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土地储备成本控制问题及对策摘要：土地储备作为房地产开发的重要前提，承担着保障城市发展、促进经济增长的重要职责。
然而，土地储备成本却是当前困扰房地产开发商和政府部门的热点问题。
在土地市场波动、政策法规限制等因素影响下，土地储备成本一直难以有效控制。
因此，深入探讨土地储备成本控制问题，并提出相应的对策，对于实现房地产可持续发展具有重要意义。
本文旨在针对土地储备成本控制问题进行全面分析，以期为相关研究与实践提供参考与借鉴。
关键词：土地储备；成本控制；对策引言土地储备是城市发展规划中的重要环节，然而土地储备成本的控制一直是一个亟待解决的问题。
随着城市化进程的加快和土地资源的稀缺性，土地储备成本的不断增加已经成为限制城市可持续发展的瓶颈。
本文旨在探讨土地储备成本控制问题，并提出相应的对策。
将分析土地储备成本的主要构成因素，包括土地收购、开发和管理等环节。
通过研究国内外相关案例和经验，总结出有效的土地储备成本控制策略，如完善土地收购机制、优化土地开发模式等。
将提出针对当前土地储备成本控制问题的对策建议，以期为城市规划和土地管理部门提供参考，促进土地储备成本的有效控制。
1.土地储备成本控制问题土地储备成本控制问题是指在房地产开发过程中，由于土地购置、开发和保障等环节的成本持续上升，导致开发商和政府部门面临着巨大的经济压力和管理挑战。
土地购置成本的不断增加使开发商资金压力巨大，难以承受高昂的土地成本；土地开发成本的提高直接影响了房地产项目的盈利能力，增加了市场风险；土地保障成本也在一定程度上导致了房地产价格的进一步上涨，影响了居民的购房能力。
加之政策法规的限制、土地市场波动等因素的影响，土地储备成本控制问题日益突出。
2.土地储备成本分析2.1土地购置成本分析土地购置成本是房地产开发中的重要组成部分，直接影响着开发项目的经济效益和市场竞争力。
土地购置成本受土地市场供需关系、地段优劣、政策法规等因素影响，呈现出波动和上涨的趋势，导致开发商面临较高的资金压力。
房地产开发与经营管理中的土地供应对策研究土地供应对于房地产开发与经营管理起着至关重要的作用。
在现代城市化进程不断加快的背景下，土地资源的合理开发与利用成为迫切的问题。
本文将对房地产开发与经营管理中的土地供应对策进行研究，以提供可行性建议。
一、统筹规划与合理用地在房地产开发与经营管理中，要确保土地供应的有效性，首先需要进行统筹规划与合理用地。
政府应针对城市的发展需求和土地的特点，制定科学合理的土地利用规划。
这包括确定土地用途、分区规划、土地利用强度等方面的内容。
通过规划和用地管理，可以避免土地过度开发和浪费，保障土地的可持续利用。
二、优化土地供应结构在房地产开发与经营管理中，为了满足不同需求和发展目标，需要优化土地供应结构。
这意味着根据市场需求和政府规划，合理配置不同类型的土地。
例如，可以通过推进城市更新和转型、加强农村土地整治和集约利用等方式，优化土地供应结构，提高土地利用效率。
三、加强土地供应管理为了确保土地供应的有效性，需要加强土地供应管理。
政府应建立健全土地市场监管体系，完善土地供应市场的机制。
同时，通过加强土地出让、合同管理和土地资源的统一管理，提高土地供应的透明度和公平性。
此外，还可以采取多元化的土地供应方式，如土地租赁、土地流转等，为开发商提供灵活的选择。
四、保障农地保护与转化在房地产开发与经营管理中，需要充分考虑农地保护与转化的问题。
农地保护是保障农业持续发展和食品安全的重要环节，同时也与土地资源的有效利用密切相关。
因此，应加强农地的保护管理，防止非法占用和过度利用。
另一方面，可以通过发展农村集体经济和农产品加工业，实现农地的转化和增值。
五、加强土地资源的节约利用在房地产开发与经营管理中，要注重土地资源的节约利用。
这包括加强土地的综合利用和循环利用，避免无谓的土地资源浪费。
同时，要推动绿色建筑和可持续发展理念在房地产行业的应用，减少对土地资源的依赖。
六、推动土地供应与城市发展的协调土地供应与城市发展是密切相关的，要实现土地供应的有效性，需要与城市发展进行协调。
房地产企业存货管理存在的问题及对策研究摘要：现阶段房地产行业竞争压力逐渐增大，存货管理能力在房地产行业中占据着越来越重要的地位。
本文以房地产企业存货管理工作的重要性作为研究出发点，分析了房地产企业存货管理存在问题，并提出了房地产存货管理的对策建议。
通过本文的研究为完善房地产企业存货管理提供有益建议。
关键词：房地产企业；存货管理；问题；对策2022年，我国房地产行业逐步迈入“分化阶段”，房价下跌的城市将继续下跌，人口净流入城市将持续上涨。
今年“两会”强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，满足购房者的合理住房需求，探索新的发展模式，促进房地产业良性循环和健康发展。
随着我国经济发展进入新时代，我国房地产行业已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，对房地产企业的存货管理提出了更高的要求。
本文首先将对我国房地产企业存货的现状进行分析，随后将指明房地产存货管理中存在的问题与误区，最后将提出房地产存货管理的相关对策建议。
1.房地产企业存货管理工作的重要性与其他行业企业不同，房地产企业的存货主要是指房地产企业在运行过程中所储存的各种存北京房产建设原材料、房地产建设库存设备、在建项目、各种出租房等。
这些存货的流动性较差，而所占的资金份额往往较高。
同时，房地产存货的周转速度会对企业所有的流动资产的利用率产生较为严重的后果，也影响着企业的经济效益。
2.房地产企业存货管理存在问题近期，随着部分房地产企业纷纷公布2021年报或业绩快报，房地产存货问题再次引起关注。
一方面，在恒大、华夏幸福、蓝光等房地产企业纷纷暴雷的情况下，碧桂园、万科、保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地、龙湖集团等7家头部房地产企业2021年存货依然同比平均增长将近6%；另一方面，这7家头部房地产企业存货总计将近5万亿元，是7家公司总资产总和的52.51%。
其中，每一家房地产公司的存货占其总资产的比例均超过50%。
经过中国房地产20多年的快速发展，目前，房地产企业的大部分资产集中体现在存货上，房地产存货已经成为房地产企业最核心的资产，换句话说，房地产存货的质量好坏直接关系到房地产企业发展的质量高低。
房地产的土地储备及前期准备【摘要】土地储备是国家对土地的一项宏观调控政策，通过干预、垄断国家土地市场供应达到盘活存量土地经济的目的。
在现今房产经济一度成为泡沫经济的背景下，重新审视房地产的土地储备制度已是迫在眉睫，因为这样才能从源头上搞活房地产经济。
本文拟简要介绍土地储备的一些知识及开发公司在土地储备阶段如何更好地做好手头的前期准备工作使得土地规划工作与工程部门之间更加协调。
标签前期准备；土地储备；房地产1.引言近几年由于美国次贷危机的影响，国内的房地产经济普遍不景气甚至出现房地产泡沫经济，许多开发公司无疑或者有意地延缓了土地储备的计划以便在经济危机中保存实力。
但是国家的相关宏观调控政策有力地延缓了房地产经济的进一步衰退，可以说这正是开发公司的进行土地储备的有利时机，他们应该做好相关的土地储备的前期准备工作以便掌握更好的发展时机应付房地产经济的诸多变化。
2.现阶段开发公司实施土地储备的必要性2.1 国家对房产经济的进一步调控给开发公司创造了良好的契机当前的经济形势瞬息万变，存在着许多可控制与不可控制的因素，当可控制占据因素处于主导地位之时，经济便朝着预期的方向发展，而当不可控制因素处于主导地位之时，则经济方向便不可捉摸。
当下的房地产经济便是面临着这样的窘境，进一步不足以激活疲倦的房地产经济，退一步也不足以自保不蒙受任何损失。
许多开发公司在遭遇经济危机的影响之后开始不知所措甚至是迷失投资的大方向，瞻前顾后、犹豫不决，他们甘于作壁上观做一个旁观者借以远离混乱房地产经济的迫害。
所幸国家相关组织对当下的房地产经济作出了相对比较客观的分析，并作出了一些调整，近年出台的新国八条，就是希望通过这些房地产政策来挤出房地产泡沫，来保障低收入民众的住房福利条件改善，同时，使得新出台的房地产宏观政策不对经济增长造成多少冲击。
一些理智的开发公司投资者勇于突破积极性应国家的宏观调整政策进行了大量的土地储备工作借以观望房地产经济是否复苏进而大展拳脚给自己的公司创造经济收入，他们的铤而走险自是得到丰厚的回报。
STUDY AND EXPLOR E研究与探索·姨，d 2=d 1-σt 姨（2）实质上，实物期权的价值计算与金融期权类似，只是各变量在实物期权中的含义有所变化而已。
S 为项目预期现金流的现值，土地开发项目为商品房开发；X 为立即开发的投资成本；T 为延迟开发的时间；σ为项目价值的不确定性（波动率）；r 为无风险利率。
本文选取中城房网2005年9月到2007年9月该市商品房均价走势计算的波动率为0.289。
项目预期现金流采用类比法，选取与该项目地段附近的开发面积和商品房开发结构类似的某商品房二期的销售收入作为项目现金流的类比基准再乘以一定类比比例和调整系数得到项目预期的现金流。
贴现率为9%，则预期现金流现值如表1。
无风险收益率r 采用2007年一年期的国债利率2.95％，波动率σ＝0.289，延迟期权时间T=2，项目预期现金流现值S=25615.69基于实物期权理论的房企囤地分析成都理工大学陈昌权张艳春张虹土地出让金拍招牌费及税费↓↓地方政府土地使用权↓出让立即开发坻囤积坻（期权确立）柔性看涨看跌坻↓坻↓柔性期权等待期权、成长期权退出期权↓↓（战略调整）实物期权识别图1房企囤地的期权形成机理及期权构成36STUDY AND EXPLOR E研究与探索·项目现金流入折现20070020080020098253.356946.84201010638.568954.48201113713.119714.37合计32605.0225615.69万元，项目开发成本X=23875.01万元。
将数据代入公式（1）和（2），得到：d 1=ln 25615.6923875.01+0.5×0.2892×20.2892姨=0.52d 2=0.52-0.2892姨=0.11C=25615.69N （0.52）-23875.01e 0.0295×2N （0.11）=5640.94（万元）所以该房地产企业等到两年后再开发此地皮将给企业战略管理和决策的灵活性带来价值，即等待期权价值为5640.94万元。
大型房地产企业土地储备与经营模式分析研究土地获取是房地产开发的起点。
获取优质地块不仅可以获得高于行业的平均回报，更可以运用土地进行资本运作，充分利用财务、融资等杠杆使房地产的获得良性均衡发展。
为达成这一目标，作者本着总结“获取低成本，销售高去化”的房地产经营指导思想，对万达、绿城、万科、等重点房企的土地储备模式进行了研究，以图结合先进经验，总结不同房地产企业，符合自身发展的土地储备方式与获取土地后的经营模式。
标签：大型房地产企业；土地储备；经营模式一、大型房企土地储备与经营模式介绍分析（一）万达模式万达的土地储备与经营模式要点可以归结为：低成本土地+产品复制+订单地产+万达广场1、土地获取方式与管控体系万达土地获取以招拍挂为主，并购合作比例较少。
万达项目投资实行集团集权管理形式，据相关报道，万达所有最终获取的项目基本上都经过万达董事长王健林的实地考察。
2、土地储备区域与选址标准万达广场目前已进入我国四十多个城市。
万达第一二代的纯商业项目选址基本都位于城市最核心商圈。
2003年之后的第三代产品在选址上更多位于城市副中心或新区的中心。
万达选地标准的改变主要有以下几方面的原因：（1）老城区土地成本高，商业竞争激烈；（2）万达第三代产品以大体量城市综合体为主，需要的土地面积很大，在老城区的核心地段难以觅得这种条件的地块；（3）在城市副中心或者新区的中心开发城市综合体可以获得较好的优惠政策；（4）新城副中心或新区的中心规划起点高，适合营造高品质的项目。
3、万达的土地储备介入模式万达主要凭借其城市综合体模式与政府进行土地议价并获取优惠政策。
其谈判要点主要有以下几点：（1）为政府打造就业工程；（2）为政府打造税收工程；（3）提升城市商业水准；（4）为当地增加一个城市标志性建筑，提升城市形象；（5）带动周边土地价格的上涨。
根据不完全统计，万达凭借上述较强的议价能力获取的政府优惠政策主要包括以下几点：（1）地价优惠。
第一章总则第一条为规范房地产开发公司存货管理，提高存货周转效率，降低库存成本，确保公司财务稳健，特制定本制度。
第二条本制度适用于公司所有房地产存货，包括土地储备、在建工程、预售房、现房等。
第三条本制度遵循合法性、真实性、及时性、准确性和完整性的原则。
第二章存货分类与核算第四条房地产存货分为以下类别：1. 土地储备：包括已取得土地使用权尚未开发的土地；2. 在建工程：包括正在施工的房屋、配套设施等；3. 预售房：包括已签订预售合同但尚未交付的房屋；4. 现房：包括已完工并交付使用的房屋。
第五条公司应建立健全存货核算体系，对各类存货进行详细记录，包括存货名称、规格、数量、单价、金额、采购日期、预计完工日期、销售日期等。
第三章存货采购与验收第六条采购部门应根据公司发展规划和市场需求，制定合理的采购计划，经批准后实施。
第七条采购部门应选择具有良好信誉、资质的供应商，签订供货合同，明确质量、数量、价格、交货期限等条款。
第八条采购到货后，验收部门应按照合同约定进行验收，确保存货质量符合要求。
第四章存货保管与盘点第九条保管部门应按照存货类别、规格、数量进行分类存放，确保存货安全。
第十条保管部门应定期检查存货，发现异常情况及时报告相关部门处理。
第十一条公司应定期或不定期对存货进行盘点，确保账实相符。
第五章存货销售与结算第十二条销售部门应根据市场情况和客户需求，制定销售策略，确保存货销售。
第十三条销售部门应签订销售合同，明确销售价格、付款方式、交货日期等条款。
第十四条销售部门应及时办理结算手续，确保公司资金回笼。
第六章存货成本核算与核算第十五条公司应按照《企业会计准则》和《企业会计制度》的规定，对存货成本进行核算。
第十六条存货成本核算应包括以下内容：1. 采购成本：包括购买价格、运输费用、保险费用等；2. 生产成本：包括直接材料、直接人工、制造费用等；3. 销售成本：包括销售费用、管理费用、财务费用等。
第七章奖惩与监督第十七条对在存货管理工作中表现突出的个人或部门，给予表彰和奖励。
企业囤地行为对地方政府土地开发的影响及应对策略随着中国经济的飞速发展，企业对土地的需求也越来越大。
许多企业为了保证自己的发展，会采取囤地行为，即在不需要用到的情况下大量购买土地并保存。
这种行为虽然有助于企业的发展，但对地方政府的土地开发带来了一定的影响。
本篇文章将分析企业囤地行为对地方政府土地开发的影响，并提出应对策略。
一、企业囤地行为对土地开发带来的影响1. 土地资源浪费企业囤地行为会导致土地资源的浪费。
一方面，企业会购买大面积的土地作为储备，这些土地往往处于不使用的状态，难以进行有效利用。
另一方面，企业在囤地过程中会将土地价格推高，导致其他有实际需求的企业或个人难以购买到土地。
这些囤地行为使得许多土地无法得到充分利用，给资源的合理配置带来了困难。
2. 土地供需失衡企业囤地行为还会导致土地供需失衡。
通过囤地，企业可以占据大面积的土地，形成一种不合理的土地使用格局。
这可能会导致一些本来可以得到土地支持的项目无法得到实现，使得土地供应和需求之间的平衡受到破坏。
3. 地方政府收入减少土地使用权是地方政府的主要收入来源之一。
而企业囤地行为会导致土地的使用率下降，从而使地方政府的土地收入减少。
这种现象反过来会影响地方政府的发展战略和公共服务能力。
二、对企业囤地行为的应对策略1. 改善土地供需关系应对企业囤地行为，必须改善土地供需关系，鼓励土地的合理利用。
一方面，需要规范土地市场，推动土地使用权的交易流程简化、透明化，并加强对企业囤地行为的监管和限制。
另一方面，要激发土地的多重功能，让土地在不同领域、不同需求之间流动起来，提高土地使用率和效率。
2. 提高土地使用效益为了防范企业囤地对土地资源带来的负面影响，有关方面应该采取一系列措施提高土地使用效益。
例如，制定更科学的土地规划，优化土地使用结构和用途，减少土地浪费；推动土地与公共设施、基础设施等各种资源的协同利用，提高土地的多重效益。
3. 加大绩效考核力度为了激发地方政府对土地的合理利用，应该加大对有关方面的绩效考核力度。
基于土地储备制度的城市房地产开发用地供给管理研究作者：薛明来源：《中国房地产业》 2017年第1期【摘要】目前而言，我国现代化和市场化的发展一个突出的表现就是城市房地产用地规模和用地需求的上升。
在中国特色社会主义发展的情况下我国房地产用地的供给开发一般都是在土地储备制度的存在情况下进行合理的调配和开发的。
现今在城市化建设发展速度不断上升的情况下，强化基于土地储备制度现状下城市房地产开发用地的供给管理具有非常必要的现实意义。
【关键词】土地储备制；城市房地产；开发用地；供给管理随着我国社会主义市场化经济的发展，强化城市化的发展水平和发展规模是现今我国在社会主义建设过程中的重要建设方向。
对于整个城市化的建设来讲，其最为重要的一个表现就是城市用地规模的不断扩大。
城市用地对于城市的建设是一种重要的依托资源，我国自改革开放对城市用地进行改革之后，其一直实行的都是双轨制。
双轨制即主要通过市场交易方式和政府划分土地两种方式对城市规划建设配备土地的方式。
在城市的建设过程中，城市房地产的开发作为主要的建设主体，其开发建设一方面能够促进城市用地市场的完善，另一方面能够将有限的用地发挥无效的社会效益和经济效益。
所以，基于土地储备制度强化对城市房地产用地供给管理不仅对于城市的建设还是对于土地的利用来讲都是非常重要的。
1、城市房地产开发用地供给管理的运作模式介绍2001 年国务院提出有条件的政府可以实行土地收购储备制度，这一制度的实行强化了法律法规在土地使用权的调节转换机制，这一机制的出现对城市房地产开发用地的供给管理起了积极的推动作用。
现今城市房地产开发用地基于城市土地储备制度下其主要的供给管理模式主要包括双轨制即有偿出让和无偿划拨的两种方式。
土地储备制度的设置在一定程度上规范了城市有偿出让的方式，但是其却不能从根本上改变无偿划拨的存在现状。
双轨制作为现今城市房地产开发用地主要的管理模式，从而能够在一定程度上促进用地供给管理的合理流动，但是其对市场运行规则的干扰是不能忽视的。
土地储备工作中存在的问题及对策土地储备是指政府或企业在规划和发展中预先取得的一定数量的土地资源，用于满足未来发展的需要。
土地储备工作是一个复杂而重要的工作，其中存在着一些问题，需要制定相应的对策来解决。
以下是土地储备工作中存在的问题及对策。
问题一：土地储备缺乏科学规划由于缺乏科学规划，土地储备容易出现部分库存未利用，部分需求未储备的情况，导致土地资源的浪费和供需不匹配。
对策一：建立科学规划体系建立土地储备的科学规划体系，根据地方发展需要及土地资源的合理配置，制定土地储备的数量、结构、空间布局等科学规划，确保土地储备适合未来的发展需求。
问题二：土地储备选择不合理土地储备工作中，存在着不合理的土地选择，例如选择地理位置偏僻、基础设施不完善的地块，导致后续的开发和利用困难。
对策二：加强市场调研加强市场调研，了解土地市场的供求信息和发展趋势，并根据城市规划和经济发展方向，选择合适的土地进行储备。
问题三：土地储备管理不规范土地储备管理不规范，容易出现管理混乱、信息不对称等问题，影响土地储备的有效利用和管理效率。
对策三：建立健全的土地储备管理制度建立健全的土地储备管理制度，明确责任和权限，制定管理规范和流程，加强信息共享和透明度，提高土地储备管理的效率和公正性。
问题四：土地储备动态调整不及时土地储备工作需要根据实际需求进行动态调整，但由于信息反馈滞后和决策机制不灵活等原因，土地储备的调整往往不及时，导致资源浪费和供需不匹配。
对策四：建立及时的调整机制建立及时的土地储备调整机制，加强与相关部门的信息沟通和协调，及时调整储备的数量和结构，确保土地储备能够与发展需求保持一致。
问题五：土地储备利用效果不佳土地储备工作追求的是长期的发展利益，但由于长期利益规划缺乏具体、细致的考虑，导致土地储备利用效果不佳。
对策五：建立长期利益规划建立长期利益规划，考虑土地储备的灵活利用和长期价值，制定土地利用的具体规划和措施，确保土地储备能够持续为社会经济发展做出贡献。
