前言
承蒙贵公司我公司的信任，由我公司全面负责昆明市西山区项目的全程策划及市场推广工作。
本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本的经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明：
1、本分析报告主要运用项目的财务评价、现金流量分析和内部收益率分析
三种方法对项目的开发成本和经营利润进行评估。
2、本项目的有关成本的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的
数据。
3、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关状况对经济指标作
以下模拟：
由于项目未最终确定，多数工作均有待于与贵公司进行协商，以谋求共识，为实现最终的项目业绩共同努力。
目录
一、项目开发周期................................
二、项目总投资成本..............................
1、项目前期已发生费用..............................
2、项目总投资成本..................................
3、项目建设期贷款利息..............................
三、销售收入分析................................
1、营业额..........................................
2、利润预测：......................................
四、现金流量分析 ................................
1、净现值（NPV）...................................
2、内部收益率（IRR）...............................
五、项目不确定性分析 .............................
1、盈亏平衡分析....................................
2、敏感性分析......................................
六、结论.......................................
一、项目开发周期
根据本项目的现状，将本项目的开发周期初定为：
1）勘探、设计、拆迁过渡、施工准备等前期工作，需三个月。
2）土建、安装、装修、销售等工作需一年，即12个月。
3）整个项目的开发时间为15个月。
二、项目总投资成本
1、项目前期已发生费用
项目前期已发生费用和地价共为：2180万元，包括：
65元/平方米*40000平方米=260万元
地价：60万元/亩*30亩=1800万元
规划设计费：30元/平方米*40000平方米=120万元
2、项目总投资成本
根据昆明市现行工程概预算，当前昆明地区建筑、装修材料及设备的物价水平以及昆明地区有关征地、拆迁过渡及各种税费的规定，工程投资估算表如下：
单位：万元
说明:
（1）表中的工程的单价在造价为多层住宅、小高层住宅的平均价格,以多层和高层所占比例为3:2计,850*0.6+1050*0.4=930元/平方米；（2）上述各项费用是在根据昆明市目前的物价水平及相关规定确定，可供参考。
3、项目建设期贷款利息
40000平方米*50元/平方米=200万元
三、销售收入分析
1、营业额
项目的可售面积为40000平方米，根据昆明市现阶段房地产市场的行情及价格水平，初步认为本项目多层住宅价格定为:2350元/平方米,小高层住宅价格定为:2400元/平方米。本项目各种住宅完全销售完毕可得收益如下：
1）税金：根据现行的财务标准，本项目的综合税率合计为销售收入的5.5% 2）销售费用:共（80+35）元/平方米*40000平方米=460万元含广告推广费、售楼部、样板房、销售代理费
3）管理费：共20元/平方米*40000平方米=80万元含公司项目部的人员工资、办公费、销售人员费用等
2、利润预测：
1)税后利润
根据财务要求,本项目的综合税率为销售收入的5.5%,在毛利前已扣除,毛利减除销售费用和管理费,即为净利润、税后利润、总计为：2178.6-460-80=1638.6万元
2)企业所得税
计算公式:经营利润*30%=1638.6*0.3=491.58万元
则税后利润为:1147.02万元
1147.02/(6780+460+80)=15.67%
四、现金流分析
项目经过前期的3个月投资后，整个开发阶段以3个月为时间单位，共分为4期。
项目各阶段投资所占比例：
销售期间各阶段销售收入预计：
现金流量表
现金流量图：
1251.51 327.72 1169 584.79
0 1 2 3 4
-1695
1、净现值（NPV）
净现值（NPV）按事先规定的基准贴现率i将项目计算期内各期净现金流量折现到建设期的现值之和，是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为 5.31%，故贴现率为界定为7%。则本项目净现值为
净现值（NPV）=
本项目的净现值为1161.283万元，大于零，因此方案可行。
2、内部收益率（IRR）
内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当IRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。用试算法求得内部收益率IRR
PW(r)=1251.51/(1+r)+327.72/(1+r)2+1169/(1+r)3+584.79/(1+r)4
- 1695 内部收益率(IRR)=22%
根据目前的银行利率及房地产行业的盈利水平，可以把基准利率界定在15%。由上述的计算可知本项目全部投资的内部收益率为22%高于基准收益率，故方案可行。
五、项目不确定性分析
本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发
