物业管理的成本管理

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物业管理企业成本核算与管理探析

作者：梁彦

来源：《中国经贸》2014年第12期

【摘 要】随着我国经济的快速发展，城市化步伐的不断加快，城市兴建了大量的住宅，为了对住宅实行统一的管理和规划，物业管理变成了城市居民生活中的必需品，而且变得越来越重要，由于物业行业还属于初步发展阶段，没有采用新的科学技术进行管理，而传统的管理的方式已经跟不上时代的步伐，导致物业企业在成本核算和管理过程中存在着很多问题，本文针对物业管理企业成本核算中存在的问题进行分析，并提出了相关解决措施，旨在促进物业企业的良好发展。

【关键词】物业管理企业；成本核算；成本管理

近些年，我国的物业管理行业不断的走向成熟和完善阶段，随着市场经济的发展，各行各业的竞争日趋激烈，物业管理行业只有在激烈的竞争中完善管理、提升服务，尤其是管理好成本核算工作，才能站稳脚步。而要想解决我国物业管理公司的盈利障碍，成本管理是关键因素，在保障质量、服务的基础上严格控制投入产出，节能降耗，提高物业企业的综合管理能力。

一、我国物业管理企业成本核算的特征

1.人工成本的比例重

物业管理行业属于服务业，人工成本在物业管理中占据物业成本的一半，因为随着我国劳动法的健全，社会保险等各种福利比例在不断的增长，而且根据不同技术水平工资待遇也不一样，人工成本比例就更加加重。

2.物业管理工作中发生的间接成本比重越来越大

由于在进行物业管理过程中，成本都是在物业管理环节中所产生的间接成本，目的是为了提高操作的效率和在操作过程中所产生的辅助性的材料。另外由于小区的日常事务由管理处管理，公司内部完成，这就导致物业管理人员一人身兼多职，忙碌于各个管理处之间，就导致人工费用不能合并到一个合同里。

3.间接成本的种类繁多

金额元/M2数量单价月数金额元/M2合 计606.44———606.441.30一、物业管理成本606.44———606.441.30(一)保安费用207.09———207.090.441、人员费用193.87———193.870.421)薪酬、餐补及工资附加费167.4093150012167.400.362)体检暂住证及用工管理费0.00930.000.003)社会保险17.63931581217.630.044)员工培训、考察0.47935010.470.005)服装及其他8.379375128.370.022、行政费用10.22———10.220.021)办公费0.241200120.240.002)通讯费9.001750129.000.023)交通费及车辆费0.361300120.360.004)应酬费0.000.000.005)差旅费0.501500010.500.006)其它0.121100120.120.003、财产费用1.44———1.440.001)固定资产折旧1.3211100121.320.002)固定资产维修0.121100120.120.003)房屋租赁费0.000.000.004)资产摊销费0.000.000.004、物料消耗1.32———1.320.001)保安物料及器材消耗1.2011000121.200.002)消防物料及器材消耗0.121100120.120.00(3)其他0.000.000.005、其他0.24———0.240.001)外包费0.000.000.002)其他0.241200120.240.00(二)保洁费用129.24———129.240.281、人员费用115.85———115.850.251)薪酬、餐补及工资附加费100.8070120012100.800.222)体检暂住证及用工管理费0.0070120.000.003)社会保险10.50701251210.500.024)员工培训、考察0.35705010.350.005)服装及其他4.207050124.200.012、行政费用1.94———1.940.001)办公费0.241200120.240.00 物业管理前期成本测算表

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物业管理公司成本管理控制

作者：朱丽彬

来源：《经营管理者·下旬刊》2016年第04期

摘 要：近年来，我国经济繁荣发展，促进城市化进程的加快，房地产行业的蓬勃兴起，城市里兴建了大量的住宅小区及办公等设施，潜在大量的物业管理服务需求，物业管理服务行业将迎来辉煌时期。近段时间内部分国内外大型物业管理服务公司的迅速崛起并占领国内的物业管理市场，为客户提供专业优质的物业管理服务。物业管理企业是一个以服务为中心的特殊行业，从表面上看公司管理的是“物”，但是实质工作管理的却是“人”。物业管理具有管理项目分布分散、管理内容复杂多样、成本发生面广且形成点多，以及监控线长、进行24小时服务、监管困难等特点。与此同时，物业管理服务公司在快速发展的同时管理服务成本也逐渐增加，甚至会发生入不敷出的情况，这已经严重的威胁到企业的生存发展。如何进一步强化物业管理服务企业的成本管控过程，掌控物业管理服务企业的成本控制方法，把握收支平衡，实现盈利，必将对物业管理服务行业产生深远的影响。要做好物业公司的成本管控，需要从全流程进行控制，包含事前控制、事中控制和事后控制。

关键词：物业管理公司 成本管理 成本控制

在物业管理公司在为客户提供物业管理服务的过程中会发生人工、设备维修等各项成本支出，如果不能合理、全面的进行控制和管理，必将增加公司的物业管理成本，降低企业在行业中的竞争力。物业公司只有在激烈的竞争中选择合理的方法对成本加强控制，完成控制目标，最终实现微薄的经济利益。下面本文将针对物业公司成本管控的事前控制，事中控制，事后控制等三个方面进行细致阐述。

一、事前成本的控制

事前成本控制在物业管理公司成本管控的整体工作中具有举足轻重的作用，是物业管理公司成本管理的重要部分。首先，物业管理公司在进行经营决策和成本决策中，需要参考事前项目费用指标，为成本管理工作提供明确的奋斗目标。具有事前成本控制标准后，后面的工作才会具有很强的针对性，从而减少盲目性，增强预见性。这样物业管理公司在建立成本责任制后，可使成本控制的工作达到事半功倍的效果，从而有效做好物业公司的增收降耗工作。通常情况下物业管理公司在开展业务之前，为使成本费用开支与企业经营管理目标相适应，相关管理人员需要先分析影响物业管理成本的各种因素，并在成本控制方面建立有效的年度财务预算、水电费的定额管理以及职工薪酬预算与绩效考核管理相结合的管理控制等一系列内部管理制度，保证在成本控制上取得较为卓越的成效。物业管理公司在完善管理制度的基础上，为缩减不必要的成本支出，还要结合各部门功能的不同，对相关的成本支出项目进行摸底调查，掌握各种材料的实际消耗情况。物业公司先编制一个费用指南，再制定各个项目的费用指标，从龙源期刊网

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物业管理企业成本核算与管理探讨

作者：宋雪萍

来源：《管理观察》2019年第30期

摘要：物业管理与房地产行业密切相关，随着市场经济体制不断发展完善，市场经济的发展对企业管理也逐渐提出了更高的要求。物业企业作为派生企业要想可持续地发展，需要重视提升其核算业务，同时加强其内部管理，以此提升自己的竞争优势。物业企业的主要业务是从事房地产企业的一类附属服务，随着市场竞争同质化越来越严重，物业企业只有重视企业的成本管理，加强成本核算，才能在合理范围内降低企业的经营成本，从而实现物业企业资源的优化配置。成本竞争是当前物业企业竞争的关键，本文结合我国当前物业企业成本核算与管理的现状进行了分析，并提出相应的解决措施，为物业企业科学地控制成本提供参考。

关键词：物业管理企业;成本核算;成本管理;探究

中图分类号：F275 文献标识码：A

1 当前物业企业成本管理的现状分析

1.1 成本管理缺乏创新性

企业成本管理模式的调整只有与当下的经营现状匹配才能发挥最大的作用，当前部分物业企业对企业内部的成本管理模式缺乏创新性，而且成本管理缺乏规范的管理流程，导致成本管理的可操作性不强[1]。部分企业对成本管理的思想还停留在传统的层面，主要是传统的成本管理具有可见性，因此更容易看到成本管理的效果。但是随着经济的发展，这种成本管理模式已经不能适应物业企业的发展需要。以M物业企业的成本管理模式进行分析，其在成本管理过程中通过减少企业员工降低企业的成本，通过减少日常开支实现成本控制。这种成本管理的方法仅通过在企业内部进行成本的控制和管理，忽略了物业企业的外部环境，没有将物业企业的内部成本管理与外部环境变化相结合，使成本管理的针对性不强。企业在成本管理的过程中创新性不足，没有及时根据市场环境的变化调整物业企业的管理模式。