环境影响评估方法

龙源期刊网

环境因素对房地产评估的影响

作者：罗鹏 高兵

来源：《合作经济与科技》2016年第08期

[提要] 在市场经济背景下，我国的城市化建设进程逐步加快，并给房地产行业的发展带来了巨大的机遇与挑战。本文主要研究影响房地产评估的环境要素及环境安全要素，根据实践工作中的相关经验，提出相应的解决措施，并为房产评估提供重要参考依据，以推动我国房地产行业可持续发展。

关键词：环境因素；房地产；评估；影响

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年1月12日

城市化建设的不断加快，一方面改善了人们的生活状况，另一方面也带来了严峻的生态环境问题，如噪声污染、空气污染、废气污染、固体废弃物污染等，影响人们日常的生活、工作及学习。近些年，人们的生活水平逐渐提高，对居住环境提出了更高要求，因此人们改变了以往的住房理念，在选择住房时不仅考虑外部因素，如交通、地理位置及经济发展水平等，更加关注住房周边的生态环境问题，由此可以得出，环境因素直接影响房产价值，对房产评估具有重要意义。

一、影响房地产评估的主要环境要素

（一）大气环境。人类的生存离不开大气环境，大气的质量好坏直接关系人体的身体健康，因此房地产所处的位置应确保没有难闻的气味、不存在有害物质及各种粉尘等，大气环境对房地产价值具有重要影响，特别是工厂、厕所、酒厂、酱厂及屠宰场等，会造成较为严重的大气污染，因此在临近上述地区的房地产价格普遍较低；相反，临近公园、河流、湖泊等景观的地区，房地产价值则普遍较高。

（二）声音环境。飞机场、工厂、火车站等人群密集地区，都会造成较大的噪声，因此对于旅馆、学校、住宅、办公等房地产而言，较大的噪声会降低房地产价值，相反，较低的噪声则会增加房地产价值。

（三）水文环境。随着城市人口的增加，房屋建筑数量日益增多，提高了城市的居住密度，因此人们普遍向往自然的居住环境，房地产周边的风景及水体成为房地产销售重要亮点，能够大大提高房地产的价值。此外，类似于地下水、沟渠、海洋等污染，则会严重影响周边的房地产的价值。 龙源期刊网

环境影响评价技术咨询合同

委托方（甲方）：

项目联系人： 联系电话：

受托方（乙方）：

项目联系人： 联系电话：

本合同甲方委托乙方就 建设项目 进行环境影响评价技术咨询服务，并支付咨询费用。双方经过平等协商，在真实充分地表达各自意愿的基础上，根据《中华人民共和国环境影响评价法》、《中华人民共和国技术合同法》的规定，达成一下合同，并由双方共同恪守。

一、项目基本情况

项目名称：

批准部门： （备案项目编码： ）

建设规模： 。

建设地点：

二、工作内容

工作内容及技术要求：严格按照国家、省环保部门有关法律法规、技术规范等的规定和要求开展工作，编制《 建设项目环境影响报告书》。

三、工作成果及提交时间

至本合同生效之日起，乙方在 个工作日内完成项目报告书（送审稿）的编制，上报 建设项目环境保护工程评估中心进行技术评审。技术评审通过后乙方在 个工作日内完成项目报告书（报批稿）的编制，提供甲方上报 环境保护局进行行政审批。

第 2 页 共 3 页 四、费用及支付办法

1、根据国家计委、国家环保总局联发计价格 号文件的有关规定，经甲乙双方协商同意，项目环境影响评价技术服务费用为人民币 元整（￥00.00元）。

2、支付办法：自本合同签订之后5日内甲方先首付 元整（￥ 00.00元）

给乙方。待乙方向甲方提供本项目环境影响报告书报批稿时，甲方再支付剩余费用，即

元整（￥00.00元）给乙方。

3、本项目技术评估费及专家咨询费由甲方负责支付，不包含在本合同上述技术服务费用中。环境现状监测费由乙方负责支付。

第２７卷４期　２０１４年８月　城市环境与城市生态　ＵＲＢＡＮ　ＥＮＶＩＲ０ＮＭＥＮＴ＆ＵＲＢＡＮ　ＥＣ０Ｌ０ＧＹ　Ｖｏ１．２７　Ｎｏ．４　Ａｕｇ．２０１４　３９　

王会芝．战略环境影响评价有效性概念解析及评估方法研究［Ｊ］．城市环境与城市生态，２０１４，２７（４）：３９—４２．　ＷＡＮＧ　Ｈｕｉ－ｚｈｉ．Ｃｏｎｃｅｐｔｕａｌ　Ｍｏｄｅｌ　ａｎｄ　Ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ　Ｍｅｔｈｏｄ　ｏｆ　Ｓｔｒａｔｅｇｉｃ　Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　Ａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ　Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓ［Ｊ］．Ｕｒｂａｎ　Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ＆　Ｕｒｂａｎ　Ｅｃｏｌｏｇｙ，２０１４，２７（４）：３９－４２．　

战略环境影响评价有效性概念解析及评估方法研究　

王会芝　

（天津社会科学院，天津３００１９１）　

摘要：在系统回顾国内外战略环境影响评价（ＳＥＡ）有效性研究的基础上，探讨了战略环境评价有效性的内涵，提出　了包括执行过程有效性和发挥作用有效性的ＳＥＡ有效性概念模型，尝试性地构建了ＳＥＡ有效性评估的指标体系。并运　用规范的模糊综合评判法对天津滨海新区战略环境影响评价的有效性进行评价，从而为ＳＥＡ有效性评估提供思路，并　期望对我国ＳＥＡ的建设有所裨益。　关键词：战略环境影响评价；有效性；概念模型；评估方法　中图分类号：Ｘ８２　文献标识码：Ａ　文章编号：１４００８８（原１００２—１２６４）（２０１４）０４—００３９—０４　Ｃｏｎｃｅｐｔｕａｌ　Ｍｏｄｅｌ　ａｎｄ　Ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ　Ｍｅｔｈｏｄ　ｏｆ　Ｓｔｒａｔｅｇｉｃ　Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　Ａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ　Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓ　

ＷＡＮＧ　Ｈｕｉ．ｚｈｉ　（Ｔｉａｎｊｉｎ　Ａｃａｄｅｍｙ　ｏｆ　Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅｓ，Ｔｉａｎｊｉｎ　３００１９１，Ｃｈｉｎａ）　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｌｉｔｅｒａｔｕｒｅ　ｒｅｖｉｅｗ　ｏｆ　ｓｔｒａｔｅｇｉｃ　ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　ａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ（ＳＥＡ）ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｗｏｒｌｄ，ｔｈｉｓ　ｓｔｕｄｙ　ｄｉｓｃｕｓｓｅｄ　ｔｈｅ　ｃｏｎｃｅｐｔｕａｌ　ｃｏｎｎｏｔａｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃ　ｏｆ　ＳＥＡ　ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓ．ａｎｄ　ｔｈｅｎ　ｔｈｅ　ｃｏｎｃｅｐｔｕａｌ　ｍｏｄｅｌｓ　ｏｆ　ＳＥＡ　

.

精选范本 环评评估

自从1992年，国家环境保护局成立了环境工程评估中心，随后多个省市环境保护主管部门陆续设立环评技术评估机构，环境影响评价技术评估工作正式进入环境影响评价体系，为环保行政主管部门进行行政审批提供技术依据，使环境影响评价报告书编制客观、公开和公正发挥了重要作用。

一、我国环境影响评价技术评估工作在环评体系中的现状。

环境影响技术评估，也称技术核查、技术审查、环评评估，是由环评技术评估机构接受委托组织专家和技术人员对环境影响报告书编制质量的一种审核形式。评估的依据来自国家及地方环境保护法律法规、部门规章以及标准、技术规范的规定及要求。评估机构综合分析建设项目实施后可能造成的环境影响，对建设项目和专项规划实施的环境可行性及环境影响评价文件进行技术评估并出具技术评估报告，为确保报告书的编制质量及完整性具有较好的监督和审核作用，属于非机构第三方审核。

二、环评评估存在存在的问题

一是环境影响技术评估是环境保护部门行政职能的一部分但由建设单位支付费用。国家环保部发布实施的《建设项目环境影响技术评估导则》中明确技术评估机构接受环境保护行政主管部门委托开展技术评估工作，“为环境保护行.

精选范本 政主管部门决策提供科学依据而进行的活动”，其工作流程为“技术评估机构接受环境保护行政主管部门委托对环境影响评价文件进行初步审核...”。在环境影响技术评估原则“为与环境影响评价采取相同依据的原则”。环保部在2002年3月28日发布实施的关于执行《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》规定“三、环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表编制完成后，由建设单位根据国家有关规定上报具有审批权的环境保护行政主管部门审批，同时委托相应级别的环境影响评估机构对评价报告进行技术评估。...技术评估报告是环境保护行政主管部门进行行政审批的技术依据。”据此，各级环保部门在环境影响评价文件行政审批过程设置技术评估流程，环境影响技术评估成为环评行政审批职能的重要组成部分。依据计价格〔2002〕125号文规定“环境影响咨询...包括：...对环境影响报告书(含大纲)、环境影响报告表进行技术评估”，该收费“属中介服务收费，应当遵循公开、平等、自愿、有偿的原则...”因环境影响技术评估工作经费没有明确来源，造成各级环保部门所属的评估机构收费情况不一，如审计发现国家环境工程评估中心开展技术评估工作不向建设单位收费，多个省市环境保护主管部门在行政审批过程中，要求建设单位委托评估机构并交纳评估费，导致环境影响评价文件和环境影响技术评估报告依据同一原则出具，均由建设单位出资.