，连杆，从尾气排放，缸压，异响检测方面都是无法发现的，但这个发动机就是曾经被大修过；又比如，自动变速箱2

曾经因为内部阀体异物卡滞导致行星齿轮机构内部的离合器片打滑，当时修好了，台架试验和很有经验的师傅试车都无法试出车辆是否存在隐患，只能有一天使用中发现，车辆提速不良甚至不走，这才发现变速箱有问题，要知道头发丝直径一样大小的微粒就足以造成变速箱阀体卡滞并引发连锁故障），在美国，是有很多专门的车辆保养维修履历信息提供商，如Carfax和Autocheck，他们跟二手车商，二手车专业鉴定机构等构成完整的二手车产业；除了我们自己不能专业鉴定车况，车辆保养维修履历外，我们自己可以做到的有以下几点：1.查找伤及车身结构的安全的维修痕迹轿车一般为承载式车身机构（除了部分硬派越野车为大梁式结构），掀开车内地毯或内饰件查找下面车身是否存在修理痕迹（比如经过重新拉伸，拼焊和敲打痕迹）（发动机仓的各主要车架构件是一目了然的，后备箱的也只用掀起地毯就可以检查，比较麻烦的是乘员舱内的车架构件，如A，B和C柱，地板等，需要拆开内饰件检查），其实明显的修理痕迹非专业人员都能看出，只是很多人购买二手车时没有检查得那么仔细而已。仔细观察和开关车门，看门框与车身的间隙是否均匀，开关车门的手感是否存在异常。最后，对全车的漆面进行远近，左右，上下，顺逆光等不同角度进行观察，利用二次喷漆容易出现的色差和不均匀性确认是否重新油漆过，任何新的油漆都隐藏着一个可能的缺陷。最后检查车身流线是否流畅，车身原流线和曲面都是冲压成型的，其平整和流畅性是极难在维修后还能恢复原状，当然水平高的钣金油漆师傅能修复到非专业人士难以鉴别的程度，但一般来说，细心能帮你远离大部分问题：此外，外观各个部件间隙是否均匀，车身各部位密封胶是否完整等也应该进行检查。最后检查一下原车身焊点，如果发现焊点较周边钢板颜色新，那么这个焊点很可能是重新焊过的。其实，在确认了车身车架没有问题后，3

1、 核实卖方的身份：身份证、户口本、结婚证。这个过程需要核实证件，核实是否有户口，核实是否有贷款，核实是否被查封，核实是否有其他产权纠纷。

2、 房管局看房产证：A. 看是否满5年。B. 身份证与房产证上的所有人是否一致。C. 看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

注意房本性质（商品房、央产房、已购公房、经适房），了解政策，确认此房是否可以买卖。一定要确认房子可以上市买卖，并且清楚自己需要承担的各项税费。为了避免可能出现的问题，在补充合同里加上一条：如因卖方原因导致此房不能买卖，则对方应承担***违约责任。

3、 中介的双证：一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

中介费就一笔费用，没有其他乱七八糟。要房本办完以后再给中介费，不过这都是我签完合同之后他跟我说的啦，咳；如果中介实在不同意，那就在跟中介的三方合同里加上一条：如非买房人原因导致房屋无法继续交易的，则中介要在确认无法交易后的1天内退还全部中介费用。

4、 对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

5、 讲价技巧：第一，不要暴露出特别喜欢一套房子，无论哪套都无所谓。第二，要多拿其他同类房子做对比。第三。要哦挑物业的毛病，不要挑房子的毛病。第四，要把税费计算在内，算总价。拼命增加可能的购房成本算给房主听。第五，先说一次性付款，试探底价。

6、 定金：给了定金需要有收条。违约责任是否是定金的百分之多少。

7、 合同：关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。