土地政策知识

土地知识重点提示1、基本农田和耕地有何区别？基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。

基本农田有以下特点：第一、基本农田有一定的时间性。

它由长期不得占用的耕地和规划期内不得占用的耕地组成。

所谓长期不得占用的耕地，老百姓称之为“吃饭田”、“保命田”、“永久性耕地”。

为了保障人们生存需要，这部分耕地是不能占用的。

所谓规划期内不得占用的耕地，是指土地利用总体规划和基本农田保护区规划中规划为在一个阶段内必须保持相对稳定的耕地。

第二、基本农田是根据人口和国民经济对农产品的需求和对建设用地的预测而确定的。

基本农田一般都应划入基本农田保护区。

也就是说，划入基本农田保护区内的耕地都称为基本农田。

耕地与基本农田的主要区别在于：耕地的概念比基本农田的概念要大，基本农田只是耕地的其中一部分，而且主要是高产优质的那部分耕地，并不是所有的耕地都是基本农田。

一般而言，只有那些划入基本农田保护区内的耕地，才视为基本农田。

2、划拨土地的价格评估？土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地使用权进行经营活动。

究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。

若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。

在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：（1）成本法。

在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。

其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。

土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。

因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

（2）收益还原法。

收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。

目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。

因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。

国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。

再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。

最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

（3）市场比较法。

可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。

我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

（4）用出让土地使用权扣减出让金间接计算。

目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。

由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×(1－出让金比例)（5）综合法。

也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。

通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

3、我国基本农田保护制度的内容？近几年来，为了加强基本农田保护，我国制定了一系列基本农田保护的政策法规，形成了我国现阶段基本农田保护制度。

概括起来，我国基本农田保护制度的内容主要有以下几个方面：（1）基本农田保护区制度。

法律规定，各级人民政府都要划定基本农田保护区，按照土地利用总体规划将经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地，有良好水利与水土保护设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田，蔬菜生产基地，农业科研、教学试验田等划入基本农田保护区，实行特殊保护。

（2）占用基本农田审批制度。

按照《土地管理法》的规定，凡是建设占用基本农田都必须办理农用地转用审批手续。

征用基本农田一律报国务院审批。

（3）占补平衡制度。

凡是非农业建设经批准占用基本农田，占用者都必须开垦与所占用的耕地相当质量与数量的新耕地；没有条件开垦耕地或开垦的耕地不符合要求的，要缴纳或补足耕地开垦费，专款用于耕地开垦，保证占补平衡目标的实现。

（4）定期监督检查制度。

县级以上人民政府要定期组织土地管理、农业等部门对基本农田保护情况进行监督检查，发现问题及时处理或向上级人民政府报告，采取相应的措施及时解决。

（5）保护责任制度。

县级以上地方人民政府要层层签订基本农田保护责任书，对保护目标完成情况进行奖惩，并作为市县领导干部政绩考核的重要内容。

乡级人民政府也要与农村集体经济组织或村民委员会签订基本农田保护责任书。

农业承包合同也要载明承包农户和专业队（组）对基本农田的保护责任。

同时，国家对在基本农田保护工作中取得成绩的单位和个人，予以奖励。

（6）地力建设和环境保护制度。

各级人民政府和基本农田的承包经营者要采取措施，培肥地力，搞好基本农田的污染防治。

4、我国为什么要严格控制耕地转为非耕地？保护耕地的一个重要方面就是严格控制耕地转为非耕地。

这是由我国的国情决定的。

（1）我国土地的基本国情决定了必须严格控制耕地转为非耕地。

我国耕地总量虽然较大，但由于人口众多，人均耕地却很少。

全国有3个直辖市和4个省人均耕地不足1亩；全国有666个县（区）人均耕地低于联合国粮农组织确定的0．8亩警戒线，其中有463个县低于0．5亩。

此外，我国耕地后备资源严重不足，耕地资源短缺，如不严格控制占用耕地就会严重制约我国农业生产尤其是粮食生产的发展，影响到未来我国能否用现有的土地养活中国人，影响到我国国民经济的持续稳定发展。

（2）目前我国土地利用还存在着许多问题，决定了我国必须对耕地转为非耕地实行严格控制。

我国土地利用目前存在的主要问题是：土地资源供给日趋紧张。

随着人口的增长，人均土地资源占有量将继续下降，即使现有耕地面积不减少，到2000年时，人均耕地也将由1985年的1．77亩下降到1．45亩，这不仅会严重影响农业生产，加剧农业和林牧业争地的矛盾，而且将会制约建设用地的增长，引起土地资源供给的全面紧张，成为经济发展的重要约束条件；土地利用率和生产率低，土地资源浪费严重。

我国无论是农林牧业用地还是建设用地，都普遍存在着土地利用率和生产率低下，土地资源粗放利用的现象。

因此要严格控制耕地转为非耕地，保证农用地，控制建设用地，促进土地由粗放利用向集约利用转变。

（3）我国要实现国民经济和社会可持续发展，必须实现生产方式由粗放型向集约型转变，土地利用方式也必须实现由粗放利用向集约利用的转变，以适应社会主义市场经济发展的要求。

实现土地的集约利用，必须严格控制耕地转为非耕地，斩断粗放和浪费土地的企望和可能。

5、什么是国有土地有偿使用制度？《土地管理法》第2条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。

”所谓国有土地有偿使用制度，是指调整国家与国有土地使用者之间经济关系的一系列制度的总称。

它实质表现为国家在国有土地使用者取得国有土地使用权或者在使用国有土地的过程中从土地使用者那里所获得的土地经济收益。

在我国社会主义市场经济条件下，土地是一种特殊的商品和有限的不可再生的宝贵资源和资产，其稀缺性和商品属性构成了土地有偿使用的经济土壤；同时，国有土地属于国家所有，由不同的使用者使用，土地所有权和使用权发生了分离，这为实行国有土地有偿使用制度提供了理论依据。

通过实行土地有偿使用，国家土地所有权在经济上得到了体现，土地资源得到了高效和合理配置。

目前，我国国有土地有偿使用制度的形式主要有以下几种：（1）土地使用权出让，即国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，由土地使用者按照出让合同的约定向国家支付土地使用权出让金的行为。

出让的最高年限按不同的土地用途确定；出让的方式有协议、招标、拍卖三种。

（2）土地使用权出租，即国家将土地出租给承租人使用，由承租人向国家缴纳租金的行为。

这种方式，出租的年限一般较短，每年缴纳的租金较少，承租人承受能力较强，容易被承租人接受。

目前，有的地方已普遍实行了这一有偿使用方式；有的地方正在进行试点。

（3）土地使用权作价入股，即国家将土地使用权作价，作为出资投入企业，形成国家股，国家从企业生产利润中取得相应的股息。

这种方式，实质上是国家向企业的一种投资行为。

（4）土地使用权授权经营，即国家以一定年期的土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

被授权的公司和投资机构负责该土地的保值、增值，并可以凭政府主管部门发给的授权委托书向其他企业以作价出资（入股）或者租赁方式配置土地。

（5）收缴土地使用费或者场地使用费，外商投资者与中国企业依据《中华人民共和国中外合资经营法》、《中华人民共和国中外合作经营法》等法律，在我国取得土地使用权，中方企业或者外商投资企业依法向中国政府缴纳土地使用费或者场地使用费。

6、我国土地资源的国情？（1）土地资源总量大，但人均占有土地少，人均占有耕地更少。

我国有960万平方公里的国土面积，是世界第三大国，不可言小。

但我国又是世界人口第一大国，拥有12亿多人口，平均人口密度达到每平方公里110多人，是世界平均人口密度的三倍。

我国东南部部分省平均人口密度甚至达到每平方公里600人上下。

更为严重地是，我国的耕地数量只有14．32亿亩（1996年底统计数），仅占全部土地面积的10．4％，人均只有1．17亩多，不足世界人均耕地（3．75亩）水平的三分之一。

而人均土地资源才是直接关系一国人均国民收入、土地产品产量的重要指标。

（2）土地类型多，但山地多于平地。

我国地域辽阔，南北跨热带、亚热带、温带、寒温带，东西跨滨海湿润区、半湿润区、内陆半干旱区、内陆干旱区，导致了我国地貌、地形、气候等自然条件十分复杂，形成了多样地形。

从海拔500米以下的东部广大平原、丘陵，到西部海拔1000米以上的山地、高原和盆地，山多于平原。

据统计，我国山地约占全国面积的33％，丘陵占10％，高原占26％，盆地占19％，平原仅占12％。