投资项目可能遇到的不确定性和风险
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不确定性与风险分析投资项目风险的处理方法不确定性与风险分析:投资项目风险的处理方法投资项目涉及到高风险与不确定性,因此对风险进行合理的分析和处理是投资者必须要考虑的重要环节。
本文将探讨不确定性与风险分析,并介绍几种常用的投资项目风险处理方法。
一、不确定性与风险分析不确定性是指未来发生的事件或结果存在着无法确定的情况。
投资过程中的不确定因素包括市场供需关系、政策法规变化、行业市场竞争力和市场需求预测等。
不确定性给投资项目带来了潜在的风险,投资者需要对风险进行分析。
风险分析是指通过综合考虑不同因素在项目中发生的可能性及其对项目成果的影响程度,从而确定项目风险的过程。
风险分析可以帮助投资者全面了解潜在风险,并采取相应的措施来规避或降低风险。
二、投资项目风险处理方法1. 多元化投资多元化投资是通过将投资资金分散投入到不同的项目或资产中,以降低整体风险。
当某个项目或资产出现风险时,其他项目或资产的正常表现可以部分或完全弥补损失。
多元化投资有助于分散不确定性和风险,提高整体投资回报。
2. 风险保险风险保险是一种将风险转移给保险公司的方式。
投资者可以购买适当的保险产品,以减轻投资项目所面临的风险。
例如,在房地产投资项目中,可以购买财产保险来应对盗窃、火灾等风险。
选择合适的保险产品可以提供一定的经济保障,降低潜在风险对投资者的影响。
3. 风险溢价风险溢价是投资者为承担风险而要求的额外回报。
在投资项目中,风险溢价可以通过要求更高的投资回报率来体现。
投资者通常会根据项目的风险程度来确定合理的风险溢价,以确保项目的投资回报能够覆盖潜在风险。
4. 审慎尽职调查在进行投资项目之前,进行充分的尽职调查是非常重要的。
投资者需要对项目的市场前景、竞争情况、经营管理、财务状况等各个方面进行全面的调查和分析。
通过审慎的尽职调查,可以发现项目中存在的潜在风险,并在决策过程中进行充分的评估和权衡。
5. 控制与监督风险处理的一个重要环节是建立有效的控制与监督机制。
企业投资项目决策的风险分析与防范【摘要】企业投资项目决策是一项重要的经营活动,但伴随着各种风险。
本文从市场风险、技术风险、管理风险和财务风险等方面进行了深入分析,探讨了企业投资项目决策中可能遇到的各种风险因素及对应对策。
在市场方面,企业应对市场需求变化和竞争加剧等因素进行及时监测和调整。
在技术方面,应加强技术研发和保护措施,防范技术更新带来的风险。
在管理方面,建立完善的管理机制和团队,确保项目顺利进行。
在财务方面,进行精准的财务分析和资金管理,避免资金风险。
结论部分提出了风险防范策略、风险管理体系建设和决策流程优化等建议,帮助企业有效应对各种风险,提升项目决策的成功率和效益。
【关键词】企业投资项目、风险分析、风险防范、市场风险、技术风险、管理风险、财务风险、风险管理体系、决策流程、风险防范策略、决策优化。
1. 引言1.1 研究背景企业在进行投资项目决策时,往往需要考虑各种风险因素。
风险分析是企业投资决策中非常重要的一环,可以帮助企业更全面地了解项目可能面临的各种风险,有针对性地制定相应的风险防范策略。
市场风险、技术风险、管理风险和财务风险是企业在投资项目中常见的风险类型,对这些风险进行分析和防范至关重要。
在当今复杂多变的市场环境下,企业面临着越来越多的不确定性和挑战。
市场风险是企业投资项目中最常见的风险之一,包括市场竞争激烈、需求波动、政策变化等因素。
技术风险则主要指项目技术实施的不确定性和风险,包括技术难度、技术成熟度、技术创新等方面。
管理风险涉及到企业内部管理体系是否健全、管理者能力是否足够等因素。
财务风险则是指企业在投资项目中可能面临的资金供给不足、资金使用效率低下等风险。
对企业投资项目中的风险进行全面的分析和防范,可以帮助企业更好地把握市场机遇,规避潜在风险,提高投资项目的成功率和收益水平。
在这种背景下,研究企业投资项目决策的风险分析与防范具有重要的理论意义和实践价值。
通过科学的风险分析和防范,可以帮助企业更好地应对外部环境变化和内部管理挑战,实现长期可持续发展。
投资项目可能遇到的不确定性和风险投资项目可能遇到的不确定性和风险大致有以下几个方面(1)社会、政治、文化等方面的不确定性和风险社会、政治、文化等方面因素主要构成投资项目的一般环境,也可以列入投资的软环境因素,尤其是政治因素对投资项目影响很大。
我们常常看到,政治力量的变化、政府人员的替换往往影响到一些投资项目:有的时候会使已经获准的项目成为不可行项目;有的时候,某一个领导人员为了显示自己的政绩而希望某个项目成功等等。
许多外商来我国投资前都有一个典型心理,就是怕我们的政策多变。
实际上,政策缺乏稳定性和持续性,确实是投资者应考虑的不确定性和风险性因素。
西方跨国公司在海外投资时,往往要对欲投资的国家的政局作一分析判断,否则就不敢贸然行事。
一些政局动荡的第三世界国家虽然很想让外商来投资,但实际上成效甚微,原因就在于此。
我国自改革开放以来,政局稳定,政策持续稳定,可以说是建国以来最好的投资时机。
(2)经济发展方面的不确定性和风险且不说正在进行的经济体制改革给经济发展带来的许多意想不到的的情况,就是经济发展本身也给投资带来风险。
我国经济理论界基本肯定社会主义市场经济也有发展的周期性,即经济高涨时期和经济衰退时期。
一般来说,在经济衰退后期即开始复苏时,投资最好。
因为等到其建成投产,恰逢经济高涨时期,于是市场繁荣,人民购买力强,产品自然就比较好销。
相反,在经济高涨的后期投资,一旦建成却已逢经济衰退,于是市场凋谢、购买力弱,产品问津者就少了。
如果说,了解经济周期理论并把握了经济周期的规律,从而可以减少这方面的盲目性的话,那么我国现实经济中政府采取的银根紧缩措旋的出台,就有相当的偶然性,谁都难以预料。
尽管银根紧缩是在投资规模膨胀之后国家迫不得已采取的措旌,却不能不说是投资项目管理方面出现问题而产生的恶果。
(3)市场方面的不确定性和风险市场方面的不确定性和风险来于两个主要的因素:人们的需求结构变化、需求数量变化:产品供给结构、供给数量的变化。
项目投资决策的风险及不确定性分析一、风险及不确定性决策的情形可以分为三种,确定性、风险和不确定性。
确定性是指决策者充分掌握了对投资决策产生影响的所有因素的信息,其结果通常是唯一确定的。
不确定性是指决策者并未充分掌握影响投资决策的各种因素的信息,其结果不是唯一的。
风险介于不确定性及确定性之间。
它及不确定性的区别是,在不确定性决策的情况下,各种可能结果发生的概率是未知的,而在风险决策的情况下,各种可能结果发生的概率是已知的或者是可测定的。
1921年,美国经济学家奈特在其《风险、不确定性和利润》中提到,风险是可测定的不确定性,而不可测定的不确定性才是真正的不确定性。
风险及不确定性广泛存在于社会经济活动中,投资项目也不例外。
尽管在项目前期工作中已经对项目的可行性进行了详细的分析和研究,但是可行性研究往往基于一系列假设条件。
一些重要数据是通过预测和估算得到的,未来环境的变化、预测方法的局限以及各种工作条件的约束,使得项目实施后的实际结果可能会在一定程度上偏离决策预期,导致项目的预期经济效益无法实现。
因此,决策者通常要对伴随风险因素和不确定性因素进行决策,对项目进行风险分析和不确定性分析非常必要。
风险分析的方法主要有决策树分析和蒙特卡洛模拟等。
不确定性分析的方法主要有敏感性分析和盈亏平衡(临界点)分析。
二、风险分析方法——决策树分析法很多投资项目是分几个阶段完成的,而每一阶段的决策取决于前一阶段决策的结果,同时后一阶段的决策也是前一阶段决策的继续。
对于这一类型的投资项目通常采用的方法是决策树分析法。
【例1】 I工厂研制出一种新产品,准备进行试生产和营销试验,需要20万元的投资。
试验成功的概率为50%。
如果一年后试验成功,工厂将继续从事这一产品的生产;如果试验失败,工厂将停止这一项目的工作。
及此同时,即使试验成功,工厂对这一新产品的需求情况也没有把握,估计生产后有30%的可能需求疲软。
这时决策者面临的问题:是使用既有的一个小车间,还是新建一个大车间进行该产品的生产?若新建大车间,费用为100万元,而使用既有的小车间只需再花费15万元。
项目投资风险应对措施一、引言项目投资是一种具有高风险高回报的投资行为,由于项目的独特性和复杂性,投资过程中可能会遇到各种预料之外的情况,因此,对项目投资风险进行有效的管理和控制是至关重要的。
本篇文章将探讨项目投资风险的类型,产生原因以及相应的应对措施。
二、项目投资风险的类型1. 市场风险:由于市场需求变化,竞争环境变化,价格波动等带来的风险。
2. 技术风险:由于技术进步,技术瓶颈,技术失误等带来的风险。
3. 财务风险:由于资金筹措困难,现金流不稳定,利率汇率波动等带来的风险。
4. 组织风险:由于项目管理团队能力不足,沟通不畅,决策失误等带来的风险。
5. 环境风险:由于自然灾害,政策法规变化,社会环境变化等带来的风险。
三、项目投资风险产生的原因1. 信息不对称:在项目投资过程中,由于信息的收集和处理不完全,导致对项目的理解和预测存在偏差。
2. 复杂性和不确定性:项目投资涉及的因素多且复杂,且往往存在不确定性,使得风险难以预测和控制。
3. 技术和经济环境的变化:技术和经济环境的变化会直接影响项目的进展和收益,增加了项目的投资风险。
4. 管理能力不足:项目管理团队如果缺乏必要的管理经验和技能,将可能无法有效地应对和解决项目中的问题,从而增加项目的风险。
四、项目投资风险的应对措施1. 做好市场调研:在项目投资前,应进行详细的市场调研,了解市场需求,竞争状况,以及价格波动等信息,以降低市场风险。
2. 技术评估和研发:对项目中的技术风险进行评估,确定技术难点和瓶颈,同时加强技术研发,以降低技术风险。
3. 资金筹措和预算管理:制定合理的资金筹措计划和预算管理,确保项目的资金供应和现金流的稳定,以降低财务风险。
4. 组织管理和沟通:加强项目管理团队的建设,提高团队成员的素质和能力,确保项目管理的有效性和沟通的顺畅,以降低组织风险。
5. 环境评估和风险管理:对项目可能面临的环境风险进行评估,并制定相应的风险管理措施,以降低环境风险。
项目投资风险的应对措施
项目投资风险是指在项目投资过程中可能遇到的各种不确定性和风险,为了降低项目投资风险,可以采取以下应对措施:
1. 充分的市场研究:在投资之前,进行充分的市场研究和分析,了解行业趋势、竞争状况、市场需求等因素,以降低市场风险。
2. 多样化投资:不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。
通过将投资分散到多个项目或行业,可以降低单个项目失败对整体投资组合的影响。
3. 合理的项目评估:对投资项目进行全面、深入的评估,包括财务、技术、法律等方面,以确保项目的可行性和可持续性。
4. 风险管理计划:制定详细的风险管理计划,明确可能出现的风险以及应对措施,提前做好准备。
5. 与合作伙伴的合作:寻找可靠的合作伙伴,共同承担风险和分享收益,通过合作可以提高项目的成功率。
6. 监控和调整:投资项目进行过程中,密切监控项目的进展情况,及时调整策略,以应对可能出现的风险。
7. 保险和套期保值:对于一些特定的风险,可以考虑购买保险或使用套期保值等金融工具来降低风险。
8. 专业咨询:寻求专业的投资顾问、律师、会计师等的意见和建议,利用他们的专业知识和经验来降低风险。
9. 学习和经验积累:不断学习和积累投资经验,提高自身的风险识别和应对能力。
10. 保持谨慎和理性:在项目投资过程中,保持谨慎和理性,不盲目追涨或跟风,避免过度冒险。
总之,项目投资风险的应对需要综合考虑多个因素,采取多种措施来降低风险。
投资者应该保持谨慎和理性,不断学习和积累经验,以提高投资的成功率。
项目投资的风险及防范分析随着社会经济发展和国际化水平的提高,投资项目已成为大多数企业和个人获取收益以及实现财富增值的主要方式之一。
不过,投资项目的风险也逐渐增加,尤其是在当前形势下,金融市场波动不断,产业结构调整加剧,信息不对称等多重因素的作用下,使得投资项目的风险更为显著。
因此,针对投资项目的风险和防范分析就显得尤为重要。
1.市场风险市场风险主要是指市场发生不可预见的变动,导致投资者无法正常获得预期的收益。
市场风险主要表现在投资产品价格波动大、产品供需情况的变化、市场竞争加剧等方面。
2.信用风险信用风险是指当一方未能按照协议约定的财务义务或经营计划履行时,另一方会遭受损失的风险。
对于投资者来说,信用风险体现在债券、信托等金融产品的还本付息能力或发行人的信用等方面。
3.政策风险政策风险是指政府因政策调整、政治不稳定等原因,导致投资项目所在市场的法律法规、政策变动,从而使投资者无法预计或获得预期的收益。
政策风险主要表现在投资行业扶持政策变化、贸易保护主义政策、劳动力成本等方面。
4.汇率风险汇率风险是指将本币转换为外币或将外币还原为本币的过程中可能产生的损失。
对于投资者来说,汇率风险主要表现在涉外贸易、国际投资等方面。
5.技术风险技术风险是指所投资的项目在技术研发、产品开发、生产运营等方面存在的不确定性和风险。
技术风险主要表现在研发项目成功率低、技术创新周期长、技术专利保护等方面。
二、防范措施1.市场调研在投资项目前,需要进行市场调研,了解目标市场的潜在需求、竞争格局、市场规模等信息,以便确定投资方向和预期收益。
2.了解投资对象投资者需要了解投资对象的财务状况、信用状况、政策环境等,从而减少信用风险和政策风险。
3.分散投资风险在进行投资时,可以采取分散投资策略,选择不同行业、不同地区、不同类型的投资标的,以减缓投资风险。
4.合理规避汇率风险在涉及到跨国投资或贸易时,投资者可以避免汇率风险,建立多币种结算机制,或选择使用期权、期货等衍生品进行避险。
项目投资的风险及防范分析随着经济的不断发展,项目投资已经成为了许多人关注的焦点。
投资项目的风险也是无法忽视的。
每一项投资都会涉及到一定的风险,而投资着需要在面对这些风险时能够做好准备,并采取相应的措施进行防范。
一、项目投资的风险1.市场风险市场风险是指由于市场的波动导致投资的损失。
市场行情的不确定性和波动性是市场风险的根源。
当市场行情出现剧烈波动时,投资者所持有的资产会面临价值的快速下跌,从而导致投资损失。
2.流动性风险流动性风险是指投资者在进行投资时,无法按时或者按自己原先的愿望将资产变现的风险。
投资者可能会因为市场供求的变化或者资产种类的不同,导致资产变现出现困难,从而造成投资风险。
3.管理风险管理风险是指管理层在执行战略决策时所面临的风险。
管理层的不当决策或者对市场行情的判断出现失误,都会对投资项目的投资回报产生不利影响。
4.政策风险政策风险是指由于政府政策的变动而导致投资者的损失。
政策的变动会直接影响到行业的发展和投资者的利润,从而对投资项目构成风险。
5.信用风险信用风险是指投资者在进行交易时因对方的信用状况不佳,导致无法按时或者无法全额收回本金和/或利息的情况。
这种情况会对投资者的资金流动性和资产的安全性产生影响。
市场风险是指由于市场情况的不利发展,导致投资者所持有的资产价值下跌的风险。
市场风险的来源有市场需求不足、供应过剩、产能过剩、物价上涨等众多因素。
市场风险是由市场的不确定性和波动性导致的投资损失。
要防范市场风险,投资者需要不断学习市场行情,了解市场走势,熟悉市场规律,提前预判市场的发展趋势,以此来规避市场风险。
管理风险是由管理层的不当决策或者对市场行情的误判导致的投资损失。
要防范管理风险,投资者需要对所投资项目的管理层进行深入的了解和研究,确保管理层的决策能够符合市场规律,并且具备执行力。
政策风险是由政府政策变动而导致的投资损失。
为了防范政策风险,投资者需要密切关注国家政策的变化,做好政策预判,及时调整投资策略,保证自己能够在政策的变动中保持敏感。
审计中的投资风险与投资评估在审计过程中,投资风险和投资评估是两个重要的方面。
投资风险是指在投资项目中可能面临的不确定性和损失潜在性,而投资评估则是对投资项目进行全面评价和分析的过程。
本文将探讨审计中的投资风险与投资评估,并提供相应的解决方案。
一、投资风险在审计中,投资风险是一个不可忽视的因素。
投资风险的类型多种多样,包括市场风险、信用风险、技术风险等。
这些风险可能对企业的投资决策产生不利影响,因此审计师在进行投资项目审计时,需要重点关注投资风险的存在和可能性。
1. 市场风险市场风险是指投资项目可能受到市场行情、需求变化等因素的影响,导致投资回报率下降或亏损的风险。
审计师需要对市场风险进行全面评估,包括对行业趋势、竞争对手、市场规模等因素的分析。
同时,审计师还需评估企业对市场风险的应对能力,如市场拓展能力、销售渠道等。
2. 信用风险信用风险是指投资项目可能受到投资方或债务方信用状况不佳导致的损失风险。
审计师需要对投资方和债务方进行信用评估,包括对其财务状况、还款能力等的审查。
此外,审计师还需评估企业对信用风险的控制措施,如担保方式、风险分散等。
3. 技术风险技术风险是指投资项目可能受到技术变革、产品更新等因素的影响,导致投资项目的价值大幅下降或无法实现的风险。
审计师需要对企业的核心技术、研发实力进行评估,并分析投资项目的技术前景和可持续性。
此外,审计师还需评估企业对技术风险的控制能力,如专利保护、技术合作等。
二、投资评估投资评估是投资决策的前提和基础,也是审计中的核心内容之一。
投资评估的目的是全面评价投资项目的潜力、风险和回报,为投资者提供决策依据。
审计师在进行投资评估时,需要考虑以下几个方面。
1. 项目可行性评估项目可行性评估是投资评估的第一步,主要包括市场可行性、技术可行性和财务可行性评估。
审计师需要对投资项目所在的市场进行调研和分析,评估项目的市场需求和潜在回报。
同时,审计师还需评估项目的技术可行性,包括技术先进性、技术难度等方面。
项目前期建议书中的项目风险和不确定性在项目管理的过程中,项目前期建议书扮演着至关重要的角色。
通过项目前期建议书,项目团队可以对项目的可行性、风险和不确定性进行评估和分析,为项目决策提供有力的依据。
本文将就项目前期建议书中的项目风险和不确定性展开论述。
1. 项目风险分析项目风险是指项目实施过程中可能发生的不利事件,可能导致项目目标无法达到或不满足预期效果。
进行项目风险分析的目的是识别、评估和应对项目风险,以降低项目失败的概率。
1.1 技术风险技术风险是指项目对技术方面的依赖性和挑战性,包括技术难题、技术解决方案不成熟、技术人员能力等。
在项目前期建议书中,应对技术风险需要评估项目的技术可行性和技术可行性的风险。
1.2 市场风险市场风险是指项目在市场环境中可能面临的挑战和不确定性,包括市场需求波动、市场竞争压力、市场预测不准确等。
在项目前期建议书中,应对市场风险需要评估项目的市场前景和市场预测的准确性。
1.3 资金风险资金风险是指项目在资金筹措和使用过程中可能面临的困难和风险,包括资金不足、投资回报不确定等。
在项目前期建议书中,应对资金风险需要评估项目的资金需求和资金筹措的可行性。
1.4 时间风险时间风险是指项目在时间安排和进度控制方面可能面临的问题和风险,包括进度延迟、时间冲突等。
在项目前期建议书中,应对时间风险需要评估项目的时间要求和进度管理的可行性。
2. 不确定性分析不确定性是指项目未来发展过程中的不确定和不可预测性,包括技术不确定、市场不确定、管理不确定等。
进行不确定性分析的目的是识别、评估和应对项目的不确定性,有效降低风险。
2.1 技术不确定性技术不确定性是指项目在技术方面可能遇到的未知和不可预测的情况,包括技术创新、技术难题、技术变革等。
在项目前期建议书中,应对技术不确定性需要评估项目的技术可行性和技术创新的可能性。
2.2 市场不确定性市场不确定性是指项目在市场环境中可能发生的变化和不可预测的情况,包括市场需求波动、市场竞争压力、市场规模变化等。
项目风险分析及对策引言概述:项目风险是指在项目实施过程中可能发生的不确定事件,可能对项目目标的实现产生负面影响。
项目风险分析是为了识别和评估项目中的风险,并制定相应的对策来降低风险对项目的影响。
本文将从四个方面进行项目风险分析及对策的详细阐述。
一、市场风险1.1 市场需求不稳定随着市场环境的变化,项目所面临的市场需求可能会发生不稳定的情况。
为了降低市场需求不稳定带来的风险,项目团队应该进行市场调研,了解市场需求的变化趋势,及时调整项目的目标和策略。
同时,建立灵便的供应链管理系统,及时调整生产和供应计划,以适应市场需求的变化。
1.2 竞争对手的威胁在市场竞争激烈的情况下,竞争对手可能会采取各种手段来抢夺市场份额。
项目团队应该进行竞争对手的分析,了解其优势和劣势,并制定相应的竞争策略。
例如,通过产品创新、提高产品质量和服务水平等方式来增强竞争力。
同时,建立完善的市场监测机制,及时获取竞争对手的动态信息,以便及时调整市场策略。
1.3 法律法规的变化法律法规的变化可能会对项目的实施产生重大影响。
项目团队应该密切关注相关法律法规的变化,并及时进行合规性评估。
如果发现法律法规的变化可能对项目产生负面影响,应该及时调整项目的目标和策略,以保证项目的合法性和可持续性。
二、技术风险2.1 技术难题在项目实施过程中,可能会遇到一些技术难题,例如技术设备的故障、技术人员的离职等。
为了降低技术风险,项目团队应该建立完善的技术支持体系,及时解决技术问题。
同时,建立技术培训机制,提高团队成员的技术能力,以应对技术挑战。
2.2 技术更新速度快随着科技的不断发展,技术更新的速度越来越快。
项目团队应该密切关注技术的发展动态,及时更新项目所使用的技术和设备,以保持项目的竞争力。
同时,建立技术研发机制,加强与科研机构和高校的合作,以获取最新的技术信息和研发成果。
2.3 数据安全风险随着信息化的深入发展,项目所涉及的数据安全风险也越来越大。
投资项目可能遇到的不确定性和风险
投资项目可能遇到的不确定性和风险大致有以下几个方面
(1)社会、政治、文化等方面的不确定性和风险
社会、政治、文化等方面因素主要构成投资项目的一般环境,也可以列入投资的软环境因素,尤其是政治因素对投资项目影响很大。
我们常常看到,政治力量的变化、政府人员的替换往往影响到一些投资项目:有的时候会使已经获准的项目成为不可行项目;有的时候,某一个领导人员为了显示自己的政绩而希望某个项目成功等等。
许多外商来我国投资前都有一个典型心理,就是怕我们的政策多变。
实际上,政策缺乏稳定性和持续性,确实是投资者应考虑的不确定性和风险性因素。
西方跨国公司在海外投资时,往往要对欲投资的国家的政局作一分析判断,否则就不敢贸然行事。
一些政局动荡的第三世界国家虽然很想让外商来投资,但实际上成效甚微,原因就在于此。
我国自改革开放以来,政局稳定,政策持续稳定,可以说是建国以来最好的投资时机。
(2)经济发展方面的不确定性和风险
且不说正在进行的经济体制改革给经济发展带来的许多意想不到的的情况,就是经济发展本身也给投资带来风险。
我国经济理论界基本肯定社会主义市场经济也有发展的周期性,即经济高涨时期和经济衰退时期。
一般来说,在经济衰退后期即开始复苏时,投资最好。
因为等到其建成投产,恰逢经济高涨时期,于是市场繁荣,人民购买力强,产品自然就比较好销。
相反,在经济高涨的后期投资,一旦建成却已逢经济衰退,于是市场凋谢、购买力弱,产品问津者就少了。
如果说,了解经济周期理论并把握了经济周期的规律,从而可以减少这方面的盲目性的话,那么我国现实经济中政府采取的银根紧缩措旋的出台,就有相当的偶然性,谁都难以预料。
尽管银根紧缩是在投资规模膨胀之后国家迫不得已采取的措旌,却不能不说是投资项目管理方面出现问题而产生的恶果。
(3)市场方面的不确定性和风险市场方面的不确定性和风险
来于两个主要的因素:人们的需求结构变化、需求数量变化:产品供给结构、供给数量的变化。
从消费需求来说,虽然,人们消费需求的一般趋势大都为投资者所了解,但是即便如此,随着经济的增长、人均国民收入水平的提高,消费者不同的个性、心理以及特殊的消费习惯等的变化,仍然是一个未知数。
更何况,宏观经济运行的正常与否,通货是否膨胀等对市场干扰极大。
从产品供给来说,产品未来的供给状况对未来市场状况影响是很大的,一般来说产品未来的供给状况受制于现在的投入,因为目前的投入多少及投入结构会使未来的供给结构和供给数量发生变化,所以可以通过分析目前投入及投入结构来推测未来市场的供给。
但要做到这点是颇为困难的,首先,作为项目的投资者很难掌握千变万化的市场信息;其次,投资者将项目可行性分析委托咨询公司,也有一些困难,因为项目是否确切可行本身也是不够确定的。
(4)房地产开发过程的不确定性和风险
为便于研究房地产的不确定性,把房地产的开发过程概括为获取土地、建造房屋和经营房产三个阶段。
第一阶段包括获取用于开发的土地和得到相应规划部门的认可;第二阶段包括单体或群体建筑物的建造;第三阶段包括用于居住和投资目的的房产经营。
随着开发过程的不断发展,开发商对可能发生的结果也知之愈多,但是相应的机动性也随之减少。
在房地产开发过程开始时,开发商拥有最大的不确定性和机动性,此时投资较小,但对后期投资的影响却起着决定性作用。
到开发过程结束时,不确定性已不存在,产品在满足所有基本条件下已建造完毕。
在过程的第一阶段,即获取土地阶段,不确定性有三种类型——即土地的自然特性,严格的合约以及对土地有利或不利的配套设旋要求、地方规划部门认可的土地使用性质和范围。
大多数开发商在承诺以前会试图鉴别并确定所有这些因素。
获取土地通常是开发商资本投入的第一笔主要费用,随着开发过程的逐步开始,资本就在开发过程的其余阶段不断地积累利润。
在过程的第二阶段,主要的不确定性因素是建筑物的建设成本和工期。
建设成本代表了资本投入的第二笔主要费用,它在与建筑承包商签订建设承包合同时就可基本确定,但几乎所有的工程承包合同都会出现合同许可的工程造价的变化。
同样,实际的旆工期在开始时也不能准确确定。
过程的第三阶段即房产经营阶段,可以视作是面向一个或者若干个居住者的房产经营,也可将房产经营视作一种投资。
在房产经营期间内的主要不确定因素是租金和投资收益。
这是因为就一个确定的场地而言,房地产是固定的,房地产开发的最终产品包含在一个特殊的社会和经济结构中,而这个结构完全非开发商所能控制,没有一个开发商能保证他的开发计划能完全满足市场的各种要求而稳获利益。
由于上述不确定性因素的任一个都可能会出现,开发商传统的做法是不得不用一个低水平的利润来换取其确定性的增加。
如对于固定价格的建设合同承包商会报出更高的价格;房产被预租或预售意味着在日益看好的市场中同意一种较低的租金水平。
开发商所承担的不确定性越多,他们所求的回报也就越大。
每一个开发商都必须从增加的不确定性中估算出将会获得的利益,并且将这种利益与更大的风险及其伴随的更多潜在利益作衡量比较,这就是一个开发商对风险所抱的态度。
当然,以上可能出现的不确定性和风险对开发项目的影响是不同的,必须认真分析并结合不同的项目和时段进行分析。