全不动产抵押权之善意取得

抵押权善意取得制度研究作者：解静来源：《法制与社会》2016年第16期摘要善意取得在所有权领域的适用，是学者普遍认可的共识。

但是，善意取得制度能否适用于担保物权领域，各国规定却不尽相同。

我国早在2000年颁布实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第84条、第108条就分别确立了质权和留置权的善意取得，但是抵押权能否适用善意取得制度，一直没有明确规定。

直至2007年《中华人民共和国物权法》施行，才明确了抵押权的善意取得制度。

但是，该制度在理论和实践中仍有很多问题值得探讨。

本文即以此为中心，对该制度进行价值分析和效力分析，抛砖引玉，求教大方。

关键词抵押权善意取得物权作者简介：解静，天津交通职业学院，讲师。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.06.015一、抵押权善意取得制度的提出抵押权是以抵押物为客体的一种物权，旨在保障主债权的实现，在经济生活中具有重要意义。

1995年《中华人民共和国担保法》首先全面规定了抵押权制度，明确抵押物可以是动产，也可以是不动产。

但是，因为我国长期以来的善意取得制度一直坚持的是动产善意取得，不适用于不动产，所以尽管2000年颁布实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第84条、第108条就分别确立了质权和留置权的善意取得，但对抵押权能否善意取得一直未做规定。

2007年《中华人民共和国物权法》施行，突破了长期以来的不动产善意取得“否定说”，全面确立了所有权的善意取得制度，进而明确了抵押权的善意取得制度。

二、我国现行抵押权善意取得制度规定《中华人民共和国物权法》第106条全面规定了物权善意取得制度。

根据该规定，构成抵押权善意取得须符合四个要件：第一，抵押人对抵押物无处分权。

抵押物是不动产时，应是基于抵押物的错误登记而使得抵押人得以对该不动产进行处分；抵押物是动产时，一般是基于抵押人的占有使得处分得以进行。

如何界定善意取得一、定义善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物转让给第三人的，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

二、构成要件（一）法律规定《中华人民共和国物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：第一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第二，以合理的价格转让；第三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

（二）具体构成条件１.标的物须为动产或者不动产不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。

动产是指不动产以外的物。

２.让与人是无处分权无处分权（无权处分）主要包括两种情形：其一是无所有权。

如将他人之物出卖，将他人之物出租等都构成无权处分行为。

其二是处分权受到限制，这是在有所有权但所有权受限制的情况下实施的处分行为。

如未经抵押权人同意，对抵押物的处分等。

３.受让人是善意的善意取得，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人。

４.受让人须支付合理的价格“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

５.转让的动产或不动产已经交付或者登记（该登记已登记，该交付已交付）三、法律后果第一，受让人取得转让财产的所有权，该财产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第二，原权利人有权向无处分权人请求赔偿损失。

四、特殊情形（一）赃物（适用）所谓赃物，常见的有走私、盗窃等方式取得的财物。

在刑事案件中，犯罪嫌疑人常常将犯罪所得赃物以低于市场交易价格出卖，许多与案件无关的第三人在不知道的情况下购买或接受该物品，这就形成了“赃物的善意取得”。

在刑事司法实践中，当公安机关追查案件中赃物的下落和去向时，常常也会遇到赃物已被犯罪嫌疑人通过民事流转转让给不知情的第三人合法占有的情形。

不动产抵押权善意取得的司法认定叶某宇诉孙某、梁某抵押权案【裁判要旨】一、孙某对涉案1101房的抵押行为是否构成无权处分；二、梁某能否善意取得涉案1101房的抵押权。

【相关法条】《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条。

【案件索引】一审：广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12493号（2018年9月19日）【基本案情】原告诉称：原告与被告孙某原系夫妻关系，婚内育有一子，并购置位于广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房一套，上述房屋登记在被告孙某名下。

原告于2014年7月9日与被告孙某在办理离婚手续同时约定上述房屋归原告与婚生子所有。

被告孙某在明知其对该房屋已经没有处分权且原告不知情的情况下，于2015年12月21日与被告梁某对该房屋设定登记字号为“15登记12548293”的抵押权登记，严重侵犯了原告的合法权益。

离婚后，被告孙某没有按照约定归还欠原告的款项、支付儿子的抚养费，为此，原告向法院起诉，在案件审理过程中，被告孙某向法院提交该房屋的假房产证，以此蒙蔽原告及法院。

后在法院的主持下，出具（2016）粤0104民初6552、6553号民事调解书，重新确认该房屋归原告所有，被告孙某在偿还银行贷款后，协助原告将该房屋产权过户至原告名下，在该案的审理过程中，原告以及法院都不知道被告孙某私自与被告梁某对该房屋设定抵押权。

综上，自2014年7月9日被告梁某对该房屋就已没有处分权，其在未征得权利人同意的情况下私自与他人对该房屋设定抵押权，属无权处分行为，抵押权无效。

为此，原告请求法院依法判决：1. 两被告在房管局登记的涉及涉案房产广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房的抵押权无效；2、两被告在十日内协助原告办理广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房的抵押权人为梁某、权利面积为166.39平方米、权利价值为1500000元、登记字号为“15登记12548293”的解除抵押登记手续。

如何认定善意取得抵押权善意取得⼜称即时取得，是指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产或者登记在其名下的他⼈的不动产转让给第三⼈，若第三⼈在交易是处于善意即可取得该动产相关权利，且原权利⼈不得追夺的法律制度。

那么抵押权能够被善意取得吗？下⾯由店铺⼩编进⾏解答，希望对读者有所帮助。

⼀、如何认定善意取得抵押权抵押权能否被善意取得，关键在于是否符合善意取得的构成要件，当处分⼈为⽆权处分且相对⼈为善意时，抵押权可被善意取得。

《民法典》第三百⼀⼗⼀条⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：（⼀）受让⼈受让该不动产或者动产时是善意；（⼆）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。

受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。

⼆、不动产抵押权善意取得构成要件对银⾏等债权⼈的启⽰（⼀）对银⾏等债权⼈（抵押权⼈）的启⽰：1、注意抵押物的状态。

抵押权⼈在接受不动产抵押时应了解抵押物的使⽤状况，合理评估实现抵押权时抵押物的剩余价值。

2、查询不动产抵押物的登记薄信息。

抵押权⼈在接受抵押时应查询不动产登记薄，对登记薄中的权利状况进⾏审查，最⾼额抵押权⼈则应在发放每笔贷款前，查阅登记簿中是否有查封登记信息。

以上知识就是⼩编对于相关法律问题进⾏的解答，依据我国民法的规定，物权变动的原因主要有两种，⼀种是基于法律⾏为的物权变动，⽐如订⽴合同；另⼀种是基于事件和事实⾏为的物权变动，⽐如善意取得。

抵押权是能够被善意取得的，关键在于交易过程是否符合善意取得的构成要件。

若有法律问题，欢迎到店铺进⾏法律咨询。

抵押权善意取得争议问题研究冉克平【摘要】不动产抵押权的善意取得与动产抵押权的善意取得均可证立.前者的构成要件包括:债务人或第三人无权处分、债权人为善意以及完成抵押登记,并不包括债权人\"支付合理价格或履行主要义务\";后者仅指经由设定而产生的动产抵押权,而经由主债权让与而受让的情形则不可适用.动产抵押权应当以抵押登记为构成要件,占有状态仅限于直接占有,而排除间接占有.冒名不动产抵押行为不应适用善意取得,而应类推适用于无权代理,并可有条件地类推适用表见代理.对于借名登记行为,如果出名人仅是登记名义人而借名人为真实权利人,出名人则可将该不动产抵押给债权人,可构成不动产抵押权的善意取得.【期刊名称】《暨南学报（哲学社会科学版）》【年(卷),期】2018(040)011【总页数】13页(P34-46)【关键词】不动产抵押权;善意取得;公信力;动产抵押;冒名抵押;借名登记【作者】冉克平【作者单位】武汉大学法学院【正文语种】中文【中图分类】D9一、问题的提出善意取得是现代民法为维护交易安全而设置的重要制度，集中体现了法律规范的利益衡量与价值判断。

[注] Westermann, Sachenrecht, Band I, Grundlagen und Recht der beweglichen Sachen, 1990, S. 330.《物权法》第106条第1款和第2款分别规定了不动产与动产所有权的善意取得及其法律效果，但是并未规定抵押权的善意取得。

虽然最高人民法院在有关答复中指出：“抵押权的实现是物权变更的原因和方式之一，同样可以适用善意取得制度。

”[注]参见2011 年12月13日最高人民法院行政审判庭《关于其他财产共有人起诉期限计算以及对抵押权人是否适用善意取得问题的答复》(〔2011〕行他字第 75 号)。

然而，答复属于针对具体个案的请示答复，其法律拘束力仅限于个案本身，而不具有普遍的法律效力，在其他案件中法官不能将上述答复直接作为裁判依据。

不动产善意取得的构成要件分析吴兴浩201222040185摘要:善意取得，是指无权处分人在转让标的物给第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求第三人返还原物。

根据我国物权法的规定，善意取得不限于所有权，其他物权也可以适用善意取得制度。

按照所有权的物权的效力，所有权人完全可以对任何占有其物的人请求返还原物。

但是，如果允许所有权人在任何情况下都可以请求返还原物则对善意第三人的保护不周，有害于交易的安全和快捷。

因此，法律从保护交易的安全和快捷的角度出发，规定善意第三人在符合法律规定的情况下可以取得无权处分人转让的物的所有权。

可见，善意取得制度作为所有权保护的一种例外是无权处分的特别规定，是对所有权的效力的一种限制，它是法律在所有权的保护与交易的安全和快捷之间予以平衡的结果。

我国《物权法》第106 条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。

该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。

《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。

尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。

既有的研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。

这里拟对不动产善意取得制度中的构成要件进行初步的探讨。

关键字:不动产善意取得构成一、不动产善意取得的适用前提------无权处分我国《物权法》为了适应我国社会和经济发展的客观需要，并在借鉴发达国家和地区的立法经验的基础上，对善意取得制度作了规定。

《物权法》第106条首先规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。

在此基础上，同条对善意取得及其构成作出了较为系统的规定，即：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

论不动产之善意取得论不动产之善意取得摘要：善意取得制度是物权变动的一项重要法律制度。

所谓善意取得原则或者善意保护原则，即在第三人对其前手交易的瑕疵不知情时，其所取得的物权就受到法律保护的原则。

善意取得制度普遍适用于动产的物权变动中，传统认为不动产物权变动普遍不适用善意取得制度，因为当代不动产法普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得说自己不知道登记的内客，主观意义上的善意已不再有可能得到确认。

关键词：不动产善意取得；善意第三人；法律效果《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

”传统民商事理论认为，善意取得仅适用于动产，指无权处分他人动产的动产占有人，将该动产让与第三人，若该第三人取得动产系出于善意，则确定取得该动产所有权，原动产所有人不能追夺的法律制度。

新颁布的《物权法》第106条明确规定了不动产的善意取得制度，突破了我国传统法律理论对善意取得仅适用于动产的限制。

一、我国不动产善意取得制度的演变1、中国早期的善意取得我国早在清末的《大清民律草案》中就规定了善意取得制度，1929—1931年公布的中国民法典开创了我国近现代意义上善意取得制度的先河。

2、最早涉及不动产善意取得的司法解释最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。

该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。

出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款”。

3、1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。

我国不动产善意取得制度的研究[捅要]善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度，《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权，这是善意取得制度理论的一次重大突破，有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。

本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。

[关键词]物权；善意取得；不动产2006年中国颁布了《中华人民共和国物权法》(以下简称为“《物权法》”)，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权)，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。

但是，关于善意取得制度的许多问题还没有定论，仍有研究的余地。

本文将采比较法的视角，着重对不动产善意取得制度进行比较，以期对我善意取得制度的理论研究与司法实践有所启示。

一、善意取得制度概念的界定学者们普遍认为，近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。

所谓“以手护手”，是指如果将自己的动产交付于他人，那么仅能向相对人请求返还。

如果该相对人将动产让予给第三人，则只能向相对人请求损害赔偿，但无论如何不能向第三人请求返还。

事实上，善意取得制度是对所有权追及力的限制，涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。

肯认善意取得人的权利，便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利，所有人因此将蒙受损失。

但另一方面，第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物。

法律对其利益若不予以保护，则将危及交易安全。

解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。

在交易日益频繁的现代社会，尤其是18世纪以来，善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。

善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。

尤其到19世纪的初期(1804年)《法国民法典》作为一个标志，原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念，以此来构造自己的善意取得制度。