租赁合同中免租期房产税申报问题及筹划

免租和无租时的房产税缴纳问题纳税人免收租金期间使用他人房产与无租使用他人房产，表面看来纳税人都无需支付租金给房产所有人，但两者有着本质的区别，因而双方的税务处理也是不同的。

笔者现就纳税人免收租金期间和无租使用他人房产的税务处理做浅要解析。

一、免收租金期间和无租使用的区别免收租金期间是存在发生的租赁事实的，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为。

出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期内支付租金的前提下免收部分期限租金得行为。

而一般来讲无租使用可视为无偿出借，而非租赁交易行为。

无租使用应理解为整个合同期内不支付租金而使用房产的行为。

因此，免收租金期间和无租使用他人房产虽然表现形式是一样的，即使用人无需支付租金。

但实质上是不同的，前者是一项租赁交易，后者则属于无偿出借。

二、房产税（一）免收租金期间房产税处理免租期的经营租赁方式与无租使用有着本质的区别，出租方提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁。

尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，应缴纳房产税。

《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定，“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

”该文件出台后，免租期的房产税落在了房主身上。

这一规定实际是对财税[2009]128号的补充和完善，意在规范房产租赁税收问题，进一步理清了无租使用和免收租金的房产税处理。

（二）无租使用房产税处理《房产税暂行条例》第二条规定，“房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

”之前，一些企业老板将自己的私有房产无偿提供给单位使用而不缴纳房产税的现象相当普遍。

租赁免租期主要涉及增值税及附加、企业所得税、房产税、印花税。

一、增值税免租期不需要缴纳增值税。

首先看税法规定，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定:“纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。

再次，约定免租期的目的是为了租赁合同的达成，其实本来就是租赁合同的一部分。

第三，我们可以从另一个角度去考虑，我们在签订销售合同时，为了达成销售，往往会给客户一些销售折扣，约定免租期和销售折扣的本质是一样的。

第四，从业务实际来说，约定免租期的租赁合同一般租赁期限都比较长，租金金额都比较高，这种情况客户都需要一段时间对房屋进行装修。

二、企业所得税免租期不需要视同销售确认租金收入缴纳所得税。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

免租期是不收取租金的，纳税人没有取得租金收入，自然不需要缴纳所得税。

三、房产税免租期需要缴纳房产税。

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

所以约定免租期的，出租方需要按照房产原值计算缴纳房产税，收取租金的期间按照出租方需要按照租金收入缴纳房产税。

四、印花税免租期需要缴纳印花税。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。

印花税属于行为税，与签合同行为、合同金额有关，与免租期无关。

房屋租赁免租期是否缴纳房产税?我们在房屋租赁的时候,我们会发现出租方会免租一段时间,我们可以称这个为房屋租赁免租期.那房屋租赁免租期是否缴纳房产税呢?房屋租赁免租期也是需要按时缴纳房产税的,这里我们可以选择从价方式计算缴纳税费,详细介绍如下：房屋租赁免租期是否缴纳房产税?根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条的规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

因此,该企业在免租期内应当正常按照从价方式计算缴纳房产税.房屋免租期的房租该如何进行账务处理?一般情况下,对于经营租赁的承租方而言,租金的帐务处理是比较简单的.一般都是按月支付租金,会计以每月的租金发票和付款单据入帐即可.但实务中也有特殊情况,比如租期比较长时,出租方一般会给承租方一定的免租期;或者是为鼓励承租方一次性支付较长租期的租金,约定一次性支付2年租金会赠送一年的租期.以上有免租和赠送租期的租金如何进行帐务处理?会计准则规定对于出租人提供免租期的,承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其它合理的方法进行分摊,免租期内应当确认租金费用.通常企业财务人员会认为免租期内不计收入,也不计算企业所得税等各项税收,这种处理方法与相应的会计准则、税收法规不符,造成企业收入确认不准确和不按规定时间申报纳税,构成偷税.在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入,即100万元/月×72月(收租月数)=7200(万元);7200万元÷80月(总租月数)=90(万元),即每月确认90万元的销售收入.而根据《条例》第19条规定,租金收入的确认应"按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现",因此2009年5至8月不确认租金收人,由于会计上已经确认收入,因此在所得税申报时应做纳税调整.由于会计的收入确认原则与税法纳税义务的确认原则有较大的差异,同时由于给予免租期的经营租赁的期限一般都比较长,企业应该设置备查账,当经济情况发生变化,双方协商解除租约时要准备好相关资料,向税务部门申请退还多交的税款或补缴不足税款.虽然我们房屋租赁的时候会存在免租时期,但是涉及到的房产税缴纳肯定是不会少的。

企业出租房产如何进行税筹划分析一、租金收入的纳税企业出租房产所获得的租金收入需要缴纳相对应的所得税。

2024年起，个人所得税法进行了修改，将租金收入纳税方式从简单的超额累进税率改为综合计算纳税方式，即将租金收入与其他综合应纳税收入合并计算个人所得税。

因此，企业需要根据租金收入的多少和个人所得税法的具体规定，进行相应的纳税筹划。

在租金收入相对较高的情况下，可以考虑以下几种筹划方式：1.合理调整租金收入计入的时间点，将部分租金收入分散到不同年度，以减少当年的个人所得税负担；2.利用合法的税务减免政策，如租金收入的一部分可以按照个人所得税法规定的减免条款进行免税或者减免，降低完税额。

二、房产税的优化出租房产的企业还需要缴纳房产税。

房产税是按照房产的市场价值计算，但是企业可以通过以下几种方式进行房产税的优化筹划：1.对房产进行科学合理的评估，合理评估可以避免进行高估价值或低估价值，使纳税基数更加准确；2.利用房产附加设施的合理评估和分摊，减少房产税的计税基数；3.利用合法的税务优惠政策，如一些房产税的减免条款，减少税务负担。

三、税前成本的合理化1.合理规避一些无关的费用，减少不必要的成本开支；2.合理安排各种费用的支付时间，以减少同一年度费用的集中支付，使得税前利润分散到不同年度，降低年度纳税额；3.确保费用支出的合法性，并及时保存相关费用凭证。

四、税务合规与风险控制企业在进行税筹划时需要注意税务合规和风险控制，以免产生不必要的风险和纠纷。

重要的注意事项包括：1.了解国家相关税法和税务政策，确保企业的筹划行为合法合规；2.及时缴纳各项税费，并按时进行申报，避免逾期缴纳产生罚款或其他风险；3.定期进行税务风险评估和内部审计，及时发现和解决可能存在的税务风险问题。

总之，企业出租房产的税筹划分析需要综合考虑租金收入的纳税、房产税的优化、税前成本的合理化以及税务合规与风险控制等方面。

通过合理的税筹划，可以降低税负、提高效益，并确保企业在税务方面合法合规。

辉:企业房产租赁巧作纳税安排(2013-03-19 13:09:55)分类：企业房产租赁巧作纳税安排来源：中国税务报作者：程辉时间：2013年3月18日房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍有筹划的空间。

如房产税暂行条例规定了一些减免税条款，符合条件的企业可加以利用。

比如，按规定，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请，而有的纳税人由于疏忽没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。

本文通过案例，就企业如何进行房产税筹划进行分析。

设备和厂房分开租企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。

但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。

如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。

例如，某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备1年的租金是200万元，并据此签订了租赁合同。

内容大致是：甲方A同意将厂房连同设备租给乙方B，乙方B支付厂房和设备租金1年200万元。

合同签订后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。

如果没有筹划，按照这份合同，甲方要缴纳税款如下：缴纳房产税：200×12％＝24（万元）；缴纳营业税：200×5％＝10（万元），两项合计34万元。

也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了12%的房产税。

如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同，规定甲方以每年100万元的租金出租厂房，每年100万元的租金出租设备。

两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。

出租房屋免租期间如何申报纳税杜明明【摘要】实践中,出租人为了达到招租目的,往往会向承租人提供房屋免租期等激励措施.如A公司有一栋闲置房屋,其房屋原价为1000万元.2009年6月A公司将该房屋对外出租,房屋租期为10年,年租金为120万元.合同同时约定：给予承租方六个月的免租期。

【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2012(000)006【总页数】2页(P48-49)【关键词】出租房屋租期申报纳税 2009年闲置房屋 A公司出租人承租人【作者】杜明明【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F327实践中，出租人为了达到招租目的，往往会向承租人提供房屋免租期等激励措施。

如A公司有一栋闲置房屋，其房屋原价为1000万元。

2009年6月A公司将该房屋对外出租，房屋租期为10年，年租金为120万元。

合同同时约定：给予承租方六个月的免租期。

也就是：房屋租赁期限自六个月免租期结束的次日起开始计算。

按照《企业会计准则》的规定，承租人应将租金总额在整个租赁期内（而不是在租赁期扣除免租期后的期间内），按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；出租人应将租金总额在整个租赁期内（而不是在租赁期扣除免租期后的期间内），按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。

所以，A公司在前六个月的免租期内，按照权责发生制及收入与费用配比原则，每月应确认租金收入（120×10）÷（10×12＋6）×1＝9.52万元。

但免租期间是否应当缴纳营业税？企业所得税应税收入应当如何确认？免租期间应当如何缴纳房产税？下面笔者结合现行有关税收政策进行如下分析：《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

企业房产租赁中还有免租期交冤枉房产税
企业将闲置房产用于出租时，应该严格按照现有政策规定，分清房产税纳税义务人，依法申报缴纳房产税。

?案情简介：近日，税务机关在进行中等风险应对中发现，某企业的房产分为自
用和出租两部分，出租的部分自2014年1月1日起对外出租，前3个月免收租金，之后每月租金20万元。

企业申报缴纳了后9个月的房产税21.6万元，并认为既然前3个月免收租金，就不需要缴纳房产税。

税务人员查阅了企业与承租方
之间的房产租赁合同，核实了前3个月免收租金的约定，认定依据现行政策，在免收租金期间，应由出租方按照房产原值申报缴纳房产税。

该企业提出异议，认
为应该由承租方按照房产余值代为缴纳房产税。

税务人员根据企业的实际情况，
认为这不符合由承租方代为缴纳的政策规定。

最终，通过耐心的政策宣传，该企
业接受了税务人员的观点。

?税法分析：财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税
等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租
赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房
产税。

本案中，对于免收租金的3个月，应该由产权所有人（即出租方企业）按照房产原值缴纳房产税。

税务人员辅导企业补缴房产税10.08万元，并加收相应。

房产税风险指引及应对措施【风险点1】出租房屋在免租期未交房产税【风险等级】★★★【风险描述】企业出租房产，会存在合同里与承租方约定免收租金期限情况，企业通常认为免租期间不需要交房产税，未按房产原值缴纳房产税。

【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

【预计风险】企业出租房产，免租期免了租金，但是并未免房产税，因此无论是否约定免租期都应该缴纳房产税，否则存在少缴房产税的风险，同时存在滞纳金及罚款。

【解决方法】企业应自查有无免租期的业务，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

企业对未缴部分房产税应补缴。

【风险点2】土地价值未计入房产价值缴纳房产税【风险等级】★★★【风险描述】对按照房产原值计税的房产未将取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等计入房产原值缴纳房产税，导致企业房产税计税基础不准确，少缴房产税，存在一定风险。

【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定：三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【预计风险】取得土地价款、开发土地发生的成本费用如果未计入房产原值，导致企业房产税计税基础不准确，存在少缴房产税的风险。

【解决方法】企业应自查：房产原值是否包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

房屋免租期内的税务处理方法靳万一整理（2018.09.07）某项目地产公司出租商铺给商家，合同期10年，前两年为免租期。

从税法的角度来看，前两年也应该确认租金收入并缴纳增值税和房产税，但往往前两年因没有收到租金地产公司都不会去缴增值税及房产税的，那么是否存在税务风险？一、房屋免租期的概念房屋免租期就是免除房租的期限。

承租方享有免租期，在免租期内承租方可免向出租方缴交房屋租金，但须缴交合同所规定的物业管理费及各项公用设施费(包括电费及水费)等其它费用。

二、房屋免租期的增值税处理《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十五条规定的租赁业务增值税税纳税义务发生时间：书面合同确定付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天。

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

根据上述内容得出：免租期内如未预收款项的情况下不征收增值税。

三、房屋免租期的房产税处理《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条指出：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

含有免租期的经营租赁方式如果不存在关联交易，则并不属于无租使用情况，理由是提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁，因此前两年没有房产税从租计征依据。

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

四.房屋免租期的企业所得税处理《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

前两年因不存在承租人应付租金的情况，所以在企业所得税应纳税所得额计算时应纳税调减处理，减除免租期内会计上确认的收入。

房屋出租：四招筹划房产税在房屋出租市场中，了解并合理筹划房产税是每位房主必备的能力。

房产税的合理筹划可以减轻房主的税负，提高出租房产的回报率。

下面将介绍四招筹划房产税的方法，帮助您了解并优化房屋出租的收益。

1. 利用税收优惠政策在一些地区，政府为了促进房地产市场发展，推出了一些税收优惠政策。

您可以了解并充分利用这些政策，减少房产税的负担。

比如，有些地区对首套房出租的房产给予税收减免，在符合条件的情况下，可能可以减少一部分房产税的缴纳。

此外，还有一些特殊情况下可以享受税收减免的政策。

例如，老年人房产如果出租，可能可以享受一定的税收减免。

因此，及时了解当地的税收政策，善于利用各种优惠政策，可以帮助您有效降低房产税的负担。

2. 合理认定房屋租金房屋出租的租金额度直接关系到房产税的计算。

合理认定租金金额可以达到减少房产税的目的。

然而，要避免偷漏税款，租金的认定应当遵循市场价格。

在认定房屋租金时，可以参考当地租赁市场的平均租金水平。

同时，考虑到房屋租赁市场的特殊性，合理的租金也可以确保房屋出租的稳定性。

此外，租赁合同的签订也是合理认定租金的关键环节。

租赁合同应明确租金及其支付方式，避免以各种形式将房屋租金汇集到其他渠道，以免触犯相关税务法规。

在租金认定中，遵循市场价格，确保租金的公允性，是合理筹划房产税的重要一环。

3. 合理运用税收抵扣合理运用税收抵扣也是筹划房产税的有效方法。

税收抵扣是指将合法的支出算作税前成本，从而减少应纳税额的一种方式。

在房屋的出租过程中，您可能会有一些必要的支出，如维修费用、物业管理费等。

这些支出可以被视为税务抵扣项。

为了合理运用税收抵扣，您需要详细记录开支，并保留好相关的发票和凭证。

这些开支必须是与房屋出租直接相关的，并符合当地税务规定。

通过合理运用税收抵扣，您可以降低应纳税额，最大限度地减少房产税的支付。

4. 合理运用房屋评估报告房屋评估报告是衡量房产价值的重要依据。

在为房屋出租进行房产税筹划时，房屋评估报告可以发挥巨大的作用。