中国城市土地储备制度研究(卢新海著)思维导图

棕地再开发中利益主体决策行为研究卢新海1，李培培1，王玥1（1.华中科技大学国土资源与不动产研究中心，湖北 武汉 430074）摘要：棕地再开发过程涉及众多的利益主体，各主体之间利益诉求的差异将导致出现不同的决策行为，甚至是“囚徒困境”。

本文选取政府和开发商作为主要研究对象，以博弈论为基础，首先通过文献分析与政策分析构建可能影响政府与开发商决策的7个关键影响因素及2个水平的决策环境，然后运用联合分析和问卷调查的方法进行决策行为的实证分析。

研究得到对政府和开发商达成棕地再开发合作的纳什均衡起重要作用的四个影响因素是政府支持、政绩和品牌价值效用、污染治理责任的划分、项目的增值收益。

最后，根据模型结果为我国棕地再开发提出相应的政策建议。

关键词：棕地再开发，利益主体，决策行为，影响因素中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1001-9138-(2013)03-0061-72收稿日期：2012-12-231 研究背景与文献回顾1.1 研究背景近年来，城市棕地问题引起社会各界的广泛关注。

一般而言，棕地是指被废弃、闲置或未充分利用且可能受到一定范围与程度的污染，具有再开发潜力，存在再开发障碍的工业用地。

由于各大城市都在积极调整产业规划布局，对原有旧工业区或工业企业进行大规模搬迁，使得城市棕地的存量不断上升。

这些地块一方面具有较高的商业价值，被一些政府和开发商视作“唐僧肉”，一方面存在潜在的难以测量的污染，使得对其进行再开发存在着各种风险。

棕地再开发过程涉及政府、房地产开发商、原有污染企业、当地居民等众多的利益相关者，按照西方的经验，对各利益主体进行利益平衡治理，使其通力合作，才能实现棕地再开发价值和边际效益的最大化。

而当前各主体之间呈现出各取所需、趋利避害的“囚徒困境”。

因此，协调好各方利益是克服棕地再开发风险、实现棕地再利用进而实现城市可持续发展的关键。

1.2 文献回顾国内外对于棕地问题的研究较为广泛，包括棕地再开发政策、技术、风险、融资、措施、价值评估、案例研究等方面。

专题09 城市与城市化一、城市区位与地域形态1.城市（1）含义：城市是人口达到一定规模，主要从事非农业产业活动的居民聚居地，是一定地域的社会、经济、文化中心。

（2）特点：人口和产业活动密集、生产效率和经济效益比较高、交通运输和信息交流相对发达。

2．城市区位因素（1）区位：指某一事物与其他事物的空间关系。

（2）城市区位：是指城市与外部自然的、社会的和经济的事物之间所构成的空间关系。

（3）影响城市的区位因素①自然因素a气候：适度的降水、适中的温度。

b地形：平原地区地势平坦，土壤肥沃，便于农耕和交通联系。

山区的河谷和开阔低地，自然条件较周边地区好。

c河流：供水和运输功能。

通航河道上游的起点；干支流交汇处；过河点；河口处都容易发育成城市。

②社会经济因素a矿产资源：矿产资源是工业生产的原料。

矿产的开发带动采矿业、制造业、商业等的发展。

b交通：古代交通、通信的重要方式，我国具有“南船北马”的特点；现代交通的重要方式，促进沿线城市的发展。

c政治：政治中心变迁，引起人口、城市的变化，成为区域中心的城市规模较大。

有些国家新建一座城市作为首都，分散大城市职能。

国家特殊的政策，促进城市的发展。

d军事、宗教、教育、科技、旅游：军事重地使人口大增，经济得以发展。

宗教活动中心吸引人口，促进经济发展。

促进城市发展，形成新兴城市。

③以武汉市为例，分析评价武汉市的区位因素。

a自然因素气候：亚热带季风气候，气温适中，降水丰富，雨热同期。

河流：一方面，汉江与长江干流交汇处，河流径流量丰富，为武汉工农业生产与生活提供充足水源；另一方面，河流交汇处，有大量的人流、物流在这里集聚、中转。

地形：位于江汉平原上，土壤肥沃，地形平坦，有利于对外交通联系。

b社会经济因素矿产：靠近大冶铁矿，发展钢铁工业，便利的交通运输也是钢铁工业选址在武汉而不在大冶的主要原因。

交通干线：交通发达，位于河流交汇处，内河航运发达，同时京广铁路经过，带动了武汉的发展。

政治：湖北省的政治中心，也是区域性的政治、经济、文化中心。

土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发 (2)1.1 土地一级开发概念 (2)1.2 土地一级开发的流程 (2)1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3)1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4)1.3.2土地一级开发协议 (4)二、土地二级开发 (4)2.1 土地二级开发的概念 (4)2.2土地二级开发流程 (5)2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6)2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6)2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8)三、土地三级开发 (8)附件一征地拆迁补偿协议 (10)附件二土地一级开发资金监管协议 (17)附件三土地一级开发协议书 (23)附件四土地出让合同 (28)一、土地一级开发1.1 土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

“三通一平”是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。

土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。

在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

1.2 土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

土地资源管理中存在的问题及对策摘要：土地是社会生活重中之重，是保障民生的重要资源。

随着我国人口数量的不断增加，人均土地资源不断减少，如何确保有限的土地资源能够得到更科学更优化地利用，就成了新形势下必须要解决的一个关键问题。

土地资源管理肩负这一重任，是土地资源优化、高效利用的有效保证。

但是，由于社会经济高速发展，土地供需关系不断变化，在土地资源管理的过程中陆续暴露出不少问题。

本文分析了土地资源管理工作中存在的问题，并提出切实可行的解决对策，以供参考。

关键词：土地资源管理；问题；对策前言：土地资源是城市建设和发展中不可缺少的基础资源之一。

近年来，随着国内城市化进程的不断加快，土地资源日益紧缺，在利用和规划方面存在一些问题，导致土地资源矛盾加剧，不能满足日益增长的用地需求，土地问题成为国家发展进程中急需解决的关键问题。

合理开展土地资源管理和综合规划工作，不仅可以满足城市发展的用地要求，而且可以最大程度地提升土地资源的利用效益，杜绝滥用情况。

由此可见，土地资源管理和综合规划对社会经济的发展具有积极影响。

新时期，相关人员应正视土地管理和规划工作中存在的问题，积极采取有效应对措施，充分发挥土地管理和规划的作用，不断优化其效果。

1土地资源管理中存在的问题1.1农村土地大量闲置当前，我们在土地资源分类方面，遵循的原则是非常具体和详细的，不同属性的土地划分标准非常清晰，不会出现混乱等问题。

比如：耕地无法种植树林，或者用于居住等，而且，林地也无法对其实施耕种，由此造成单一属性土地资源被大量闲置或者浪费。

另外，由于城镇化步伐持续加快，目前大部分农村人相继迁入城市，造成农村出现大量耕地被荒芜，但是在这种情况下，国家针对这一块土地流转的政策更新相对滞后，必然会造成闲置土地资源持续增加，由此发生无人耕种等问题出现。

当然，根据我国不同农村地区的经济趋势来看，广大农民在住宅面积、人均土地面积等方面明显超过国家的标准规定，这也是引起农村地区土地闲置问题集中的一个主流原因。

一文看懂土地储备的前世今生一文看懂土地储备的前世今生Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】一文看懂土地储备的前世今生土地储备的流程主要包括：（1）征购，（2）储备，（3）供地。

土地储备机构制度规范的变迁：2016年4号文规定，每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，并要求土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。

土地储备机构与城投公司的合作：按照2016年4号文以及2017年87号文，土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务可以通过政府购买服务的方式合作，土地前期开发需要通过政府采购工程或PPP。

财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预[2017]62号），土地储备机构资金来源正式开放了“地方专项债”开门。

而同样是今年，5月份，财政部、发展改革委、司法部、人民银行、银监会、证监会六部委发布《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预[2017]50号），要求“地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”；6月份，财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预[2017]87）号文，严禁将“储备土地前期开发”作为政府购买服务项目；两大文件共同封住了土地储备机构融资的“后门”。

7月14日，首批土储专项债由北京市政府成功发行，我们认为有必然再次回顾一下土地储备的前世今生，了解清楚什么是土地储备，土地储备融资的历史，以及现有政策潜在的影响。

土地储备的基础知识什么是土地储备根据62号文：“土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。

高中地理——资源开发的条件及工程类意义思想导图1．资源跨地区分配的地理背景剖析从资源调入地域和资源调出地域的经济、社会发展条件与资源配置情况下手，详细剖析以下：我国能源紧张的原由有哪些？提示：我国经济发展速度快，能源需求量增添快速；我国高能耗的工业发展快，加快了能源紧张；能源利用率低，浪费严重；能源勘探、开采跟不上公民经济发展的需求；国际石油价钱上升；我国缺乏石油贮备系统。

2．资源跨地区分配的意义对资源跨地区分配意义的剖析要从资源调入地域和资源调出地域的资源、经济发展、社会进步、生态环境改良等方面入手。

剖析以下：资源跨地区分配问题的一般剖析思路我国先后实行了若干资源跨地区分配工程，如南水北调、西电东送、西气东输等，对此类问题的考察向来是地理学科中较重要的考察点。

要掌握此类问题，需按以下思路进行：1．资源跨地区分配原由的剖析思路(1)资源跨地区分配的原由：①资源的地域散布差别；②资源的地域供求关系差别；③资源在地区间一般不具流动性。

(2)调入地资源紧张的原由：①当地少；②耗费量大 ( 工农业发达，人口密集 ) ；③利用不合理 ( 浪费、污染 ) 。

2．解决该资源欠缺门路的剖析思路“开源”和“节流” ( 资源跨地区分配，找寻代替资源；提升资源利用效率，防治生态损坏和环境污染) 。

3．资源跨地区分配线路选择的剖析思路(1)稳固的资源供给和市场花费能力。

(2)新建线路短，施工难度小，建设成本低。

(3)安全系数高。

(4)对沿线自然环境的影响小。

资源跨地区分配类问题的种类资源跨地区分配类问题，一般有四类：(1)联合地区图或有关资料考察资源的空间、时间散布，或对照两地的资源情况，剖析地区资源分配的主要原由。

(2)联合地区特点，考察资源分配的线路选择、修筑线路时碰到的自然阻碍以及对所经地域自然环境、地区发展的影响。

(3)针对地区环境特点，从开源、节流角度研究解决资源欠缺的举措。

(4)剖析资源分配对换出区、调入区的有益、不利影响。

国内旧城改造研究的知识图谱国内旧城改造是近年来城市规划和建设领域中备受关注的热点话题，针对这一主题，进行了大量的研究工作，形成了丰富的知识体系。

本文将就国内旧城改造的研究现状、关键问题和未来发展趋势进行梳理和总结，构建一份关于国内旧城改造研究的知识图谱，以期为相关研究者提供参考和指导。

一、研究现状国内旧城改造的研究历史可以追溯到上个世纪八十年代初期，时至今日，已经形成了一定的研究体系。

在研究方法上，国内学者主要采用案例分析、实地调研和历史文献等方法，通过对旧城改造中的成果和问题进行深入分析，提出了许多有益的思考和建议。

在研究内容方面，国内旧城改造研究主要包括以下几个方面：（一）城市设计与规划城市设计与规划是旧城改造的核心内容，国内学者在这一领域进行了大量的研究工作。

他们通过对旧城空间结构、历史文化、社会经济状况等方面的研究，提出了许多切实可行的城市设计和规划方案，为旧城改造提供了有力的支撑。

（二）社会经济与政策研究旧城改造不仅仅是空间问题，还涉及到社会经济和政策层面的诸多因素。

国内学者在这一方面的研究主要包括旧城改造的成本与效益、政策法规与管理体制、社会参与与民主决策等方面的内容，为旧城改造提供了理论和政策支持。

（三）文化遗产与城市记忆旧城改造必须尊重历史文化，保护文化遗产，维护城市记忆。

国内学者在这一方面进行了大量的研究工作，提出了许多关于如何保护与传承历史文化的有效手段和方法。

（四）技术与工程实践在旧城改造的实践过程中，技术与工程是至关重要的环节。

国内学者在这一领域进行了大量的研究和实践，积累了丰富的经验，提出了一系列技术与工程的最佳实践和指导原则。

二、关键问题国内旧城改造研究仍然存在着一些关键问题亟待解决，包括但不限于以下几个方面：（一）整体性与系统性问题旧城改造是一个涉及多学科、多领域的综合性系统工程，需要进行整体性与系统性的研究。

目前国内的研究往往偏重于某一方面的内容，系统性不够，缺乏整体性的思考。