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“景秀年华”广告创意表现思路一、市场分析（略）二、项目分析1、项目基本情况（略）2、卖点提炼A、"成熟高尚大社区（景田）"地处景田北成熟、高尚社区（毗邻万科城市花园、天健花园等高尚社区），具良好的社区人文氛围；包含大区位、大配套、大环境及物业档次（隐含的）的优势；但上述优势元素基本上是（同区楼盘）共性的，不足以支撑起一个差异化的形象，但此点勿容置疑是本项目的一个最大的附加价值。
B、 "精致空间"从项目硬件分析，相对同区楼盘最明显的一个差异化特色是景秀年华在规化中运用了“国际文明居住标准”的建筑理念，强调私密性，对户型进行精心安排，使间隔更合理，采光、通风效果更佳、更具人性化。
此点作为楼盘最明显、最有竞争力的一个差异化卖点，对目标群体有相当大的吸引力。
但此点亦不足以支撑楼盘形象。
C、人性化设计架空层设计，噪音屏蔽墙（兼艺术长廊）、中空塑钢隔音窗玻、南北向户型、残疾人通道、星级住户大堂、可灵活分隔的户型空间（个性化）、夫妻交流阳台、270度落地转角凸窗、特色商务会所、休闲广场、多选择管道燃气、智能化设施、多用途地面地下双层车库等；D、建筑设计理念"国际文明居住标准"的新建筑设计理念的完美体现，文化艺术景观的运用（特色雕塑、画廊、座椅等）；E、环境优美西近香蜜湖；北连永久绿地龙顶山；周边公共绿化带改造；设中心花园、精致建筑小品，低密度的立体绿化小区，高达60%绿化率；小区内部设游泳池、喷水池、花坛、雕塑、画廊等。
F、配套优势周边山姆会员店、家乐福、福田农批市场、公交车总站、下梅林总站、市中心医院、福田中医院、高尔夫球会、文体中心（规划中）、中心区六大重点工程（建设中或拟建中），各项生活休闲配套一应俱全；G、教育资源福田外国语学校、景秀中学、深圳高级中学、景田中学、狮岭小学、香蜜湖幼儿园、市政幼儿园；关山月美术馆、青少年宫、图书馆、音乐厅；市音协、美协、文联在小区联办兴趣培训中心。
锦绣年华花园广告推广思路客户：深圳万济置业有限公司企划：深圳市黑弧广告有限公司前言锦绣年华花园位于景田成熟生活片区，南邻北环路，西靠香梅北路，紧邻着天健花园与万科城市花园，是景田片区不可多得的高质素楼盘。
但由于楼盘处于启动阶段，开发、销售周期长，可以预测其间必定会出现诸如其他楼盘的竞争，金融形势和社会经济发展变动等外部影响因素。
要维持良性的销售状态，把握树立楼盘在市民中的可亲形象，经历未来市场动荡考验，避免无的放矢的损失，应就本项目注入独特鲜明的市场开发概念，赋予更为丰富的人文价值和内涵，才有可能在激烈的楼市竞争中脱颖而出，从而引导市场，创造名牌。
据此，我们为本项目提出初步的策略构想。
目录BLACK ARC（T）客户一部SUNDAY Saturday, May 20, 2000 2项目分析——我们的位置在哪里？商品定位——我们要到达哪里？目标群确定——我们把楼盘卖给谁？主要目标群心理分析商品利益点及诉求点商品定位沟通定位——我们怎么去？我们将把楼盘塑造成什么样子？形象沟通定位商品创意概念相关建议广告表现思路媒体组合及营销建议第一部分项目分析BLACK ARC（T）客户一部SUNDAY Saturday, May 20, 2000 3－——我们的位置在哪里？一、福田景田片区市场简要分析随着深圳中心区的西移，福田片区越来越受到重视与关注。
作为二十一世纪深圳新的商业、金融、贸易BLACK ARC（T）客户一部SUNDAY Saturday, May 20, 2000 4中心，福田片区的美好前景无可限量。
而作为福田片区之――景田片区，在人们的眼中，历来都是“成熟、优越、高尚”的代名词，其中尤以山姆会员店、万科城市花园、天健花园一带最为侧目。
景田片区的区域竞争不似福田中心区那么剧烈，但也不可小觑。
周边在售楼盘有万科金色家园、缔梦园、景雅居、馨庭苑、景发花园、茗香苑、宏浩花园、嘉园、豪峰园、赛格景园、嘉隆星苑等。
景秀年华媒体推广计划及预算一、媒体的选择
主力媒体为：《深圳特区报》
辅助媒体为：《深圳商报》、《南方都市报》
二、媒体广告推广总预算约：267.351万元人民币
三、总推广费用分配如下：
（一）各媒体分配情况
深圳特区报：166.643万元约占62.3%
深圳商报：66.02万元约占24.7%
南方都市报：34.688万元约占13%
（二）各推广阶段分配情况
引导期: 40.436万元约占15.1%
开盘强销期: 137.294万元约占51.4%
封顶热销期: 61.214万元约占22.9% 尾盘持续期: 28.407万元约占10.6%
四、各媒体广告总体安排
六、媒体发布计划表
深圳市黑之蛛广告有限公司
二00一年一月十日。
（广告传媒）景秀年华媒介广告创意表现思路20XX年XX月峯年的企业咨询咸问经验.经过实战验证可以藩地执行的卓越萱理方案.值得您下载拥有一、市场分析随着深圳中心区的西移，福田片区越来越受到重视和关注。
作为二十壹世纪深圳新的商业、金融、贸易中心，福田片区的美好前景无可限量。
而作为福田片区之一一景田片区，在人们的眼中，历来都是“成熟、优越、高尚”的代名词，其中尤以山姆会员店、万科城市花园、天健花园壹带最为侧目。
景田片区的区域竞争不似福田中心区那么剧烈，但也不可小觑。
周边在售楼盘有万科金色家园、缔梦园、景雅居、馨庭苑、景发花园、茗香苑、宏浩花园、嘉园、豪峰园、赛格景园、嘉隆星苑等。
虽然楼盘众多，但走“高层、高档、豪宅”路线的不多，仅有豪峰园、宏浩花园，它们和锦绣年华花园的地理位置呈三角之势。
细究起来，实际上它们也不是锦绣年华花园最主要的竞争对手。
锦绣年华花园最主要的竞争对手是自己。
树立壹个差异化的形象，给自己壹个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，再加上到位的宣传，塑造自己的品牌形象，才可壹炮打响。
一、项目的基本状况位于北环路南侧，西靠香梅路，和万科城市花园、天健花园为邻。
共三幢纯住宅楼，层高分别为16、18、22层；壹层为架空层，二层局部为会所；三层之上为住宅；设地下、地面双层车库；总占地面积：6715 . 8m2;总建筑面积：36173 . 66m 2；建筑占地面积：1604 . 5m2 ；容积率：4 . 7 ；覆盖率：23 . 9 %;总户数：309户；户型有二房二厅(61 . 5m 2-75 . 8m2、)、三房三厅(84 . 8m 2-100 . 5m 2)、四房二厅(125 . 6m 2)及复式(169 . 6m 2-337 . 6m 2)；其中：二房、三房共296套，占户型的95.7%，销售面积的91% ；地下车库设有160 个车位，地面有27 个车位；三层环境绿化，小区内部设游泳池、喷水池、花坛、雕塑、画廊；二、项目的优劣势分析优势分析：社区氛围：景田片区成熟、高尚社区（万科城市花园、天健花园等高尚楼盘伴随左右）形象，良好的氛围环境。
温馨岁月花样年华——景秀年华家园深圳地产界风起云涌，热闹非凡。
太多的楼盘扑面而来，令人眼花缭乱。
然而，热闹过后，给人留下深刻印象的楼盘却不多。
要想真正获得市场青睐，必须拥有优秀的质素。
景秀年华家园一出现，就引来市场的关注。
这是一个什么样的楼盘呢？（一）景田，一个风光秀丽的成熟社区，引来深圳人广泛关注。
万科城市花园、天健花园、天健天然居、馨庭苑、俊景豪园等精品楼盘纷纷进驻，将这一地区烘托成一个置业安家的乐园。
景田，变得异常光彩夺目。
景秀年华家园，就置身在这里。
景秀年华位于香梅北路东侧，紧邻深圳市中心区，位置得天独厚。
北面是连绵苍翠的龙顶山，漫山碧绿扑面而来；西面，婀娜多姿的香蜜湖散发出点点灵光，渲染美好生活情调。
（二）景秀年华占地12400平方米，总建筑面积约68000平方米，由7栋12——23层的小高层及高层组成，绿化率达60%。
片区的美景和小区内的盈盈绿意遥相呼应，连成一体，生活变得清新怡人。
周边的完美配套，使景秀年华的生活趋向完美。
山姆会员店超市、德式堡高尔夫球会、福田农批市场和政府即将规划建设的文体中心等近在咫尺，满足居家休闲、娱乐消遣的各种需求。
在香梅路西侧，是25路及104路公共汽车总站，201、机场大巴也在景秀年华设有停靠站。
此处还有411、441、466等多路在巴往来穿梭。
深南大道、北环大道、红荔西路三条交通干道贯穿前后，交通十分方便快捷。
（三）景秀年华采用纯现代主义的建筑风格，体现了现代居家的潮流。
星级住户大堂高贵明亮，电梯大厅通透宽敞，残疾人通道透露丝丝温情……这一切，充分体现了以人为本的建筑理念和人性化的设计风格。
景秀年华规划中运用了“国际文明居住标准”的建筑理念，强调私密性，对空间进行精心安排，间隔更合理，采光通风效果俱佳，更具人性化，营造居室亲切和温馨的生活气氛。
（四）景秀年华周围，福田外国语学校、景秀中学、深圳高级中学、景田中学、狮岭小学、香蜜幼儿园、市政幼儿园等星罗棋布，教育设施十分齐备。
