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民法典预告登记讲解
民法典预告登记是指将房屋等不动产的买卖、转让等行为在交易之前进行登记的制度，旨在保护买卖双方的合法权益，防止欺诈和误解。
预告登记是一项非常重要的制度，它可以在交易之前告知第三者相关权利状况，确保交易安全、顺利完成。
根据民法典的规定，不动产的所有权可以通过登记来取得，这就要求在进行不动产转让交易前，必须进行预告登记，以确保交易双方的权益。
预告登记包括房屋预告登记、土地预告登记等，其中房屋预告登记最为常见。
房屋预告登记需要提供相关材料，如房产证、土地证等证件，必须在交易之前完成登记程序，这样可以让交易双方更加清楚地了解所购买的房屋的权益状况，避免出现争议或误解。
如果发现所购房屋存在权利瑕疵或其他问题，交易方就可以在交易完成前及时调整或取消交易，保护自己的合法权益。
同时，预告登记还具有优先权的作用，当不同双方对同一不动产提出要求时，先完成登记的一方可以得到优先考虑。
总之，民法典预告登记是为了保护房产买卖交易双方合法权益的一项制度，可以有效避免交易中出现的问题和纠纷。
预告登记制度相关问题探讨摘要《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式颁布实施。
其中一大亮点，就是以民事基本法的形式首次确立了预告登记制度。
预告登记制度打破了债权法理论与物权法理论之间泾渭分明的界限，具有保全预告登记权利人的物权变动的价值。
本文将围绕着预告登记制度的概念、建立、法律性质、适用范围以及完善发展等问题展开探讨，以期对构建我国完善的预告登记制度有所裨益。
关键词预告登记法律性质不动产登记作者简介：李阳，首都经济贸易大学法学院2010级民商法学专业硕士研究生。
中图分类号：d923.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）01-031-02预告登记制度是我国物权法确立的一项重要制度，也是不动产登记众多种类中必不可少的一项法律制度。
预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人的物权变动的价值，它对于保障交易的安全实现、平衡不动产物权变动中多方当事人的利益、促使当事人自觉遵守诚实守信的原则具有重大的现实意义。
同时，建立预告登记制度，符合法律关于保护弱者的价值取向，是法律追求公平与正义的结果的体现。
然而，我国《物权法》等法律法规关于预告登记制度的相关规定较为原则，在许多方面如法律性质、适用范围等存在争议，可据操作性也不完整，这些都导致了预告登记制度的功能无法得到充分发挥。
因此，有必要对预告登记制度的相关问题做出进一步的探讨和阐释，以期对构建我国完善的预告登记制度有所裨益。
一、预告登记制度的概述预告登记制度始于早期普鲁士法所规定的异议登记，之后为德国民法所继承。
《德国民法典》对此进行改造，确立起包含“异议登记”和“预告登记”在内的“预备登记制度”。
预告登记制度自其形成以来，为许多国家和地区的民事立法所采用，例如瑞典的民法典、日本的不动产登记法，逐渐发展成为不动产登记制度中一项不可或缺的组成部分。
我国在《物权法》颁布之前，只有部分地方性法规中对预告登记制度做出了一些规定，如2001年出台的《南京市城镇房屋权属登记条例》、2005年出台的《天津市房屋权属登记条例》等等。
论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善作者：艾志花来源：《商情》2012年第19期摘要不动产预告登记制度在我国是一种较新的制度，本文对我国现有法律对预告登记制度在适用范围、效力、发生条件方面规定的缺陷进行了考察与分析，通过对德国、日本、我国台湾地区的立法借鉴，提出了我国不动产预告登记制度的几点完善途径。
关键词预告登记立法现状完善一、我国预告登记制度的立法现状2007实施的《物权法》第20条第一次以基本法律的形式正式规定了预告登记制度，对预告登记的适用范围、效力、行使程序和消灭作出了规定，但是只有一个条文。
《土地登记办法》第62条和《房屋登记办法》第三章第四节专节规定了预告登记制度。
《土地登记办法》的相关规定相对原则，基本与《物权法》第20条相同。
可见我国预告登记制度在立法上存在的最大缺陷是规定粗略、简单，有诸多模糊、漏定之处，兹列举以下几点不足：（一）适用范围模糊物权法第20条规定了预告登记的适用范围，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”对该条文的理解有歧义，是签订买卖“房屋或者其他不动产物权”还是签订“买卖房屋或者其他不动产物权”，如果按前者理解，则预告登记的适用范围太窄，仅适用于不动产物权买卖请求权，不适用于设定抵押权等。
而如果按后者理解，则预告登记的适用范围较宽，可以适用于不动产物权的转让、设定抵押权等请求权。
从上文提到的地方性法规以及房屋权属登记实践来看，预告登记主要适用范围包括：预购商品房及其转让；预购商品房抵押及其转让；在建工程抵押及其转让。
因此，可以推定物权法20条关于预告登记适用范围的理解应该按后一种理解为妥。
（二）仅规定了预告登记的权利保全效力物权法仅规定了权利保全效力，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”根据该规定，经预告登记后的债权请求权，具有对抗债务人其他处分行为的排斥性效力，理论上称为保全效力，是预告登记最主要的效力。
《中华人民共和国民法典》第221条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
法律另有规定的除外。
本条主要规定了预告登记制度，目的是为了保障将来物权的实现。
具体而言，在房屋买卖或其他不动产物权交易中，当事人可以向登记机构申请预告登记。
一旦进行了预告登记，未经预告登记的权利人同意，对该不动产进行处分（例如出售、抵押等）的行为将不会具有物权效力。
需要注意的是，预告登记并不是物权的正式登记，而是一种暂时的保障措施。
如果在预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记的，预告登记将失效。
总的来说，《民法典》第221条通过预告登记制度为不动产交易提供了一定的法律保障，有助于维护交易秩序和当事人的合法权益。
答题记录单选题1.张三去世后，李四到处诋毁他的名誉，已知张三的父亲已过世，母亲还健在，无子女也无配偶，()有权依法请求李四承担民事责任。
BAB(C)D) 张三的父亲张三的母亲居委会其他近亲属题目详解【答案】B【解析】难度系数单选题2.判处管制、拘役、有期徒刑的罪犯减刑以后实际执行的刑期不能少于();判处无期徒刑的，不能少于()年。
B(A) A.二分之一；十五年B)C. 二分之一；十三年C)D. 二分之一，二十五年D) B.二分之一；十二年题目详解【答案】B难度系数：【解析】《中华人民共和国刑法》第七十八条第二款规定：减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限；(一)判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；(二)判处无期徒刑的，不能少于十三年单选题3.消费者主张网购商品七日无理由退货时，下列哪种行为不影响商品的完好性：()。
BA) 买了手机，产生激活、授权信息等数据类使用痕迹(B)买了一台电视，收货后打开外包装安装调试C 买了食品，打开一次性密封包装进行查看D 买了服装，剪了标识吊牌题目详解难度系数：【答案】B【解析】单选题4 . 人民行使国家权力的机关是()。
DA) 全国人民代表大会(B) 各级人民政府C 中国人民政治协商会议D 全国人民代表大会和地方各级人民代表大会题目详解难度系数：【答案】D【解析】《中华人民共和国宪法》第二条规定，中华人民共和国的一切权力属于人民。
人民行使国家权力的机关是全国人民代表大会和地方各级人民代表大会。
单选题5 .工会会员()制定或者修改《中国工会章程》,章程不得与宪法和法律相抵触。
DA) 代表大会(B) 全体代表(C) 全国大会全国代表大会题目详解【答案】D 难度系数：【解析门第四条工会必须游守和维护宪法，以宪法为根本的活动准则，以经济建设为中心，坚持社会主义道路，坚持人民民主专政，坚特中国共产党的领导，坚持马克思列宁义、毛泽东思想、邓小平理论、三个代表重要思想利学发展观.习近平新时代中国特色社会主义思想，坚特改革开放，保持和增强政治性，先进性、群众性，依照工会章程独立自主地开展工作。
第1篇一、引言商品房预告登记是指当事人就即将签订的商品房买卖合同，在商品房尚未建成或者尚未竣工的情况下，向不动产登记机构申请进行预告登记的行为。
在我国，商品房预告登记是保障购房者合法权益、维护房地产交易秩序的重要法律制度。
本文将详细阐述商品房预告登记的法律规定，包括其法律依据、登记条件、程序、效力以及相关法律责任等内容。
二、法律依据1.《中华人民共和国物权法》2.《中华人民共和国城市房地产管理法》3.《不动产登记暂行条例》4.《不动产登记操作规范》5.其他相关法律法规和规范性文件三、登记条件1.申请人与出卖人已就商品房买卖达成书面协议；2.商品房尚未建成或者尚未竣工；3.申请预告登记的商品房应当符合国家规定的规划、设计要求；4.申请预告登记的商品房已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等；5.申请预告登记的商品房不存在法律规定的禁止转让情形；6.申请人具有完全民事行为能力。
四、登记程序1.申请人提交申请材料，包括商品房买卖合同、身份证件、申请表等；2.不动产登记机构对申请材料进行审查，符合条件的，予以受理；3.不动产登记机构向申请人出具受理通知书；4.不动产登记机构对商品房进行实地核查，确认无误后，进行预告登记；5.不动产登记机构向申请人出具预告登记证明。
五、预告登记效力1.预告登记后，商品房买卖合同具有法律效力，出卖人不得擅自变更或者解除合同；2.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，第三人不得办理商品房的转让、抵押、租赁等登记手续；3.预告登记后，商品房的买受人可以依据预告登记证明办理商品房的产权转移登记；4.预告登记具有对抗第三人效力，即预告登记权利人可以依据预告登记证明对抗第三人的权利主张。
六、预告登记的撤销1.预告登记权利人未在规定期限内申请办理产权转移登记的，预告登记自动失效；2.预告登记权利人放弃预告登记权利的，可以申请撤销预告登记；3.预告登记权利人死亡或者丧失民事行为能力的，其继承人或者监护人可以申请撤销预告登记；4.预告登记的权利人申请撤销预告登记的，应当提交相关证明材料。
第1篇一、引言预告登记作为一种重要的不动产登记制度，对于保障交易安全、维护交易秩序具有重要意义。
在我国，预告登记的法律规定主要体现在《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国物权法》以及相关司法解释中。
本文将对异预告登记的法律规定进行详细解读，以期为相关法律实践提供参考。
二、预告登记概述1. 预告登记的概念预告登记是指当事人为了确保将来能够取得不动产物权，对已经签订的买卖合同或者其他不动产物权变动合同进行登记的行为。
预告登记具有公示性和优先性，可以防止第三人取得同一不动产的物权。
2. 预告登记的种类根据我国法律规定，预告登记主要分为以下几种：（1）买卖合同预告登记：指当事人为了确保将来能够取得不动产物权，对已经签订的买卖合同进行登记。
（2）抵押合同预告登记：指当事人为了确保将来能够取得抵押权，对已经签订的抵押合同进行登记。
（3）其他不动产物权变动合同预告登记：指当事人为了确保将来能够取得其他不动产物权，对已经签订的不动产物权变动合同进行登记。
三、异预告登记的法律规定1. 异预告登记的概念异预告登记是指在预告登记过程中，因合同解除、转让、继承等原因，导致预告登记的标的物发生变更或者权利人发生变更的情况。
2. 异预告登记的法律依据（1）我国《物权法》第二十条规定：“预告登记后，当事人因合同解除、转让、继承等原因，导致预告登记的标的物发生变更或者权利人发生变更的，预告登记应当予以变更。
”（2）我国《民法典》第二百二十三条规定：“预告登记后，当事人因合同解除、转让、继承等原因，导致预告登记的标的物发生变更或者权利人发生变更的，预告登记应当予以变更。
”3. 异预告登记的程序（1）申请变更预告登记：预告登记的当事人或者权利人因合同解除、转让、继承等原因，需要变更预告登记的，应当向不动产登记机构提出申请。
（2）提交相关材料：申请人应当提交以下材料：①申请人的身份证明；②预告登记证明；③合同解除、转让、继承等证明材料；④变更后的合同或者其他不动产物权变动合同；⑤其他相关材料。
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。
不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。
然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。
文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
2023年第7期 职工法律天地55的不动产预告登记制度□陈明秀从法律性质层面来看，不动产预告登记与不动产物权变动登记是不同的，不直接产生物权变动的效力，但具有特殊的担保功能。
对于不动产预告登记而言，主要问题包括债权、物权等有关的规定。
同时，因为其他担保权利也有涉及，所以从实际应用来看，会有一些法律分歧。
结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《解释》）的相关规定，本文从不动产预告登记含义、类型等基本概念展开，重点阐释、分析不动产预告登记的优先受偿、对开发商阶段性保证担保责任的提前免除，以此为基础，进而对《民法典》《解释》有关不动产预告登记的规定进行深入理解，不仅有利于为法律的准确适用提供一定的依据，而且能够让裁判规则朝着统一的方向迈进。
一、不动产预告登记的含义和类型所谓不动产预告登记，是指为保障将来物权的实现，当事人依照约定向不动产登记机构申请的预告登记。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定及时向登记机构申请不动产预告登记。
完成登记后，未经登记的权利人同意，对该不动产进行处分时，是不会发生物权效力的。
此外，完成登记后，如果债权消灭，又或是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，则不动产预告登记失效。
《民法典》第二百二十一条明确规定，当事人对买卖房屋的协议，又或者是其他不动产物权的协议进行签订，为了能够确保将来物权可以发挥预期效应，那么需要严格按照相关规定到登记机构完成不动产预告登记。
完成之后，涉及处分不动产，未经权利人的同意，也就意味着物权效力不会发生。
由此可知，《物权法》与《民法典》关于不动产预告登记的表述基本一致。
根据现行法律法规规定，我国不动产预告登记主要存在三种类型：商品房等不动产预售的；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押的。
论抵押权预告登记制度的独立性建构——兼评“民法典担保
制度司法解释”第52条
罗亚文
【期刊名称】《学术交流》
【年(卷),期】2022()2
【摘要】我国抵押权预告登记为大陆法系预告登记制度与英美法系按揭制度的本土化结合,主要适用于预售商品房按揭场景。
《担保制度司法解释》第52条虽首次明确抵押权预告登记的优先受偿性,但《民法典》第221条却以“所有权”为预告登记制度的设计基础。
担保物权体系与不动产登记规范的制度脱节造成抵押权预告登记的内生性矛盾,现行规范的瑕疵指引及相关效力规则的缺失导致抵押权预告登记的制度罅隙。
在“类型化”规范原则下,应当以“物上之债”为理论供给,以“双重担保属性”为核心特征,高效推进抵押权预告登记制度的独立性建构。
抵押权预告登记的体系建构应以扩张适用范围、肯认优先受偿权、解除处分限制、明确不可对抗强制执行措施等为基本效力准则。
【总页数】12页(P55-66)
【作者】罗亚文
【作者单位】南京大学法学院
【正文语种】中文
【中图分类】DF521
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1.让与担保与抵押权的比较分析--兼评《民法典草案"物权编"》第26章
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房屋预告登记都有什么作⽤在现实社会中，购房者在买房时，可以办理房屋预告登记。
可能很多⼈对房屋预告登记并不太了解。
其实它代表着房屋购买⼈有意向购买房屋并签订购房合同，缴纳⼀定的定⾦的情况下办理。
那房屋预告登记证明有什么⽤？店铺⼩编将在下⽂中为您详细说明，希望对您有所帮助。
房屋预告登记都有什么作⽤⾸先，创设预告登记制度是我国不动产市场发展的客观需要。
⾃我国实⾏改⾰开放以来，⼟地使⽤权及房屋不仅为⽣活所必需，⽽且成为不可或缺的⽣产要素，原先被视为禁区的许多不动产权利进⼊市场进⾏交易，导致和促进了⼟地⼆级交易市场的建⽴及房地产交易市场的蓬勃发展。
作为不动产登记制度之⼀的预告登记，具有服务不动产交易的功能，因此，创设预告登记制度有利于保障请求权⼈的权利，有利于保护交易中的第三⼈，有利于我国不动产市场健康的有序发展。
其次，创设预告登记制度是现实⽣活的迫切需要。
随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见⾏为，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售⼈订⽴的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效⼒。
虽然我国不动产市场有了巨⼤的发展，但由于信⽤在市场经济中的缺失，使得在现实⽣活中(尤其是在商品房预售中)经常发⽣不守诚实信⽤强⾏撕毁合同的情形，出现了⼤量的⼀房两卖(甚⾄数卖)的纠纷。
但撕毁合同的⼀⽅往往是经济上的强者，⽽相对⼈常常是弱者，购房⼈⽆法防⽌预售⼈将房屋以更⾼的价格出卖给他⼈，这就使得处于弱势地位的购房⼈⽆法取得指定的房屋，只能以对⽅违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。
但是，通过预告登记制度，购房⼈将其请求权纳⼊预告登记，使其请求权具有物权的排他效⼒，确认预售⼈⼀⽅违背预告登记内容的处分⾏为归于⽆效，就可以确保购房⼈获得所购买的房屋。
可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值趋向。
再次，创设预告登记制度是健全我国不动产登记法律制度的需要。
Interpretation and Perfection of the Effect of
Advance Notice Registration 作者： 包晓丽[1]
作者机构： [1]中国人民大学法学院,北京100872
出版物刊名： 重庆社会科学
页码： 56-65页
年卷期： 2019年 第11期
主题词： 预告登记;相对无效;物权变动;执行程序;破产保护
摘要：我国关于预告登记法律效力的现行规定,存在处分权限制过度之弊病。
在民法典物权编编纂过程中,建议将预告登记的法律效力理解为:未经预告登记的权利人同意,再行处分不动产物权的,预告登记的权利人有权主张损害其合法权益的行为不发生物权效力。
较于限制物权变动模式和登记冻结模式,相对预告登记权利人无效在利益平衡上更符合自愿原则和比例原则的要求,有利于实现物尽其用的目标,并且在体系上与债权形式主义的物权变动模式相适应。
此外,预告登记还有约束国家公权力行使的效力。
预告登记权利人物权的实现不受财产保全和强制执行程序的妨碍,破产程序中亦有特殊保护。
不动产预告登记制度初探
王宏;王道昌
【期刊名称】《法学论坛》
【年(卷),期】2000(015)006
【摘要】不动产预告登记制度,是德国、瑞士、日本等国民法中的一项重要的物权制度,它将物权法理论和债权法理论结合起来,赋予债权请求权以物权的排它效力,有利于不动产交易当中各方利益的平衡.本文在探讨预告登记制度的理论基础、登记原因、效力、消灭等问题的基础上,分析了我国借鉴该制度的现实意义.
【总页数】6页(P64-69)
【作者】王宏;王道昌
【作者单位】山东师范大学,政法系,山东,济南,250014;山东大学,法学院,山东,济南,250100
【正文语种】中文
【中图分类】D923.2
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已办理预告登记的不动产法院可否执行在一些国家，如中国，已办理预告登记的不动产权利可以在不动产法
院进行执行。
预告登记是指在不动产确权登记之前，以权利信息（如买卖
合同、抵押合同等）作为预告的形式进行登记，以保护该权利人之权益。
当发生与该不动产权利有关的纠纷时，该权利人可以向法院起诉并要求法
院根据预告登记的权利信息判决相关权益。
预告登记的执行可以在不动产法院进行，不动产法院根据法律规定对
纠纷进行审理，并根据预告登记的权利信息判定案件责任，保护权利人的
权益。
预告登记的法律效力在一定程度上提高了该不动产权利的法律地位，使其得以在执行过程中获得一定的保护。
然而，并非所有国家都对已办理预告登记的不动产权利进行执行。
在
一些国家，如英国，预告登记只是提供了公示作用，不具备法律效力。
在
发生与该不动产权利有关的纠纷时，权利人需要通过其他合法手段进行维护，如起诉、调解等。
总的来说，已办理预告登记的不动产权利能否在法院进行执行取决于
各国不动产法律制度的规定。
在一些国家，已办理预告登记的不动产权利
可以在不动产法院进行执行，而在另一些国家则不能。
因此，当涉及到不
动产纠纷时，权利人应该了解当地法律规定，并采取相应的维权措施。
不动产预告登记的法律规定不动产预告登记的法律规定在不动产交易中，不动产预告登记是非常重要的一环。
它是指当一方与另一方达成不动产交易意向后，在将该不动产交易登记到不动产登记机关之前，可以先办理不动产预告登记。
不动产预告登记可以保障不动产交易中的权利人利益，防止不动产交易中的权利人被恶意侵犯。
因此，不动产预告登记的法律规定非常严格。
本文将从以下六个方面对不动产预告登记的法律规定进行分析。
一、不动产预告登记的定义不动产预告登记是指当一方与另一方达成不动产交易意向后，在将该不动产交易登记到不动产登记机关之前，可以先向不动产登记机关提出登记申请书并缴纳登记费用，申请对该不动产办理不动产预告登记的登记行为。
不动产预告登记的目的是保护权利人的利益，防止交易中的权利人被恶意侵犯。
二、不动产预告登记的申请条件不动产预告登记的申请条件包括：不动产权利人或其代理人应当提出申请，提供证明被预告的不动产确已存在和权利人的名义、内容和范围、不动产的位置、面积、使用权或者拥有权等基本情况，缴纳不动产预告登记费用，并提供相关证明材料。
三、不动产预告登记的效力不动产预告登记具有排他性、准确性、优先性等效力。
排他性是指只有不动产预告登记权利人才能申请预告登记，其他人不能申请；准确性是指预告登记的内容应该准确无误；优先性是指在同一不动产上存在多个预告登记时，按时间顺序排列，先申请的预告登记优先于后申请的预告登记。
四、不动产预告登记的限制不动产预告登记有一定的限制。
例如，在不动产交易中，如果不动产预告登记的内容不符合实际情况，或者在不动产交易完成前，不动产权利发生变更，预告登记的效力也会失去保障。
此外，在一些特殊情况下，比如公共利益需要，不动产预告登记也会被限制或者撤销。
五、不动产预告登记的流程不动产预告登记的流程包括：收费、审核、登记、颁发不动产预告登记证和公告。
具体来说，当不动产预告登记申请人提出申请后，不动产登记机关会对申请人提供的材料进行审核，审核无误后，会对不动产办理预告登记，并颁发不动产预告登记证。
不动产预告登记制度与异议登记制度之比较分析(一)内容摘要：不动产预告登记制度和异议登记制度是两个同源而又不同质的制度，二者各有其不同的适应性：预告登记可以保全债权请求权，并保全其顺位，还有破产保护的效力；而异议登记则没有这些效力，而且它自身也没有公信力，但它能中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。
和本登记结合起来考察，它们二者的成本收益比都较高，因而较为有效率。
在着手制定民法典的今天，同时设立预告登记和异议登记制度以完善我国不动产登记制度实具必要性和合理性。
关键词：不动产；预告登记；异议登记；必要性；效率建国以来，我国的物权法长期不发达，不动产登记制度更是失之阙如。
1998年我国立法机关正式将物权法的制定提上议事日程，到2002年为止已有三个主要的物权法草案（包括专家建议稿）。
这三个草案都明确规定了不动产登记制度。
但即便如此，学界对是否要同时规定预告登记制度和异议登记制度仍有不少争论。
有人担心同时规定会造成重复，甚至对本登记的公信力产生消极影响；也有人认为预告登记和异议登记制度虽有许多相似之处，但也有不少区别，它们都应被规定而服务于本登记。
学界争论的关键在于：预告登记与异议登记制度究竟有无创设的必要？二者到底有无区别？我国立法应两者择其一？还是应兼收并蓄使之同存共荣？在我国着手制定民法典的情况下，研究上述问题无疑十分重要。
为此，笔者不揣浅薄，欲对其做一比较研究，并提出相应的立法构想，以求澄清理论、完善制度，并能就教于学界。
一、讨论范畴的说明根据登记所要达到的具体目的的不同，我们可以把不动产登记分为本登记和预备登记。
其中，本登记本登记，又称终局登记，是指将不动产物权的转移、设定、分割、合并、增减、消灭等记入登记簿中并使其有确定、终局效力的登记。
在建立登记制度的国家，可能没有物权变动发生之前的预告登记制度，如我国；也可能没有物权变动发生之后的异议登记制度如我国台湾地区1]，但都不可能没有物权变动发生过程之中的本登记制度，所以，本登记是登记序列中最重要的并且是不可或缺一种。
预告登记制度在我国民法典中的定位预告登记制度在我国民法典中的定位在不动产交易中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。
在此期间发生的诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益的情形，例如甲先与乙订立不动产买卖契约，甲收受价金或定金后，甲再卖予丙，并办理移转登记。
在此情形，乙除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向甲请求损害赔偿。
此种状况，对乙甚为不利。
我国现行法除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的权利是无能为力，债权人无法获得债务人的实际履行。
鉴于此，在法律利益的选择和衡量的基础上，设立不动产预告登记制度，对债权人以不动产物权变动为标的之债权请求权予以保全，以防范交易目的的落空。
一、预告登记制度理论概述预告登记的概念所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。
①它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。
本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。
预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。
我国台湾地区的民法称其为预告登记制度，日本法中的假登记制度中的保全债权请求权的假登记与德国、台湾所指的预告登记为同一制度。
预告登记的性质预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，其法律性质，究为一种物权或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。
从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。
因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。
所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。
从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。
这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。
因此，这种请求权应属于债权的性质。
但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。
因此，权利人籍预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。
这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。
可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象②。
预告登记的制度价值在一项不动产交易中，例如，对房屋的买卖，买卖契约的签订到契约履行房屋登记，这项交易最后完成。
其中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。
而在这期间如出卖人将房屋再卖于第三人并做了登记，则买受人无法获得房屋，而只能依债权法救济。
虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但债权具有平等性和相对性，债权人仅享有请求债务人为移转登记的权利，他不能阻止债务人违背自己承担的义务而对他的不动产所有权作其他的处分。
债权人的请求权也无对抗第三人的效力。
在不动产物权人违约，将不动产物权移转给第三人并登记的这种情况下，在同一不动产上既有物权，又有债权，依物权优先原则，第三人将取得该不动产的物权。
此种情形，请求权人可以追究不动产权利人的违约责任，对其债权予以救济，这种法律状态是民法所认可的。
民法是市场经济的直接体现，肯认和尊重竞争；市民尊奉私法自治理念去参与生活，把理性判断作为交往的心理前提，他必须自己承受自己料事失误的风险，自己责任。
鉴于此，债权人取得不动产物权的目的将落空，无法获得自己预期想要的房屋。
物权法只保护现实的所有权人。
债权法的救济对于要取得交易的实物的债权人来说，乃无奈之选择。
债权人如何在这种情形下仍能实现交易目的呢？特别是对于住房权这种生存权即基本人权来说，需要在现有的制度体系下寻找一个法律空间来保护债权人的利益，保护交易的安全。
预告登记制度正是针对这种问题的解决手段。
通过对将来不动产物权变动的债权请求权的登记，依物权的公示公信准则，使该债权经过公示程序后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的物权变动，而使该请求权的效力得以保全。
这样稳定了不动产交易秩序；同时平衡不动产变动各方当事人的利益。
二、在我国创设预告登记制度的必要性我们认为，为建立完善的不动产登记制度，全面保护不动产物权变动的当事人合法权益，有必要创设预告登记制度。
首先，创设预告登记制度是我国不动产市场发展的客观需要。
自我国实行改革开放以来，土地使用权及房屋不仅为生活所必需，而且成为不可或缺的生产要素，原先被视为禁区的许多不动产权利进入市场进行交易，导致和促进了土地二级交易市场的建立及房地产交易市场的蓬勃发展。
作为不动产登记制度之一的预告登记，具有服务不动产交易的功能，因此，创设预告登记制度有利于保障请求权人的权利，有利于保护交易中的第三人，有利于我国不动产市场健康的有序发展。
其次，创设预告登记制度是现实生活的迫切需要。
随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见行为，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。
虽然我国不动产市场有了巨大的发展，但由于信用在市场经济中的缺失，使得在现实生活中经常发生不守诚实信用强行撕毁合同的情形，出现了大量的一房两卖的纠纷。
但撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，购房人无法防止预售人将房屋以更高的价格出卖给他人，这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋，只能以对方违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。
但是，通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。
可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值趋向。
再次，创设预告登记制度是健全我国不动产登记法律制度的需要。
我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条规定，所有权自标的物交付时起移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
不动产物权变动属法律另有规定的情形，我国一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记，否则不能发生物权变动的结果，但并未建立健全的不动产登记制度。
在国外，大多数国家规定了预告登记、异议登记及更正登记等，与不动产的本登记构成了完备的不动产登记制度。
我国未来民事立法应当借鉴国外立法经验，创设预告登记制度，以架构完备的不动产登记制度。
最后，创设预告登记制度是地方立法上升为国家立法的需要。
基于预告登记的重要作用，我国一些地方立法已经对预告登记制度进行了有益的尝试。
例如，2002年实施的《南京市城镇房屋权属登记条例》对预告登记作了明确规定；将于2017年5月实施的《上海市房地产登记条例》新增设了临时登记、预告登记及异议登记等。
我们认为，当地方立法被证明是行之有效的经验并发展成熟时，就应当将其上升为国家立法。
这也是我国立法上的一条重要经验，如公司法的制定就是以地方立法为先导的。
为此，我国民法立法应当吸收地方立法的实践经验，创设预告登记制度，并对其内容加以具体、明确的规定。
三、预告登记制度的立法设计我国应采取的立法例预告登记制度自近代在普鲁士法上形成以来，基于其保障所登记请求权的重要作用，逐渐为大陆法系各国所继受，成为不动产登记中的一项重要制度。
综观各国关于预告登记的立法，主要有以下两种立法例：其一，法典式——在民法典中对预告登记进行规定，采取此种立法例的有德国、瑞士。
其二，特别法式——在不动产登记法、土地法等特别法中规定预告登记，采取此种立法例的有日本、我国台湾地区等。
日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，而我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记，并且在“土地登记规则”中对预告登记的实施予以细化。
上述两种立法例各有其利弊。
将预告登记在民法典中明确规定，可以强调预告登记制度的重要性，也使其在法律地位上处于较高的位阶上，但民法典不可能对预告登记作出详尽的规定，只能对其申请、效力等作原则性的规定，这不可避免地会影响预告登记的可操作性。
而将预告登记在特别法中详尽规定，虽可以解决预告登记的操作问题，但由于预告登记是不动产物权变动中的重要一环，在民法典中的付诸阙如总会给人一种与不动产物权变动脱节之感。
因此，我们很难说法典式与特别法式立法例孰优孰劣，或许只是各国立法时适应本国社会状况的一种取舍。
我国创设预告登记制度选择何种立法例，应当根据我国的现实国情与本土资源作出决定。
我们认为，既然我们希望制订一部完整的民法典，就不应该遗漏预告登记制度，应在民法典中给予预告登记以一定的地位。
当然，限于民法典的规模所限，我们也不应奢望预告登记在民法典中得到“包罗万象”的规定。
为此，在民法典中对预告登记作出概括性规定的同时，我们还可以借鉴日本、台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在有关不动产登记的法律或法规中对预告登记作出详尽的规定，采取一种综合式的立法模式——既在民法典中对预告登记进行原则规定，又在特别法中详细规定的立法。
预告登记的制度设计在借鉴国外法律资源的基础上，结合我国的具体国情，构建预告登记制度，具体可以从如下四个方面入手：第一，关于预告登记的适用范围从各国关于预告登记的适用范围来看，由于物权变动模式存在的差异，除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外，德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。
在我国，关于物权变动应采取模式，尽管理论上有不同的看法，但学者们均不主张采取单纯的意思主义。
因此，我国创设的预告登记制度，其范围自不适用于保全物权，而只能适用于保全债权请求权。
据此，预告登记应适用于下列情形：不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；附条件或者附期限的不动产物权请求权；有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。
考虑到我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状，对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记。
第二，关于预告登记的发生预告登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。
在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。
有学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请③。
