2011-004-关于土地闲置费与地价款滞纳金的税务处理问题
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浅谈闲置土地处置的会计和税务处理随着城市化进程的不断加快和经济发展水平的提高,土地资源成为城市中一种极为珍贵和有限的资源。
在城市化发展过程中,很多土地变得闲置,没有得到合理的利用。
对于闲置土地的处理,既涉及到会计处理,也涉及到税务处理。
本文将就闲置土地的处置过程中的会计和税务处理进行浅谈。
让我们来看看闲置土地的会计处理。
在一般情况下,闲置土地会被列为固定资产中的一部分。
公司在取得土地时,需要按照成本原则进行会计核算。
当土地处于闲置状态时,需根据实际情况对土地进行减值测试,如果发现土地价值有所下降,需要按照减值损失的规定进行会计处理,减值损失需要计入当期损益,以反映土地的实际价值。
闲置土地还需要按照固定资产的管理规定进行折旧处理。
如果公司决定处置闲置土地,需要对土地进行重新估计,并将其进行减值准备处理,将土地减值准备计入当期损益,同时将土地账面价值调整至其减值后的价值。
在处置闲置土地时,公司需要对土地的处置收益或处置损失进行会计处理,将其计入当期损益中。
除了会计处理外,闲置土地的处置还需要考虑税务处理。
当公司决定处置闲置土地时,需要根据税法规定进行税务核算。
公司需要对处置闲置土地可能产生的处置收益或处置损失进行预测,根据税法规定计算出处置收入,并将其计入企业当期的应纳税所得额中。
处置损失也可以按照税法规定在一定期限内进行税前扣除,降低企业的应纳税所得额,减少企业的税负。
在土地处置过程中,还需要考虑土地增值税等税项的征收问题。
根据相关政策规定,土地处置可能触发土地增值税的征收,公司需要按照规定向税务机关申报并缴纳土地增值税。
在土地处置过程中,公司需要及时了解相关税法规定,合理规划税务处理,避免不必要的税务风险。
闲置土地的处置过程中的会计和税务处理是一项复杂的工作,需要公司在实际操作中认真对待。
只有合理规划和妥善处理,才能确保土地处置的顺利进行,并最大程度地保护企业的利益。
希望本文的浅谈对读者有所帮助,谢谢!。
房地产开发企业在招拍挂拿地后,可能由于资金问题或是其他原因,导致无法按期缴纳土地出让金,也无法按预期正常开发导致限制一年以上,会相应产生土地滞纳金和土地闲置费。
对于滞纳金及闲置费究竟应该如何进行涉税处理?今天和大家探讨一二。
案例:A公司于2019年7月招拍挂取得土地,土地价款2.8亿,报名时已缴纳保证金0.56亿;土地出让合同中约定A公司应于8月31日前结清全部土地价款,逾期每日按迟延支付款项的千分之一向出让人支付土地滞纳金,即向当地的国土资源局支付。
由于资金紧张,A公司于2019年9月25日才支付土地价款,产生支付滞纳金560万,取得国土资源局开具的政府财政收据。
A公司获取土地后,再度因为现金流问题,没能及时开发,至2020年11月才开工建设,因闲置土地逾期开发又被征收土地闲置费3136万。
问题1:土地滞纳金及土地闲置费在项目土地增值税清算时,能否扣除?根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定:所列的计算增值额的扣除项目中的"取得土地使用权所支付的金额",是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
滞纳金的实质是违约金,不是为取得土地使用权所支付的地价款;因为不付这笔滞纳金,也是可以拿到这块土地,这是因为开发商没有按时缴纳土地款,所以才没拿到,本质上这是一笔利息性质的支出。
它也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因为滞纳金是在出让合同中进行约定的,地方政府可以调整,并非国家统一,因此不得在计算土地增值税时作为扣除项目。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第四条的规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
土增税清算从严处理,不允许抵扣。
不只是闲置费、违约金不可以,甚至连银行罚息也是不允许抵扣的土地闲置费有明确规定不得抵扣,但需注意,有的时候土地滞纳金可以抵扣土增税。
浅谈闲置土地处置的会计和税务处理闲置土地是指无法进行有效利用的土地,无论是建设还是农业生产等,都无法有效地利用起来,这对于土地资源的浪费非常严重。
对于企业来说,闲置土地的存在不仅浪费了资源,也浪费了财务资源,因此需要尽快处置。
在进行闲置土地处置的时候,企业需要注意会计和税务的处理,以保证处理的顺利进行。
首先是会计处理,闲置土地处置的会计处理首先是对该土地的减值。
因为闲置土地无法进行有效利用,自然也就无法产生任何收益,而且还可能会对企业造成负面影响,因此需要对其进行减值处理。
具体处理方法有两种:一种是计提减值准备,计提的减值准备在资产负债表中体现出来,减少闲置土地的价值,而减值准备在交易时可以抵消减值,减轻企业的负担。
另一种是直接减少该土地的价值,直接将其价值从财务报表中删除,这样,在处置的时候,实际取得的价值就是减去该土地的减值的金额,该方法适用于计提减值准备不能准确反映闲置土地实际价值的情况。
除了会计处理之外,闲置土地处置还需要进行税务处理,主要包括增值税和土地使用税。
对于增值税,企业需要根据土地处置的实际情况,进行分类处理,根据税务部门规定的增值税率征收税款。
具体分类方法有两种:一种是非居民个人转让及企业不含房产的土地、待建房屋、建筑物、在建工程以及其他不动产,按照1.5%的增值税率征收增值税。
对于土地使用税,企业需要在闲置土地处置前向税务机关进行申报,并根据闲置的时间、闲置土地的具体情况以及税务政策确定应缴的土地使用税金额,一旦确定了税款金额,企业需要进行及时缴纳。
同时,在闲置土地处置过程中,企业还需要注意以下几点:1. 根据政策规定,如果企业将闲置土地用于其他用途,需要进行土地使用权变更手续。
企业需要根据销售或转让协议,向相关部门申请办理土地使用权变更手续,然后将土地使用权证书或其他相关证明材料提交给税务机关进行税收申报。
2. 闲置土地处置所得需要及时进行申报,企业需要将土地处置所得和处置成本、税费等进行核算,计算其中的利润,提交给税务部门进行申报。
我国的土地闲置税怎么收?国务院最新发布的《关于集约用地的通知》(下称《通知》)对开发商囤地行为再出狠招,除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外,《通知》明确,国土资源部正在制定办法,将对闲置房地产用地征缴增值地价。
我国的土地最终使用权是归国家政府所有的,我们在需要使用土地时,都需要向国家进行申请,并说明申请的土地要怎么使用,国家为了防止大家进行储存土地,凡事闲置的土地,闲置超过了多少年后,国家时有权进行收回的,还需要收相关的税,那么我国的土地闲置税怎么收呢,下面大家就跟小编一起来了解下。
▲一、我国的土地闲置税怎么收?针对开发商,下发的《通知》明确规定了相对严格的闲置费用标准,并指出将会很快对闲置土地征收增值地价。
对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用。
对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费;另外,国土资源部将对闲置土地征缴增值地价。
早在2008年1月,国务院发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》首次提及对闲置用地征收20%闲置税,以及拟对闲置房地产用地征“增值地价”,但此后由于市场回落,这一政策未严格执行。
此次国务院再次下文,显示对目前开发商囤地行为加大查处力度,提高供应量的决心。
▲二、土地闲置费用的税务怎么处理?1、土地增值税的处理国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
2、企业所得税的处理《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十二条规定,企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十七条规定,开发产品计税成本支出——土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理
根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号)第五条第一款规定:取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。
土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定:“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
”。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十二条规定:纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。
对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。
因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。
房地产开发企业因土地闲置而缴纳的土地闲置费、因延迟缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金能否在企业所得税、土地增值税前扣除?
【解答】
一、企业所得税处理
根据《企业所得税法》以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31)号)的相关规定,土地闲置费应计入开发成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目在所得税前扣除。
土地闲置费不得直接计入期间费用在税前扣除,而应该列入开发成本,在开发产品实现销售确认收入时结转销售成本。
对于土地出让金的滞纳金,可以直接在企业所得税前扣除,因为税法仅规定“税收滞纳金”不得在企业所得税前扣除,其他原因产生的滞纳金则不受扣除限制,如延期支付货款的罚息等。
二、土地增值税处理
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)之规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
根据《土地增值税暂行条例》第六条第一款规定,计算土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
显然土地出让金的滞纳金不属于上述规定的支出范围,因此不得在计算土地增值税
时扣除。
【相关税法条文摘要】
《中华人民共和国企业所得税法》
在计算应纳税所得额时,仅对税收滞纳金不得扣除:税收滞纳金;。
浅谈闲置土地处置中的会计和税务处理陈翔颖一、背景2014年国务院开展的全国土地专项督察和审计,认定天津滨海新区闲置土地279宗,面积约3131公顷,占到天津市4373公顷的72%,天津市闲置土地面积仅次于北京,排在全国第二位。
经天津市领导的积极协调,按照依法依规处置的原则,针对滨海新区闲置土地进行分类处置,最终实现土地资源的优化配置。
而作为闲置土地处置对象的土地使用权人,面对各类处置选择正确的会计和税务处理方法,将对本企业财务状况和经营成果产生重大影响。
二、闲置土地的定义、原因及处置方式按照国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》文中对闲置土地的定义,已供应土地没按时间开工满一年,或已经开工但开工面积不足三分之一或投资不足25%,并且中止开发满一年的国有建设用地。
同时,《办法》还指出闲置原因主要分为政府原因和企业原因,其中各类错综复杂的原因都有。
闲置土地造成多方面的伤害,比如资源配置不合理,社会投机性炒作土地,减少社会经济效益等。
因此,闲置土地的处理方式受到相关监管部门的重点研究。
目前闲置土地的处置,一般是综合了经济、行政、法律多方面手段进行管制处理。
总体而言,包括七种类型:(1)延期方式:允许土地使用者按规定缴纳土地闲置费后,延长动工开发期限,但不得超过一定期限;(2)先整顿后开发:土地使用者经授权先将闲置土地用作道路或绿地等,按规定缴纳土地闲置费后,待条件成熟后再行开发,也有一定期限;(3)调整土地原始规划:经规划部门批准后,可改变土地规划用途,办理相关审批流程,承担部分土地闲置费,然后再开发建设;(4)置换:对因规划调整造成闲置的,可为土地使用者置换其他等价用地开发建设;(5)协议有偿收回;(6)退出机制:鼓励用地者自愿申请退地并给与适当补偿;(7)无偿收回。
从上述七种处置手段中,我们按处理模式进行简单归类:(1)、(2)和(3)为缴纳土地闲置费类别;(4)属于资产置换类别;(5)和(6)属于有偿收回类别;(7)属于无偿收回类别。
浅谈闲置土地处置的会计和税务处理闲置土地是指当前没有被利用的土地。
在目前城市化进程加快的背景下,很多地方闲置土地的数量不断增加。
对于各级政府来说,如何有效地处置闲置土地成为一项重要任务。
而在土地处置的过程中,会计和税务处理则是至关重要的环节。
从会计角度来看,闲置土地的处置需要进行相关的会计处理。
闲置土地需要及时登记账面,作为固定资产进行登记,在资产负债表中进行归档,并通过折旧费用进行会计核算。
对于已经闲置很久的土地,还需要进行减值测试,将减值金额从资产净值中扣除。
在处置土地的过程中,需要进行土地属地性质的调整,包括性质转变和登记以及土地使用权证书的办理等。
这些都需要在会计上进行相应的处理和核算,以确保土地处置的合法性和准确性。
从税务角度来看,闲置土地的处置需要进行相关的税务处理。
在我国的税收体系中,土地使用权归属于私有产权,其转让行为需要缴纳增值税和契税。
对于已经闲置很久的土地,处置时需要根据土地原值和转让价款的差额来计算增值税和契税的缴纳金额。
还需要考虑到地方税收优惠政策的影响,比如对于城市更新和新型城镇化建设等项目,可以享受税收优惠政策,减免一部分税款。
闲置土地的处置还涉及到企业所得税和土地增值税的问题。
企业在将闲置土地进行出售或转让时,需要根据实际情况来缴纳相应的税款。
而土地增值税是在土地出让时根据土地增值金额进行征收的税款。
闲置土地的处置需要进行相应的会计和税务处理。
会计上的处理涉及到登记账面、折旧、减值等会计核算,以及土地性质的调整和登记等。
税务上的处理则涉及到增值税、契税、企业所得税和土地增值税等税款的计算和缴纳。
在闲置土地的处置过程中,会计和税务两个方面需要紧密配合,确保处置过程的合法、合规和准确。
只有这样,才能有效地处置闲置土地,实现土地资源的合理利用,促进城市化进程的发展。
2011年度国家税务总局纳税服务司房地产专业税收答疑1、房地产企业因资金直接拆借而发生的损失能否税前扣除?答:根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》(国税发〔2009〕88号)第四十二条规定,国家规定可以从事贷款业务以外的企业因资金直接拆借而发生的损失不得确认为在企业所得税前扣除的损失。
2、房地产开发公司支付的土地闲置费可否在税前扣除?答:根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条第一项规定,土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
土地闲置费属于其中的一项,因此可以在企业所得税税前扣除。
3、核定征收企业进行固定资产清理时,所得税应纳所得额如何确定?是按固定资产销售的金额,还是经清理后按会计科目“营业外收入”的金额确定?答:根据《企业所得税法》第十六条,企业转让资产,该项资产的净值,准予在计算应纳税所得额时扣除。
会计上针对通过“固定资产清理”科目最终计算得出“营业外收入”科目的金额,在某种程度上等同于此处应纳税所得额,而不是纯粹的收入概念,况且企业应是在能够准确核算相关成本费用的前提下,才能得出会计上“营业外收入”科目的金额。
而对采取核定征收方式的企业来说,依据《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉(试行)的通知》(国税发〔2008〕30号)、《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》(国税函〔2009〕377号),企业采用应税所得率方式核定征收企业所得税的,应纳所得税额计算公式如下:应纳税所得额=应税收入额×应税所得率,或应纳税所得额=成本(费用)支出额/(1-应税所得率)×应税所得率。
关于土地闲置费、滞纳金的税务处理问题
【问题】
房地产开发企业因土地闲置而缴纳的土地闲置费、因延迟缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金能否在企业所得税、土地增值税前扣除?
【解答】
一、企业所得税处理
根据《企业所得税法》以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31)号)的相关规定,土地闲置费应计入开发成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目在所得税前扣除。
土地闲置费不得直接计入期间费用在税前扣除,而应该列入开发成本,在开发产品实现销售确认收入时结转销售成本。
对于土地出让金的滞纳金,可以直接在企业所得税前扣除,因为税法仅规定“税收滞纳金”不得在企业所得税前扣除,其他原因产生的滞纳金则不受扣除限制,如延期支付货款的罚息等。
二、土地增值税处理
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)之规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
根据《土地增值税暂行条例》第六条第一款规定,计算土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
显然土地出让金的滞纳金不属于上述规定的支出范围,因此不得在计算土地增值税时扣除。
【相关税法条文摘要】
《中华人民共和国企业所得税法》
第十条在计算应纳税所得额时,下列支出不得扣除:
(一)向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;
(二)企业所得税税款;
(三)税收滞纳金;
(四)罚金、罚款和被没收财物的损失;
(五)本法第九条规定以外的捐赠支出;
(六)赞助支出;
(七)未经核定的准备金支出;
(八)与取得收入无关的其他支出。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31)号)
第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下:
(一)土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第六条计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。