试论《物权法》中规定的预告登记制度
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浅论我国预告登记制度的完善
（ ） 大预 告 登 记 的 适 用 范 围 一 扩
（ ） 四 明确规 定 义务人 的抗辨 权 我 国《 权法》 物 中没有规 定预告登 记义务 人具有 抗辩权 ， 使 这
我国预 告登记 制度 的登 记 的范围含糊 不清 ， 底保障 类型 的 得预 告登 记制 度在 实践 中会遇 到一 些无 法解 决 的问题 。如在 商 到 物权 ， 没有 明确 说法 。 笔者 认为 ， 物权 法》 ２ 《 第 ０条规 定的 预告登 品房 预售 中， 购买 人享有 请求 到期 交房 的权利 ， 应的 售房人 也 对 记 的范围仅 适用 于买卖 房 屋或者 其他 不动产 协议， 而对变 更 、 消 有请 求对 方支 付价款 的权 利 。假设 预购人 没有 交付 房款 就请 求 灭或 赠与 及 附条件 或附 期限 的请 求权等 是否 能够 进 行于 告登记 转移 所有 权 ， 售房 人可 以对抗 其 。因此 ， 《 贞 则 在 物权 法》 中对此 作 并没有 规定 。 这样 一 种范 围规 定， 使得 保护 交易安 全 的制度价 值 出相应 规 定就 显得十 分必要 。 和功 能十分 有 限。 此 ， 国预 告登 记的 范围应 当进 行适 当的扩 为 我 （ ） 五 明确规 定预告 登记 转为 本登记 的程序 大， 应在 以下 以下几个 方面 进 行扩大 ： 我国 《 物权法》对 于预告 登记 如何转 为为本登记 没有作 出规
关键词 预告 登记 利益保 护 本 登记 绝对 无效
中图分 类号 ： ９ ３２ Ｄ ２．
文献 标识 码 ： Ａ
文章编 号 ： ０ ９０ ９ （０ ００ －５ ．１ ｌ ０ ．５ ２２ １）５０ ７Ｏ
求权 的本质 没 有发生 改变 。如 果不动 产所 有权 人的所 有处 分行 度一样 ， 是一种 预 备登记 制度 ， 房屋 买卖 和其他 不动 产登记 法 为都被 认定 为无 效 ， 在 不但违 反 了公平 原则 ， 且在实 质上 也使这 而 上与本 登记相 对称 。 该项 登记 在本 登记之 前进 行 ， 登记 的不是 已 种 保护 变得十 分僵 化 。 此外 ， 告登 记也存 在被 撤销或 者无 效的 预 经完 成 的不动产 物权 登记， 其出 发点在 于限制 所有权 人对 所登 记 情 形 ， 这种 情况 若还不 允许 不动产 物权人 对不 动产进 行处 分 ， 势 的权利 的处分 ， 并对 第三人 予 以警示 ， 因而其 实观 的不是 物权 的 必将 浪 费不动产物 权人 的时间和 成本 ， 从而 又产生 了另外 一种不 实际变动 ， 效力 上可 以防 止 “ 一物 二卖 ”保护 买受 人的权 益． 证 公平 。因此 ， ． 保 笔者 建议采取 相 对无效主 义 原则 。 以不动产 物权 变动为 内容 的债 权请 求权 能够真 正实现 。 从 国家公共权 力 对预告登记 效力 的影响 方面来看 ， 国 《 我 物 不动 产预 告登记 的特 点是 ： 登记 对象 的特殊性 、 登记 效力 的 绝 对性 、 行为上 的从 属性 和临 时性等 。 我 国法学学 者对 于关于 预告 登记 的性质主 要有三 种论 断： 物 权 说、 准物权 说 和物权 化 的债权 说， 笔者 认 同物 权化 的债 权说 这 权法》 并没有 明确 的规 定 。很 显然预 告登记 排除不 了国 家征收 ， 处 分。而对于 因假扣 押 ， 处分 ， 假 强制 执行 、 法院判 决而为 的新登 记 ， 是公 共权力对 私权 的一种干预 ， 都 目的还 是为 了保护私权 。 既 然 都是为 了保护私 权 ， 就没 有什么 优劣之 分，并且经 过预告 登记
（ ） 四 明确规 定 义务人 的抗辨 权 我 国《 权法》 物 中没有规 定预告登 记义务 人具有 抗辩权 ， 使 这
我国预 告登记 制度 的登 记 的范围含糊 不清 ， 底保障 类型 的 得预 告登 记制 度在 实践 中会遇 到一 些无 法解 决 的问题 。如在 商 到 物权 ， 没有 明确 说法 。 笔者 认为 ， 物权 法》 ２ 《 第 ０条规 定的 预告登 品房 预售 中， 购买 人享有 请求 到期 交房 的权利 ， 应的 售房人 也 对 记 的范围仅 适用 于买卖 房 屋或者 其他 不动产 协议， 而对变 更 、 消 有请 求对 方支 付价款 的权 利 。假设 预购人 没有 交付 房款 就请 求 灭或 赠与 及 附条件 或附 期限 的请 求权等 是否 能够 进 行于 告登记 转移 所有 权 ， 售房 人可 以对抗 其 。因此 ， 《 贞 则 在 物权 法》 中对此 作 并没有 规定 。 这样 一 种范 围规 定， 使得 保护 交易安 全 的制度价 值 出相应 规 定就 显得十 分必要 。 和功 能十分 有 限。 此 ， 国预 告登 记的 范围应 当进 行适 当的扩 为 我 （ ） 五 明确规 定预告 登记 转为 本登记 的程序 大， 应在 以下 以下几个 方面 进 行扩大 ： 我国 《 物权法》对 于预告 登记 如何转 为为本登记 没有作 出规
关键词 预告 登记 利益保 护 本 登记 绝对 无效
中图分 类号 ： ９ ３２ Ｄ ２．
文献 标识 码 ： Ａ
文章编 号 ： ０ ９０ ９ （０ ００ －５ ．１ ｌ ０ ．５ ２２ １）５０ ７Ｏ
求权 的本质 没 有发生 改变 。如 果不动 产所 有权 人的所 有处 分行 度一样 ， 是一种 预 备登记 制度 ， 房屋 买卖 和其他 不动 产登记 法 为都被 认定 为无 效 ， 在 不但违 反 了公平 原则 ， 且在实 质上 也使这 而 上与本 登记相 对称 。 该项 登记 在本 登记之 前进 行 ， 登记 的不是 已 种 保护 变得十 分僵 化 。 此外 ， 告登 记也存 在被 撤销或 者无 效的 预 经完 成 的不动产 物权 登记， 其出 发点在 于限制 所有权 人对 所登 记 情 形 ， 这种 情况 若还不 允许 不动产 物权人 对不 动产进 行处 分 ， 势 的权利 的处分 ， 并对 第三人 予 以警示 ， 因而其 实观 的不是 物权 的 必将 浪 费不动产物 权人 的时间和 成本 ， 从而 又产生 了另外 一种不 实际变动 ， 效力 上可 以防 止 “ 一物 二卖 ”保护 买受 人的权 益． 证 公平 。因此 ， ． 保 笔者 建议采取 相 对无效主 义 原则 。 以不动产 物权 变动为 内容 的债 权请 求权 能够真 正实现 。 从 国家公共权 力 对预告登记 效力 的影响 方面来看 ， 国 《 我 物 不动 产预 告登记 的特 点是 ： 登记 对象 的特殊性 、 登记 效力 的 绝 对性 、 行为上 的从 属性 和临 时性等 。 我 国法学学 者对 于关于 预告 登记 的性质主 要有三 种论 断： 物 权 说、 准物权 说 和物权 化 的债权 说， 笔者 认 同物 权化 的债 权说 这 权法》 并没有 明确 的规 定 。很 显然预 告登记 排除不 了国 家征收 ， 处 分。而对于 因假扣 押 ， 处分 ， 假 强制 执行 、 法院判 决而为 的新登 记 ， 是公 共权力对 私权 的一种干预 ， 都 目的还 是为 了保护私权 。 既 然 都是为 了保护私 权 ， 就没 有什么 优劣之 分，并且经 过预告 登记
《物权法》框架下预告登记制度之分析
此后 ， 《 德国民法典》 继承 了普鲁 士法上 的这一 物权制度 ， ④ 将“ 为保全 已经成立的物权的预告登记 ”
改称 为 “ 异议 登 记 ”， 将“ 为 保 全 物权 移 转 、 消 灭 的债
押条例》 与《 普通邦法》 。但在这两部法律 中， 预告登
记制 度 是 Biblioteka 包 含 了现 代 法 上 的预 告 登 记 制度 的 “ 异
文章编 号 ： Ｃ Ｎ ５ ３—１ １ ４ ３ ／ Ｄ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ６—１ ０ １ — ０ ６
实践 与探 索
《 物权法》 框 架 下 预告 登记 制 度 之 分 析
杨 惟钦
摘
要： 预告 登记 制 度是 一项 旨在保 全 以将 来发 生 不动 产 物权 变动 为 目的 的债 权请 求权 的 重要
预告 登记 制度 是 指 为 保 全 一项 以将 来 发 生 的不
动 产物 权 变动 为 目的 的请求 权 的不 动产 登 记 。 ②德 国
法、 瑞 士法 、 １ ３ 本 法 等 皆有预 告登 记制 度 ， 只是 称谓 有 所不同， 有 称为 预 告 登 记 、 预备登记、 预登记、 假 登 记 等 。罗 马法 与普 通 法 中都没 有预 告登 记制 度 的存在 ， 因此其 是一 项较 晚 出现 的法 律 制 度 。实 定 法 上 最 先 对 预告 登记 做 出规 定 的是 １ ７ ８ ３年颁 布 的 《 普 鲁 士抵
告登记 旨在保全以不动产物权变动为 目的的债权请
求 权 。它 是物 权法 原理 向债 权 领域 的延 伸 ， 使 得债 权 在 某种 程 度上 具有 了物 权 的效 力 ， 成 为 现代法 上债 权 物权化 的表现 之一 ， 满 足 了现代 社会 对 特定债 权 利益 给予特 殊 保 护 的 旨趣 ， 从 而 成 为一 项 重 要 的 物 权 制 度 。然 而 ， 我 国《 物 权 法 》出 台 以前 并 没 有 统 一 的预 告 登记 制 度 ， 现 在 实定法 上 的预 告登 记制 度也 有待 完 善 与 细化 ， 可操 作 性也 有待 增强 。
论预告登记制度
另 外 ，一 些地 方 性 法 规 早 在 物 权 法 》 预 告 登 记 制 度 颁布 之 登 记 的 权 利具 有 类 似 物 权 的 排 他 效 力 。 从 各 国 法 律 的 规 定 来 看 ， 前 ，就 已经 对 房 屋 预 告 登 记制 度 作 出 了规 定 。例 如 《 京 市城 镇 这种 排他 效 力 主 要 包 括 权 利 保全 、顺位 保全 和 破 产 保 护 效 力 ，它 南
２０ 年 《 ０５ 天津市房地 产登记条例 和 ２ ０ ０ ７年 《 广州市城镇房屋 《 权 法 只规 定 了权 利 保 全 效 力 ， 而对 顺位 保 全 和 破 产 保 护 效 物
通过 基 本 法 、 行政 法 规 和地 方 性法 规 这 三个 层面 的法 律 对于 预 后 ，登 记 义 务 人有 权 处 分 不 动 产 ，但 与 预 告 登 记保 全 的 权 利 相抵
房屋权属登记条例》第２ 条 ，２ ０ 年 上海市房地产登记条例 ９ ０２ ，
登记管理办法》等等。 告 登 记制 度 的规 范 ，说 明我 国 已经 从 体制 上 建 立 了预 告 登记 制 度 。
２ 实 际 操 作 情 况 ． （） 告 登记 制 度 １预
们分 别体 现 了预 告 登 记 的担 保 作 用 、顺 位 作 用 和 完 善 作用 。我 国 力均 未 涉 及 。笔 者 建 议 采 取 相 对 无 效 的效 力 规 范 模 式 。预 告 登记 触 的 ，不 发 生 物 权 效 力 。而 且 ，为 发挥 预 告 登 记 的功 能 ，在 经 法 院 确 定 的 判 决 而 对 不 动 产 为 强 制 执 行 也 不 能 排 除 预 告 登 记 的 效 力 。 另 外 ，明 确 规 定 预 告 登 记 保 全 顺 位 的 效 力 和破 产保 护效 力 。 ３ 预 告 登 记 制 度 的 发 生 方式 缺失 ． 关于 预 告 登 记 的 产 生 原 因 及 申请 程 序 。我 国物 权 法 只规 定 当 如何 处 理 ，在 国外 有 相 应 的 假 处 分 制度 。假 处 分 是 法 院 为 保全 某
浅论物权法之预告登记制度
Ｌ ｇ ｌ ｙ ｔ ｍ ｄ Ｓ ｃｅｙ ｅ ａ Ｓ ｓｅ Ａｎ ｏ ｉｔ
｛ 占▲ Ｉ 乎金 ｝ Ｉ
己１年 月 上 口１ 己 （ ） ３
浅 论 物权 法 之预 告 登记 制 度
游 桂 平
摘 要 本文 简 述 了预告 登 记制度 的概 念 、 预告 登记 所保全 的请 求权 的性质 ， 并对我 国 物权 法》 中的预 告登 记 制度 的 完善
全效 力和顺 位保 全效 力 的体现而 已， 并不 具有 独立 性 。同 时 ， 为
预 告登记 针对 的是将 来产 生 的不动产物 权 ， 而非 已经 现实存 在 的 效力 。笔 者认 为预 警效 力 实际上 是 不动 产预 告登 记 的请 求权 保
不 动产 物权 ， 是在 本登 记之 前进 行 的一项 登记 ， 它并不 具有 终局 种 制度 。预 告 登记 为德 国 中世 纪 民法 创立 的制 度 。预 告登 记的 上 的权 利人 的处 分权 。 二、 预告 登记 所保 全 的请 求权 的性质 明确 预 告登 记所 保全 的请 求 权 的性质 将有 利 于解 决今后 在
预 告登 记 的过程 中 出现 的纠 纷和 矛盾 。有 关经 预 告登 记后 的债 权请 求权 性质 的观点 主要有 以下 三种 ： ． １ 认为 它是介 于债权 与物 具有 若干 物权 效 力的权 利 ： ． 为它 是一种 具有 物权 性质 的债 认 的、 确定 的效 力 ， 是为补 充 不动产 登记 公信 力 的缺 陷而 设立 的一 使预 告登记 制度 权利 与义 务相均 衡 ， 应适 当借 鉴德 国 的做法 ， 在 赋予 了预告 登记 请求权 人权 利 的同 时， 定预 告登 记义 务人 的抗 规
鼓 励 交易 ， 稳定 社会 秩序 具有 重要 意义 。
｛ 占▲ Ｉ 乎金 ｝ Ｉ
己１年 月 上 口１ 己 （ ） ３
浅 论 物权 法 之预 告 登记 制 度
游 桂 平
摘 要 本文 简 述 了预告 登 记制度 的概 念 、 预告 登记 所保全 的请 求权 的性质 ， 并对我 国 物权 法》 中的预 告登 记 制度 的 完善
全效 力和顺 位保 全效 力 的体现而 已， 并不 具有 独立 性 。同 时 ， 为
预 告登记 针对 的是将 来产 生 的不动产物 权 ， 而非 已经 现实存 在 的 效力 。笔 者认 为预 警效 力 实际上 是 不动 产预 告登 记 的请 求权 保
不 动产 物权 ， 是在 本登 记之 前进 行 的一项 登记 ， 它并不 具有 终局 种 制度 。预 告 登记 为德 国 中世 纪 民法 创立 的制 度 。预 告登 记的 上 的权 利人 的处 分权 。 二、 预告 登记 所保 全 的请 求权 的性质 明确 预 告登 记所 保全 的请 求 权 的性质 将有 利 于解 决今后 在
预 告登 记 的过程 中 出现 的纠 纷和 矛盾 。有 关经 预 告登 记后 的债 权请 求权 性质 的观点 主要有 以下 三种 ： ． １ 认为 它是介 于债权 与物 具有 若干 物权 效 力的权 利 ： ． 为它 是一种 具有 物权 性质 的债 认 的、 确定 的效 力 ， 是为补 充 不动产 登记 公信 力 的缺 陷而 设立 的一 使预 告登记 制度 权利 与义 务相均 衡 ， 应适 当借 鉴德 国 的做法 ， 在 赋予 了预告 登记 请求权 人权 利 的同 时， 定预 告登 记义 务人 的抗 规
鼓 励 交易 ， 稳定 社会 秩序 具有 重要 意义 。
预告登记制度现状
预告登记制度现状介绍预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，可以向房地产登记机构提出登记预告的制度。
该制度旨在保护买卖双方的权益，在房屋交易过程中起到重要作用。
本文将深入探讨预告登记制度的现状，包括其概念、功能、实施情况以及存在的问题和改进方向等。
预告登记制度的概念预告登记制度是指在不动产转移、设立抵押等权利行为发生前，通过登记预告，通知第三人，保护买卖双方的利益。
通过预告登记，他人在办理相关登记时会收到提前通知，从而避免权益的受损。
预告登记制度的功能预告登记制度具有以下功能：1.保护买卖双方权益。
买卖双方在房屋交易前，可以通过预告登记确保自身的权益不受损失。
预告登记的存在通知了第三人，使其在办理相关登记时予以重视，避免与买卖双方权益相冲突。
2.提高交易安全性。
预告登记制度的实施，将房屋交易过程纳入登记机构的监管范围，从而确保交易的合法性和真实性。
3.优化不动产登记流程。
通过预告登记制度，可以提前通知相关人员，减少交易过程中的不确定性和纠纷，使不动产登记流程更加高效、便捷。
预告登记制度的实施情况当前，预告登记制度在许多国家和地区得到了广泛应用，并取得了显著成效。
国外实践在国外，许多国家已经建立了健全的预告登记制度。
例如，英国的土地注册处可以提供不动产权益的预告登记服务，确保权益的顺利转移。
澳大利亚的不动产登记机构也开展了预告登记制度，以确保房屋买卖双方的权益。
中国实践在中国，预告登记制度也已经在许多地区得到了实施。
例如，北京市就建立了房地产交易预告登记制度，允许房屋交易前进行登记预告，保护买卖双方的权益。
上海市也在不动产登记系统中引入了预告登记，提高了交易的安全性和效率。
存在的问题和改进方向虽然预告登记制度在实践中发挥了重要作用，但仍然存在一些问题需要解决，并且有待进一步完善。
问题1.信息传递渠道不畅。
预告登记需要提前通知相关人员，但信息传递渠道并不完善，导致预告登记的效果受到限制。
2.预告登记范围有限。
预告登记制度
预告登记制度一、预告登记制度概述预告登记制度，作为房地产法律中的一项重要制度，是指在转让、抵押等处分房地产过程中，为保护当事人合法权益，保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序，由当事人向登记机构申请，对即将进行的房地产权利变动进行预先登记。
这一制度主要在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他相关法律法规中得到规定。
二、预告登记制度的定义预告登记，又称为预登记或预先登记，是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请预先进行的登记。
这个过程并不直接产生物权变动的效果，而是为了在将来发生物权变动时，使当事人能够享有优先权或进行必要的追索。
三、预告登记制度的目的1.保障当事人权益：通过预告登记，可以避免“一房多卖”的情况发生，保护当事人的合法权益。
2.维护交易安全：通过预告登记，可以增加交易透明度，减少虚假交易和欺诈行为，从而维护交易安全。
3.稳定房地产市场：预告登记制度的实施，有利于遏制投机和过度炒房行为，稳定房地产市场。
4.提供法律保障：预告登记为当事人的权利提供了法律保障，当出现纠纷时，可以为法院提供明确的证据。
四、预告登记制度的适用范围预告登记制度的适用范围广泛，主要包括以下几类：1.房屋所有权转移预告登记：适用于房屋买卖、交换、赠与、继承等情形。
2.房屋抵押权预告登记：适用于为担保债权实现而设立的抵押权。
3.其他不动产物权变动预告登记：包括土地使用权、地役权等其他不动产物权的变动预告登记。
五、预告登记的程序1.申请：当事人应当向当地的房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时应提交身份证明、房产证或买卖合同等相关资料。
2.审查：登记机构对当事人提交的资料进行审查，确认其真实性和合法性。
3.预先登记：经审查合格的，登记机构应当进行预先登记，并颁发预告登记证明。
4.通知义务人：登记机构应当将预告登记情况及时通知相关的义务人，如房屋所有权人或抵押权人等。
中华人民共和国物权法中的预告登记制度讲解
中华人民共和国物权法中的预告登记制度讲解中华人民共和国物权法中的预告登记制度是为了保护不动产权益人的合法权益，确保不动产交易的安全进行而设立的一项制度。
本文将就预告登记制度的定义、适用范围、主要内容以及实施方式等方面进行详细讲解。
一、预告登记制度的定义预告登记制度是指在不动产交易过程中，权利人可以根据法律规定向房地产登记机构提出预告登记申请，以公示其对不动产权利所持有的事实状况、变动等信息，为保护其合法权益提供一定的法律保障。
二、预告登记制度的适用范围预告登记制度适用于不动产的转让、设立与转移等情况。
在不动产交易中，预告登记可以将权利的取得、变动等事项预先公示，以避免不动产权益人遭受不必要的损失。
三、预告登记制度的主要内容1. 预告登记申请不动产权利人可以根据实际需要，向房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时需要提供相关的权属证书、合同书等资料，以便登记机构对申请进行审核。
2. 公示期限预告登记的公示期限一般为15个工作日。
在公示期限内，任何人都有权查询该笔预告登记情况并提出异议。
3. 预告登记的效力预告登记对不动产交易的效力起到先于他后登记的作用。
即使在预告登记期限内没有办理登记，但预告登记的效力仍然存在，对不动产权益人具有保护作用。
四、预告登记制度的实施方式1. 线下申请不动产权利人可以亲自携带相关材料到房地产登记机构进行预告登记的申请。
登记机构会对申请材料进行审核，并在规定的时间内办理预告登记手续。
2. 在线申请随着科技的发展，预告登记申请也可以通过网络在线填写申请表格，并上传相关证件资料。
登记机构会对在线申请进行审核，并及时反馈结果。
五、预告登记制度的意义与作用1. 保护不动产权益人的合法权益预告登记制度的实施，可以让不动产权益人在不动产交易过程中提前公示权利状况，避免遭受他人恶意侵害。
2. 防止多次处分同一不动产预告登记制度可以防止同一不动产被多次处分，有效保障交易安全。
3. 提高不动产交易的效率通过预告登记制度，可以让交易各方及时获取权利人的权益情况，减少交易风险，进而提高不动产交易的效率。
论我国物权法中的预告登记制度——兼评《物权法》草案第21条
的顺位与附条件或附期限的不动产请求 要。我 国实行改革开放以来 ，土地二级 的请 求权 ； （ ）关 于不 动产 物权变 更 ３ ４ 权 ，由请求权人 向登记机关 申请而进行 交易市场及房 地产交易 市场蓬勃 兴起 ， 的请求权； （ ）附条件或附期限的不
王 的预先登记 ，是与本登记相对应的一项 作为不动产 登记制度 之一的预 告登记 ， 动产物权 请求 权 。 利 明先 生将 预 告 登记制度。
３ ６
引进与咨询 ２０ ０６年第４期
法与思考
同时 ，也完善 了本登记 的效力 ，由预告
以登记为前提要件 ，故无 预告 登记 的必 的行使 有侵 害之虞 。 要 。国有 土 地使 用 权 是 一种 不 动 产物 、 权 ，其变动 以登记 为要 件 ，故而可以进
一
申请 预告登记 的依据 主要 有两 种。 登记所保全 的权利 的顺 位可以在 日后 的
期普鲁 士法 的异 议登 记 制 度。 我 国 等， 从 采纳的是形式主义登记，登记对不 势地位 ，限制开发商搞 “ 一房多卖” 现行法来看 ，虽然不动产登记 的法律规 动产物权变更 的行为只是有确认或者证 以损害买房人合法权益。
定已有不少 ， 但就预告登记的法律规定 明的效 力 ，即 不动 产变 更 只需 要 “ 合 草案 （ 第四稿）第 ２ 条规定：“当事 质登记 主义 的德 国、我国而言就 出现一 １
我们 以为 ，建 筑工 程 承包 人 的 优 而买房人则处于 记。 止等 事项 非经 登 记 不得 生 效 ，这 就 是 商通 常处于优势地位 ，
说， 不动产变动必须经 “ 意 ＋ 合 登记 ” 劣势地位 。物权法设 立预告登记制度的 先受偿权是一种法定的优先受偿权 ，不
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论我国的不动产预告登记制度
２ ０正 Nhomakorabea４ ０１
论我国的不动产预告登记制度
口牛迎 雪
（ 西北政法 大学民商法学院 陕西西安 ７ ０ ６ ） １０ ３
摘 要 ： 国物权法首次确立 了不动产预告登记制度 ， 我 这对于保护 不动产 交易安全 、 少交易风险 、 减 稳定社会秩序 具有重要意 义 本文结合我 国实 际情 况， 图对预告登记制度 的涵 义、 试 适用范 围、 力等 问题进行 阐述 ， 效 并提 出建立并完善我 国预告登记制度 的点滴建议 。 关键词 ： 预告登记 物权法 完善 预告 登记 的涵 义 预告 登记 ，即为保 全 一项 以将 来发 生不 动产 物权 为 目的 的请 求权 的不动 产 登记 。预 告登记 所 登 记 的不 是现 实 的不 动产 物 权 ， 而 是将 来发 生不 动产 物权 变动 的请 求权 ， 是在 确 定 的财产 登记 它 条件 还 不具备 时 ， ｌ 来财 产变 动 能够顺 利进 行 ， 为『 将 而就 相关 权利 的请 求权 进行 的 登记 。预 告登 记属 于不 动产 登 记 的范畴 ，记 载于 不动 产记 簿 中 ， 有登 记 的公示 力 。其 旨在 保全 不动 产物 权 变动 具 的债 权请 求权 ，同时它 也 是一种 担保 手 段 。在登 记要 件 主义 的物 权变 动模 式下 ， 动产物 权变 动 因进 行本 登记而 发 生 ， 进行 本登 不 在 记之 前 ， 可能 不动产 物权 变动 的 原 因已经存 在 ， 登 记条 件缺 乏或 但 尚未 成就 ， 时当 事人虽 拥有 债权 请求 权 ， 物权 变动 仍 然存 在落 此 其 空 的风险 ， 因此 ， 利 人可将 该 债权 请求 权记 载 于登记 簿 中 ， 权 以限 制物 权人 的处 分 行为 。 二、 预告 登记 制度 适用 的范 围 预告 登记 可 以适 用的 范 围是非 常广 泛 的 。 国 《 权法 》 ２ 我 物 第 ０ 条规 定 ： ”当事人 签 订买卖 房屋 或 者其 他不 动产 物权 的协 议 ， 为保 障将 来实现 物 权 ， 照 约定 可 以 向登 记机 构 申请 预告 登记 。预 告 按 登记后 ， 未经 预告 登记 的权利 人 同意， 分该不 动产 的 ， 发生物 权 处 不 效力 ” 由此可 见 ， 物权 法》 。 《 没有 对预 告 登记 的范 围进 行严 格 的限 定， 只规 定了两 种情 形 ， 即最 典型 的商 品房预 售登 记及 其他 不动 产 物权 的预 告登 记 ，而且 发生 预告 登记 的债 权 请求权 的原 因仅 限定 为合 同 。 三、 告登 记 的效 力 预 １ 担保 效 力 ． 预告 登记 的首 要效 力在 于担 保功 能 ， 《 国民法典 》 ８ ３ 如 德 第 ８ 条第 ２款 规定 ：在 预 告登 记后 对土 地或 权利 进行 处 分 的，以处 分 ” 将 妨害 或侵 害请 求权 为 限 ， 处 分无 效 。以强制 执 行或 假扣 押执 其 行 的方 式或 破产 管理 人进 行 处分 的 ， 适用 此 种规 定 。” 国 《 也 我 物 权法》第 ２ ０条第 １ 规 定 ：预 告登记 后 ， 款 ” 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处分 该不 动产 的 ， 不发 生物 权效 力 。” 根据 这 一规 定 ， 过预 经 告登记 的债 权请 求权 ， 获得 了对 抗其 他处 分行 为 的排斥 性效 力 。 我 国采 绝对 无 效主 义， 即在 预 告登 记后 ， 务人对 不动 产权 利 的处分 义 在 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内，处分 行 为一律 无 效 。这种 排斥 性 效力 ， 理论 上一般 称之 为预 告 登记 的担 保效 力 ， 叫保 全效 力或 也 排 他效 力 ， 是预 告登 记制 度 的核心 效 力 。 是 ， 全 效力 不是 预告 但 保 登记 的唯一 效力 。 ２ 登 记 顺位 保证 效力 ． 依物 权法 理论 ， 当同一物 上 有数 个相 冲突 的物权 时 ， 位在 前 顺 的物 权优 先 实现 。预告 登记 保全 顺位 的效 力是指 当预 告 登记推 进 到本 登记 时 ， 不动产 权利 的顺 位 不是 依本 登记 的 日期 确定 ， 是 以 而 预 告登记 的 日期 为准 加 以确 定 。由于预 告 登记 是暂行 性 的 ， 要 其 么转 为本 登 记 ， 么丧 失效 力 。当 其能 够成 功地 转 为本登 记 的时 要 候 ， 所具 有 的顺位 自然 也应 当转 归 为本登 记 ， 有这 样才 能更 有 其 只 效地 保障 债权 人 的合法 权 益 。 国 《 我 物权 法》 预 告登 记 的顺 位 效 对 力没 有规 定 ，建议 在将 来 的不动 产 登记 立法 中对 这个 问题 加 以明
论我国的不动产预告登记制度
口牛迎 雪
（ 西北政法 大学民商法学院 陕西西安 ７ ０ ６ ） １０ ３
摘 要 ： 国物权法首次确立 了不动产预告登记制度 ， 我 这对于保护 不动产 交易安全 、 少交易风险 、 减 稳定社会秩序 具有重要意 义 本文结合我 国实 际情 况， 图对预告登记制度 的涵 义、 试 适用范 围、 力等 问题进行 阐述 ， 效 并提 出建立并完善我 国预告登记制度 的点滴建议 。 关键词 ： 预告登记 物权法 完善 预告 登记 的涵 义 预告 登记 ，即为保 全 一项 以将 来发 生不 动产 物权 为 目的 的请 求权 的不动 产 登记 。预 告登记 所 登 记 的不 是现 实 的不 动产 物 权 ， 而 是将 来发 生不 动产 物权 变动 的请 求权 ， 是在 确 定 的财产 登记 它 条件 还 不具备 时 ， ｌ 来财 产变 动 能够顺 利进 行 ， 为『 将 而就 相关 权利 的请 求权 进行 的 登记 。预 告登 记属 于不 动产 登 记 的范畴 ，记 载于 不动 产记 簿 中 ， 有登 记 的公示 力 。其 旨在 保全 不动 产物 权 变动 具 的债 权请 求权 ，同时它 也 是一种 担保 手 段 。在登 记要 件 主义 的物 权变 动模 式下 ， 动产物 权变 动 因进 行本 登记而 发 生 ， 进行 本登 不 在 记之 前 ， 可能 不动产 物权 变动 的 原 因已经存 在 ， 登 记条 件缺 乏或 但 尚未 成就 ， 时当 事人虽 拥有 债权 请求 权 ， 物权 变动 仍 然存 在落 此 其 空 的风险 ， 因此 ， 利 人可将 该 债权 请求 权记 载 于登记 簿 中 ， 权 以限 制物 权人 的处 分 行为 。 二、 预告 登记 制度 适用 的范 围 预告 登记 可 以适 用的 范 围是非 常广 泛 的 。 国 《 权法 》 ２ 我 物 第 ０ 条规 定 ： ”当事人 签 订买卖 房屋 或 者其 他不 动产 物权 的协 议 ， 为保 障将 来实现 物 权 ， 照 约定 可 以 向登 记机 构 申请 预告 登记 。预 告 按 登记后 ， 未经 预告 登记 的权利 人 同意， 分该不 动产 的 ， 发生物 权 处 不 效力 ” 由此可 见 ， 物权 法》 。 《 没有 对预 告 登记 的范 围进 行严 格 的限 定， 只规 定了两 种情 形 ， 即最 典型 的商 品房预 售登 记及 其他 不动 产 物权 的预 告登 记 ，而且 发生 预告 登记 的债 权 请求权 的原 因仅 限定 为合 同 。 三、 告登 记 的效 力 预 １ 担保 效 力 ． 预告 登记 的首 要效 力在 于担 保功 能 ， 《 国民法典 》 ８ ３ 如 德 第 ８ 条第 ２款 规定 ：在 预 告登 记后 对土 地或 权利 进行 处 分 的，以处 分 ” 将 妨害 或侵 害请 求权 为 限 ， 处 分无 效 。以强制 执 行或 假扣 押执 其 行 的方 式或 破产 管理 人进 行 处分 的 ， 适用 此 种规 定 。” 国 《 也 我 物 权法》第 ２ ０条第 １ 规 定 ：预 告登记 后 ， 款 ” 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处分 该不 动产 的 ， 不发 生物 权效 力 。” 根据 这 一规 定 ， 过预 经 告登记 的债 权请 求权 ， 获得 了对 抗其 他处 分行 为 的排斥 性效 力 。 我 国采 绝对 无 效主 义， 即在 预 告登 记后 ， 务人对 不动 产权 利 的处分 义 在 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内，处分 行 为一律 无 效 。这种 排斥 性 效力 ， 理论 上一般 称之 为预 告 登记 的担 保效 力 ， 叫保 全效 力或 也 排 他效 力 ， 是预 告登 记制 度 的核心 效 力 。 是 ， 全 效力 不是 预告 但 保 登记 的唯一 效力 。 ２ 登 记 顺位 保证 效力 ． 依物 权法 理论 ， 当同一物 上 有数 个相 冲突 的物权 时 ， 位在 前 顺 的物 权优 先 实现 。预告 登记 保全 顺位 的效 力是指 当预 告 登记推 进 到本 登记 时 ， 不动产 权利 的顺 位 不是 依本 登记 的 日期 确定 ， 是 以 而 预 告登记 的 日期 为准 加 以确 定 。由于预 告 登记 是暂行 性 的 ， 要 其 么转 为本 登 记 ， 么丧 失效 力 。当 其能 够成 功地 转 为本登 记 的时 要 候 ， 所具 有 的顺位 自然 也应 当转 归 为本登 记 ， 有这 样才 能更 有 其 只 效地 保障 债权 人 的合法 权 益 。 国 《 我 物权 法》 预 告登 记 的顺 位 效 对 力没 有规 定 ，建议 在将 来 的不动 产 登记 立法 中对 这个 问题 加 以明
我国物权法预告登记制度的探析
一
项 限制 物 权 ， 预 告 登 记 义 务 人破 产或 者强 制 拍 卖 时 ， 告 登 记 在 预
保全 的权 利 不 受 到 影 响 ，受 预 告 登 记 保 护 的债 权 人 仍 然 可 以请 求 破产 管理 人 实 现 该 请 求 权 ； 继 承 的 情况 下 ， 告 登 记 义 务 人 的 继 在 预
告 登 记 后 。 经 预 告 登 记 的 权 利 人 同 意 ， 分 该 不 动 产 的 ， 发 生 未 处 不 物 权 效 力 。” ２款 规 定 ：预 告 登 记 后 ， 权 消 灭 或 者 自能 够 进 行 第 ” 债 不 动 产 登 记 之 日起 三 个 月 内未 申请 登 记 的 ， 告 登 记 失 效 。” 是 预 这
文将 对 该 制 度 理 论 进 行研 究 ， 出 完善 预 告 登 记 制 度 的途 径 和 方 案 。 提
【 关键词 ｌ 物权法
预告登记
缺 陷 完善．
一
、
预 告 登 记 的 发 展 和概 念
预 告 登记 ， 以将 各 项 权 利 按 照 时 间 的 先 后顺 序 预 先予 以排 列 ， 可 并
求权 具 有 一 种 优 先 效 力 。 ４对 第 三人 的效 力 。 于 预 告 登 记 ． 够使 普 通 债 权 产 生 一种 ． 基 能
种 新 型 的 登记 制 度 。 预 告 登 记 是 与 本 登记 相 对 的 概念 ， 指 为 了确 保 债 权 的 实 现 ， 是
保 全 以将 来 发 生 的 不 动 产 物 权 的 移转 、 更 、 止 为 目的 的请 求 权 变 废
预 告 登 记 制 度 发 源 于 普 鲁 士 ，而 登 记 制 度 的 这种 区 别格 式 的 正 式 形 成 ， 从 １９ 是 ８ ６年 的 德 国 民法 典 开 始 的 。［ ］ 后 相 继 为瑞 士 １此 民法 典 、ｔ 不 动 产 登 记法 以及 我 国 台湾 地 区 的” Ｅ本 土地 法 ” 借 鉴 。 所
项 限制 物 权 ， 预 告 登 记 义 务 人破 产或 者强 制 拍 卖 时 ， 告 登 记 在 预
保全 的权 利 不 受 到 影 响 ，受 预 告 登 记 保 护 的债 权 人 仍 然 可 以请 求 破产 管理 人 实 现 该 请 求 权 ； 继 承 的 情况 下 ， 告 登 记 义 务 人 的 继 在 预
告 登 记 后 。 经 预 告 登 记 的 权 利 人 同 意 ， 分 该 不 动 产 的 ， 发 生 未 处 不 物 权 效 力 。” ２款 规 定 ：预 告 登 记 后 ， 权 消 灭 或 者 自能 够 进 行 第 ” 债 不 动 产 登 记 之 日起 三 个 月 内未 申请 登 记 的 ， 告 登 记 失 效 。” 是 预 这
文将 对 该 制 度 理 论 进 行研 究 ， 出 完善 预 告 登 记 制 度 的途 径 和 方 案 。 提
【 关键词 ｌ 物权法
预告登记
缺 陷 完善．
一
、
预 告 登 记 的 发 展 和概 念
预 告 登记 ， 以将 各 项 权 利 按 照 时 间 的 先 后顺 序 预 先予 以排 列 ， 可 并
求权 具 有 一 种 优 先 效 力 。 ４对 第 三人 的效 力 。 于 预 告 登 记 ． 够使 普 通 债 权 产 生 一种 ． 基 能
种 新 型 的 登记 制 度 。 预 告 登 记 是 与 本 登记 相 对 的 概念 ， 指 为 了确 保 债 权 的 实 现 ， 是
保 全 以将 来 发 生 的 不 动 产 物 权 的 移转 、 更 、 止 为 目的 的请 求 权 变 废
预 告 登 记 制 度 发 源 于 普 鲁 士 ，而 登 记 制 度 的 这种 区 别格 式 的 正 式 形 成 ， 从 １９ 是 ８ ６年 的 德 国 民法 典 开 始 的 。［ ］ 后 相 继 为瑞 士 １此 民法 典 、ｔ 不 动 产 登 记法 以及 我 国 台湾 地 区 的” Ｅ本 土地 法 ” 借 鉴 。 所
试析《物权法》确立之预告登记制度
法， 不同的是 ， 国民法中同时设有预告登记和异议登记两种制 德 度。 中， 其 预告登记 主要包括 “ 让预 告登记 ”与 “ 销预告登 转 涂 记” 型。 类 至此 ， 才出现 了现代意 义上的预告登 记制度 。 后 ， 方 其 预告登记制度相继被 日本 、 瑞士和我 国台湾地 区所采 纳 ， 只是名 称不同而 已。 总之 ， 关于什么是 预告登记 ， 国内外学者有 很多表 述方式 ， 归纳起来 ， 内涵 大同而小 异。 其 从有关表述 来看 ， 预告登
２ ０ ・ 经济工作 ・Ｃ Ｎ Ｍ Ｃ Ｐ Ａ ＴＣ Ｅ Ｏ Ｏ Ｉ Ｒ Ｃ ＩＥ
使本来 属于债权性质的请求权具有 了物权 的排他效力 ，可以对 抗第 三人 。 即享有 了物权 的某些性 质 ， 债权 中渗透物权 的某 些影
维普资讯
Ｅ Ｏ Ｏ Ｉ Ａ ＴＣ ・ Ｃ Ｎ Ｍ Ｃ Ｒ ＣＩＥ经济工作 ■—■－ Ｐ
ｉ析 《 式 物衩法 》 确立之预告登ｉ １ 度 ２ｇ
文／ 杨泽 涛
一
、
预告登记的含义 、 立法原 因及法律性质
首先 ，预告登记是 为了保全将来 发生的不动产 物权变动而 进行 的提前登记 ， 象是未完成的不动产物权的请求权 。 对 它不 同
其已购买但 尚未竣 工受领 的房 屋再行转 让给第 三人 的行 为。 该
行为虽在 《 城市房地产 管理法 》 中没有 明确规定 ， 但在最高人 民
法院的 《 于审理房地产管理法施行前房地产开发经 营案件若 关
干问题 的解答 》第 ２ ｆ ７条） 中已经得到认 可 。 由于商 品房 预购时
和预购商 品房转让 时该 房屋尚未完工 ，不可能在合 同订立后马 上进行现房交付 和办理 过户 登记手续 ，因此买受人可 以通过预
２ ０ ・ 经济工作 ・Ｃ Ｎ Ｍ Ｃ Ｐ Ａ ＴＣ Ｅ Ｏ Ｏ Ｉ Ｒ Ｃ ＩＥ
使本来 属于债权性质的请求权具有 了物权 的排他效力 ，可以对 抗第 三人 。 即享有 了物权 的某些性 质 ， 债权 中渗透物权 的某 些影
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Ｅ Ｏ Ｏ Ｉ Ａ ＴＣ ・ Ｃ Ｎ Ｍ Ｃ Ｒ ＣＩＥ经济工作 ■—■－ Ｐ
ｉ析 《 式 物衩法 》 确立之预告登ｉ １ 度 ２ｇ
文／ 杨泽 涛
一
、
预告登记的含义 、 立法原 因及法律性质
首先 ，预告登记是 为了保全将来 发生的不动产 物权变动而 进行 的提前登记 ， 象是未完成的不动产物权的请求权 。 对 它不 同
其已购买但 尚未竣 工受领 的房 屋再行转 让给第 三人 的行 为。 该
行为虽在 《 城市房地产 管理法 》 中没有 明确规定 ， 但在最高人 民
法院的 《 于审理房地产管理法施行前房地产开发经 营案件若 关
干问题 的解答 》第 ２ ｆ ７条） 中已经得到认 可 。 由于商 品房 预购时
和预购商 品房转让 时该 房屋尚未完工 ，不可能在合 同订立后马 上进行现房交付 和办理 过户 登记手续 ，因此买受人可 以通过预
我国《物权法》预告登记规则之探析与完善
我国《物权法》预告登记规则之探析与完善作者：季伟明来源：《学术探索》2012年第12期摘要：预告登记制度源于普鲁士法的异议登记，并为德国、日本等国家所继受。
新中国成立后，我国未建立统一预告登记制度，与其有关的规定散见于地方性法规中。
《物权法》首次系统引进此制度，实为立法一大进步之举。
本文从一房二卖的困境出发引出预告登记制度，并在对我国调整规则进行探析之基础上，提出一些建议，以期预告登记调整规则日臻完善。
关键词：预告登记；相对无效；本登记中图分类号：DF521文献标识码：A文章编号：1006-723X（2012）12-0039-04一、问题的提出：一房二卖的困境在现实生活中，房屋作为重要不动产之一，与之有关的权利变动与人们生活息息相关。
鉴于买卖不动产合同成立生效与物权转移往往存在时间间隔，在此期间内，不动产可能出现被查封扣押或所有权发生转移等情况。
买受人在签订不动产买卖协议且未进行过户登记时，仅享有债权性的请求权，在对方违约时，只能援引合同条款加以救济，导致经常出现出卖人一心追逐利益，一房二卖的现象频频发生。
如下面案例，李先生在2009年4月5日在中介的介绍下相中了一套房屋，在与卖方签订协议后，交付了订金同时支付了中介费。
可是，卖方在与李先生签订协议之前，即4月1日已将此房屋卖给王先生，并于4月6日办理了过户手续。
李先生为了讨回自己的订金和中介费，身心严重受到伤害。
可见，当卖方片面追逐经济利益时，“一房二卖”甚至是“一房多卖”现象屡见不鲜，不仅使买受人合法权利无法得到有效保障，更扰乱市场经济秩序，同时挑衅着诚实信用原则。
在《物权法》出台以前，此种现象不能得到有效控制，随着类似案件增多，逐步引起立法重视。
立法者鉴于考量到作为交易基础的法律行为与不动产物权变动存在间隔差距，买受人在物权变动登记完成之前，可能会承受目的落空的风险。
为保障物权变动目的不落空，防止一房二卖现象出现，在借鉴域外立法基础上，预告登记制度便应运而生。
《物权法》中的不动产预告登记制度——对买房人权益的保障
开 发 商 的 不 当 交 易行 为 ． 好 的保 护 买房 人 的权 益 。 更
Ａｂ ｔａ ｔ ｎ１ ｅ ｉｔ ｔ ｎ ｆ ｒａ ｖ ｎ ｅ ｎ ｔ ｅ ｏ ｅ ｌ ｅ ｔｔ ａ ｅ ｎ ｓｉ ｕ ａｅ ｎ ｔ ｅ Ｐ ｏ ｅ ｔ ｗ ｏ ｅ ｐ ｅ’ ｐ ｂ ｉ ｆ ｓｒ ｃ ： ｅ ｒ ｇ ｓ ａ ｉ ｏ ｄ ａ ｃ ｏｉ ｆｒ ａ ｓ ｅ ｈ ｓ ｂ ｅ ｔ ｌｔ ｄ ｉ ｈ ｒ ｐ ｒ Ｌ ｆＰ ｏ ｌ ｓ Ｒｅ ｕ ｌ ｏ ｒ ｏ ｃ ａ ｐ ｙａ ｃ
ｏ ｖ ｏ ｓｙ ｅ ｏ ｉｄ ｏ ｈ ｓｕ ｈ ｔｏ ｅｃ ｍｍｅ ｅａ ｏ ｓ ｏ ｌ ｅ ｓ ｌ ｗｉｅ ｉ ｅ ｐ ａ ｔ ａ ｆ ｉ ． ｉ ｉ ｙ ｔｍ， ｔｗｏ ｌ ｅ ｂ ｉ ｕ ｌ ｍｂ ｄ ｅ ｎ ｔ ｅ ｉｓ ｅ ｔ ａ ｎ ｏ ｒ ｉ ｈ ｕ ｅ ｃ ｕ ｄ ｂ ｏ ｄ ｔ ｃ ｎ ｔ ｒ ｃｉ ｌ ａｒ Ｗ ｔ ｔ ｓｓ ｓｅ ｉ ｌ ｈ ｃ ａ ｓ ｈｈ ｕｄ ｂ ｂ ｔ ｒｔ ｏ ｔｏ ｔ ｅ ｉ ｍｐ ｒｄ ａ ｃ ｓｏ ｏ ｓ ｓ ｓ ｌ ｒ． ｎ ｒｎ ｒ ｅ ｅ ｉ ｏ ｐ ｏ ｅ ｔｔ ｅ ｒ ｈ ｓｏ ｏ ｓ ｓ ｕ ｅ ． ｅ ｔ ｃ ｎｒ ｌ ｝ ｍｐ ｅ ｅ ａ ｔ ｆ ｕ ｅ ｅｌ ｓ ａ ｄ ｂ ｉ ｇ ｍｏ ｂ ｎ ｆ ｓｔ ｒ ｔｃ ｈ ｇ ｔ ｆ ｕ ｅ ’ｂ ｙ ｒ ｅ ｏ ｌ ｌ ｈ ｅ ｅ ｔ ｉ ｈ ｓ
关 键 词 ： 动 产预 告 登 记 ； 权 法 ； 不 物 买房 人 权 益
Ｋｅ ｒ ｓ ａ ｖｎｅｎｔ ｅｒｇ ｔ ｔ ｎｏ ｒａ ｅｔｔ；ｒｐ ｒ ｗ；ｇｔ ｏ ｏｓｓ ｂ ｙｒ ｙｗｏｄ ： ｄ ａｃ ｏｉ ｉ ｒ ｉ ｌ ｓ ｅＰｏ ｅ ｙＬ ｒ ｈｓ ｆ ｕｅ’ ｕｅ ｃ ｅ ｓ ａｏ ｆ ｅ ａ ｔ ａ ｉ ｈ ｓ
浅析我国不动产预告登记制度
浅析我国不动产预告登记制度预告登记制度是不动产物权变动的重要制度，它以风险防范为价值取向，旨在保护期待不动产变动的权利人基于其取得不动产物权的债权请求权的利益。
我国《物权法》第20条对预告登记制度进行了规定，但其规定过于原则性，比较简单和笼统，也缺乏可操作性。
为使预告登记制度发挥积极的作用，应尽快完善相关法律、法规，制定出符合我国国情、切实可行的预告登记制度。
标签：预告登记制度；缺陷；完善一、预告登记制度概述（一）预告登记的概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。
它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于对第三人予以警示。
本登记又称终局登记，是将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减以及消灭记入登记簿中。
我国《物权法》第二十条规定了不动产预告登记制度，即：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（二）预告登记的性质关于预告登记的性质，国内学界见解不一。
中国台湾学者王泽鉴认为，预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度；[1]中国大陆学者王利明认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。
[2]梁彗星先生认为，预告登记的效力是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。
[3]笔者赞同大陆学者王利明的观点，即其法律性质为：债权物权化的一种具体表现。
对《物权法》第二十条不动产预告登记制度的评析
对《物权法》第二十条不动产预告登记制度的评析[摘要]：不动产交易中的违约行为而不能实现合同目的的现象屡屡发生, 为保障不动产交易的安全, 我国制定的于2007 年10 月1 日施行的《中华人民共和国物权法》新设立了预告登记制度, 该制度引起了我国法律理论界、实务界的广泛关注。
文章对《物权法》第20条关于预告登记制度的规定作了较为客观的评价，并在此基础上提出了完善不动产预告登记制度的路径。
[关键词]：不动产; 预告登记; 债权请求权;制度完善引言2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），这是我国首次以国家立法的形式对预告登记制度做出的明确规定，即第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。
”一、不动产预告登记的含义预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保护其取得未来物权之请求权而对其所进行的登记。
预告登记是与本登记相对应的一项登记制度，两者有较为明显的区别：本登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动的请求权而进行的一种登记。
它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，即不导致不动产物权的设立或变动。
当当事人所具备的实质要件即有关当事人之间的实体权利义务关系的要件、形式要件即不动产登记机关所要求的申请程序条件都已具备时，预告登记即向本登记推进。
二、《物权法》第二十条之评价（一）第二十条规定值得肯定的地方不动产预告登记制度的确立在我国经历了很长一个过程。
我国的《民法通则》和《合同法》均没有涉及不动产预告登记制度。
预告登记制度范本
预告登记制度范本一、总则第一条为了保障不动产交易安全，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》等法律法规的规定，制定本预告登记制度。
第二条本预告登记制度适用于不动产买卖、赠与、抵押等交易活动中，对将来发生的不动产物权变动进行保全的登记。
第三条预告登记由当事人向不动产登记机构申请办理。
预告登记的权利人应当是将来有权取得不动产物权的人。
第四条预告登记不得对抗善意第三人，但法律另有规定的除外。
二、预告登记的申请第五条当事人签订不动产买卖、赠与、抵押等协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。
第六条预告登记的申请应当提交下列材料：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）不动产物权变动的合同；（四）其他应当提交的材料。
第七条登记机构应当在收到预告登记申请之日起五个工作日内，决定是否受理。
决定受理的，应当及时办理登记。
三、预告登记的效力第八条预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第九条预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第十条预告登记权利人在预告登记期间享有排除他人侵害的权利，但不得对抗善意第三人。
四、预告登记的变更和注销第十一条预告登记的权利人可以申请变更预告登记的内容。
变更预告登记的，应当提交变更协议和原预告登记证书。
第十二条预告登记的权利人可以申请注销预告登记。
注销预告登记的，应当提交注销申请书和原预告登记证书。
第十三条登记机构应当在收到变更或者注销预告登记申请之日起五个工作日内，决定是否受理。
决定受理的，应当及时办理登记。
五、法律责任第十四条当事人提供虚假材料申请预告登记的，登记机构不予登记，并依法追究其法律责任。
第十五条登记机构未按照本制度规定办理预告登记的，由上级不动产登记机构责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
六、附则第十六条本预告登记制度自发布之日起施行。
浅议我国物权法中的预告登记制度
存在一些 问题 ， 但是这一 制度 的确 立和不断 完善对 我 国不动产流转过程 中存 在 问题 的解决 具有 重要 的理论意 义和现 实意 义。
关键词 预告登 记 物 权法 不 动产流转 文献标 识码 ： Ａ 文 章编 号 ：０ ９０ ９ （０ ９ Ｉ ０ ８ ２ ｌ ０ —５ ２２ ０ ）ｌ ５ — 一 ０ 中图分类 号： ９ ３ Ｄ ２． ２
Ｌ ｇ ｌ ｙ ｔ ｍ ｎ ｏ ｉｔ ｅ ａ ｓｅ Ａ ｄＳ ｃｅ ｙ Ｓ
２０．１中 １（ ） ０９
｛占 Ｉ 缸金 ｝ Ｉ
浅议 我 国物 权 法 巾的预 告 登记 制 度
石 金 利
摘 要 预告登记制度是物权范畴下不动产登记制度的一种，这个制度本身所确立的 目的就是用来保障买受人将来所能 实现 的物权 ， 它是物 权法原 理在 债权领 域的扩 张与渗 透的 的一种 结果 ， 债权 性和 物权性 的 双重特征 。虽然这些规 定还 具有
效力 。
对开发 商预售 行 为的合法 性进 行审 查 。 从我 国现 行 的有 关不动 “ 产登 记的立法规 定看 ， 商品房 预售 合同的 备案登记制度 在 目前应
事实上 ， 告登记制度 是基 于法理学 中的法 的价值中 的价值 属于 是房产 管理 部 门和土 地 管 部 门对 合 同的一种 行政管 理措 预
．
预 只有 不 任何一种权 利 ， 我们只 有在 明确它权利 性质 的前 提下才 能对 可 见， 告登记 的存 在是 以不 动产物 权 的存在 为前 提的 ，
才可 能对就其 得失变 更的债权请求 该权 利制度 的效力进 行全 方位 的考察 ， 当然， 对不 动产登记 制度 动 产物权 客观地确 定地存 在 ， 的认 识也不例 外 ，学 界对 预 告登记 的性 质 一直没 有统 一的说 权 进行预 告登记 。而 在商 品房预 售之 下 ， 房屋 还没有 建成 ， 更没
关键词 预告登 记 物 权法 不 动产流转 文献标 识码 ： Ａ 文 章编 号 ：０ ９０ ９ （０ ９ Ｉ ０ ８ ２ ｌ ０ —５ ２２ ０ ）ｌ ５ — 一 ０ 中图分类 号： ９ ３ Ｄ ２． ２
Ｌ ｇ ｌ ｙ ｔ ｍ ｎ ｏ ｉｔ ｅ ａ ｓｅ Ａ ｄＳ ｃｅ ｙ Ｓ
２０．１中 １（ ） ０９
｛占 Ｉ 缸金 ｝ Ｉ
浅议 我 国物 权 法 巾的预 告 登记 制 度
石 金 利
摘 要 预告登记制度是物权范畴下不动产登记制度的一种，这个制度本身所确立的 目的就是用来保障买受人将来所能 实现 的物权 ， 它是物 权法原 理在 债权领 域的扩 张与渗 透的 的一种 结果 ， 债权 性和 物权性 的 双重特征 。虽然这些规 定还 具有
效力 。
对开发 商预售 行 为的合法 性进 行审 查 。 从我 国现 行 的有 关不动 “ 产登 记的立法规 定看 ， 商品房 预售 合同的 备案登记制度 在 目前应
事实上 ， 告登记制度 是基 于法理学 中的法 的价值中 的价值 属于 是房产 管理 部 门和土 地 管 部 门对 合 同的一种 行政管 理措 预
．
预 只有 不 任何一种权 利 ， 我们只 有在 明确它权利 性质 的前 提下才 能对 可 见， 告登记 的存 在是 以不 动产物 权 的存在 为前 提的 ，
才可 能对就其 得失变 更的债权请求 该权 利制度 的效力进 行全 方位 的考察 ， 当然， 对不 动产登记 制度 动 产物权 客观地确 定地存 在 ， 的认 识也不例 外 ，学 界对 预 告登记 的性 质 一直没 有统 一的说 权 进行预 告登记 。而 在商 品房预 售之 下 ， 房屋 还没有 建成 ， 更没
《物权法》预告登记之范围检讨
摘 要 ： 动 产 预 告 登 记 制度 是 民法 中关 于不 动 产 物权 变动 的 重要 制 度 ， 以风 险 防 范为 价 值 取 向 ， 不 它 旨在 保 护
物权变动合意达成但 尚未履行前 ， 以物权 变动 为 目的的债权性请 求权 。 国《 我 物权法》 首次确 立 了不动 产预告登记制 度。不动产预告登记制度是 一项独特 的制度 ， 是物权 法领域和 债法领域相 交叉的制度 ， 它采用 了登记这一物权公示
权“ 依当事人合意而生变动 ” ， … 即物权 因法 律行 为而变动时 ， 仅需 当事人 的债权合 意足以发生物权变动效力 ， 无须 以登 记 作为生效要件 。 二是 以德 国为代表 的物权形式 主义 。 不动产 “ 物权之设定转移 ， 当事人之合 意及登 记于登记簿而生效 力 依
（ 德民 ８ ３条以下 ） ７ 。动产所有权之转移 ， 当事人之合 意及 依
国家和形式主义 国家一 样 ， 都需 要以预告登记来保全该债权
请 求权 ， 防止 以后取得物权 的 目的落空 。
二 、物权 法》 于预告 登 记范 围的 规定 《 关
《 物权法 》 ２ 条第 １ 第 １ 款前段规 定 ：当事人签订买卖房 “ 屋或者其 他不 动产物权 的协议 ， 保证将来实 现物权 ， 照 为 按 约定可以 向登记机构 申请预告登记。” 按照文意解释 ， 国对 预告 登记的范围的规定可作如 下 我
债权 契约请求违约损害赔偿 。而通 常情况下 ， 约赔 偿并不 违
能完全使买受人利益得到填补 。 预告 登记则是这样一种机制 ：受让人 在契约成立之后 ，
收 稿 日期 ：０ ９ ０ — ２ ２ ０ — ５ １
第一 ， 保全 的债权请求 权关 系上看 ， 从 预告登 记适用 于
物权变动合意达成但 尚未履行前 ， 以物权 变动 为 目的的债权性请 求权 。 国《 我 物权法》 首次确 立 了不动 产预告登记制 度。不动产预告登记制度是 一项独特 的制度 ， 是物权 法领域和 债法领域相 交叉的制度 ， 它采用 了登记这一物权公示
权“ 依当事人合意而生变动 ” ， … 即物权 因法 律行 为而变动时 ， 仅需 当事人 的债权合 意足以发生物权变动效力 ， 无须 以登 记 作为生效要件 。 二是 以德 国为代表 的物权形式 主义 。 不动产 “ 物权之设定转移 ， 当事人之合 意及登 记于登记簿而生效 力 依
（ 德民 ８ ３条以下 ） ７ 。动产所有权之转移 ， 当事人之合 意及 依
国家和形式主义 国家一 样 ， 都需 要以预告登记来保全该债权
请 求权 ， 防止 以后取得物权 的 目的落空 。
二 、物权 法》 于预告 登 记范 围的 规定 《 关
《 物权法 》 ２ 条第 １ 第 １ 款前段规 定 ：当事人签订买卖房 “ 屋或者其 他不 动产物权 的协议 ， 保证将来实 现物权 ， 照 为 按 约定可以 向登记机构 申请预告登记。” 按照文意解释 ， 国对 预告 登记的范围的规定可作如 下 我
债权 契约请求违约损害赔偿 。而通 常情况下 ， 约赔 偿并不 违
能完全使买受人利益得到填补 。 预告 登记则是这样一种机制 ：受让人 在契约成立之后 ，
收 稿 日期 ：０ ９ ０ — ２ ２ ０ — ５ １
第一 ， 保全 的债权请求 权关 系上看 ， 从 预告登 记适用 于
浅议我国的不动产预告登记制度
而是 保全 物权 变动 实现 的一种 担保 手段 ； ） 权说 ， 种观 点认 （ 物 ２ 这
为预 告登记 具有 物权 的效力 ， 是一 种物 权 ， 或者 是一种 “ 准物 权” ；
力。
记， 得在 申请书 中附 以假登记 义务人 的承 诺书或 假处 分命令 的正
好 的保 护债 权人 的利 益 ，因 为如果 预告 登记 义 务人 恶意 不 同意
权 ， 且保护 了物 权 本身 。 我 国， 告登 记就 是保护 交 易安全 ， 而 在 预 的合法利 益 的一 项制 度 。
预 告登 记 的性质 ， 其实 指 的是经 预告 登记后 的权 利 的性质 ，
用法 典的形 式规定 了这一 制度 ， 日本 是用特 别法 的形式 将这 一 而 设定 、 移转 、 变更 或消灭 以及 顺位 为 目的 的债 权请 求权 作 为使用 范 围， 而且还 将 附条件和 附 期限 的债权 请求 权包 括在 内 ， 日本 而 由于 采用 了意思 主义 的物权 变动 模式 ， 以除 了上述 范围 以外 ， 所 日本 的预 告登记 还具有 保全 物权 的效 力 ， 比德 国的范 围要 大 。
（） 权 物权 化说 ， 种观 点 是说使 这 种债权 有 了一些 物权 的效 本 ， ３债 这 由假 登记权 利人进 行 申请 。规定 假处 分命令 这种情 况可 以更 ” 其实 ， 在探 讨预 告登 记 的性质 的 时候 ， 提是 应该 区别预 告 前
时， 则启动 不 了预告登 记， 这在 很大程 度上 损害 了债权人 的利 益 ，
即债 权请 求权 ， 经过 预告 登记后 ， 即具有 了对 抗第三人 的 效力 ， 在 这种 情 况下 ， 这一 债权 请求 权是 何种 性质 的权利 。这 个 问题 ， 一 直 以来 都是 学术 界 争论 的焦 点 。学界 的观 点 大致 有 以下三 种观 点 ：１债权 担保 手段 说 ， 为预 告登 记既 不是物 权 ， 不是债 权 ， （） 认 也
为预 告登记 具有 物权 的效力 ， 是一 种物 权 ， 或者 是一种 “ 准物 权” ；
力。
记， 得在 申请书 中附 以假登记 义务人 的承 诺书或 假处 分命令 的正
好 的保 护债 权人 的利 益 ，因 为如果 预告 登记 义 务人 恶意 不 同意
权 ， 且保护 了物 权 本身 。 我 国， 告登 记就 是保护 交 易安全 ， 而 在 预 的合法利 益 的一 项制 度 。
预 告登 记 的性质 ， 其实 指 的是经 预告 登记后 的权 利 的性质 ，
用法 典的形 式规定 了这一 制度 ， 日本 是用特 别法 的形式 将这 一 而 设定 、 移转 、 变更 或消灭 以及 顺位 为 目的 的债 权请 求权 作 为使用 范 围， 而且还 将 附条件和 附 期限 的债权 请求 权包 括在 内 ， 日本 而 由于 采用 了意思 主义 的物权 变动 模式 ， 以除 了上述 范围 以外 ， 所 日本 的预 告登记 还具有 保全 物权 的效 力 ， 比德 国的范 围要 大 。
（） 权 物权 化说 ， 种观 点 是说使 这 种债权 有 了一些 物权 的效 本 ， ３债 这 由假 登记权 利人进 行 申请 。规定 假处 分命令 这种情 况可 以更 ” 其实 ， 在探 讨预 告登 记 的性质 的 时候 ， 提是 应该 区别预 告 前
时， 则启动 不 了预告登 记， 这在 很大程 度上 损害 了债权人 的利 益 ，
即债 权请 求权 ， 经过 预告 登记后 ， 即具有 了对 抗第三人 的 效力 ， 在 这种 情 况下 ， 这一 债权 请求 权是 何种 性质 的权利 。这 个 问题 ， 一 直 以来 都是 学术 界 争论 的焦 点 。学界 的观 点 大致 有 以下三 种观 点 ：１债权 担保 手段 说 ， 为预 告登 记既 不是物 权 ， 不是债 权 ， （） 认 也
我国物权法预告登记制度解读
我国物权法预告登记制度解读
高学良;王自贵
【期刊名称】《重庆广播电视大学学报》
【年(卷),期】2007(019)003
【摘要】由于不动产交易中的违约行为而不能实现合同目的的现象屡屡发生,为保障不动产交易的安全,我国制定的将于2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》新设立了预告登记制度,该制度引起了我国法律理论界、实务界的广泛关注.如果从物权登记制度的历史渊源、性质、价值理念进行深入探讨,并对中国与德国的预告登记制度进行比较分析,可以发现我国物权登记制度在实践中还存在某些不足,需要中不断改进和完善.
【总页数】3页(P35-37)
【作者】高学良;王自贵
【作者单位】西南大学,法学院,重庆,北碚,400716;重庆广播电视大学,开放教育学院,重庆市,400039
【正文语种】中文
【中图分类】D923.2
【相关文献】
1.我国《物权法》中的预告登记制度评析 [J], 张义华
2.我国物权法中的预告登记制度 [J], 夏路
3.试论我国不动产预告登记制度的完善——兼评《物权法》第20条 [J], 汪世虎;
孙杨
4.论我国物权法中的预告登记制度--兼评《物权法》草案第21条 [J], 程玮
5.我国物权法预告登记制度的探析 [J], 许淑锋
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试论《物权法》中规定的预告登记制度程啸清华大学法学院副教授《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。
一、预告登记的概念与特征预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。
此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。
由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。
在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。
但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。
此次《物权法》对预告登记制度的规定对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益以及未来我国建立统一、完善的预告登记制度，具有极为重要的意义。
从《物权法》第20 条的规定来看，预告登记制度具有以下特征：1. 预告登记的目的在于“ 保障将来实现物权”。
申言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。
它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。
所以《，物权法》第20 条第1 款第2 句规定“：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”2. 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。
具体来说，就是基于“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。
《物权法》第20 条第1 款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同。
在有些外国法中，预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的，也可以是依法产生的，甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。
例如，在德国可以进行预告登记的包括三类情形：(1)针对不动产物权的债权请求权，如出让或消灭土地权利的请求权，关于出让或消灭土地上所设权利的请求权，变更此等权利内容或顺位的请求权。
(2)为进行诉讼保全而进行的预告登记。
(3)法院作出的假执行判决(相当于我国民事诉讼法中的先予执行)而进行的预告登记。
而从《物权法》第20 条第1 款的规定来看，能够进行预告登记的债权请求权只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。
至于法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，不能适用预告登记。
3. 预告登记具有从属性。
申言之，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时，则预告登记也随之自动消灭;当债权请求权已经获得实现时，预告登记也依法消灭;如果不动产因法院的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。
正因如此《，物权法》第20 条第2 款规定：“ 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”此外，预告登记不能单独转让而必须随同被担保的债权而转让，此时受让人有权申请登记机关进行更正登记。
4. 预告登记可以依据当事人的协议进行，也可以依据法律的规定。
《物权法》第20 条第1 款第1 句明确允许当事人通过协议约定向登记机构申请预告登记，但是这并不意味着法律不能规定当事人单方申请进行预告登记。
在《物权法》颁布之前，我国的一些地方性法规就明确规定在一定的情形下当事人有权单方进行预告登记，例如《，上海市房地产登记条例》第49 条第2 款规定“：应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。
”再如《，广州市城镇房地产登记办法》第42 条第3 款规定“：预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交第一款规定的材料，可以单方申请预告登记。
”笔者认为，法律可以规定一定条件下，当事人有权单方申请进行预告登记。
因为如果强制要求名义登记人与预告登记申请人必须在有协议约定的情况下才能向登记机构申请办理预告，就会出现名义登记人拒绝协助办理预告登记从而损害他人合法权益的现象。
但是，从另一个角度说，由于预告登记会产生比较强的法律效力，在不附加任何限制的情况下允许申请人单方办理登记可能会引发一些新的问题。
因此，笔者认为，将来的不动产登记立法应当明确规定在一定条件下，可以单方申请预告登记，但对于此种预告登记的效力可以作出适当的限制。
二、预告登记的适用范围关于预告登记的适用范围《，物权法》第20 条第1 款的表述比较原则，从该款来看，只要是“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”就可以进行预告登记。
笔者认为，依据《物权法》及相关规定，就房屋权属登记而言，可以适用预告登记的情形应包括以下四种情形：1. 现房买卖;2. 预购商品房及其转让;3. 预购商品房抵押及其转让;4. 在建工程抵押及其转让。
三、预告登记的效力1. 担保效力预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。
但是，如果请求权人在办理了预告登记后，不动产权利人依然违反义务对不动产进行处分，此时产生何种效果?在立法上可以有多种选择模式，例如禁止在预告登记之后再进行登记，或禁止登记名义人进行处分登记，或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。
在《物权法》的制定过程中，就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题，有不同的观点。
有人认为，应当采取德国民法的相对无效的规定;有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。
《物权法》第20 条第1 款第2 句规定“：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”显然《，物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点。
申言之，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是绝对不能发生物权变动的法律效果。
笔者认为，这一规定对于避免不必要的纠纷、确立预告登记担保效力是十分必要的。
2. 顺位效力预告登记的顺位效力是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。
《德国民法典》第883 条第3 款规定“：请求权以权利的给予为目的的，按照预告登记来确定该项权利的顺位。
”《日本不动产登记法》第7 条第2 款也规定“：已进行假登记时，本登记的顺位，依假登记的顺位。
”赋予预告登记顺位效力的原因在于：预告登记毕竟是暂行性的，其要么转为本登记，要么丧失效力。
当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记，只有这样才能更有效地保障债权人的合法权益。
《物权法》对预告登记的顺位效力没有规定，但是由于《物权法》第10 条第2 款规定“：国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
”因此，可以在将来的不动产登记立法中对这个问题加以明确。
3. 增强效力预告登记的增强效力是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此该请求权被作为该项将来才能产生的不动产物权来看待，具有了与之相同的效力。
这一点主要体现在破产的时候。
例如，甲将其一栋房屋出卖给乙，约定两年后交付，买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了预告登记，如果不久甲就破产了，此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人，但是由于进行了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。
此外，在相对人死亡时，预告登记的增强效力依然存在，继承人不得以继承为由而请求涤除不动产上的预告登记。
四、预告登记的失效当预告登记所担保的债权请求权获得了实现或者该请求权因合同无效或被撤销而消灭时，预告登记自然失效。
对此，《物权法》第20 条第2 款有明确的规定。
该款中“ 债权消灭”是指当事人之间的债权债务关系终止的情形，如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同;再如，因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约，买受人解除买卖合同，要求出卖人承担违约责任，此时由于买卖合同已经解除，作为预告登记的基础法律关系丧失了，自然预告登记也应失效。
但是，如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记，必然会导致不动产的流通性受到限制。
因此，依据《物权法》第20 条第2 款，如果预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内预告登记权利人未申请登记的，预告登记失效。
这里所谓的“ 能够进行不动产登记之日”就是指正在建造的房屋如预购商品房、在建工程已经办理了所有权初始登记，此时预告登记权利人就能够将预告登记转为本登记，如预购商品房抵押的预告登记可以转为房屋他项权利登记。
需要指出的是，无论预告登记是因债权消灭而失效，还是自能够进行不动产登记却未在法定期间内申请登记而导致预告登记失效，登记名义人均有权单方向登记机构申请注销预告登记。
出处:《中国房地产》2007年第5期。